宾馆计划书

1 / 44宾馆计划书商 务 酒 店项目计划书2016 年 6 月目录第一章 项目摘要一、项目概述 2 / 44二、项目优势 三、项目背景 四、项目投资计划 第二章 项目公司 一、公司简介 二、公司结构/管理 三、股权结构 3 / 44四、项目其他背景 第三章 项目规划 一、项目位置二、法律明细三、项目详细规划第四章 项目实施计划一、项目建设规模4 / 44二、具有新建设酒店的优第五章 项目投资分析 一、投资估算二、参数预测第六章 市场分析第七章 一、商务酒店概况二、酒店经营指标分析三、竞争对手及发展态5 / 44势四、项目定位第一章 项目摘要一、项目概述? 随着人们生活水平的日益提高，对生活质量的追求也进一步的完善，商务式酒店将是人们旅游、休闲、渡假、会务的理想会所，也是一种趋势。? 顺城街是成都春熙商务圈的重中之重，休闲的绿谷，位于成都市繁盛商业区之心腑地带的商务酒店，交通便利，紧临交通疏通中心，地理位置十分优越? 酒店总面积？商务酒店总投资概为 430 万元，酒店用地面6 / 44积260 平方米，建筑面积为 2300 余平方米，主楼 8 层。27层为客房，8 层规划用途为茶坊。主楼 2 层为简餐茶餐厅、茶座 150 米方? 新装修后的商务酒店，凭借专业酒店管理的优势，结合现代酒店经营的全新理念，商务酒店将成为成都市档次最高之一的现代商务式酒店。二、项目优势? 黄金地段、得天独厚? 采用专业化商务酒店管理团队? 采用专业的商务酒店的设计理念? 筹建部门成功开发过多个酒店的设计和施工? 7 / 44专业的星级酒店服务师进行统一的培训? 现代化的高效益、高社会价值的经营管理模式三、项目背景成都是大西南地区重要的政治、经济、旅游和交通枢纽中心，地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，有低山、丘陵和山间谷地；东北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。拥有自然生态渊源国家重点风景名胜区，并获得全国旅游生态城市荣誉，目前拥有峨眉山、青城山、窦关山、天台山等国家级、省级风景区多处；龙池，卧龙等国家级、省级自然保护区 3 处；龙泉大窑遗址等国家级、省级文保单位 17 处。成为人们的旅游的新景点。成都市身为政治、经济、文化的中心，目前只有四星级以上酒店 15 家、五星级酒店 6 家。而在顺城街幅员 1 公里向周边扩散，没有一家商务或经济型的专业酒店，鉴于现代时尚商务式的酒店在此区域仅只有我们这一家，开发该酒店以具备天时、地利、人和。它的新开可进一步缓冲顺城街沿线高档商务酒店紧张的现状。8 / 44四、项目投资计划补充项目装修风格？及定位等？投资总额项目投资概算为 430 万元、装修费用、基桩及相关前期费用等已完成的投资 230 万元）射洪绿然蜀府国际酒店部门筹备细则 一、酒店管理公司前期筹备管理A，前期规划1，酒店前期运作计划书2，酒店前期运营管理3，前期工作备忘录B，物品筹备9 / 441，各部门、区域的物品筹备2，采购物品规格价格明细单3，各物品的供应商的敲定酒水、香烟、调料、调味品、干货、蔬菜、肉类、海鲜、原材料4，采购概况明细上报5，部门硬件设备设施、办公用品、酒店管理软件、常耗物品、一次性物品、清洁用品、 固定物品、餐具、部门布草、员工制服、印刷品、绿化、装饰品C，开业筹备1，试营业时各项筹备2，开张时各项筹备3，各部门开业筹备10 / 444，酒店产品价格的前期议定D，设备设施1，设备设施的安装管理2，设备设施的前期调试3，设备设施责任制到位E，装饰装修1，酒店外围装修装潢工程2，酒店内部装修装潢工程3，各区域的效果图F，部门配备1，前期酒店大部门的配制11 / 442，人力资源部、公关部、财务部、工程部、采购部、餐饮部、房务部、后勤部3，部门前期协调工作计划4，前期部门体制监督运行二，人力资源培训部的工作范围A，员工手册1，酒店的员工手册2，各部门规章制度3，员工的岗位职责4，岗位工作流程制定B，员工培训1，部门经理前期培训计划12 / 442，餐饮部培训3，房务部培训4，后勤部门培训C，员工招聘1，按部门要求招聘2，后勤员工招聘D，绩效考核1，初级员工的考核2，培训后的员工考核3，酒店试营业时的考核4，阶段员工品行考核13 / 445，前期人工成本预算与控制6，员工岗位工资的拟定7，酒店各部门奖惩制度三，工程维修部管理范围A，弱电管理1，各区域的弱电管理2，部门电源开关节能管理3，消防区域管理4，水、电、气的相关管理B，工程改造1，前期、二期的改造工程14 / 442，具体项目的落实、跟踪C，设备管理1，酒店各部门大型设备管理2，设备设施的维护保养四，餐饮部管理范围A，餐厅管理1，部门配制2，部门协调配合工作3，餐厅各岗位的工作流程和部门制度的制定4，岗位时间表的制定5，接待方面管理，电话预定、上门散客、宴会、婚宴、生15 / 44日宴、乔迁宴6，服务质量的控制与提升7，服务技巧的实施与推广8，与其他部门协调合作9，物耗的成本控制10，人力资源成本控制11，其他服务的制定12，反馈系统的建立B，厨房管理1，菜单的制定2，产品的定价16 / 443，厨房出品质量、样式、菜式4，菜品培训、资源共享5，厨房部门制度、岗位工作流程6，物耗、原材料、物品环节成本控制C，部门协调1，与酒店其他部门所有协调配合工作2，部门协调备忘录3，部门协调原则D，员工岗位培训1，餐厅部员工培训工作 包括：领班、迎宾员、服务员、传菜员、收银员、酒水员、营业员2，针对岗位性质进行岗位培训，熟悉本岗位的工作流程，17 / 44酒店环境、文化、人事结构3，先由酒店统一培训，再进行区域培训4，培训后进行前期考核5，建立考核制度五，房务部管理范围A，接待B，客房C，洗衣房D，商务中心E，总机F，大堂18 / 44G、PAT、园林六，财务部管理范围A，收银1，收银员的岗位职责和工作流程2，收银员与财务的协调配合工作和原则 B，招投标B，物品采购1，各部门的物品采购明细清单 2，价格的审核与相关控制C，成本管理1，酒店前期运作成本预算、控制、管理 D，仓库管理1，库房的物品日常管理19 / 442，进、出库的相关管理3，领料相关操作程序4，仓库管理员的岗位职责5，月存、日进、检验的相关管理七，总经理办公室日常管理A，总经理B，部门经理C，后勤经理八，酒店品牌研究部A，发展趋势B，知名度20 / 44C，酒店文化塑造与提升九，酒店营销管理A，市场调研1，产业环境：a,商业繁盛情况b,商业化的趋势与潜力万博苑花园酒店经营计划书概述万博旅馆 万博苑食府 位于西三环万寿寺东侧，面积约为6000 平米，场地布局为平房+二层楼。经营中。根据现有条件本公司做如下经营计划;第一部分 市场调研分析21 / 441、市场概述情况：万博苑酒店位于西三环黄金地段，附近旅游景点、商务活动、高校集中，一年中无有较强的淡旺季区分，周边客户有较强的消费能力和极强的消费欲望。酒店周边服务行业较为发达，多中小规模的餐旅企业，档次低，服务内容少很难 吸引高档客户。万博苑花园酒店改造后硬件达到三星级标准 ，服务管理达到四星级标准。在市场定位上应从大处着眼，客房瞄准全世界客人，餐饮要对准中档市场，保留餐饮大厅，大力开拓宴会市场。表一：附近同档次各酒店 2016 年客房出租率 单位：%客房出租率四星级：% 三星级：88% 二星级：80%表二：附近星级酒店基本情况分析：万博苑花园酒店附近酒店以中小旅馆和快捷酒店为主，硬件设施较差，缺乏特色，其主体市场是以公司长包房和周边学生客户为主。商务客人、休闲散客较少，基本22 / 44不接待中高档旅游团队和外籍客人。因此 房价低 入住率高 效益差 。万博苑花园酒店改造后以中高档客人为主，低端客人为辅。第二部分 自身条件剖析2、酒店地理位置：酒店位于三环路旁，标志明显，属于西三环中心地段 周边交通方便。酒店周边著名单位、景点和建筑有香格里拉饭店 总政歌舞团 舞蹈学院 民族大学 紫竹院 万寿寺 国家图书馆 中央电视塔等。旅游资源 商务活动资源丰富3、档次与规模：酒店按照三星级标准改造，集餐饮、客房、商务、小型会议、旅游、休闲娱乐为一体。融合北京四合院元素，华丽变身为商务花园酒店。建筑面积约 6000 余平方米。酒店拥有宴会厅、VIP 包厢、西餐厅、花园烧烤等不同的餐饮场所，就餐位数达 600 位。餐饮部为本酒店吸引客源的重要部门，将以出品多样化来满足顾客需求；提供高水准的服务标准，23 / 44服务流程中体现人性化、个性化；集合各地原材料及厨师技艺，突出丰富多彩的色、香、味型；使用优质及造型优雅的器具，借助器具及盘饰的衬托，力显独具一格的饮食特色；根据本酒店装饰特点及本地区的人文环境，推出与众不同的中、大型社团宴会及婚宴制作；纯正西式餐饮也将会吸引外籍人士及外籍游客。酒店客房总数为 80 套，总床位数约 160 个， 商务套房 6间 30 间观景客房；多功能厅一个，大堂宽敞明亮，豪华优雅，古色古香；4、服务设施：酒店拥有标准客房、单间客房、豪华单间客房、豪华标间客房、景观客房、商务套房等不同类型的房间种类，适应不同层次的客人需求。房内设施完备、先进，有独立空调、私人宽敞浴室、IPTV 电视、迷你酒吧、国内国际长途直拨电话、室内保险箱等，能够满足客人的不同需求。同时，本酒店还提供客人所需的旅游接待、复印、特快专递、秘书服务、文字翻译、文字处理服务、订票服务，机场接送服务。本酒店餐饮场所共有 3 个，座位数量约 600 位，并提供中西式自助餐和西式零点菜肴及川湘菜 烤鸭等不同风24 / 44味的菜系，能够满足不同地区客人的口味。康体娱乐设施 ;美容美发厅、棋牌室 网吧 免费 WIFI5、优势与劣势：任何一家酒店都有其自身的优势与劣势，经营者须使用扬长避短的经营方法和推广手段，尽量发挥酒店的优势，增强业务竞争上的吸引力，才可使酒店能争取到最佳的经济效益与社会效益。本酒店的优势与劣势如下：优势： 周边环境优雅、清静，停车方便，客人消费不受打扰； 北京为数不多的四合院花园酒店；布局合理。深受外国朋友喜欢。 本酒店为一间服务设施齐全的中档酒店，装修高档，大堂有气势，有利于发展商务客源市场、旅游会务、观光客源市场与本地会员客源市场；25 / 44 本酒店的餐饮、服务设施齐全；方便客人。 专业管理团队有丰富的管理经验和资源可以利用；将采取积极主动的策略，经营上的主动性和竞争能力将会大幅增强；管理和服务能达到规范的高水平，更使本酒店于业务竞争上可创造灵活的条件；同时服务手法与出品将会创新，对服务要求不断提高的本地消费群体和外来顾客，均可产生耳目一新的感受，必将有助于争取客源。 本酒店位于西三环黄金位置，交通位置极为便利。劣势：26 / 44 周边旅馆较多，扰乱价格秩序。 本酒店面积小，缺少 70 人左右中型会议室，在会议接待中较难安排； 餐饮包厢不够豪华，对高档客人缺乏吸引力； 原旅馆档次低，客源主要靠上门，知名度不够，历史背景不如其它酒店，寻找固定、长期的顾客需要经过一段很的阶段，起步的气势将受到一定的影响。第三部分 经营方法客房的经营方法经营思路：27 / 44提供特色的服务 特色客房 。市场定位：团队以外籍客人、旅游客人、商务客人为主体，以价格策略为主要竞争手段，先做大客房出租率；散客以本地企业客人为主，以自驾车、网络客人为辅构成酒店的主要市场。客源市场：从一次性订房数量上来区分，可分为散客市场、 会议市场与团体市场 3 类；从订房渠道上作区分，则可细分为：自来散客、出租车司机推介、商务公司、订房中心推介、联营推介、长住客、旅行社、旅游集散中心、政府机构与员工所推介的特殊折扣客源。营销手段：着眼于国际、国内市场，与国际组团旅行社和首都机场订房中心、网络订房公司签订协议，做好百度搜索，销售会28 / 44员卡。以扫楼形式与本地政府、企事业单位、学校、各协议团体签订协议；配合系列的广告造势，突出酒店高档豪华、休闲健康、价格适中、时尚潮流的产品特性。价格定位：考虑到本地市场的淡旺季之分阶段，我们刻意制定稍高于本市三星标准的酒店之门市牌价，于旺季中，可尽能争取到最高的房租收入；同时，我们执行价高折大的灵活价格政策，暗地里与商务公司及中介代理商签订较低价格的特价合同，实行薄利多销的手段，尽量争取客源市场的份额。餐厅的经营方法经营特色:-菜肴特色是生存之道，现有菜系不能适应本地市场竞争。为突出特色，引进融合菜，养生菜 改良家常菜，提高本店酒店档次和利润。迎合大众29 / 44消费。- 利用管理公司资源，引进各地有特色原材料。增加营业额方法：-定期举办美食节，引入中国各地之风味菜式，增加菜式之选择。-定期更换菜单，以增加新意口味。-加强员工培训，提高销售技巧与意识。-如有客户预定座位，尽量为客户预配菜式，藉此提高人均消费。-引入西式甜品，与传统中式甜品结合并加以推广，吸引客户尝试。-销售会员卡，餐饮上推出每桌免一政策，吸引客人消费。-以积极的销售措施和激励方法，发动全员销售。30 / 44西餐经营方法：经营特式:-简单西餐；金鹰大酒店经营计划书第一部分 市场调研分析1、市场概述情况：舟山首先是个旅游市场，是以普陀山为龙头的，集礼佛朝拜、会务观光、休闲度假为一体的国际性亚热带群岛型海洋旅游基地，有较强的淡旺季区分，XX 年游客量万人次。舟山是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地，素有“中国渔都”之美称。舟山港湾众多，航道纵横，水深浪平，是中国屈指可数的天然深水良港，近年临港工业正发展成为支柱产业。06 年居民人均 GDP 已突破 3000 美元，有较强的消费能力和极强的消费欲望，服务行业较为发达，多中小规模的餐旅企业。金鹰大酒店于小处着眼是郊区的31 / 44一个酒店，于大处着眼却是舟山的一个酒店，是一个著名旅游城市的四星标准酒店。在市场定位上应从大处着眼，客房瞄准以上海为中心的长三角旅游客源地，包括上海、苏锡常、杭州、宁波地区，以会务、观光、自驾车游为主要对象，与本地市区酒店区别竞争；餐饮要对准中高档市场，要争取引进知名餐饮品牌和有竞争力的菜系，并利用多功能厅的场地优势，大力开拓宴会市场。表一：舟山各酒店 XX 年客房出租率 单位：%四星级三星级二星级其他客房出租率 平均：77%四星级：% 三星级：% 二星级：% 其他：%32 / 44分析：近年来，舟山的客户服务市场主流是二、三星级的宾馆饭店，其主体市场仍是外地游泳团队，但市区高档酒店以商务、休闲散客为主，基本不接待旅游团队。因此我们的客户要与市区高档酒店错位竞争，以长三角中高档会务旅游团队为主，外地自驾车者和本地企业客户为辅，构成基本市场。第二部分 自身条件剖析2、酒店地理位置：酒店位于鸭蛋山公司园区，属定海的郊区，距市中心 7-8分钟车程，位置较偏僻。周边除金鹰公司外，缺大型企业和商场、银行、超市等生活设施；交通较方便，邻近鸭蛋山码头和 329 国道，距沈家门、朱家尖、普陀山约半小时车程。3、档次与规模：酒店是按照国际四星级标准投资兴建，集餐饮、客房、商务、会议、旅游、休闲娱乐为一体的会务度假型酒店。建筑面积约 2 万余平方米，共 13 层。酒店拥有宴会厅、VIP33 / 44包厢、西餐厅、花园烧烤等不同的餐饮场所，就餐位数达600 位。餐饮部为本酒店吸引客源的重要部门，将以出品多样化来满足顾客需求；提供高水准的服务标准，服务流程中体现人性化、个性化；集合各地原材料及厨师技艺，突出丰富多彩的色、香、味型；使用优质及造型优雅的器具，借助器具及盘饰的衬托，力显独具一格的饮食特色；根据本酒店装饰特点及本地区的人文环境，推出与众不同的中、大型社团宴会及婚宴制作；纯正西式餐饮也将会吸引外籍人士及外籍游客。酒店客房总数为 149 套，总床位数约 265 个，朝南客房可观看海景；会议室 5 个，大堂宽敞明亮，豪华优雅；康体娱乐设施齐全，有在本地占优势的室内外游泳池和网球场。4、服务设施：酒店拥有标准客房、单间客房、豪华单间客房、豪华标间客房、景观客房、高级套房及总统套房等不同类型的房间种类，适应不同层次的客人需求。房内设施完备、先进，有独立中央空调、私人宽敞浴室、IPTV 电视、迷你酒吧、34 / 44国内国际长途直拨电话、室内保险箱等，能够满足客人的不同需求。同时，本酒店还提供客人所需的旅游接待、复印、特快专递、秘书服务、文字翻译、文字处理服务、订票服务、接送及婴儿看护等各种特殊服务。本酒店餐饮场所共有 4 个，座位数量约 600 位，并提供中西式自助餐和西式零点菜肴及本帮、粤、川等不同风味的菜系，能够满足不同地区客人的口味。康体娱乐设施一应俱全，其中包括：健身房、美容美发厅、KTV 包厢、室内温水泳池、网球场、棋牌室、桑拿等。 5、优势与劣势：任何一家酒店都有其自身的优势与劣势，经营者须使用扬长避短的经营方法和推广手段，尽量发挥酒店的优势，增强业务竞争上的吸引力，才可使酒店能争取到最佳的经济效益与社会效益。本酒店的优势与劣势如下：优势： 周边环境优雅、清静，停车方便，客人消费不受打扰； 邻近工业园区和海军部队，交通便利，有利于餐饮、娱乐客人接待； 本酒店为一间服务设施齐全的中型酒店，装修高档，大堂有气势，35 / 44有利于发展商务客源市场、旅游会务、观光客源市场与本地会员客源市场； 本酒店的餐饮娱乐场所众多，有本地突出的室内外游泳池和网球场，可满足商务客人和旅游客人的不同需求，对业务拓展相当有利； 金鹰公司是本地唯一一家上市公司，实力雄厚，在舟山有较大的影响力和知名度。集团公司及下属企业拥有广泛的政府机关和商务企业的人际关系，有助于酒店的业务拓展； 专业管理团队有丰富的管理经验和资源可以利用；将采取积极主动的策略，经营上的主动性和竞争能力将会大幅增强；管理和服务能达到规范的高水平，更使本酒店于业务竞争上可创造灵活的条件；同时服务手法与出品将会创新，对服务要求不断提高的本地消费群体和外来顾客，均可产生耳目一新的感受，必将有助于争取客源。 本酒店位于鸭蛋36 / 44山渡轮口，是出入舟山的门户，交通位置极为便利。劣势： 本酒店地理位置偏，周边缺乏配套，距市中心有一定距离，客人进出不便； 本酒店功能布局不尽合理，缺少 70 人左右中型会议室，在会议接待中较难安排； 餐饮包厢不够豪华，对高档客人缺乏吸引力； 点菜区域小，菜肴不能很好展示，且跑菜路线长，菜品较难保持；对作为一家新开业的四星级酒店来说，知名度不够，历史37 / 44背景不如其它酒店，寻找固定、长期的顾客需要经过一段很的阶段，起步的气势将受到一定的影响。机会 本酒店是舟山第一家以健康、休闲为主题的度假酒店，对细分市场和错位竞争有很大作用。 舟山旅游、开业开发进程加快，来舟的各类人士快速增加。 威胁 临城有两家五星级将开业，使市场竞争更趋激烈。 其它酒店基本都在市中心，本酒店距市区还需 10 分钟，面临着行业风险。第三部分 经营方针与经营方法38 / 44所谓“知己知彼，百战不殆” ，从本计划书内容的第一、二部分中，我们可充分了解到本酒店的自身条件和市场状况，也可看到未来的业务竞争是相当激烈的，我们须本着“商场如战场”的作战心态，迎接未来的业务竞争压力；同时，我们须构思可行性高的作战计划，以做为酒店管理高层和营销队伍的作战蓝本。 我们将执行的经营方针为：塑造高档形象、主动争取客源、创造服务特色和赢取良好口碑。由于本酒店内的不同营业点存在不同的产品性质和客源市场，因此，我们将按不同的营业点制订不同的经营策略与经营方法；并由于客源市场与顾客需求是不断的因时变化，故此，本酒店的经营策略与经营方法也应因时调整，后页所述的各营业点经营策略与经营方法只适用于 XX 年，于次年度时，必须按市场需求的预见而作调整。6、客房的经营方法经营思路：客房为酒店最大的创收点，也是本酒店各营业点的业务来源之主要源头，故此，我们必须首先强化客房业务的拓展，尽量争取最大的客务量，以避免酒店出现冷清的局面。所谓“先有人气，后有财气” ，客房于 XX 年的策略方针为以39 / 44量为主，我们将以价高折大的房价政策，配以灵活性强的销售手段，尽量吸引较多的顾客惠顾，建立熟客群体，并利用顾客口碑，蓄意造势，提高酒店的知名度和尊贵形像。虽然上述两种做法之间，会存在着一定发展关系上的矛盾，但我们可通过提供特色的服务和热诚的接待，作为上述矛盾的润滑剂，以减少矛盾。我们强调：提供良好的服务和建立密切的客户关系，为客房业务拓展上的成败关键。 市场定位：团队以长三角地区的旅游会务为主体，以价格策略为主要竞争手段，先做大客房出租率；散客以本地企业客人为主，以自驾车、网络客人为辅构成酒店的主创 业 计 划 书企业名称 穿记大酒店创业者姓名 姜楠，胡晓秋，李梦娜日 期 2016 年 3 月 1 日专 业 电 话40 / 44电子邮件创 业 计 划 书企业名称： 穿记大酒店 业主：姜楠完成日期： 2016 年 3 月 联系方式、企业概况提供住宿、中餐、茶室、停车、洗衣，宴会服务二、创业计划作者的个人情况 客房管理 ；20162016 第二学期学习了餐饮管理 。同时也学习了公司财务管理 ， 旅游统计学原理与实务 ，旅游会计学 ， 区域经济学 ， 旅游电子商务等经济类及实用性专业。三、市场评估 目标顾客描述：在酒店营业之初，我们的目标顾客主要有41 / 44三类：一、南京市居民。因为酒店选址在南京，且主题相对新颖，通过广告宣传，会吸引大批好奇心较重的本地人口的注意，他们会选择入住该酒店进行体验。二、旅游团及各类游客。穿记大酒店会在营业之初与南京各大旅行社建立良好的客户关系，让来南京旅游的