连锁店开发报告模板空白版ppt课件.pptx

1 开发部新址开发报告 7 0版 开发专员 主管 区域经理 报告日期 2011年月日 2 开发报告目录 3 开发报告目录 4 5 二 新址位置地图1 新址地理位置图 标出所在区范围及位置 标明与城市中心区距离 6 2 新址地铁位置图 标明距主要地铁站点距离 7 3 新址平面地图 500米 1000米 如附近有已开业店 要直接标出互相影响的范围 500米 1000米 8 4 新址周边卫星地图 500米 1000米 要标出道路名称及主要标志性建筑物 河流等名称 500米 1000米 9 5 新址三维鸟瞰图 500米 1000米 要标出主要商业项目及标志性建筑 500米 1000米 10 三 新址及周边商业全景介绍1 新址项目全景照片 距离要远一些 100米以外 建筑物高的应再远一些 力求表现建筑物整体原貌及与周边建筑物的关系 11 1 1项目体简介 11 12 2 新址外观照片 拍摄时间 月日上午时 如项目在建筑物内 请先附平面图 标明餐厅的平面位置及人流动线 照片以室内立面为准 并标清范围 a 从远端看新址外观 50米 13 新址情况介绍租区总平面图 14 14 a 从南向新址方向 0度角照片 距离50米 15 15 a 从南向新址方向 45度角照片 距离50米 16 16 a 从路西向新址方向 90度角照片 距离50米 17 17 a 从北向新址方向 45度角照片 距离50米 18 18 a 从北向新址方向 0度角照片 距离50米 19 b 从新址门前向外看 20 20 b 从新址向南方向 0度角照片 21 21 b 从新址向西南方向 45度角照片 22 22 b 从新址向东方向 90度角照片 23 23 b 从新址向西北方向 45度角照片 24 24 b 从新址向北方向 0度角照片 25 3 新址周边环境录像拍摄时间 2010年2月2日10 00 11 00 a 新址门前360度景观b 周边竞争对手营业状况c 商场门前人流量d 等等 录像根据周边环境实际状况拍摄 选择的时间段很重要 可以提供多段录像 a b c d 项都可以 26 4 新址周边商业环境总汇图 步行1000米范围内 将新址周边主要商业项目 写字楼 学校 医院等进行标注 重要项目配以照片链接 27 27 四 新址周边商圈情况介绍1 新址所处区域商圈规划情况介绍 请根据公司整体商圈规划情况介绍新址位置 附位置图及说明 28 下列根据新址周边的商业环境状况 可选择介绍的侧重点 其他的可合并在一张图上介绍 2 居民小区分布图及人口情况列表 步行500 1000米范围内 请标注小区名称 29 居民小区情况汇总 30 3 写字楼分布图及情况汇总表 步行1000米范围内 包含周边商业项目员工 机关工作人员等 31 写字楼情况汇总 32 4 商业分布图及情况汇总表 步行1000米范围内 33 商业情况汇总 34 5 其他客流来源单位及情况汇总表 步行1000米范围内 包含医院 学校 展览馆 旅游点等 35 其他客流来源 36 6 同行业开店分布图及列表 步行1000范围内 37 同行业情况汇总 38 新址 通朝大街 翠屏西路 五 周边道路交通状况及客流来源走向图1 新址道路卫星图 道路名称 道路宽度 过街天桥 地下通道 中间有无隔离带要进行标注 39 2 新址公共交通图 标注公交车站 地铁出口 40 3 主要固定客流来源示意图 41 4 主要流动客流来源示意图 公交和城铁 驾车和骑行 42 5 规划道路情况示意图 43 6 新址周边停车场照片 示意图 停车位个 是否交停车费 多少 有无停车优惠措施 44 7 人流量调查位置图 独立门店门前或商场门前 如商场有多个入口的 要分别测算人流分流状况 45 45 B1层 BHG超市 星巴克 新址 肯德基 COSTA 太兴 BHG自助 2号线 4号线 闸机 闸机 嘉茂 售票厅 候车大厅 北京北站出站口 第二测试点 第一测试点 备注 据实地人流分析 人流主要由以下两部分组成 A 经地铁来往嘉茂的人流B 经地铁来往北京北站的流动人流 46 7 1人流量调查统计表 周四 周六7点 20点 或某日12 00 13 00 18 00 19 00 47 7 2门前人流量情况照片 录像 请选择不同时间段早 中 晚分别拍摄 48 48 7 3人流动线 店中店的情况下 内部人流动线 商场有几个出入口的 各入口人流量及与新址的位置关系 49 8 商圈内新址选择原因分析 新址排他性 唯一性说明 新址 选择1 选择2 选择3 选择4 50 50 六 新址情况介绍1 租区平面图 总平面图 标注街道 出入口 进货通道 51 51 2 租区布局方案图 卫生间为必有项目 52 3 新址店面效果图 注意实施可能性 53 4 开发部建议 业主要求 1 招牌位置 数量 2 餐厅座位数 开门朝向 空调等 3 施工需注意事项 4 5 54 54 55 1 1关于租赁条件的说明 a 关于面积情况的说明 面积小于200平方米 座位数少于80个 未来可否扩展 b 关于租期情况的说明 租期少于10年 可否续期 转租方到期可否直接与产权方签 可否10年以上 谈判过程说明 c 关于免租期情况的说明 免租期少于60天 谈判过程说明 d 关于租金涨幅情况的说明 每年涨幅超过3 业主报价 如何沟通 谈判过程说明 e 关于押金及支付方式情况的说明 超过押一付一标准 谈判过程说明 56 2 周边租金价格对比表 57 1 开发部营业额评估 综合店中YOS和DQ要分别进行比较 a 商圈比较法 八 可行性评估 58 b 同行业比较法 59 c 单座比率法 60 外卖比例 61 d 顾客选择率计算法 1 客流来源比例 62 d 2 顾客选择率计算法 人流量 新址门前每天平均人流量10000人各类型顾客比率 职员20 购物50 学生20 其他10 消费水平 客单价23元顾客选择率 预计5 日销售额 人流量X顾客选择率X客单价 10000X5 X23 11500元预计年销售额为420万元 63 e 附近吉野家 DQ 餐厅冲击影响 500米 300米 新址 吉野家1号店 吉野家2号店 64 吉野家1号店顾客来源调查 65 吉野家2号店顾客来源调查 66 营业额影响对比 67 f 新址周边规划 A B C D 200米 500米 150米 300米 68 周边规划未完成项目汇总 69 开发部调查分析汇总及营业额预测 综合上述四点 结合同店冲击情况及商圈规划发展状况 新址吉野家首年营业额预估为 480万元 年 第二年营业额预估为 500万元 年 第三年营业额预估为 550万元 年 1 商圈比较法 预估首年营业额480万元 2 同行业比较法 预估首年营业额为470万元 3 单座比率法 预估首年营业额为470万元4 顾客选择率计算法 预估首年营业额为450万元 70 开发部首年月度销售额预估 71 项目吉野家 DQ营运部新店选址报告 报告人 区经理 营运经理 报告日期 2012年月日 填写有关事项 1 索取有关餐厅的图纸和资料 2 听取开发部对有关餐厅商圈和位置的介绍 3 区域经理要在平日及周末中午至少两次对社区进行走访 各方向步行15分钟 4 在草图或地图上标出店标及指路牌位置 5 选择至少两个样板店 环境 面积 结构 作参考 预估 6 第一年 第二年及第三年营业额 7 竞争对手的情况 8 填写营运困难点 9 5个工作日内送回开发部 72 营运部新址首3年销售额预估 73 营运困难点及建议 A 交通 出入口 餐厅是否处于路口 路边 顾客出入餐厅是否方便 顾客从别处到达餐厅是否容易 B 邻里 周围的居民结构如何 文化层次 居住环境及商业环境 C 劳动力 餐厅员工从何处招聘 学校 下岗人员 工厂兼职 D 治安 是否远离派出所 治安岗亭 有无治安巡逻 内保人员 以往的治安有无不好记录 E 负面影响 不利于餐厅经营的因素 如 餐厅楼上 楼后的居民 周围的特别建筑或地区管制 F 外送 餐厅周围有无写字楼 学校 幼儿园 体育场馆等团体 送餐过程是否安全顺畅 G 仓储 是否与餐厅厨房同层 进出货是否方便 不影响顾客 H 垃圾处理 能否有独立的垃圾处理口 垃圾处理过程中顾客能否看到 I 自行车停放 是否有员工 外卖及顾客自行车停放处 如有离餐厅有多远 如没有 建议在何地解决员工自行车停放 J 其它 74 开发部回应相关建议 1 2 3 75 3 开发部对于日常营运的建议 1 外卖建议 预计高峰时段 营业时间 预估外卖超过15 的建议设立外卖准备区等 2 日常营运需注意事项 3 产品品种建议 4 5 76 4 工程部新址技术评估及概算汇总 详见附件二工程部新址技术评估表 附件三工程部新址工程概算表 77 3 2概算汇总表 详见附件三工程部新址工程概算表 78 预估年营业额 第一年480万元 年 第二年540万元 第三年580万元 新店类型 吉野家店确认的座位数 106日营业额 13151元 天预估营业额递增率 第4 8年递增3 预估IRR 63 预估投资回收期 1 72目标翻台率 5 3现金盈亏平衡点换座率 3 3财务盈亏平衡点换座率 4 4满足IRR50 的日销售额 11456元首三年资产周转率 可行性研究概要 开发部 78 九 财务投资分析 详见附件四新址财务投资分析 预估年营业额 第一年480万元 年 第二年540万元 第三年580万元 新店类型 吉野家店确认的座位数 106日营业额 13151元 天预估营业额递增率 第4 8