合富锦绣-贵州遵义侨欣世家项目营销策略提报 .ppt

1 合富锦绣 重庆 地产 HEFUJINXIUCHONGQINGDICHANGUWEN 侨欣世家项目 营销策略提报 呈送 遵义市侨盛欣房地产开发有限公司 本文仅供客户内部使用 版权归合富锦绣公司所有 未经合富锦绣公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 2 目录 3 合富锦绣的公司介绍 十年 合富锦绣模式 已在中国的大江南北传播 武汉 重庆 北京 山东 全国多个城市 数十个项目的操作经验 十余年的风雨兼程 十年余的励精图治 十年余的 秋风扫落叶 般的出击 合富锦绣人处处要求自己 为人所不能为 方有了今天 至人所不能至 的境界 做出了合富锦绣在今天全国房地产市场的 市场价值 和 江湖地位 合富锦绣2007年度销售额20亿 现有员工近500人 正式签订合同员工近300余人 均为高素质 高学历人士 合富锦绣的 市场价值 用三流产品做出一流市场合富锦绣的 江湖地位 房地产营销第一执行团队业务范围 全国范围内 房地产全案策划 销售代理等服务 公司网址 公司近期荣誉 7 销售前 销售阶段 合富项目策划工作基本流程 8 合富锦绣销售执行 9 实战模拟综合考核 现场模拟客户来访的情景 由销售人员互为扮演不同的角色 实地考察业务员的对基础知识 区域市场 产品特色等的熟悉程度 以及其对购房客户心理需求的把握 现场应变能力等重要环节 合富锦绣现场接待基本流程 10 合富锦绣专业团队风采 合富锦绣服务承诺 相信我们能够 销售速度快一点 销售价格高一点 在代理销售中 我们始终坚持与开发商真诚合作的原则 始终把我们的效益与开发商的效益联系在一起 可以说 我们的每一分钱效益 都直接来源于销售业绩 没有业绩 就没有效益 由于双方的利益一致 所以我们只专注于销售业绩 与开发商之间建立起非常良好的关系 这是我们得以迅速发展的环境基础 相信您一定有浓厚的兴趣结识合富锦绣公司 这是因为 明智的地产开发商已经开始意识到 中国的地产业已经进入呼唤销售专家的年代了 和我们合作过的一个开发商说得好 销售是房地产开发项目成败的关键 找银行不如找市场 找到合富锦绣公司就等于找到了银行加市场 合富锦绣的市场价值 做一流的产品 做一流的市场 1 12 正在代理项目 巢NEST 武汉 首家节能多项专利纯别墅 千年美丽 武汉 中国名盘 奥林花园 荆州 湖滨洋房 假日威尼斯 黄石 山水别墅 香宾半岛 武汉 千亩大盘 紫金城 黄石 高档公寓 巢上城 武汉 大盘高档社区 Open k城 重庆 都市精品公寓楼盘 第一书香 重庆铜梁 巴川中学旁的家 回龙湾 重庆南坪 康居工程 锦绣丽舍 重庆两路 空港广场街区住宅 尚阳康城 重庆两路 阳光生活 金色俊园 重庆冉家坝 上层生活 云山花园 重庆北碚 城市向北人居典范 金山丽苑 重庆南川 国际生活 归谷城市美墅 重庆石桥铺 高新区城中别墅 半城中央 坡地纯别墅 嘉华盛世渝安龙都山语间新城丽都 97年至今 合富销售团队奔驰着 在杭州 在上海 在昆明 在南京 在武汉 在北京 在桂林 在重庆 1 13 部分案例展示 第一书香 鸥鹏 第一书香位于重庆市铜梁县巴川镇城南望龙桥畔 319国道旁 交通便利 环境幽雅 空气清新 绿树成荫 为理想的居住之地 基地东侧南侧与名校巴川中学接墙 西临学府大道 北侧为迎春街 建设用地面积为33806 20 总建筑面积为153007 79 1 14 1 15 部分案例展示 千年美丽 人信 千年美丽位于武汉三镇之汉阳蔡甸区 紧靠武汉经济技术开发区 属于规划中武汉新区的核心位置 武汉新区是武汉战略发展的重点之一 预计吸纳百万城市人口 形成三大特色功能组团 江汉组团 沌口组团 四新组团 成为辐射中华地区的新型城市中心 目前武汉新区已聚集了众多高科技企业入住 诱人的区位前景 潜力巨大的升值空间 成就人信 千年美丽 武汉一步到位的现代生活 本项目占地500亩 建筑面积20万方的纯美人居高尚住宅 在销售的关键时刻 我们公司迎难而上 强力扭转销售状况 和人信地产建立深厚的同盟情谊 1 16 1 17 部分案例展示 武汉巢上城 项目规模 小区占地近26万方 总建面约65万方 规划总居住6072户 规划特征 整体分为三期开发 高层小高层为主 东面配置部分低层住宅产品 小区配置会所 音乐厅 艺术馆 幼儿园 景观公园等公共配套 中小户型产品占据主要比例 公寓产品中90平米以下约占7成 极低的建筑密度和极高的绿化水平 依靠先天景观条件 形成宜居的社区环境 1 18 部分案例展示 重庆华地印象 项目规模 小区总建面约11万方 规划总居住806户 规划特征 整体分为二期开发 高层小高层为主 中间配置部分花园洋房产品 小区配置会所 景观公园等公共配套 100 120 产品占据主要比例 极低的建筑密度和极高的绿化水平 依靠先天景观条件 形成宜居的社区环境 1 19 物业类别 高层公寓物业地址 江北区金源路66号 君豪大酒店旁 容积率 6总建筑面积 11万方总户数 960四栋点式高层住宅以 心 型围合布置 形成空中花园 部分案例展示 重庆open k城 1 20 21 我们的一切研究都必须以现实条件为基础 以客户 开发商 的目标为导向 客户的目标 本项目的销售实现1780元 的均价 实现利润价值最大化 22 市场分析 23 遵义位于贵州省北部 是中国西部重镇之一 属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域 南面与省会贵阳市接壤 东面与本省铜仁地区和黔东南自治州相邻 西面与四川省交界 西南和东南面分别与本省的毕节地区和黔南自治州相邻 北面与重庆直辖市接壤 24 汇川区 汇川区是具有城郊型特征的城市新区 区内交通便捷 基础设施完善 渝黔铁路 210国道和遵崇高速公路纵贯全境 现已建成宽20 40米的城市主干道10多条 区内有丰富的自然资源和教育 卫生资源 有两所高等院校 遵义医学院 遵义师范学院 4所中等专业学校 1所职业技术学校 117所中小学 遵义医学院附院 遵义医院 3417医院三大医院在区内 汇川区山川秀美 气候宜人 是爱国主义教育的基地和休闲避暑的胜地 娄山关风景名胜区 中世纪军事城堡海龙囤 董公寺镇的田园风光等景点每年吸引大批游客前往观光游览 25 红花岗区 红花岗区原为县级遵义市 位于贵州省北部 北倚娄山 南临乌江 位居直辖市重庆和省会贵阳之间 距重庆323公里 离贵阳147公里 全区总面积624 49平方公里 城区总面积43平方公里 辖8个镇8个街道办事处 49个社区 53个村委会 14个镇辖居 总人口约54万人 现为遵义市政治 经济 文化中心和交通枢纽 中共中央在这里召开了具有伟大历史意义的 遵义会议 遵义因此名扬中外 红花岗区也是一座拥有众多荣誉的城市 曾先后荣获 历史文化名城 全国双拥模范城 中国酒文化名城 全国十佳绿化城市 全国两基达标县 市 和 国家级科技先进区 等光荣称号 26 遵义县 新乌江区 遵义县地处贵州省北部 东接湄潭 瓮安县 南邻息烽 开阳县 西连仁怀 金沙县 北界桐梓县 绥阳县 红花岗区 汇川区 全县东西长112 5公里 南北宽89 3公里 土地总面积4092 66平方公里 县内基础设施完善 公路 铁路四通八达 遵南大道 海尔大道将县城与市区相连 川黔铁路 210国道 326国道和贵遵高速公路横贯东西南北 拥有公路里程2524公里 航运136公里 遵义县辖29个镇2个民族乡 287个村 居 社区 6552个村 居 民组 全县居住28 81万户113 45万人 其中农业人口102 13万人 非农业人口11 32万人 城镇人口25 53万人 少数民族人口14081人 人口密度为277人 平方公里 27 经济状况 2007年全市实现生产总值为566 38亿元 按可比价格计算 比上年增长14 5 07年最新数据统计 经济稳步发展 经济结构更趋合理 经济发展良好 城乡居民收入水平大幅提高 生活条件继续改善 居民消费水平相对合理 第一产业 第二产业 和第三产业增加值占生产总值的比重分别为22 1 43 9 和34 0 全市人均生产总值为7574元 按年末汇率折算 为1037美元 07年最新数据统计 28 固定投资 固定资产投资仍保持较快增长 经济发展后劲不断增强 2007年 全年资质以上建筑企业完成施工产值29 84亿元 比上年增长10 4 全年房屋建筑施工面积676 84万平方米 比上年增长7 1 房屋建筑竣工面积200 29万平方米 比上年增长0 1 建筑业稳步发展 29 房地产开发投资总量增大 发展速度加快 表中数据显示 2000 2007年来 房地产开发投资完成额逐年递增 从最初的55561万元上升到355634万元 房地产开发投资的平均增长速度30 4 固定资产投资的平均增长速度为23 16 两者相比 房地产投资平均增速快了7 24个百分点 七年来 房地产完成投资额占全社会固定资产投资额的比重始终保持在13 左右 在全社会固定资产投资完成额中占了重要的地位 目前我市房地产开发投资已成了拉动全社会投资增长的主要力量 房地产市场现状 30 城镇居民可支配收入与房价增幅同步 从图中可以看出 除2005年和2006年两年增长趋势有所差异外 我市商品住宅价格的增长速度与城镇居民家庭可支配收入增长速度基本同步 2000 2007年 我市商品房价格平均增速为12 36 城镇居民家庭可支配收入的平均增速为13 25 商品住宅销售单价增长速度与城镇居民家庭可支配收入增长速度比较表 目前 遵义市大部分居民对商品房的销售价格总的感受是勉强可接受 2000 2007年商品住宅的销售平均单价已从2000年的631元 平方米涨到2007年的1427元 平方米 年平均增长12 36 商品住宅销售单价增长速度与城镇居民家庭可支配收入增长速度大体一致 城镇居民家庭可支配收入增长速度约高于商品住宅销售单价增长速度 房地产市场现状 31 房地产业总体发展趋势较好 供应量逐渐增大 投资额逐年增加 市场进一步规范 房屋质量提高 房地产在GDP中占的比例较小 有待进一步提高 房地产市场现状 2007年底 房地产业增加值占全市生产总值比重的3 42 低于5 2007年国家出台相关土地调控政策后 房屋土地购置面积急剧下降至41万平方米 2007年已售房屋中 未装修的占27 33 出现较多的零水费 零电费现象 房屋土地购置和开发面积下降 投资性购房增多 造成房价持续上涨 房地产行业经过一段时间的发展 投资完成额已有大的突破 对遵义市的经济发展起到了基础建设和筑巢引凤的作用 32 房地产需求大于供求 房地产市场发展前景 从需求来看 城市化进程推进新增城镇人口将是一个庞大的住房需求群体 在遵义市二次代表大会上通过的 遵义市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 中 将2010年全市城镇化水平提高到40 作为经济结构调整的主要目标之一 按规划目标2010年总人口控制数771万人 届时遵义市约有80万农村人口将转变为城市居民 假如这些人中有10 的人购房 按2006年遵义人均住房建筑面积28平方米来算 约需住房面积为224万平方米左右 另外人民生活水平逐步提高带来了改善住房的迫切需求 按照全面建设小康社会标准城镇人均居住面积要达到30平方米 现今遵义市人均住房建筑面积为28平方米 按每人增加2平方米来算 根据2010年目标总人口数来推算 到时城镇人口约为308万人 则需要616万平方米的住房面积 就这两方面形成了巨大的房地产市场需求前景 33 房地产需求大于供求 房地产市场发展前景 从房地产市场环境看 相对低廉的土地价格 人工成本 具有上升潜力的房屋需求以及由此产生的较高的房地产收益 对开发商产生强大的吸引力 近年来邻近地区的房地产投资资金开始向遵义市转移 贵阳 重庆等地的开发商纷纷进驻 以上因素是该市房地产业发展的强劲增长动力 未来一段时间内 这一趋势仍将继续 人均GDP与收入水平明显偏低 一直是房地产开发投资的薄弱区域 与邻近的贵阳市相比 人口是贵阳的两倍 房地产投资总量只有贵阳的1 6 因此 遵义市的房地产需求远大于供求 房地产将进入发展的快车道 34 房价稳健上涨 拐点尚不成熟 房地产市场发展前景 房地产价格在近几年内仍有上升潜力 其原因有 从供求关系看 房地产市场需求远大于供求 特别是近几年内需求的增长较旺 促进房地产价格稳健增长 2007年12月份 遵义市房屋住宅销售面积为174万平方米 比上月增长12 17 与去年同期相比增长47 71 可以看出 遵义市房屋销售处于相对较旺盛阶段 从房地产成本来看 近年来地价 建筑材料 商品房品质提高所带来的开发成本增加将继续推动房价的上涨 从城镇居民可支配收入看 目前遵义市经济高速发展 居民收入持续增加 房价的运行趋势和国民经济增长及居民可支配收入呈正相关 因此 房价也会稳步上涨 35 市场分析结论 房地产业总体发展趋势较好 供应量逐渐增大 投资额逐年增加 市场进一步规范 房屋质量提高 随着经济体制的完善和市场经济的发展 房地产市场将会逐步得到规范 宏观调控带来的信贷收缩将使房地产开发企业的土地和资金压力空前加大 从而形成了一个自动淘汰机制 今后2 3年房地产开发企业的竞争会越来越激烈 36 项目分析 37 项目区位及现状 项目位于新乌江区 区域印象杂乱而陈旧 目前区域缺乏高档气质 环境较差的老居住区 档次较低的商业 项目位于现遵义县龙坑镇中心 新的乌江区政府所在地 在当地人心目中区位较偏 住宅 配套档次较低 地块资源优势 地处210与326国道 贵遵高速和遵茅高速交汇处 离省级风景名胜地 共青湖 0 5公里 南距遵义县城南白镇 北接红花岗区中心城区仅5公里 是 大遵义 城区五大组团的中心组团 地块资源劣势 项目周边是环境较差的老居住区和档次较低的商业 在当地人心中区域形象较差 38 区域前景 新区规划存在重大利好 将原来的遵义县改为遵义的第三区 新乌江区 区域内基础设施完善 公路 铁路四通八达 遵南大道 海尔大道将县城与市区相连 川黔铁路 210国道 326国道和贵遵高速公路横贯东西南北 拥有公路里程2524公里 航运136公里 即将规划为遵义市第三个区 乌江区 39 项目为总建19万平米 物业形态为高层加社区商业 项目占地3 98万 规划为A B两区 总建筑面积19 22万 按政府要求全部为21 25层高楼 容积率4 83 建筑密度39 6 绿化率38 2 地下停车位505个 凭以打造中心组团的标志性建筑群和一流水平的酒店 商贸 居住合一综合小区 其中A B两个小区均四面临街 商业价值极高 项目规划经济指标 工程进度 项目已于5月19日动工进行平场 20万立方米土石方 目前因国防光缆的问题暂停施工 相关证照 土地证 规划 工程建设许可证 齐全 施工证根据投资到位进度进行办理 40 项目注重内部园林景观的营造 与区域形成强烈的边界感 项目周边环境及小区 41 项目分析结论 区域价值客户目前认知度比较低 项目必须依靠自身营造从区域中脱颖而出 项目远期利好因数充足 具有比较大的想像空间 42 项目目标 确保项目启动取得系统成功 实现1780元 销售均价 建立项目中高端市场地位 确保项目可持续性提升价值 实现项目的利润最大化 直接目标 项目成为侨盛欣地产品牌建设的里程碑 长远目标 终极目标 43 项目营销阶段核心问题 第一层面 如何在非传统高档市场区域脱颖而出 确立项目标志市场形象 提升项目的溢价能力 如何快速积累客户 确保项目入市一炮而红 快速成功销售 合理安排销售节奏 第二层面 项目成功启动的标志 确保项目启动取得系统成功 实现利益最大化 44 客户分析 45 人均可支配收入的快速增长 为整体购买力提供了有效的支撑 2008年1 4月居民收入运行情况快报 2000 2007年遵义市商品住宅的销售平均单价已从2000年的631元 平方米涨到2007年的1427元 平方米 年平均增长12 36 商品住宅销售单价增长速度与城镇居民家庭可支配收入增长速度大体一致 城镇居民家庭可支配收入增长速度约高于商品住宅销售单价增长速度 46 消费人群的生活形态意象表现 47 不同人群的物业需求及分类 生活中的大多数 置业中高档住宅的主流人群 广义的时尚BOBO族 生活有钱也有闲 城市新势力 事业稳定的家庭型 追求生活享受的新势力 透支生命的奋斗型 48 追求生活享受的城市新势力 A I O 年轻 活力 有自己的想法 房子不一定要大 功能够用 即使一个人也要有自己的家 以后会换更大的房子的 指定的酒吧和特色餐厅 喜欢和朋友一起聚会 该类型客户关键词 年轻 见识 专长 勇于接受新事物 追求生活快乐感受的人群 AIO量表 消费具有个性的品牌领导时尚 生活潮流 过我行我素的个性生活 兴趣爱好正好是生意 客户AIO量表是从客户的行为 兴趣和观点对目标客户进行全方位的解析工具 A ActionI InterestsO Opinion 典型客户描述 林女士 28岁 未婚 大学毕业 会乐器 有车 家庭条件好 父母收入高 本人在兴趣与自由的条件下赚钱 具有自己的投资眼光 对未来充满希望 喜欢个性而舒适的房子 注重交通方便 配套优质的小区 49 事业稳定的家庭型 A I O 家庭理财很重要 孩子教育是头等大事 要有二套以上的房产 生活要适当低调 不能过于张扬 上班 下班几乎是生活的全部 看财经新闻 炒股票 关注银行利率是否有调整 家私电器等家庭耐用品品牌 喜欢喝茶 阅读 喜欢和家人呆在一起 不时也有同事关系聚会 该类型客户关键词 责任 义务 优越 富足 追求生活稳定的人群 AIO量表 客户AIO量表是从客户的行为 兴趣和观点对目标客户进行全方位的解析工具 A ActionI InterestsO Opinion 典型客户描述 陆先生 36岁 3口之家 遵义师范学院 原在学校生活区有2房 女儿长大希望购置3房 注重自我的生活空间 不追求奢华 为人理性 好比较 对小区的形象有较高要求 必须符合个人品位 李先生 本地公务员 42岁 3口之家 拥有私家车 很看重房子的品质与周边环境 讲究品位 看好区域前景 陶醉于置业后的 生活品质与升值兼得 50 A I O 房子除了居住 要是可以办公就好了小区一定要安全 有档次 环境一定要好 希望和有生意价值的朋友在一起 早上睡个懒觉去工地 晚上还有生意应酬 周末对我们来说只是个名词 维护朋友关系就是开掘财路 抽个时间带孩子去趟游乐园 挣钱永无止境 希望有个时间睡个懒觉 带老婆去买名牌 AIO量表 该类型客户关键词 努力赚钱 缺乏安全感 希望过得更好 为理想在奋斗 透支生命的奋斗型 客户AIO量表是从客户的行为 兴趣和观点对目标客户进行全方位的解析工具 A ActionI InterestsO Opinion 典型客户描述 黄先生 矿产老板 三代同堂 拥有私家车 最重视教育和生活工作中的便利程度 具有投资意识 看好本区域的发展 较易受媒体或宣传的影响 51 我们能从目标客户中找到共同点 这群人是城市动物 崇尚都市生活 对于城市怀有特殊情节 关键词 都市 释义 对于表达都市的意向敏感 消费品牌 向往接轨国际潮流的复合社区 对城市的重点符号 交通 要求高 渴望在城市的主动脉上炫彩生命 但在喧嚣的都市中不乏温情 因此非常珍惜朋友 珍视家庭 52 寻找本项目的价值信息 Features fact项目本身的特性 属性 Advantages相对于竞争对手项目的优势 Benefit value楼盘带给用户的利益 价值 F 项目本身有什么 A 项目好在哪儿 B 项目能给客户带来什么价值 FAB分析 53 找到本项目的营销核心价值 消费者买什么 都市名盘品牌生活 54 找到项目的价值 开发商 营销人做什么 分享新区未来都市生活 找到了供求双方的一致性 55 利用营销沟通价值观 也许我们都习惯了说教 习惯了牵引 习惯了强势 明天我们住在哪里 大盘物业 人们总是惯性地为每一件事去找一个说法 或者赋予一些意义 作为营销者 我们必须这么做 只是需要改变一下沟通姿态 接近消费者真实的生活状态 与消费者建立平等 取悦甚至是迎合的沟通方式和沟通渠道 我们就此发掘侨欣世家的价值观 新都市主义经典居住区 56 竞争分析 57 按客户区域来源特性 本项目未来市场竞争比较激烈 板块竞争 红花岗片区 财富国际广场 富华国际 花样年华 东欣地产新项目 九州 时代豪庭 凤凰国际 维也纳春天 盛邦 帝标 鼎盛家园 卡萨国际 汇川区 锦都豪苑 万豪国际 民生广场 书香华庭 海珠广场 港湾丽都 城上城 遵义县 南湖秋韵 亿俊 阳光名城 58 板块竞争 核心问题是区域价值竞争 遵义县pk 海尔大道 侨欣世家 VS 红花岗板块 锦都豪苑 花样年华 处于遵义县城市价值最浓烈的核心主干道之上 未来规划新区的核心 区域前景想像空间更大 未来的区域活力中心 南湖秋韵的价格标杆对于本项目是看得见的升值空间 59 区域内竞争 核心问题是价格竞争 侨欣世家 VS 区域项目 南湖秋韵亿俊阳光 项目居于区域的核心位置 为区域未来利益的最大受惠者 享有区域最优质的配套 项目自身品质高 项目规划起点区域最高 配置最优 都市品质生活示范社区pk普通住宅社区 南湖秋韵建筑园林粗放 挑战追求品质的客户 亿俊阳光项目 工薪楼盘 60 竞争项目 南湖秋韵 现遵义县城的样板示范项目 规模 60万方产品 粗糙主力面积 87 200平方米景观洋房 营销主题 理想生活的发源地引领南部 标杆城市新生活 61 项目形象定位 62 项目的形象元素 外在属性 内在属性 龙坑镇中心 政府所在地 区域前景 升值潜力 营销特色 项目特色 产品特色 园林特色 新区核心 演绎 外延 客户观念沟通 分享新都市生活 中央生活区 整合 区域共享 竞争 63 侨欣世家 新都市经典生活中心 64 案例借鉴 星河丹堤 借鉴点 战略层面 如何建立新的区域认知 65 奇迹是这样发生的 关键举措 资源挖掘 品牌嫁接 改变身份 美国 国家地理杂志 合作进行品牌嫁接 提升项目级别感 出版项目专刊 哈罗中产 原墅 展现未来社区20个生活场景 建立了具一定煽动性的影响力 银湖山城市别墅CEO官邸 与深圳政府合作 共同推广 银湖山郊野公园 链接高端区域 银湖区 直接提高区域 含金量 66 营销层面 取势 借势 造逝 67 案例借鉴 万科城 借鉴点 战略层面 如何奠定项目的地位 68 万科城以整体形象面世 包容性强的概念统领多种物业类型 万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内 具备良好的产业基础支撑 交通正在逐步改善 自驾车通过梅观高速可在15分钟内到达市中心 开放式广场 九年制学校 幼儿园 宽景house 情景洋房 商业中心 Loft TOHO 小高层 总规模43万平米 3万平米商业 多种创新产品组合 1 Townhouse2 情景洋房3 宽景house4 透天小高层5 Loft工作室 挑高 6 退台式商铺 集中商业 69 主题明确 主线清晰 主题 一座万科式生活城主线 由城市宏观到社区微观 强势引导白领居住理念深圳人 未来生活在哪里 万科在建一座城大深圳格局下的万科城谁动了大深圳的居住观 四季花城 为坂雪岗准备了什么 深圳首个大型TOHO社区 亲地社居 1 深圳人未来生活在哪里 出位广告抢得注意力 引发争议 令人印象深刻 2 基石文章 奠定软文 广告的基调3 独创主题歌 以及flash动画 70 案例营销要点借鉴 建立区域价格标杆 首先树立强势精品物业形象 以价格界定形象 强势建立形象 与客户重度沟通 高展示标准冲击目标客户群 事件营销 聚集人气 扩大影响力 实景展示 配套先行 区域准垄断 秀出看得见的未来生活 建立区域强势影响力 取势 展示 71 项目营销战略 72 项目SWOT分析 推导战略工具 SO战略 发挥优势 抢占机会塑造新的价值体系 制造项目唯一性 建立高端形象 一期走性价比快速去化 回现 73 本项目的战略方向 市场中高端项目真正缺乏 利用区域缺乏名片项目机会点 遵义县是非传统高档住宅区 竞争中处于相对劣势 区域营销已成为目前多数项目的立势营销方式 城市印象 市场营销环境 市场项目竞争 城市经典项目形象占位原则 在形象上占据市场 高端 房地产市场保持健康稳定发展 地价上涨影响房价 房地产发展 占据市场高端必须以城市层面 取势 区域层面 垄断 74 取势城市 垄断区域 本项目的营销核心战略 取势 高立意 跻身城市主流 垄断 快速建立区域话语权 最具价值的都市资源 遵义县中心 都市经典示范社区 城市层面 区域层面 75 本项目的立势导向 以项目城市形象建立为总体目标 给消费者带来都市化特色的经典生活 建立侨盛欣公司开发的里程碑式的取势为导向 76 里程碑取势如何实现 取势攻势 垄断展示 77 取势攻略 78 强势营销 侨欣世家 的都市属性 主动融入城市主流生活 取势攻势 辅助动作 发布侨欣世家是一个具有国际标准的都市经典样板社区与重庆或广州 深圳著名社区开发商建立互访机制 重点动作 联合媒体与政府资源 话说遵义县规划 系列媒体宣传炒作 以上活动后续阶段细案 79 让 侨欣世家 的都市生活拥有无限奢华体验 取势攻势 辅助动作 发放VIP专设客户大使 提供专业服务 重点动作 豪华阵容的项目品牌暨产品推介酒会 以上活动后续阶段细案 80 展示攻略 81 垄断展示 扩展项目边界 向城市核心方向扩展 占据遵义县各交通要道交汇的战略要地 另外 项目周边主要路口设立强势的导视 项目地块包装围墙尺寸5米以上 彰显项目气势 都市主义经典样板生活区 82 垄断展示 营销中心外观 成为遵义县城 一道亮丽的风景 具有鲜明的标志性 建筑外部需要另外装修 要求昭示性更强 呈现出气势 83 垄断展示 巡展 为了提前储客保证开盘 在项目辐射区域人流集中地巡展储备意向客户 在销售中心尚未启用之前 有效提前储客时间 巡展标配 项目主背板一张展板一套区域位置图 社区鸟瞰图各一幅接待台一张展位规格约6米x6米 备选地点 政府 酒店 车站 商场 84 垄断展示 营销中心内部 成为都市品质生活体验馆 内部环境 由灯光 特式家私营造的气氛体验点 VIP区 水吧 影视厅 都市艺术廊等 85 垄断展示 都市生活场景展示系列 路面 处理的国际化元素 富有情趣而亲切 86 都市生活场景展示系列 城市雕塑系统 城市指路系统 城市家俱 强化都市意象 87 产品指标系列 公共空间展示 电梯大堂 架空层园林 垄断展示 关键公共空间 1 入户大堂电梯大堂 2 架空层园林 在一期工程条件不允许的情况下 利用效果图 示意图片展示 88 产品指标系列 工程及材料展示 展板及挂牌说明 结构剖示 实物展示 实验体验 89 产品指标系列 安防系统展示 不仅是高档住宅的必备 而且从心理上消除客户对区域环境的忧虑 垄断展示 90 空姐服饰销售代表 服务系列 把服务融入流程 让客户感受前所未有的尊贵 酒店式服务人员服饰 礼服门童 清洁 保安 物管人员等 垄断展示 为看楼客户撑伞 护送至售楼处 停车场车 遮阳罩 车牌贴 销售人员服饰参考 和接待流程结合的销售服务体系 物业服务体系设计 良好的气质 房地产的专业知识 极强的服务意识 为客户提供最优质的销售服务 极强的团队精神 最训练有素的销售队伍 91 我们的营销节奏总指导思想 渐进式 持