物业服务基础知识培训完整版本.ppt

物业服务基础知识培训 目录 基本概念物业服务的基本内容物业服务费的构成物业服务的目标物业服务的阶段 第一章物业服务基本概念 基本概念 所有权 所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产 依法享有占有 使用 收益和处分的权利 物权法 第二编第四章第三十九条 房屋所有权是指房屋的所有权人依法对自己的房屋所享有占有 使用 收益和处分的权利 房屋的所有权人为业主 基本概念 建筑红线 建筑红线 又称为建筑控制线 是指城市规划管理中 控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物 如外墙 台阶等临街面的界线 任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线 基本概念 容积率 容积率是指一个物业的总建筑面积与用地面积的比率 对于开发商来说 容积率决定地价成本在房屋中占的比例 而对于住户来说 容积率直接涉及到居住的舒适度 一个良好的居住小区 高层住宅的容积率应不超过5 多层住宅应不超过2 基本概念 绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积的比率 基本概念 物业 物业是指单元性的房地产 确切的说指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施 设备及相关场地 物业可大可小 物业可以是一个完整的住宅区 也可以是一栋楼宇 一个单元 物业的类型是多种多样的 如住宅 写字楼 酒店宾馆 工业厂房 会展中心 影院 图书馆 医院等 基本概念 物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 第二章物业服务的基本内容 物业管理与物业服务 2007年国务院对条例修订 将物业管理企业叫法修改为物业服务企业 物业管理主体是物业所有权人 即业主或业主大会 业主委托物业服务企业根据合同实行物业服务 对设备设施 公共秩序等方面的管理措施都是物业服务的一个方面 物业服务的基本内容 常规的公共服务针对的专项服务特约服务经营服务协助社会管理服务职能 1 常规公共服务 根据物业服务定义 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 1 常规公共服务 具体内容 房屋建筑共用部分的日常维修 养护和管理 共用设施 设备的日常维修 养护 运行和管理 附属建筑物 构筑物的日常维修 养护和管理 管理与物业相关的工程图纸 业主档案与竣工验收资料 公共环境卫生清洁维护及共用绿化的养护管理 协助维护公共秩序 消防 交通等协管事项 组织开展物业服务区域内社区文化建设活动 业主和物业使用人违反管理规约的行为 可根据管理规约规定针对具体行为并根据情节轻重采取批评 规劝 警告 制止等措施 2 针对专项服务 代办服务 代收水费 电费电梯维护管理外墙清洗一定比例客户所固定需要的服务 比如洋房区住户相对高层区住户管理服务内容更多 道路指引 提供雨伞等便民服务 3 特约服务 特约服务一般是有偿收费服务 特约服务不是物业公司法定义务 需业主与物业公司另行约定业主自有部分设施设备维护维修家政服务代购代订服务 4 多种经营 物业公司为方便业主 利用自身条件开展多种经营服务 开办餐饮 理发美容 洗衣 商店等开办花卉养育场开办房地产租赁 中介 咨询 评估 物业管理咨询等开办装修装饰公司 家电 车辆及各类生活用品的维修服务公司 绿化公司 清洁公司等经济实体 开展旅游 健身等服务业 征得所有权人同意利用公共区域开办收费停车场其他多种经营服务项目 5 协助社会管理服务职能 就具体而言 物业公司协助各级政府 政法 公安 城管 民政 医疗等部门开展工作 传达新的政策和法规 接受有关方面的指导和监督 比如 协助做好治安防范 协助做好社区突发事件的防范和应急处理 如非典 协助有关部门开展预防接种 全民选举 人口普查 常住人口统计 计划生育等 第三章物业服务费的构成 物业服务费方式 物业服务费用由服务成本和服务报酬构成物业服务费方式有2种 包干制和酬金制包干制 业主支付固定费用 物业服务企业自负盈亏酬金制 物业服务企业从预收的服务费用中按约定提取酬金 其余部分全部用于合同约定的支出 业主享有承担盈亏 物业服务费内容 管理服务人员的人工费用物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费用物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域秩序维护费用办公费用固定资产折旧物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用合理利润税金 物业服务费的交纳 已交付使用的物业 由业主交纳特殊情况 出租房屋 由业主与承租人约定 如承租人交纳物业费的 业主承担连带责任 已竣工但未出售或交付的房屋由建设单位交纳 第四章中山路99号物业服务费的概述 物业服务费概述 收费标准 商业及公寓8元 月 平方 办公 2 4层 14元 月 平方收费面积 23500平米服务人数 50人 保安 18人 保洁 18人工程 5人 管理 9人服务项目 人员工资 1279486 76元人员社保 174407 83元办公费 46176 50元水电费 18894 38元机电设备维修费 204079 60元公共设施维修费 20587 50元日常清洁用品 38465 00元折旧费 10528 78元业务招待费 650 00元管理费 食堂 其他福利 204148 00元银联手续费 帐户管理费 3559 88元营业税金及附加及所得税 105954 43元垃圾清运费 12000元 第五章物业服务的目标 客户感受体现的七个方面