湖州南浔区市调简报1547579939.doc

湖州南浔区市调简报11月2日，对南浔做了初步的市场调研，包括南浔区区域规划、商品房市场行情、未来城市发展方向等等。到了南浔，先对整个南浔主城区道路交通进行了熟悉，形成一个南浔的初步概念；然后通过各个主要典型楼盘的实地踩盘，和对在场销售员的咨询，逐步深入的了解南浔区房地产市场发展概况和城市未来发展的方向；最后与开发区规划部门领导的交流，对整个南浔区房地产、土地市场现状和未来城市发展重点区域做了基本了解。现对南浔区市调结果做如下几点分析：一、 南浔区域划分介绍和各个区域内各大亮点分析通过实地考察和规划部门了解，南浔区整个城市的发展方向是西和南，南浔区作为湖州市整体规划的重要部分，由于湖州的城市发展是向东，所以南浔区向西正好能和湖州市区发展连成一片；而向南是南浔区自身城市发展空间拓宽的需要。南浔区实际规划分为2大片区，其中经济开发区又可分为2个区域。综合上诉原因实际可把南浔最新规划理解为3大区域（1） 南林片区（包括老城区和新城）： 地域范围：运河以南，南浔大道以东，包括南浔老城区、和南部新城。区域亮点：新的区政府办公大楼和新行政服务中心在新区南部已经建成并启用。各项大配套设施规划齐全。分 析：据当地了解，老城区主要受到历史古迹的保护，政府不允许在老城区进行房地产项目的开发，破坏古城风貌，所以城区主要发展方向是南部新城，目前区政府大楼和行政服务中心已经建成并启用，各大房地产项目也已经入驻该区域，开始建设，区域内小学、初中、高中都已经规划建设，投资环境逐步成熟。 该区域最引人瞩目和为南浔人看好的项目是香墅湾，占地200亩，由联排、独栋别墅，部分高层组成，南隔河邻政府建设的公园，西面邻新区政府，由海宁市的白领氏集团投资开发。（2） 经济开发区（实际可分2大片区）：地域范围：运河以北片区；运河以南，南浔大道以西片区。区域亮点： 运河以北片区。目前“国际建材城”一期占地340亩已经在开发区建成，并投入使用；但是人气冷清，据说老建材城搬迁后将会聚集人气。二期260亩正在规划中。 运河以南，南浔大道以西片区。最新规划将此片区命名为“湖州临沪工业区”。分 析：（1） “国际建材城”由运河南搬迁至运河北部经济开发区，总体规划600亩，一期已经建成投入使用，二期正在规划中。但是老市场暂时没有关闭，导致新市场开业以来一直没有商家入驻，开业率几乎为0。北部经济开发区目前现状多为工厂、破旧农宅等等，没有见到正在开发的房地产项目，从环境、交通等等考虑都不适合运河以南居民向北迁移，政府规划中经济开发区北部也不是主要的居住区域，规划为物流园区。（2） 湖州市临沪工业区坐落于湖州市南浔城区西南部，紧邻南浔中心城区，且处于湖州中心城市的交通发展轴线上(湖州市和南浔区发展链接线上)。规划范围北抵申苏浙皖高速公路，东至外环西路、南浔大道，南临新荡路，西至总体规划确定的城市备用地边缘。规划范围总面积约26.04平方公里。区域功能主要是以融入上海都市圈、承接上海辐射和工业转移、发展关联产业为重点。临沪工业区包括江蒋漾中央商务区、高新技术创意产业园、装备制造产业园、市场物流产业园。江蒋漾中央商务区作为经济开发区和临沪工业区内主要商住区域，早在去年就有一家嘉兴的房地产公司已经夺得中央商务区内最好的5副商住地块（位于湖泊四个角和中心岛），围绕着由政府负责建造的占地300亩的“江蒋漾湿地公园中心湖泊”，去年拿地价格80-90万/亩，现在区域内相邻拿地价格估计接近150万/亩。二、 南浔区房地产市场行情南浔区目前房地产项目主要集中在老城区（除古城外区域），老城区的价格基本上在4000元/ 到5000元/之间，建筑形态以小高层、多层为主，高层较少，项目容积率基本上在1.1到1.3之间，我们看到的一个最高的也只有1.78。但是由于城市规划发展方向的改变，已经引导房地产转向南部新城以及开发区住宅组团两大区域。南部新城由于紧邻老城区，可兼顾享有老城区的城市配套，新区政府的投入使用，更是人们的眼光转向的吸引力，该区域房地产在售价格4000-5000元/（小高层、多层），拟新建的比较高档的别墅将达到10000元/，高层预计接近6000元/，在整个南浔区是属于较高价格的区域。另外在经济开发区，目前没有成熟的配套设施，价格基本在3000-4000元/之间，别墅价格7000-8000元/。三、 投资建议：从目前南浔房地产市场销售情况看，存量可售房源不多，主要以本地客户为主，说明南浔房地产市场本地刚性需求量较大；南浔区主要以当地开发商为主，从目前在售和即将出售的房地产项目看，当地开发商项目品质普遍较差；目前嘉兴、海宁2家房地产企业在南浔占据了项目规模、档次的高端，分别是嘉兴的佳源集团、海宁的白领氏集团，佳源集团在开发区中心区域（江蒋漾公园四周），拿了约800亩地，分别开发房地产、高星级酒店等；从区域发展情况看，初步了解之后可以首选的是目前比较成熟的投资区域-南部新城，不久的将来配套会比较完善，政府投入力度较大。但经济开发区的江蒋漾中央商务区，目前虽然配套不成熟，但从发展角度看，反而有机会逢低介入拿地。再则，如果我们有其他诸如高端医疗、教育项目同步进入，不仅可以与南浔区政府直接谈判，大项目打包出让政策，而且也可以直接带动区域房地产价值，因此江蒋漾中央商务区内值得考虑。经过了解，目前中央公园附近还有约1000亩左右比较好的地块可以考虑，与佳源集团项