对物管公司考评细则及评分表

1 9 棠下工业园生活配套区物业管理 定期考核细则及评分表 考核人 考核人 被考核人 被考核人 xxxxxxxx 物业发展有限公司物业发展有限公司 依据 xxxx 管理合同 下称 物业管理理及商业出租 管理合同 中 物业服务内容与质量 的相关条款及第二 章第五款第 6 条的约定 现制定以下物业管理定期考核细 则及评分表供考核双方执行遵守 一 考核目的 规范区内物业管理服务行为 遵循市场竞争 优胜劣 汰的市场经济规律 确保 xxx 生活配套区的物业管理质量 二 考核周期 一年考核两次 每年 7 月对上半年 1 至 6 月的物业管 理情况进行考核 次年 1 月对去年下半年 7 至 12 月情况进 行考核 直至 物业管理及商业出租管理合同 期满终止 三 考核小组成员 考核小组由考核人与被考核人共同派员组成 其中考 核人指派 2 3 人 被考核人指派 1 2 人 四 考核规则 1 评分表分为 基础管理 房屋 道路外观及养护 2 9 共用设备设施的日常维修养护 等共 9 项评分项目 每 个项目根据所列标准分别得出项目评分 将所有项目评分 相加得出总评分 评分表满分为 100 分 2 考评时考核人与被考核人各填写一份评分表 其中 考核人的评分权重系数为 0 8 被考核人的评分权重系数为 0 2 两份评分表的分数经加权后得出最终评分值 60 分为 及格 100 分为满分 3 考核不合格的给予口头警告 并立刻进行整改 整 改时间为期一个月 整改后考核仍不合格的给予黄牌警告 并立刻进行第二次整改 整改时间为期 15 天 整改后考核 仍不合格的则给予红牌处分 并立即终止 物业管理及商 业出租管理合同 4 对于考核虽合格但仍存在较多不足需要改进的 考 核人根据实际情况对被考核人提出书面改进要求 在下一 次考核中对改进的情况进行回看评审 对于未能达到改进 要求的 每一项要在评分表总分值基础上倒扣 3 分 若评 审完毕后的最终分值不及格则参考 四 考核规则 第 3 条 规定执行 达到改进要求的不另外加分 5 根据 物业管理理及商业出租管理合同 的约定 被考核人负有每月按时代预支物业管理区域内水电费的义 务 若由于被考核人的原因做成该部分水电费的拖延支付 且导致考核人也连带收到供电部门的催缴提示 包括电话 形式的催缴 的 考核人将对被考核人给予口头警告 若 因欠费导致物业管理区域被停水停电的 则给予黄牌警告 3 9 若被考核人出示材料证明拖延支付水电费是由于存在第三 方因素 且被考核人在致力排除该因素方面已尽职尽责 竭尽全力的除外 6 每两个口头警告等于一个黄牌警告 每两个黄牌警 告等于一个红牌处分 一旦被给予红牌处分的立即终止 物业管理及商业出租管理合同 7 由于以上几点导致 物业管理及商业出租管理合同 终止的 所涉及的补偿事宜参照 物业管理及商业出租管 理合同 第二章第六条第 13 点及第三章第十一条第 5 点 8 在整个考核期间若出现由于被考核人失误而直接导 致恶性事件发生 或因被考核人管理不善而间接加剧了事 件后果的严重性 如火灾 盗窃 交通事故 聚众殴斗等 并导致人员伤亡或重大经济损失的 则直接出示红牌处分 物业管理及商业出租管理合同 即时终止 并且被考核 人要承担相应的法律责任 五 评分表 4 9 物业管理定期考核评分表物业管理定期考核评分表 序序 号号 考核考核 指标指标 考考 核核 细细 则则分值分值评分评分备注备注 1 1 各项物业管理制度的建立 考核内容 制定物业管理相关的各项制度或 规范 例如关于房屋日常养护 物业共用部位 共用设备设施日常管理养护 卫生 绿化 安防 监督投诉 应急预警 档案管理等 并组织实施 考核方式 查阅制度或规范的有关文件资料 计分标准 计分标准 制定完备的各项物业管理相关的制度和工作岗 位标准 并实施的 计 2 分 制度不完备或虽 制度完备但不实施或不完全实施的 计 1 分 2 小 计 2 1 2物业管理队伍配备 人员素质及人员培训 考核内容 物业管理队伍配备是否合理 人员 素质及上岗培训 考核方式 查阅各岗位人员配置的相关证明文 件 人员有关职称文件及上岗证 培训记录 计分标准 计分标准 A 物业管理公司经理取得全国物业管理经 理岗位证书 1 B 80 以上的物业管理人员持有全国物业管 理从业人员岗位证书 1 C 80 以上的物业管理人员具有高中以上学 历 1 D 供水 供电维修人员 100 持证上岗 1 E 安防人员平均年龄 40 岁以下 男性平均 身高 170CM 以上 每符合一项得 0 5 分 1 1 基基 础础 管管 理理 小 计 5 5 9 2 区内房屋 道路外观及维修养护 考核内容 区内房屋 道路及维修养护 考核方式 现场检查房屋 道路外观 设施管 理情况及有关维修保养记录资料 计分标准 计分标准 A 区内房屋栋号清晰 或有其它明显引路标 识 1 B 房屋外观及室内墙体 楼板 走道 天花 板等公共区域完好 整洁 计 5 分 每发 现一处明显破损 脱落 污渍 乱涂乱画 扣 0 5 分 扣完为止 5 C 室外招牌保持整洁统一美观 无安全隐患 或破损 1 D 无违规私搭乱建 无擅自改变房屋用途现 象 2 E 区内没有堆放易燃 易爆 有腐蚀性的危 险品和有害物品 1 区内道路及区外商铺前人行区域通畅 平 坦 无明显障碍物 2 F 区内路面及区外商铺前人行路面无破损 计 1 分 每发现一处明显破损扣 0 5 分 扣完为止 1 G 建立完善的维修管理档案 1 2 房房 屋屋 道道 路路 外外 观观 及及 养养 护护 小 计 14 3 区内共用设备 设施的日常维修养护 考核内容 小区内共用设备 设施 供配电 给排水 雷电防护 公共照明 加压泵房 门 窗 锁 便池及阀门 水龙头 排风机等 的 日常维修养护情况 考核方式 现场检查有关共用设备 设施的运 行状况及维修保养情况 查阅有关保养维修资 料及档案 计分标准 计分标准 A 所有共用设备设施的图纸 排水排污图纸 除外 档案资料齐全 管理完善 1 3 共用设备设施的日常维修养护 B 所有设备设施性能良好 运行正常 计 2 分 每发现一处异常或损坏的 扣 0 5 分 扣完为止 2 6 9 无安全隐患 1 保养检修制度完备 1 C 运行人员严格遵守操作规程及保养规范 1 D 供电运行建立 24 小时值班制度 1 E 建立完备的设备设施维修管理档案 1 零修及时率 90 以上 报障后 30 分钟到场 处理 2 零修合格率 100 1 抢修 急修及时率 90 以上 报障后不超 过 15 分钟到位处理 1 F 一般故障排除不过夜 1 小 计 13 4 区内消防制度的执行及消防系统的管理 考核内容 区内消防制度的执行及消防系统管 理状况 考核方式 现场检查及查阅有关制度资料及档 案记录 计分标准 计分标准 A 消防系统设备完好率 100 可随时启用 2 确定消防安全责任人 消防安全管理人 明 确专人维护 管理消防器材 消防设施 1 B 最近一次年度消防检测符合消防要求 1 C 区内无火灾安全隐患 1 D 楼内设立消防疏散示意图 照明设施 引路 标志完好 紧急疏散通道畅通无阻 计 2 分 示意图或标志破损或指示不清晰 照明设施 工作状态异常的 扣 1 分 2 区内消防管理人员掌握消防设施设备的使用 方法 并每年至少一次消防演练 1 5 E 制定消防疏散预案 并每年至少一次组织区 内租户进行消防疏散逃生演习 1 5 F 建立完备的消防管理档案 1 G 无发生重大火灾事故 2 4 消消 防防 系系 统统 管管 理理 小 计 13 7 9 5 小区环境卫生管理 考核内容 区内环卫设施设置情况及公共卫生 维护状况 考核方式 现场检查 并查阅相关保洁记录 计分标准 计分标准 小区内环卫设施完备 确保每栋楼有 1 名专 职保洁员 2 A 设有足量的垃圾果皮箱并分布合理 1 B 建立完备的保洁管理档案 1 C 小区内实行标准化清扫保洁 各栋楼每天上 下午各清扫一次并保证效果 计 3 分 每发 现一处明显废物或污渍扣 1 分 扣完为止 3 定时收集垃圾 并负责清运到垃圾收集站 1 垃圾日产日清 1 D 无随意堆放杂物和占用现象 1 E 小区内不得违反规定饲养家禽 家畜或宠物 1 F 临街商铺管理有序 商铺前人行道无明显垃 圾 污水 计 3 分 每发现一处明显废物或 污渍扣 1 分 扣完为止 3 5 环环 境境 卫卫 生生 管管 理理 小 计 14 6 小区绿化养护管理 考核内容 小区的绿化养护管理情况 考核方式 现场检查并查阅有关养护记录资料 计分标准 计分标准 A 小区绿化经过园艺师设计 布局合理 1 小区绿地管理及养护措施落实到位 2 B 无破坏践踏及随意占用的情况 1 C 建立完备的绿化管理档案 1 D 无明显大片的枯枝死枝 季节因素除外 和 病虫害现象 计 2 分 每发现一处不符合扣 1 分 扣完为止 2 6 绿绿 化化 养养 护护 管管 理理 小 计 7 8 9 7 小区安全保卫 秩序维护管理 考核内容 区内安全保卫 秩序维护状况 考核方式 现场检查并查阅相关文件资料及档 案记录 计分标准 计分标准 A 对所建立的安全保卫 秩序维护制度切实执 行 措施落实到位 计 2 分 不实施或者不 完全实施的 计 1 分 2 B 确保配备足量的保安人员并合理安排巡逻班 次 最低标准 三班 天 2 人 班 全区域 巡查 2 次 班 2 保安人员上岗时穿着统一制服 佩带统一标 志 器械佩带规范 1 C 工作规范 作风严谨 1 D 实行 24 小时保安巡逻制度 并有完善的签 到记录 2 E 对进出配套区的人员 车辆 物品进行查验 放行制度 2 F 区内实行交通管理 地面划有明显标志 在 有关地方设有交通标志 指定车辆的停放区 域 车辆停放有序 1 5 配备足量的视像监控设备并 24 小时全面运 行 1 监控室内实行 24 小时值班制度 1G 监控室内电话接通后要及时接听 1 5 H 监控室接到险情或异常信号后应及时安排人 员在接警后 7 分钟内到场处理 2 I 建立完备的保安管理 秩序维护管理档案 1 7 安安 全全 防防 范范 秩 秩 序序 维维 护护 管管 理理 小 计 18 8 小区的服务监督及投诉处理工作 考核内容 区内的服务监督及投诉处理情况 考核方式 查阅相关文件资料及档案记录 并 与租户管理员约谈 计分标准 计分标准 以走访 座谈会 问卷调查的形式 每年至 少一次与 90 以上的物业使用人沟通 1 5 8 服务监督及投诉管理服务监督及投诉管理 A 对所反映的问题处理率达到 100 1 5 9 9 B 对外公布监督电话 投诉信箱 1 受理 处置业主或物业使用人的投诉应保持 记录 1 5 对于直接受理的投诉 应在一个工作日内回 复处理结果 最长不得超过三个工作日 1 5 C 投诉属于物业管理责任的 应立即纠正 并 承担相应责任 属于无效投诉的应做好解释 工作 1 5 D 对上级部门转来的投诉 应查明事实 确认 证据 分清责任后如实反映情况或上报书面 材料 协助上级部门做好相应工作 1 5 小 计 10 9 小区的的精