中冶人和新居-中冶地雅新居营销策划推广方案.ppt

中冶 人和新居 中冶 地雅新居营销策划推广方案 合作感言 各位中冶京诚领导 对于本次合作 非常感谢各位领导对我们团队的信任及支持 我司特别珍惜与中冶京诚此次合作的机会 希望通过我们的努力和配合顺利完成两项目的销售工作 成为贵公司的长期合作伙伴 时间紧任务重本次提报围绕中冶 人和新居 中冶 地雅新居两项目同时展开 我们的任务目标 快速消化两项目的全部房源 在销售推广中树立项目的良好公众形象 通过营销推广的宣传提升 中冶置业 的品牌度 在营销策略上有效控制广告成本 将营销费用控制在最少 中冶 人和新居中冶 地雅新居 项目分析住宅套数 598套住宅面积 49922平方米网点数量 52套网点面积 2842平方米剩余总面积 51768 71平方米 项目分析住宅套数 192套住宅面积 17855 62平方米网点数量 90套网点面积 12557平方米剩余总面积 30321 52平方米 从销售难度和销售权重来判断人和新居的压力相对较大 地雅新居住宅消化难度不大 网点由于区域环境不成熟存在一定风险和压力 中冶 人和新居项目价值提炼 中冶 人和新居房源配比情况分析 山下住宅面积区间段显示图 小结 近60 房源处于较楼层 未来客群定位锁定相应年轻客层为重点 山下各层房源所占总量百分比 小结 主流面积段90余平与小户型 未来客群定位锁定相应单身及两口之家中低端客层为重点 山上部分住宅面积区间段对比图 小结 山上部分占据良好资源优势 没有被回迁干扰 但均为110平方米以上大户型 由于总价过高 低端消费人群无能力消化此类房源 因此 山上组团的目标客户群体必须面向市内中高端消费人群 不建议与山下房源混淆推广 以新的项目形象或概念吸引中高端客群的关注 中冶 人和新居山上房源情况分析 小结 本案网点属于满足社区基本需求的商铺 面积与数量都较少 因此 在销售不会成为难点 建议在网点进行引导型包装及宣传 在项目推广中销顺带销售 中冶 人和新居网点配比情况分析 中冶 人和新居周边竞品项目情况 小结 本案最有利的竞争对手为山水绿阁项目 由于项目背景 体量 户型 价格尤为接近 风度柏林 水木康桥 香蓝浦河项目的小户型产品将与其形成竞争关系值得我们重点关注 中冶 人和新居项目优劣势分析 优势 地块逐渐被开发商抢占土地稀缺山水资源稀缺 环境好 坡地周边中高档居住区氛围大社区生活气息浓厚性价比佳1 7倍超大楼间距太阳能系统三层中空塑钢窗中水系统健康会所 劣势 项目所在与城市断层太远市场竞争激烈交通不便利区域客户消化有限回迁项目口碑不佳园区绿化景观未呈现物业管理不佳部分拆改户型布局不佳入住气氛不佳剩余房源被回迁挑花 中冶 人和新居目标客群分析 项目价值针对目标客群 环保概念 高性价比低总房款 现房即买即住 山水资源优美环境 品牌开发商诚信保障 提升生活品质客户 中低端客户 急于入住市内拆迁客户 养老型投资型客户 已入住老客户带动 中低端求便宜偏年轻或50岁以上首次置业急于入住略带投资性质 中冶 人和新居市场小结 在地源性客户消化有限的条件下需要在市内发掘客户满足消化条件 由于城市断层较大 中低端客层对交通依赖性较强 距离成为购买的最大抗性 项目回迁印象不佳 易对看房客户产生不良影响 项目刚刚入住 现场道路及绿化应及时完善 提高现场感染力 山上与山下产品差别明显 不适宜合并推广 从项目建立立面 景观 户型 客户层次与市场竞争不具优势 需令辟蹊径 中冶 地雅新居项目价值提炼 中冶 地雅新居房源配比情况分析 住宅面积区间段显示图 小结 地雅新居的80 107 的户型面积占65 加之所有未销售楼栋的顶层房源较多 未来主流客层针对于偏于两口以上家庭 各层房源总量百分比 小结 地雅新居的主力商铺面积80 110平米 单体商铺面积较大 总价较高 地势较低 由于区域商业气氛尚未形成 人气购买力较弱 未来将形成商业街 稍加引导客户会看到投资增值潜力 中冶 地雅新居商铺面积情况分析 中冶 地雅新居周边竞品项目情况 中冶 地雅新居目标客群分析 项目价值针对目标客群 环保概念 高性价比低总房款 现房即买即住 区域位置生活便利 品牌开发商诚信保障 提升生活品质客户 中低端客户 急于入住市内拆迁客户 满足居住需求客层 已入住老客户带动 中低端求便宜偏年轻型首次置业急于入住 中冶 地雅新居项目优劣势分析 优势 区域发展速度快 配套成熟紧邻大学城 与市内接近项目周边人气旺 生活氛围浓厚大社区生活气息浓厚性价比佳1 7倍超大楼间距太阳能系统三层中空塑钢窗中水系统健康会所 劣势 市场竞争激烈交通不便利区域客户消化有限回迁项目口碑不佳园区绿化景观未呈现物业管理不佳部分拆改户型布局不佳入住气氛不佳剩余房源被回迁挑花 中冶 地雅新居市场小结 区域较为成熟 竞争也非常激烈 区域不少小型的回迁型楼盘大多售价很低 住宅剩余房源较少 采取一定营销手段消化难度不大 网点量虽较大 随区域开发及入住率加大 引导投资型经营型客户消化难度不大 项目回迁印象不佳 易对看房客户产生不良影响 项目刚刚入住 现场道路及绿化应及时完善 提高现场感染力 从项目建立立面 景观 户型 客户层次与市场竞争不具优势 需令辟蹊径 项目共性分析 开发战略一致项目属性一致产品品质一致对应客户一致应对策略一致市场手段一致 两项目营销战略的思考 中冶集团下中冶置业的地产品牌角度 央企品牌 雄厚背景 不久将进入世界500强的大型综合企业 国家开发银行强大资金支持 每年授信100亿资金用于安居工程项目 长期的安居建设目标 成为全国最大的安居工程合作伙伴 肩负社会责任 以民生为己任 不以盈利为目的的公益理念 中冶置业大举进军沈阳及营口地产市场 欲成为一线开发品牌 树立良好品牌知名度及美誉度是 中冶置业 为新开发项目奠定良好的基础 中冶置业 致力民生 回报社会 的理念 赋予两个项目的独特市场理念 一线品牌开发商站在社会层面看问题 百姓买不起房子 开发商信誉危机 经济适用房雷声大雨点小 房价高涨 市内大量拆迁 开发商追求高利润80 以上为中高端项目对于低收入的老百姓望尘莫及 社会呼吁 市场渴求 百姓需要有社会责任感的实力企业为老百姓建造住的起的房子 开发商赋予使命与项目定位 中冶集团 中冶置业品牌 树立企业品牌 承载社会责任感 联合地方政府 强大央企实力背景 肩负造福民生使命 不追求盈利为目的 央企中冶置业联合沈北政府联决打造政府安居示范小区老百姓真正住的起的好房子 回迁形象 快速消化 提高开发商品牌 营销费用有限 项目品质弱 项目背景 树立政府安居工程形象 采取团购直销等多种销售策略 树立使命责任社会形象 借势宣传 宣传性价比优势 推广策略原则 项目问题解决方案 中冶 人和新居营销策略建议 住宅部分 山下产品尽快消化 在政府安居概念采取快销策略 建议入市起价1980元 平米 最终实现均价2350元 平米 山上项目户型面积大 需要独立包装 推广针对中高客群 避免与山下产品混淆 以独得景观坡地资源赢取市场 由于总房款较高 建议均价2500元 平米 入市起价2200元 平米 最终实现项目销售均价在2430元 平米左右 商网部分 前期投资客户需要留给一定升值空间 拿出10套位置较差房源低价入市 启动销售 催促经营对其他商网有带动作用 建议均价5000元 平米 入市价格4500元 平米 中冶 人和新居销售价格策略建议 现场销售接待中心进行重新包装 对于自行到访客户进行有效接待 市内设立销售中心 对于市内客户进行充分引导和宣传 设立看房车 对客户不方便到达现场有及时的接送 有助于形成良好印象 现场绿化景观道路系统尽快完善 避免产生不良印象 销售期间对现场物业管理加强 避免客户设立样板间 对于剩余量大及难点户型进行包装和引导 设立好看房通道 对于客户整个接待流程保证景观卫生等细节的最佳效果 现场接待人员统一着装 给客户良好印象和信任 销售资料全面有助于更全面了解项目优势 销售条件具备销售部门可对于周边企业单位或拆迁区域进行团购谈判 中冶 人和新居销售策略建议 177路及219路延线 沈北专线 车体广告 直通项目交通公交车各3辆 保证项目沿线客户宣传及交通抗性 看房车车体 2 3辆看房车车体以统一形象出街 并于房交会前完成 直销 组建一支10人以上的直销队伍 在回迁区域及大东 东陵 沈河等客流密集区进行现场派单 沈城楼市杂志 面对老百姓买房 沈城楼市 媒体较为适合硬广宣传 沈阳日报新闻软文 以权威新闻形式宣传安居主题及项目形象社会舆论 辽沈晚报 华商晨报 沈阳晚报 两项目同时出街小版面广告信息对项目销售有促进作用 网络广告 搜房网信息发布对于低端购房需求信息发布 中冶人和新居媒体策略 中冶 人和新居营销推广排期 宣传期 强销期 持续期 筹备期 08年4月5月6月7月8月9月10月11月12月 房交会售楼处就绪 公交车报广等媒体广告出街 现场景观完成直销启动 样板间装修完成 房交会宣传直销 团购谈判 老业主促销活动 联合媒体安居活动 上山组团开盘活动 中冶 地雅新居营销策略建议 住宅部分 在政府安居工程的背景下实现快速消化 跟随中央大学城的价格策略 同类产品每平米低500元左右 即可启动市场 保证回迁户的市场价格 实现均价2450元 平米 以2100元价格起价入市 超高性价比炸开北部市场 商网部分 前期投资客户需要留给一定升值空间 拿出20套位置较差房源低价入市 启动销售 催促经营对其他商网有带动作用 建议均价5500元 平米 入市价格5000元 平米 中冶 地雅新居销售价格策略建议 现场销售接待中心设立中央大学城售楼中心附近并进行重新包装 有助于截流其他项目客户及良好广告宣传展示效果 设立现场看房车 对从接待中心到年年个客户不方便到现场参观客户接送 现场绿化景观道路系统尽快完善 避免产生不良印象 销售期间对现场物业管理加强 避免客户置疑 设立好看房通道 对于客户整个接待流程保证景观卫生等细节的最佳效果 现场接待人员统一着装 给客户良好印象和信任 销售资料全面有助于更全面了解项目优势 销售条件具备销售部门可对于周边企业单位或拆迁区域进行团购谈判 中冶 人和新居销售策略建议 236 338 326路车体广告各2 3辆 看房车车体 2辆看房车车体以统一形象出街 房交会前完成 直销 组建一支10人左右的直销队伍 在北行 三台子 大学城等大量客流区域进行现场派单 沈城楼市杂志 面对老百姓买房 沈城楼市 媒体较为适合硬广宣传 沈阳日报新闻软文 以权威新闻形式宣传安居主题及项目形象社会