成都市房地产估价报告评审标准(协会)

第 1 页 共 9 页 附录附录 A A 20112011 年 年 成都市房地产估价报告评审标准成都市房地产估价报告评审标准 评审板评审板 块块 序序 号号 评审项评审项 目目 评审评审 标准标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1 1 封 面 或扉 页 2 目 录 3 致 委托人函 4 注册 房地产估 价师声明 5 变 现能力分 析和风险 提示 封面 项目齐全 表述准确 清楚 目录 内容完整 前后一致 致函 格式规范 内容完整 前后 一致 声明内容全面 规范 针对性强 分析针对性强 提示内容完整 5 报告存在以下情况的 酌情扣 0 5 5 分 1 封面 或扉页 缺少 估价报告 名称 估价项目名称 主要以估价对 象名称反映 估价委托人 估价机 构 注册房地产估价师 估价报告编 号 估价报告完成 交付 日期 2 目录内容缺失 结果报告 技术 报告缺少一级标题 内容前后不一致 页码未标注或页码标注前后不一致 附件未具体明示或不详细 3 致委托人函缺少 标题 估价委 托人全称 估价目的 估价对象及其 范围 价值类型 估价时点 估价结 果 总价 单价 估价机构全称 法定代表人 致函日期 4 估价师声明 未列明现场查看注 册房地产估价师姓名及日期的 有重 要专业人员或机构帮助 未说明帮助 的内容 机构或人员的 缺少注册房 地产估价师姓名 注册号 亲笔签名 的及加入不宜列入声明的内容 5 变现能力分析和风险提示内容 不完整 分析不合理 依据不充分 针对性强差的 一 封面 目录 致 函 声明 假设与限 制条件 附件与外 在质量 20 分 2 估价假设 和限制条 件 假设限制条件合 法 理由充分 5 假设条件没按 必要 充分 合 理 有依据 要求说明的 扣 1 3 分 限制条件针对性不强的 扣 1 2 分 抵押估价报告估价时点与实地查 看日期不一致时 未在假设限制条件 中进行假设说明的 扣 1 分 第 2 页 共 9 页 3外在质量 报告名称 专业 用语规范 文字 简洁 通畅 表 述严谨 逻辑性 强 文本格式规 范 无错别字 漏字 标点使用 正确 排版规整 前后一致 5 报告存在以下情况的 酌情扣 0 5 5 分 报告专业术语及用词不规范的 文字表述存在缺陷 逻辑性不强 不 通畅 不够客观 平实的 报告中出 现病句 错别字 漏字 标点符号错 误的 报告各部分之间内容重复的 排版不规整 序号使用不规范及顺序 错误等的 报告各部分之间描述不一 致的 4附件 附件内容齐全 完整 真实 5 附件每缺少以下一项扣 0 5 分 直至 扣完 估价委托书 估价对象位置图 内外部状况图片 权属证明 估价中 引用的其他专用文件资料 估价机构 资质证明与估价师资质证明等 抵押估价报告缺少法定优先受偿 权利等情况的书面查询资料和调查记 录的 直接扣 2 分 5 估价委托 人 估价 机构 内容完整 表述 准确 2 每缺少以下一项扣 0 5 分 直至扣完 缺少估价委托人单位名称或个人 姓名 估价机构全称 法定代表人 资质等级 资质证书编号 6 估价目的 估价时点 价值类型 及其定义 目的表述准确 具体 时点确定 正确 确定理由 简要明确 价值 类型正确 价值 定义准确 6 存在以下情况的 酌情扣 0 5 6 分 估价目的表述不具体 不准确的 估价目的表述错误 模糊 未对应其 经济行为的 估价时点确定不正确的 未简要说明估价时点确定理由的 价 值类型未明确或不准确的 价值定义 表述不完整 不规范的 二 房地 产估价结 果报告 26 分 7 估价对象 及其范围 范围明确 界定 准确 10 估价对象土地实物状况中的名称 用途 面积 四至 形状 基础设施 完备程度 土地平整程度 地势 规 划限制条件等 建筑物实物状况包括 名称 用途 建筑面积 建筑结构 总高 层数与层高 建成年月 平面 布置 装修装饰 设备设施 室外公 共配套设施完备程度等 描述不全面 不准确的 扣 0 5 5 分 位置状况 坐落 方位 距离 朝向 楼层等 交通状况 道路状况 交通管制 停车方便程度等 环境状 况 自然环境 人文环境 景观等 第 3 页 共 9 页 配套设施状况 基础设施 公共服务 设施等 界定不清楚的 土地使用权 建筑物所有权 使用权 他项权利设 立情况及其他特殊情况描述不全面的 扣 0 5 5 分 8 估价依据 估价原则 估价方法 估价人员 依据完整 合法 有效 原则完整 准确 估价方法的名称 和定义准确 人员内容齐全 准确 6 存在以下情况的 酌情扣 0 5 6 分 必要的法律依据未列明的 法律 法规名称表述不准确的 估价技术依 据不完整的 技术依据名称表述不准 确的 估价委托人提供依据 资料不 完整 不具体的 估价机构掌握依据 资料不完整 不具体的 滥列估价依 据的 未列明独立客观公正原则 合法 原则 最高最佳利用原则 估价时点 原则 替代原则的及抵押估价未指出 谨慎原则的 应采用的估价方法而未采用的 采用的估价方法名称或定义不准确的 未写明执行估价的注册房地产估 价师姓名 资格 注册号或签名的 未写明协助估价的人员姓名 资格 职称 或签名的 9估价结果 完整清晰 前后 一致 2 估价结果 包括币种 总价 单 价及总价大写 表述不完整的 扣 0 5 1 分 估价结果内涵 是否与假设限制 条件一致 是否扣除出让金 相关费 用及税金等 不清晰的 扣 1 分 三 房地 产估价技 术报告 54 分 10 个别因素 分析 描述全面 翔实 界定明确 使用 现状分析深入 判断合理 3 存在以下情况的 酌情扣 0 5 3 分 实物状况描述 分析估价对象针 对性不强的 建筑物使用状况 建筑 结构 装修 设施设备 描述与分析 不全面 不具体的 功能折旧与外部 折旧的描述与分析不全面 不具体的 第 4 页 共 9 页 11 区域因素 分析 描述全面 翔实 区位因素界定恰 当 分析深入 3 存在以下情况的 酌情扣 0 5 3 分 区位状况描述和未来变化趋势未 分析或分析不深入的 区位状况描述 分析与估价对象类型针对性不强的 12 市场背景 描述与分 析 宏观房地产市场 当地估价对象细 分房地产市场及 相关影响因素分 析简明 准确 透彻 针对性强 4 存在以下情况的 酌情扣 0 5 4 分 未进行本地整体房地产市场形势 分析或此项分析太笼统的 未进行本 地本类房地产过去 现在和未来状况 分析或此项分析太笼统的 未进行国 家及本地宏观经济政策因素分析或此 项分析太笼统的 分析结论不能为估 价测算及估价参数取值提供市场支持 的或支持不充分的 13 最高最佳 使用分析 最高最佳利用判 定正确 分析透 彻 具体 有合 法依据和市场依 据 2 存在以下情况的 酌情扣 0 5 2 分 未进行合法性分析或合法性分析 不深入的 未进行利用前提选择表述 的 未结合估价方法应用进行分析或 分析不具体的 最高最佳利用分析针 对性不强的 14 估价方法 选用分析 技术路线表述清 晰 明确 估价 方法完整 合理 已选用和未选用 估价方法理由充 分 4 存在以下情况的 酌情扣 0 5 4 分 技术路线未表述或表述不清晰的 已选用估价方法的理由未表述或表述 不充分的 未选用估价方法的理由未 表述或表述不充分的 15 估价测算 过程 数据来源依据充 分 参数选取客 观 合理 有必 要的分析和过程 计算过程完整 严谨 正确 36 1 按估价测算过程评审标准评审 详见表 A 1 2 当估价应选用二种或二种以上方 法但未全部选用时 未选用方法的应 得分数按相应权重直接在 36 分内予 以扣除 16 估价结果 确定 估价结果客观合 理 确定方式恰 当 理由充分 结论表述清晰 含单价 总价 2 估价结果确定方式不恰当的 扣 1 份 估价结果确定方式的理由不充分的 扣 1 分 抵押估价报告结果不符合价 值定义的直接扣除 2 分 合计 100 第 5 页 共 9 页 附录附录 A A 1 1 成都市房地产估价报告估价测算过程评审标准成都市房地产估价报告估价测算过程评审标准 序序 号号 评审项目评审项目评评 审审 标标 准准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 市场法市场法可比实例 3 个 数据可靠 成交价格内涵清楚 信息翔 实 可比性强 收益法收益法 数据来源依据充分 经营收 入确定合理 或租金收入分 析深入 成本法成本法 土地取得成本构成合理 房 地开发费用构成合理 税费 额度依据充分 假设开发法假设开发法 开发经营方案明确 符合规 划条件 确定开发完成后价 值依据充分 1 数据数据 来源来源 基准地价修基准地价修 正法正法 现行基准地价标准 地价内 涵明确 修正内容完整 真 实 修正方法明确 修正因 素针对性强 完整 12 基础数据确定依据不充 分的 每项扣 1 2 分 扣完为止 市场法市场法交易情况清楚 成交日期准 确 比较因素设置合理 系 数测算与分析确定过程详细 收益法收益法 费用项目齐全 费用确定过 程清楚 取值合理 净收益 流量类型分析合理 报酬率 收益年限确定方法和确定过 程正确 成本法成本法 管理 销售 利息 利润 税金的费 率合理 折旧分 析深入 成新确定合理 依 据充分 假设开发法假设开发法 折现率取值客观开发成本依 据充分 客观合理 管理 销售 税金的费 率构成合 理 完整 2 参数参数 选取选取 基准地价修基准地价修 正法正法 土地剩余使用年限确定正确 宗地 期日 容积率 年期 修正系数确定依据充分 修 正计算正确 20 1 相关参数取值不完 全合理 不完整的 每 项扣 1 3 分 扣完为 止 2 相关参数取值依据 不充分的 每项扣 1 2 分 扣完为止 3公式应用与计算公式应用与计算 计算公式选用正确 有必要 的分析和测算过程 测算过 程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正 确 无计算过程或计 算过程不清的 扣 0 5 3 分 扣完为止 2 选用公式中字母含 义说明不准确或未说明 的 扣 0 5 2 分 扣 第 6 页 共 9 页 完为止 合计合计 36 附录附录 B B 成都市房地产估价报告评审工作表成都市房地产估价报告评审工作表 报告编号 评审板评审板 块块 序序 号号 评审项目评审项目 标准标准 分分 扣扣 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1 1 封 面 或扉页 2 目 录 3 致估价 委托人函 4 注册房 地产估价师 声明 5 变现能 力分析和风 险提示 5 2 估价假设和 限制条件 5 3外在质量5 一 封 面 目录 致函 声 明 假设 与限制条 件 附件 与外在质 量 20 分 4附件5 5 估价委托人 估价机构 2 6 估价目的 估价时点 价值类型及 其定义 6 二 房 地产估价 结果报告 26 分 7 估价对象及 其范围 16 第 7 页 共 9 页 8 估价依据 估价原则 估价方法 估价人员 6 9估价结果2 10 实物状况描 述与分析 3 11 权益状况描 述与分析 区位状况描 述与分析 3 12 市场背景描 述与分析 4 13 最高最佳利 用分析 2 14 估价方法适 用性分析 4 15 估价测算 过程 36 三 房 地产估价 技术报告 54 分 16 估价结果 确定 2 合计合计100100 创新内容评审创新内容评审 最终得分最终得分 第 8 页 共 9 页 附录附录 B B 1 1 成都市房地产估价报告估价测算过程评审工作表成都市房地产估价报告估价测算过程评审工作表 报告编号 序序 号号 评审项目评审项目 标标 准准 分分 扣分扣分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 市场法市场法 收益法收益法 成本法成本法 假设开发法假设开发法 1 数据数据 来源来源 基准地价修基准地价修