厂房改造成商业

旧厂房改商业 旧厂房改商业 5 条道路供你选 条道路供你选 2014 12 03 新趋势 新思维 商业与地产 随着城市化步伐的加快和城市经济结构的转型 曾经代表城市工业文明 象征城市经 济发展的工厂及工厂群逐渐退出历史舞台 而这些旧工厂的价值及其所蕴含的历史痕迹并 未随之消失 相反 随着全新的创意产业 新兴产业等新鲜血液的注入 旧厂房的生命也 通过承载功能的变化重新焕发出生机 再一次推动着城市的变迁 本文将通过国内外旧工厂改造的发展历程及典型案例来探究旧工厂成功改造的种种成 因 一 国外旧改成功案例分析一 国外旧改成功案例分析 1 1 美国纽约美国纽约 SOHOSOHO 区 旧工厂变身时尚街区区 旧工厂变身时尚街区 类别 改造街区 位置 美国纽约 特色 通过功能布局的整合 打成综合性的时尚街区 SOHO 是英语单词 South OfHouston 的缩写 指的是处于纽约下城 Houston 街 1850 年的 SOHO 地区建起了大批铁铸的厂房 成为国际知名品牌的加工厂和艺术展览 区 60 年代 一些主要由画家和雕塑家组成的艺术家陆续搬进 SOHO 区 把这些空置的工 厂变成工作室 到 70 年代 政府将这个地区划分成居住区并加以保护 一些商家和有经济 实力的画廊也相继进入 使 SOHO 发展成集居住 商业和艺术为一身的一个完善的社区 被 誉为 艺术家的天堂 今天的 SOHO 它是商业和艺术充分融合的区域 是富有个性的 有着深刻文化内涵的商 业区 是时尚的代名词 2 19672 1967 年美国旧金山吉拉德里广场年美国旧金山吉拉德里广场 类别 工厂改造 位置 美国加州旧金山渔人码头 特色 全美第一座工厂改造的露天购物中心 1864 年 这里叫做毛线磨坊 Woolen Mill 1893 年 意大利移民吉拉德里 DomingoGhirardeli 以细火慢熬生产的意大利巧克力 推出后大受欢迎 便买下这栋大楼 作为工厂 1964 年 已经废弃的巧克力厂 毛纺厂等旧建筑被改建为商店及餐饮设施 成 为全美第一座工厂转型的露天购物中心 并改名为 吉拉德里广场 而到了上世纪 70 年代 旧工厂改造风潮进入了延展期 随着工业文明的衰落 越来越 多的旧工厂改造在政府的主导下进行功能上的再生 同时 日本也紧跟欧美部分加入了经济 转型和旧厂房改造之列 其代表项目是 1974 的仓敷阿依比广场项目 图示案例 2 3 3 仓敷阿依比广场仓敷阿依比广场 图示案例 3 1974 年日本仓敷阿依比广场 仓敷常春藤广场 项目 将一栋 19 世纪的纺织厂厂房改建成观光旅馆 通过巧妙的保留红砖外墙的观光 及街区原貌 是现代人依然能体验旧时的风光 这个改造获得日本建筑界的最高奖 建 筑师学会奖 类别 工厂改造旅馆 位置 日本仓敷冈山县 特色 保留红砖外墙的观光及街区原貌 观光旅馆 仓敷常春藤广场由明治时期建成的仓敷纺织厂改建而成 红砖上攀爬着绿意盎然的常 春藤 极富特色 其多功能厅 Floral court 的装饰和墙面皆花意盎然 由建于大正初 期 19 世纪初 的工厂讲堂改造而成 宽广的酒店庭院内 建筑与空间洋溢着明治 大正时 期的浪漫氛围 新与旧完美融合 并设有休憩广场 文化设施 手工坊 是追求文化内涵 与舒适体验的各年龄层宾客的绝佳选择 4 4 法国巴黎奥赛艺术博物馆法国巴黎奥赛艺术博物馆 类别 车站改造 位置 法国巴黎 特色 由火车站改造 巴黎三大艺术宝库之一 法国塞纳河左岸的一座废弃的火车站 在政府的主导下改建成拥有 4000 多建绘画 雕 塑及家具成列 面积超过 4 5 万方的巴黎三大艺术宝库之一 法国塞纳河左岸的一奥赛火车站 由于站台过短无法满足新型火车的需求 在 1939 年 后逐渐被铁路联营公司废弃 1977 年 吉斯卡尔 德斯坦总统决定实施蓬皮杜总统曾提出的方案 将旧火车站改造 为博物馆 改造工程从 1983 年开始 一千名工人用了 3 的时间完成 废弃火车站成了拥 有 4000 多建绘画 雕塑及家具成列 面积超过 4 5 万方的巴黎三大艺术宝库之一 二 旧工厂改造的价值探索二 旧工厂改造的价值探索 相对于世界的进程步伐 中国的旧工厂改造始于上世纪末本世纪初 尽管起步较欧美 要晚得多 然而发展的速度则要快得多 短短二十年的时间已经进入到第 4 阶段 这固然 因为中国的工业起步本身较晚有关 也与城市转型的速度有关 自上海 北京 广州 深 圳四个领跑城市率先开始了城市的转型 同时也启动和改造了一批具有历史意义的旧工厂 改造项目 如上海的 M50 8 号桥 北京 798 深圳华侨城 OCT 等 图示 5 从左到右依次排 列 近 5 年来 更多的城市出现退二进三以及对城中村的改造 使旧工厂改造迅速从一线 城市先二三线城市扩展 图示 5 上海的 M50 8 号桥 北京 798 深圳华侨城 OCT 纵观旧工厂改造的发展历程 我们不难发现城市经济结构的变化 产业升级调整 加 上政府的指引及相关政策的推出是这股热潮的核心动因 然而 各地老厂房改造实践中难 言成功的现状中 旧工厂改造对于一个城市发展的价值何在呢 从经济成本角度考量从经济成本角度考量 城市版图在不断地扩大 那些曾经的旧工厂所占土地现今则是 城市中心区域寸土寸金的资源 以上海为例 最初 2005 年的 18 个创意产业园中有 16 个是 旧工厂改造项目 分布于静安区 卢湾区 黄埔区 长宁区等城市中心区域 因此 区位 优势是其经济价值的首要体现 其次 从建安成本角度而言其次 从建安成本角度而言 对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入 如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的 10 20 再次 旧厂房大空间 高楼层的物业条件 以及大面积多建筑物构成的规模效应 能再次 旧厂房大空间 高楼层的物业条件 以及大面积多建筑物构成的规模效应 能 为项目功能重新定位提供多元组合空间 甚至衍生出全新的产品 以满足个性化的需求为项目功能重新定位提供多元组合空间 甚至衍生出全新的产品 以满足个性化的需求 从而进一步挖掘其商业价值 甚至开创新的生活理念 SOHO LOFT 等产品的诞生就是最好 的证明 而在环境方面 现有的旧工厂大多产能落后 设备陈旧 缺乏充分的环保手段 其对 环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一 同时 推倒重建会造成的不 同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗 环境本身就是一种资源 而保护和循环利用旧 工厂也是对城市环境资源的保护行为 三 能做什么三 能做什么 旧工厂改造定位指引旧工厂改造定位指引 先看看国外的案例 图示 6 德国改造案例 依次为 Schlffbau Kokerei ZollvereinEssen Gassometer City Landschaftspark Nord Duisburg 图示 7 英国 TateModem Art 图示 8 美国 Mass Moca 图示 9 加拿大 图示 10 日本 我们在来看下国内案例 北京 798 图示 11 北京尚 8 文化创意产业园 图示 12 上海 1933 图示 13 上海红坊创意区 图示 14 上海田子坊 图示 15 上海 8 号桥 图示 16 深圳创意之都 图示 17 深圳 OCT 图示 18 从这些地区的成功案例来看 旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术 创意这样的产业 更多的是注入了商业的元素 购物 餐饮 娱乐等商业相融相生极大丰富了改造项目的城 市功能 而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感 推动产业的进一步 发展 这种 BTB BTCBTB BTC 零售业务及工程业务 的联动模式值得大多旧工厂改造项目借鉴 这其中 商业如何取得成功是诸多改造项目面临的最困难的问题 目前国内的改造项 目更多是以产业为主的 BTB 单核驱动 不过相信随着越来越多的旧工厂进入到这个领域 将形成具备中国特色的 BTB BTC 双轮驱动模式 四 怎么做四 怎么做 旧工厂改造成功案例分享旧工厂改造成功案例分享 去年十月开园的成都东区音乐公园就是一个寻求在产业与商业协同发展的项目 这个 项目是依托于四川中移动无线音乐基地的产业基础 以 音乐 为灵魂和主题结合产业 无 线音乐基地 和大众音乐消费的一个复合型 BTB BTC 改造项目 以成都东区音乐公园为例 该项目的难点与此类旧工厂的改造与任何一个商业地产项 目的操作相似 成功的定位 系统完善的预开业管理和具有创造性 可操作性的运营管理 及优化 三者缺一不可 在这样的前提下 于传统的老厂房能否找到一种新表现形式 摆 脱抄袭模仿现有案例的旧路 而是在创新中寻找到突破 成都东区音乐公园 在参考国内外案例以及各方面专家的建设意见 着眼于本地的 资源优势 将 音乐 定为这个项目的关键词 那么如何让项目构建出既能保证在产业上 高度满足 音乐 定位的需求 同时又能满足大众音乐消费的功能定位和业态组合呢 项目 定位的深入梳理首当其冲 成都东区音乐公园从产业端 BTB 和消费端 BTC 两方面入手 确定项目的四大功能定 位 七大业态 图示 19 20 全面呈现了一个以音乐为主题的 集商务 休闲 娱乐为一 体的新形态商业街区 同时 从资源平衡性的角度出发 提出了定位与后期招商匹配的关 键要素 为第二阶段的预开业管理奠定稳固的基础 图示 19 四大功能定位 图示 20 七大业态 第二阶段的预开业管理是一个系统性强 涉及面广的重要环节 良好的预开业管理不 仅能够降低成本 缩短开业周期 且可以实现产品定位落地 确保客户投资价值最大化 在此阶段的工作涉及多方面 既独立又环环相扣 具体可归纳为以下 4 大方面 1 1 布局及动线规划方面 布局及动线规划方面 有旧厂房改造需要面对重大课题之一 最主要的是因为旧厂房都是先用物业的利用 因此 需要充分了解各物业条件 寻找到相匹配的业态 然后结合整体动线进行合理有效 的布局 提高利用率 减少投资成本 包含的内容也很多 大致可分为几个步骤 1 通过项目立地的研究分析 确定项目的出入口和主动线 水平动线和空间布局 同 时确定公共空间及配套设备设施点 2 充分分析区域内各厂房的物业结构 匹配相应的定位业态 并结合动线及交通组织 的规划 合理的对业态进行布局 3 根据已确定的招商对象需求 包括面积 层高 水电 隔油排污等方面的需求进行 详细的铺位切割 并提供完整的店铺交房条件 4 对于一个园区或街区型项目而言 导示系统的设置非常重要 此外 商户的店招 户外广告 景观照明 临电预置等设施的点位规划和标准也是必不可少的内容 2 2 招商方面招商方面 诸多环节中 招商策略的制定尤为关键 其中又以租户租户和商务条件设定为核心 1 租户组合计划及谈判策略 针对招商短板 提出阶段性加强经营客流驱动型租户这一概念 进一步帮助成都东区 音乐公园合理把控招商节奏 另一方面 为了确保商户不偏离项目定位的方向 创建引入 商户的五大评审标准 并通过评审会的方式进行把控 2 商务条件设定 根据项目的收益预测 结合谈判策略 市场租金调查确定租金收益模型 包括对初始租 金 租期 上涨幅度 合约期 收取方式 发展周期等方面的设定 租金收取模式及其他 商务条件 如免租优惠设定 装修免租设定 停车场优惠 广告牌优惠计划等 3 3 运营管理标准运营管理标准 运营管理标准 SOP 是运营的基石 是运营准备的重中之重 必须确保完备 不可忽略 任何一个运营细节的管理办法 减少未来可能引发的混乱 这部分的工作包括制定运营中 的规章制度及各类标准 是项目开业运作的保障 整个期间共分为营运管理 物业管理 客户管理三大板块 涵盖 15 项具体工作 如运 营公司业务架构 岗位职能 薪酬体系 日常运营管理 园区经营提升体系 运营管理电 子系统建立 商户管理 物业管理 促销管理 公共空间临时租赁管理 投诉管理 培训 等等 4 4 营销推广和实施方面 营销推广和实施方面 成都东区音乐公园的成功开业离不开行之有效的营销推广策略 对于旧工厂改造项目 来说 单纯做出产品远远不够 还需要相应的营销推广策略提升项目的人气 以推动项目 产业及商业的共同发展 图示 21 具体到成都东区音乐公园 从形象定位消费者诉求 从宣传口号到宣传工具 从宣传 推广渠道制定到内容的设计 从营销推广计划到具体执行 建立起项目品牌的知名度 引 起业界和消费者的双重关注 吸引客流 点燃项目的引爆点 不同于销售 经营行为是长期的 持久的 一时的人气兴盛未必能够长久 尤其对于 改造项目 先天在商业上的需要在运营的过程中保持更快速的反应以及准确的应对 结合成都东区音乐公园这个项目来看 火爆的开园让这个项目拥有良好的开始 在近 半年的经营过程中也仍有继续优化的空间 比如 定位诉求与业态租户的联动推广问题 目标消费者需求与业态及品牌的匹配性问题 项目整体业态与品牌的平衡性问题等