翡丽蓝湾常州别墅市场调研.ppt

目录I 常州别墅市场现状分析II 常州别墅板块市场调研IV 常州别墅市场客户研究V 常州别墅市场总结及发展趋势 a 常州别墅市场分布b 常州别墅分级c 常州别墅供求走势d 常州别墅市场总结 第一部分 常州别墅市场现状分析 已入市别墅未入市别墅 1 常州别墅市场以城北 城中 城南为主要分布方向 2 随着太湖板块 西太湖板块别墅的建造 常州别墅进入第二居所时代 常州别墅市场现状分析 市场分布 东渡海派青城绿洲天逸城香树湾花园九龙仓时代上院龙湖原山世茂香槟湖阳光龙庭万水美兰城龙湖龙誉城景瑞英郡青枫壹号御翠园常发豪郡银河湾明苑水晶城长宇棕榈湾绿地外滩一号常发香缇半岛 聚湖半岛 中天名园 御城 湖滨1号 溪湖小镇 星河国际九洲豪廷苑 香江壹品 湖畔春秋 常发御龙山新城公馆 天安别墅湖畔春秋星河丹堤 莱蒙城新濠澜境 威尼斯庄园 世家别院 中国玫瑰海 长兴秀江南 美林湖 聚盛花园 太湖湾度假村 万泽太湖庄园 面积 400 以上价格 750万以上代表楼盘 星河国际九仰 和记黄埔御翠园类型 联排 类独栋面积 300 400 价格 470万以上代表楼盘 龙湖香醍漫步类型 联排面积 116 300平方米价格 170万 300万代表楼盘 香树湾 绿地香奈 类型 联排 独栋 顶级别墅高端别墅中低端别墅 常州别墅市场现状分析 别墅分级 常州别墅市场分3个等级 顶级别墅占据核心地段与稀缺资源 近几年来 常州整体别墅市场供大于求 常州别墅市场现状分析 供求走势 常州别墅市场现状分析 供求走势 2013年 常州别墅整体成交走势较为平稳 供大于求的现状主要由于4月 9月两个月份的别墅类产品集中放量导致 1 从市场分布来看 目前常州别墅主要集中在新北 恐龙园板块 及武进 西太湖板块 近两年西太湖板块的别墅受关注程度逐渐走高 2 从别墅分级来看 常州的顶级别墅占有稀缺型资源地段 不可再生 周边交通配套也相对比较完善 中低端别墅主要占据某项资源 注重未来发展前景 3 从供求走势来看 近几年常州整体市场别墅供大于求 2013年尽管仍然呈现供大于求的态势 但从逐月走势来看 整体成交走势较为平稳 供大于求的现状主要由于4月 9月两个月份的别墅类产品集中放量导致 常州别墅市场总结 a 常州别墅板块分界b 常州别墅板块特征对比常州板块在售别墅特征常州别墅市场区域分析与总结 第二部分 常州别墅市场板块调研 别墅市场板块调研 板块划分界定 1 常州别墅北部依托恐龙园 西部依托青枫公园 南边依托西太湖成为三大别墅聚集区 2 整体以欧式别墅为主 产品以联排别墅为主力 总价范围在250 1000万左右 置业特征大致可归纳为北休闲 南度假 西宜居 高中低档各取所需 世家别院 绿地香奈 别墅市场板块调研 板块产品特征对比 九龙仓时代上院 世茂香槟湖 龙湖原山 龙湖香醍漫步 香树湾花园 长兴秀江南 紫阳美地山庄 龙城福第 新北 恐龙园 别墅板块 新北商圈 新北板块现状 别墅分布 新北板块现状 项目表 新北板块现状 个案分析 综合型社区 打造自己的私属花园 环境与学区等资源好 新北板块现状 个案分析 龙湖的品牌 环境 服务皆让人记忆深刻 龙湖香醍漫步澜香A户型327 龙湖香醍漫步 1F 1F 3F 2F 龙湖香醍漫步朗香A户型381 新北板块别墅现状 户型展示 世茂香槟湖 世茂香槟湖联排别墅234平方米 世茂香槟湖独栋别墅514 7平方米 新北板块别墅现状 户型展示 中心城区板块现状 别墅分布 御翠园 保利公园九里 中心城区别墅板块 中心城区板块现状 项目表 保利公园九里 项目动态 项目预计12月下旬开盘 330 420 人文国墅也将随后推出 目前住宅 别墅样板房均已开放 中心城区板块现状 个案分析 依托青枫公园而建 涵盖各种产品类型 别墅区独立 新北商圈 武进板块现状 别墅分布 湖滨壹号 红星威尼斯 世家别院 绿地香奈 星河丹堤 中国玫瑰海 武进 西太湖 别墅板块 武进板块现状 项目表 销售动态 湖滨壹号别墅2012年5月27日至今销售备案17套 目前2 2期别墅在售 由50套独栋 联排组成 独栋面积为500 580 均价14000元 联排面积为240 300 均价12000元 武进板块现状 个案分析 常州仅有的几个纯别墅楼盘之一 去化速度比较慢 销售动态 星河丹堤别墅2012年5月27日至今销售备案37套 现剩余别墅大概8 9套 由于老板不愁卖 所以暂无相关优惠 均价1万3左右 类独栋 联排面积470 500 530 武进板块现状 个案分析 综合型社区 别墅涵盖各种产品类型 2013年71套别墅备案39套 项目动态 在售产品 600 1600米一线河景别墅 185 368平米带电梯的稀缺叠拼火热销售中 具体一房一价 在售价格 独栋约5000万 双拼约1500 1800万 联排约550 800万 叠拼约220 400万 综合型社区 别墅涵盖各种产品类型 仅社区内人造水景 目前去化速度较慢 武进板块现状 个案分析 项目动态 在售产品 经典微墅1 3 5 11 9月28日开盘 面积190 215 共计88套 在售价格 6258元 起 总价最低118万 主推叠拼 产品面积较小 总价范围控制的比较合理 目前去化速度良好 武进板块现状 个案分析 项目动态 11月首次开盘推出联排 合院别墅产品 面积在127 364 2013年9月27日已领取14套别墅的预售许可证 面积区间为200 540 花博期间成交可享5000元购房优惠 目前 中国玫瑰海200 500 联排欧式 法式别墅在售 均价为25000元 交付时间为2014年9月 现推广语为5万元坐拥西太湖别墅 举例 300 的别墅分成145份 每份2 左右 按照25000元 的均价 每份大概5万元左右 然后由玫瑰海代为管理获取收益 前5年的回报率在8 左右 第六年开始在15 左右 欧式 法式别墅产品 建筑类型比较丰富 无自然资源 仅内部人造景观 从销售手法看偏向投资类导向 武进板块现状 个案分析 项目动态 该项目已开工 目前部分楼栋已经封顶 10月13日世家别院市区展示中心开放 原京城豪苑售楼处 近期将推出头排临湖别墅 共53套 面积在270 390 目前正在蓄客 小高层和别墅产品 别墅为联排和类独栋 无明显自然资源景观 武进板块现状 个案分析 常州别墅市场区域分析 1 从区域来看 作为常州楼市主力供应的新北区 其别墅类产品供应量同样领跑全市 但从成交表现来看 供销比约为2 3 1 呈现供大于求的现状 2 中心城区由于区位条件较好 整体别墅供销保持了较为均衡的态势 其单价也为全市最高 但由于开发较为成熟 无论是供应量还是成交量均较低 可以说中心区别墅较为稀缺 3 武进区作为全市别墅类产品的价格洼地 其较强的价格竞争力是的区域别墅类产品成交量冠绝全市 1 6 1的供销比数据也说明了区域整体发展较为平稳 前景较好 常州市区 中心区别墅较稀缺 武进区具备较强的竞争力 整体发展前景较好 常州别墅区域市场总结 1 常州没有传统意义上的别墅区 别墅价值未得以体现 常州市场现有别墅产品 大部分与高层混合 没有传统意义上得纯别墅住区 由于资源的限制 别墅居住氛围并不突出 2 自然资源匮乏 在别墅的打造上缺乏独特价值 常州本身自然资源匮乏 这对于别墅营造 缺乏资源价值支撑 纵观常州别墅市场 资源型别墅较少 而当市场出现真正资源纯墅项目 必然会细分别墅市场 引发关注 3 西太湖别墅区域 靠湖却不亲湖 并未占有不可复制的自然资源 西太湖别墅区主打湖景资源 实则离湖较远 不能称得上真正的资源占有 由销售数据显示 别墅销售成绩尚可 可见市场客户对资源型别墅有较大的需求度 a 数据来源b 居住情况建筑形态渠道来源客户类型客户参数置业目的关注重点年龄分析职业分析别墅客户特征总结 第三部分 常州别墅市场客户研究 客群数据来源 选取常州各个板块具有代表性的若干别墅案例 整合分析本报告别墅市场数据 1 打算购买别墅居住的客户 2 原本打算在市区内购买高档公寓和平层大宅的客户 3 武进区 天宁区 新北区的客群为主力 其他区域为辅 4 少量由于调控力度不断加大 常州尚未限购 多次置业的高端客户 客户研究 数据来源 20 80 20 15 10 0 30 20 90 80 70 60 50 40 已拥有别墅 市中心拥有高档物业 政府机关家属区 其他 80 的客户已经在市中心拥有了高档物业 甚至有20 的人已经拥有别墅类物业 而且在市中心拥有高档物业的大多数面积在130 200 客源居住情况 客户研究 客源居住情况 45 40 8 7 10 5 0 40 35 30 25 20 15 独栋别墅 联排别墅 双拼别墅 叠加别墅 常州别墅客群对别墅的物业形态仍以独栋和联排为主 但常州市场独栋别墅由于稀缺 价格偏高等因素 客户一般转购其他物业的别墅 叠加别墅受花园洋房的冲击 且花园洋房的价格存在一定的优势 因此客户对叠加别墅倾向性不是很高 客群对别墅建筑形态倾向状况图50 45 客户研究 建筑形态 16 15 10 19 10 11 19 8 6 4 2 0 12 10 18 16 14 20 口碑 电媒 报纸 户外广告售楼处广告 网媒 短信 常州别墅客群获知项目信息主要通过项目的口碑 电媒 报纸 户外大牌 售楼处广告 网媒和短信这几种渠道 相对而言户外广告和短信这两种渠道最为有效 其次是项目的口碑 主要靠老业主的宣传和开发商的知名度 楼盘获知渠道分析 客户研究 渠道来源 别墅板块新北板块武进板块城东板块城西板块市区板块 主要客户私企老板 公务员 政府官员为主富二代 私企老板以公务员 私营业主为主政府官员 公务员 企业高层 私营业主私企老板 高端收入客户 客户研究 客户类型 相关参数年龄区域职业家庭结构购房动机购买最关心因素付款方式 备注主力购买客户年龄40 50之间主要以本地客户为主 部分外地置业人群 西太湖区域 主要以私营老板为主 部分公务员主要以三口 五口及三代同堂为主以自住和改善为主 全部为二次或多次置业区域 环境 小区规划 户型 舒适度一次性付款达30 客户研究 客户参数 7 66 7 8 10 2 休闲度假自住投资为父母购置养老 为子女购置 常州别墅市场客户购买的主要目的以自主为主 占66 其次是看重小区的环境为了改善居住以备养老 客户研究 置业目的 3 5 30 8 10 23 21 5 0 10 25 20 15 30 外观风格 户型 区位 交通 区域发展潜力 价格 小区环境 常州别墅客群购买别墅产品的时候主要是看重产品的区域位置 其次是价格和小区的环境 客群购买因素35 客户研究 关注重点 96 7 45 29 17 2 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 30岁以下30 35岁36 46岁47 50岁50岁以上 常州别墅客群年龄的分布主要是以30 50岁的客户为主 主要是这年龄段的人一部分是成功人士 另一部分是事业初有成效的人士 他们都具备了一定的财力 30岁以下的一般是集中在富二代的群体中 客群年龄分析 客户研究 年龄分析 1 3 4 10 9 50 13 10 20 10 50 40 30 0 常州别墅客群主要以私企老板为主 占50 其次是政府官员以及企事业单位和企业高层 客群职业分布60 客户研究 职业分析 有品位与身份的 常住型的 城市顶级富豪 有品位 爱面子 注重品质 享受生活的都市金领阶层 注重身体 追求自然 享受生活的都市金领和高级白领阶层 别墅客户群特征 客户研究 别墅客户特征总结 资源独享 尊贵感受 关注 面子 关注生活品质 关注价值的都市富人 客户获知渠道 项目信息主要通过户外广告和短信这两种渠道 客户购买目的 以自主为主 兼顾投资 客户购买关注 别墅产品的时候主要是看重产品的区域位置以及舒适度 客户年龄分布 分布主要是以30 50岁的成功人士为主 客户职业分布 主要以私企老板和政府官员等高收入客户为主 客户研究 别墅客户特征总结 a 常州别墅市场总结及发展趋势b 本项目别墅产品建议 第四部分 常州别墅市场总结及发展趋势 1 社区居住环境 社区私密性 生活配套及居住氛围等方面的因素成为别墅客户尤其是高端别墅客户重要的考量 2 在产品设计方面必须从私享性 大面积赠送和尊崇感等方面出发 刺激客户购买欲望 3 常州客户存在较强的地域性 但是别墅客群的这一特征较弱 关键是项目是否具有独特的卖点感染客户 4 目前别墅市场现状为300 500万的联排别墅为主导 1000万以下的双拼及类独为辅 5 常州别墅市场目前不缺乏城中豪宅 但顶级度假型别墅市场缺失 具有较大的市场潜力 第四部分 常州别墅市场总结及发展趋势 1 地下室的采光以及通风性要好 建议采用半地下室的设计 2 附赠面积大 南向