战略投资部拓展流程管理-34页-2012年-管理制度

战略投资部拓展流程管理 2012 8 13 经营团队战略投资部配合部门 获取招拍挂 文件 信息 10天内 可行 2天内 放弃 2天内 项目评审会 编制项目 预可研报告 5天内 计划财务部 提供初步资金方案 招标与成本管理部 提供初步成本估算 项目管理部 提供规划草案 合规部 提供法律风险防范意见 编制项目初 步操作方案 不可行可行 5天内 计划财务部 落实资金方案 税务筹划 招标与成本管理部 深化成本估算方案 项目管理部 提供工程技术 进度分析 合规部 对合同文件作风险提示 启动项目立项 不可行 投资决议会 放弃 海航基础 海航集团审核 放弃 10天内 2天内 可行 3天内 不可行 可行 5天内 成立专项工作组 制定竞 价 投标策略及资金方 案 编制招投标文件 寻 找陪标单位 根据需要 签订土地成交确认书 招拍挂不成功放弃 成功 市场调研 现场踏勘 不可行内部论证放弃 项目公司 签订土地出让协议 计财部 缴纳土地出让金 项目管理部 办理土地证 战略投资部项目拓展管理流程 项目收购 经营团队战略投资部配合部门 项目信息收集 放弃 2天内 项目评审会 编制项目 预可研报告 可行 7天内 计划财务部 提供初步资金方案 招标与成本管理部 提供初步成本估算 项目管理部 提供规划草案 合规部 提供法律风险防范意见 项目初步 操作方案 不可行可行 7天内 启动项目立项 不可行 投资决议会 放弃 2天内 可行 2天内 30天内 可行 可行 成立专项工作组 尽职调查 商务谈 判 拟定收购协议 海航基础 海航集团审核 签署收购协议 海航基础 海航集团审核 放弃不可行 不可行放弃 计划财务部 落实资金方案 税务筹划 招标与成本管理部 深化成本估算方案 项目管理部 提供工程技术 进度分析 合规部 对合同文件作风险提示 市场调研 现场 踏勘 初步尽调 不可行 内部论证 放弃 计财部 支付收购款 综管部 资料接管 工商变更 战略投资部项目拓展管理流程 一级开发 经营团队战略投资部配合部门 获取项目信息 放弃 2天内 项目评审会 编制项目 预可研报告 可行 10天内 计划财务部 提供初步资金方案 招标与成本管理部 提供初步成本估算 项目管理部 提供土地 规划分析及 规划草案 合规部 提供法律风险防范意见 编制项目初 步操作方案 不可行可行 10天内 计划财务部 落实资金方案 税务筹划 招标与成本管理部 深化成本估算方案 项目管理部 提供土地整理 工程技术 进度分析 合规部 对合同文件作风险提示 启动项目立项 不可行 投资决议会 放弃 海航基础 海航集团审核 放弃 30天内 2天内 可行 5天内 不可行 成立专项工作组 商务谈判 拟定一 级开发协议 签署一级开发协议 获得一级开发授权 海航基础 海航集团审核 不可行 不可行内部论证 市场调研 现场 踏勘 沟通政府 项目公司 启动项目一期的拆 迁安置补偿 实施五 七通一 平 通过招拍挂获取净地 0 放弃 放弃 一 目的及适用范围 为规范项目拓展流程 提供决策依据 特制订本流程 本流程适用范围为北京海航置业房地产新项目拓展论 证管理工作 以及相关研究工作 二 职责 战略投资部战略投资部 1 1 负责拓展项目信息收集 市场调研 现场踏勘 针对宏 观经济 区域经济 房地产市场调查相关工作 2 2 项目初步操作方案阶段 与招标与成本管理部 项目管 理部 合规部 计划财务部进行非正式沟通 确定项目定位 运作方式 成本估算 投资收益测算等形成 项目初步操作方 案 报项目评审会审议 成立了项目组或项目公司的 由项 目组或项目公司撰写 项目初步操作方案 3 3 可行性研究阶段 战略投资部牵头与项目方进行深入洽 谈 制定可行性研究计划 通过项目背景调研 确定初步项目 定位建议 并以其为核心组织各相关部门开展相应职责工作 最终形成项目 预可研 成立了项目组或项目公司的 由项 目组或项目公司撰写 预可研 4 4 决议 评审阶段 负责将 预可研 报经营层进行决议 评审 对通过决议的项目 根据经营层意见对可行性研究报告 进行修改 完善 5 5 立项阶段 启动集团内部项目立项工作 但成立了项目 组或项目公司的 由项目组或项目公司进行立项 6 6 立项通过后 以专项工作组的形式 开展法律及财务尽 职调查 商务谈判 拟定协议并进行内部报批 根据报批情况 开展下一步工作 合规部合规部 1 1 初步操作方案阶段 提供法律风险防范意见 2 2 可行性研究阶段 对合同等法律文件进行审查 提出法 律意见 项目管理部项目管理部 1 1 初步操作方案阶段 提供土地 规划分析及规划草案 2 2 可行性研究阶段 提供土地整理 工程技术 进度分析 4 4 招标与成本管理部招标与成本管理部 1 1 初步操作方案阶段 提供项目成本初步估算 2 2 可行性研究阶段 深化成本估算方案 5 5 计划财务部计划财务部 1 1 在可行性研究阶段 提供初步资金方案 2 2 可行性研究阶段 落实资金方案 税务筹划 6 6 项目评审会项目评审会 由各职能部门经理组成 负责对 项目初步操作方案 进 行评审 7 7 投资决议会投资决议会 由公司经营层领导组成 负责对项目 预可研 进行决议 三 流程说明 战略投资部根据项目信息 进行市场调研及现场踏勘 分析区域宏观经济发展水平 产业状况 收入水平 调研区域 房地产市场行情 项目所在区域竞品项目概况等 该环节由战 略投资部牵头负责 招拍挂项目在此环节的操作周期为 10 天 其他类型项目在此环节的操作周期根据项目特点 了解信息的 进度及合作方的配合情况而定 一般不超过 20 天 通过初步了解及调研 战略投资部认为可以否决的项 目 报部门总经理审批 否决项目或要求进一步调研 操作周 期为 2 天 战略投资部主持对项目进行初步市场定位 初步方案 设计 操作思路 完成简单的成本估算及相关经济测算 编制 项目初步操作方案 各职能部门配合 该操作周期为 5 至 10 天 项目初步操作方案 提交项目评审会审批 项目评 审会由各职能部门经理组成 经过项目评审会 决定项目放弃 或继续深化 操作周期为 2 天 通过项目评审会的项目 进入项目可行性研究阶段 由战略投资部组织各职能部门共同完成项目 预可研 该操 作周期为 5 至 10 天 预可研 提交投资决议会审批 投资决议会由公司 经营层领导组成 三分之二以上领导否决的项目应放弃 针对 领导提出的问题可以形成解决方案的应修改可研报告重新上会 全部通过无大问题的项目应进入项目立项阶段 该操作时间周 期为 2 至 5 天 充实完善立项报告 启动项目内部立项 内部立项通 过后 以专项工作组的形式 开展法律及财务尽职调查 推进 商务谈判 协议拟定及后续的协议签署 协议签署后 交由项目公司推进 财务 报建等部配 合完善手续 四 相关文件及交付成果文件 交付成果文件交付成果文件 1 1 附件 1 项目初步操作方案 包括项目概况 市场研 究 产品定位 成本估算 投资收益测算 风险分析等 2 2 附件 2 预可研 包括项目概况 市场研究 产品定 位 规划设计 开发计划 成本估算 投资收益测算 资金筹 措及运用 风险分析等 2 2 相关文件相关文件 1 1 附件 3 盘源初始信息记录表 2 2 附件 4 资料清单 3 3 附件 5 土地信息采集表 4 4 附件 6 项目市场调研计划表 5 5 附件 7 项目市场调研表 6 6 附件 8 尽职调查清单 7 附件 9 项目可行性评审方式 要求 及相关事项 附件 1 项目初步操作方案 一 项目名称及类型 命名规则为 城市或地理位置 项目名 一经确定后则 对内统一使用 二 项目背景 主要包括项目来源 项目获取方式 合作意向 洽谈的进 展 项目获取的意义等内容 三 合作方及合作条件 合作方背景介绍 合作方提出的主要条件 洽谈进展等 四 项目位置 项目位置 主要包括项目在城市中的位置 所处的功 能区 该功能区定位与发展状况 区域交通情况 附图 项目在该城市的区位图 标记出宗地区域位置 与 标志性市政设施 建筑物 如市中心商圈 机场等 的相对位 置和距离 地段的定性描述 与主要中心区域办公 商务 政府 的关系 项目四至范围 项目周边配套 附图 地块四至范围及周边设施图 五 项目现状及权属状况 土地现状 包括七通一平情况 宗地内是否有拆迁 高压线等对开发有较大影响的因素 开发手续进展 取得政府 审批文件情况 建筑物现状 外立面 内装修 设施设备等 附图 现状图 土地权属的说明 包括土地使用权人 土地用途 土 地使用年限等 房产权属的说明 如有 规划控制指标规划控制指标 项目指标备注 用地性质 总用地面积亩 净地面积亩 其中 代征地面积亩 地上建筑面积万平米 住宅 写字楼其中 商业 地下建筑面积 地下车库 其中 人防及配套 容积率 控制高度米 建筑密度 绿化率 停车位个数 六 项目公司概况 如果涉及公司股权收购 包括公司历史沿革 注册资本 经营和开发资质 股东及 股权结构 公司资产负债和财务状况等 七 市场分析 区域市场行情 包括商圈或板块分布 供应量 销售 价格 租金及出租率等 区域市场在整体市场的地位及发展趋势 项目在区域内开发的机会点与市场潜力 结论 产品开发或经营定位 包括市场定位 价格定 位 产品建议等 八 投资及收益估算 投资成本预测 租售收益预测 投资回报率 资金需求和 计划等 股权收购类项目应说明税务筹划情况 九 项目运作思路 获取项目的整体操作思路和流程 存在的问题和解决建议 十 综合建议与计划 综合判断 工作计划 附件 2 1 预可研 开发类投资项目 目录 第一部分 项目决策背景 一 外部环境 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 如 规划交通的规划与建设 城市功能规划与布局 局部区域开发 重点 政府重大政策即将颁布等 宗地所属地域在该城市的历史 经济 文化 战略发 展等方面的地位 例如 项目处在浦东 要说明浦东在上海的 地位及作为全国重点开发区的情况 项目渊源 特殊的政治或文化背景 如 危房改造 高新技术区生活住宅配套 文化园 政府重点工程等 二 内部因素 项目启动对公司未来几年发展战略 发展规划的意义 一般 3 5 年 在公司发展中的地位 是否核心项目 公司提升品牌形象 降低经营风险 扩大社会影响力 的作用 从公司未来的利润需求 可持续经营等角度描述立项 的意义 第二部分 项目概况 一 项目位置 项目所处城市 行政区域 非行政区域 经济开发区 商 贸金融区等 的地理位置 附图附图 项目在该城市的区位图 标记出宗地区域位置 与 标志性市政设施 建筑物 如市中心商圈 机场等 的相对位 置和距离 地段的定性描述 与主要中心区域办公 商务 政府 的关系 二 项目四至及现状 四至范围 项目现状 包括是否有拆迁 高压线等对开发有较大 影响的因素 附图 四至范围图 现状照片 三 项目周边配套 交通状况 现有交通体系说明 包括高速公路 城市干道 公交系统 轨道交通系统 近期或规划中是否有地铁 轻轨等对交通状况 有重大影响的工程 附图 交通状况示意图 包括现有和未来规划的城市公共 交通和快速捷运系统 教育 医院 大型购物中心 文化体育娱乐设施 公 园 银行 邮局等配套设施 四 项目周边自然人文环境 根据个案特性描述 没有的可以不写 五 大市政配套 七通一平 道路现状及规划发展 供水状况 污水 雨水排放 通讯 有线电视 电话 网络 供电 燃气 供热及生活热水等 大市政条件是否具备 并说明接入成本 六 规划控制指标 具备条件的尽可能填写 下表可按实际情况适当调整 项目指标备注 用地性质 总用地面积亩 净地面积亩 其中 代征地面积亩 地上建筑面积万平米 住宅 写字楼其中 商业 地下建筑面积 地下车库 其中 人防及配套 容积率 控制高度米 建筑密度 绿化率 停车位个数 第三部分 法律及政策性风险分析 一 合作方式及条件 合作方基本情况 名称 主要股东投资情况 注册资 本 成立时间 特殊背景等 合作方式 例如 直接购买项目 收购公司股权 共 同设立公司等 交易价格 总地价 楼面地价等 付款进度及与付款条件 其他合作的主要条件 与合作方式相关的其它法律规定 二 土地法律及权属状况 开发手续进展 取得政府审批文件情况 土地权属的说明 包括土地使用权人 土地用途 土 地使用年限等 是否有抵押 查封或他项权利等 第四部分 市场分析 一 区域市场综述 对销售型物业按照下表列示区域内项目的主要指标 并从 产品供应 需求 消化速度 租售价格等方面对区域市场作分 析描述 附图 项目周边楼盘个案分布图 其中一些具代表性的 未来主要竞争楼盘还要配置现场图片 二 区域内表现最好个案状况 三 近一年内区域内土地供应状况 开发类项目填写 名称土地坐落 占地面积 亩 建筑面积 万 m2 土地用途 总成交价 万元 楼面地价 元 m2 竞得人 楼盘名称项目 1项目 2项目 3项目 4 用地面积 亩 建筑面积 万 总套数 套 容积率 产品类型 主力户型 开盘时间 已推总量 套 销售价格 元 月均销售套数 销售率 开发商 附图 成交土地位置分布图 四 小结 区域市场在整体市场的地位及发展趋势 项目在区域内开发的机会点与市场潜力 第五部分 项目总体定位 一 项目素质分析 优势 从品牌 设计 启动速度 产品品质和特性 市场竞争 营销 合作方式 大市政配套 生活配套 是否符 合公司发展思路等方面论述 劣势 从品牌 设计 启动速度 产品品质和特性 市场竞争 营销 合作方式 大市政配套 生活配套 是否符 合公司发展思路等方面论述 机会 从市场机会 树立品牌形象 地区性优惠政策 城市发展规划 宗地所属区域土地价格趋势等方面论述 挑战 从市场机会 树立品牌形象 地区性优惠政策 城市发展规划 宗地所属区域土地价格趋势等方面论述 二 市场定位 三 价格定位 四 客群定位 第六部分 规划设计分析 一 初步规划设计思路 主要产品类型 多层 高层 还是联排别墅等其他类 型 及不同类型产品的比例 如果是大型 超大型项目 对营造大社区概念的考虑 二 规划设计方案 规划平面图 效果图 户型图等 不 具备条件的可以不写 第七部分 项目开发计划 一 土地升值潜力初步评估 从地理位置 土地供应 周边环境及配套 市场发展状况 政府规划 城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步 评估 二 立即开发与作为土地储备优缺点分析 三 工程计划 工期计划 竣工计划 第八部分 投资收益分析 一 成本预测 说明测算假设和主要运用指标 如产品类型假设 总建筑 面积 住宅和非住宅面积 容积率 项目总投资 直接建造成 本加期间费用 不包括营业税和所得税 等 并参照下面表格 列示 项项 目目投资总额 万元 投资总额 万元 单位成本 元单位成本 元 m m2 2 土地成本 开发前期费 建安工程费 基础设施费 公共配套费 不可预见费 直接成本小计直接成本小计 营销费用 管理费用 财务费用 总投资合计总投资合计 注 以上单位成本计算方式为投资额 可售建筑面积 请 按照以上表格调整测算表分类 二 销售收入分析 主要列示可销售部分的物业的销售数据 物业类型可依据 实际情况增减 项项 目目合计合计20102010 年年20112011 年年20122012 年年20142014 年年 销售面积 销售比例 销售价格 住宅 销售金额 销售面积 销售比例 销售价格 写字 楼 销售金额 销售面积 合计 销售金额 三 税务分析 营业税及附加 所得税 土地增值税 股权收购类项目应重点说明 四 经济效益分析 经济效益分析的假设条件 如 是否享受政府各种税 费的减免等 项目利润率 投资回报率 投资回收期及主要经济指 标 五 敏感性分析 分析成本和销售的主要指标变动对项目经济效益的波动影 响 以及盈亏平衡点 六 项目资金预测 资金投入计划 各期地价 收购款 建设成本等的投 入安排 资金回款计划 各期销售回款计划 资金需求计划 各期资金的需求缺口 资金解决方案 融资途径等 启动资金及启动时占用资金内容 资金占用峰值 实 现现金正流入时间 第九部分 投资风险分析 包括但不限于以下风险 一 拆迁风险 若包含拆迁 拆迁由谁负责解决 拆迁成 本如何控制等 二 法律风险 涉及股权类的债权债务风险 诉讼风险等 三 政策风险 是否是国家政策限制的项目 如别墅 高 尔夫等 如何通过变通的方式解决 四 技术风险 项目的规划条件是否能够实现 是否存在 规划方面的硬伤等 五 市场风险 项目定位的产品若不是主流产品 市场是 否存在重大波动风险等 六 管理风险 项目是否在现有公司管理半径内 人员配 置是否充足 是否会引起管理成本大幅增加等 注 以上仅针对项目可能发生的投资风险 不涉及本项目 或非针对本项目的风险可不写 第十部分 综合分析与建议 一 对项目判断的结论 二 下一步工作建议 附件 1 项目测算表格 包括成本测算 收入测算 现金流量表 资金平衡表 收益指标分析等 2 欲签订的合作意向书或合同文本 附件 2 2 预可研 持有型物业投资项目 目录 第一部分 项目背景和意义 一 项目来源及洽谈进展 二 项目获取的意义 项目启动对公司发展战略 发展规划的意义 在公司 发展中的地位 是否核心项目 公司提升品牌形象 降低经营风险 扩大社会影响力 的作用 从公司未来的利润需求 可持续经营等角度描述立项 的意义 第二部分 项目概况 一 地理位置 项目所处城市 行政区域 非行政区域 经济开发区 商 贸金融区等 的地理位置 附图 项目在该城市的区位图 标记出宗地区域位置 与 标志性市政设施 建筑物 如市中心商圈 机场等 的相对位 置和距离 地段的定性描述 与主要中心区域办公 商务 政府 的关系 二 周边环境 包括交通状况 周边建筑和设施 客流情况等 三 物业现状 土地和房产的权证登记信息 权属信息 地块位置 四至 地块面积 用地性质 剩余年限等 物业建成时间 建筑结构 建筑指标 功能设置等 表表 1 1 技术指标 技术指标 项目指标备注 总用地面积亩 净地面积亩 其中 代征地面积亩 地上建筑面积万平米 地下建筑面积 地下车库 其中 人防及配套 容积率 控制高度米 建筑密度 绿化率 停车位个数 表表 2 2 建筑功能设置 酒店为例 建筑功能设置 酒店为例 功能设置面积楼层描述 客房部分 公共营业部分 大堂部分 餐厅部分 厨房部分 娱乐 商务 会议 非营业部分 行政部分 设备部分 其它辅助部分 3 3 物业现状 建筑物的外立面 内装修和设施设备 空调通风系统 给 排水系统 强弱电 消防 电梯和门禁系统等 情况 附照片 第三部分 项目公司 权属人 概况 一 转让方概况 转让方基本情况 初步合作意向及方式 包括价格及合作 条件 二 项目公司概况 如果涉及股权收购 公司历史沿革 股权情况及股东情况介绍 财务情况分析 最近三年以及近期财务报表及财务状况说明书 固定资产 明细表 长 短期借款明细表 所有资产的产权负担详情 执 行的各项税费标准 税收优惠政策等 经营情况分析 物业的经营租赁情况 包括收入 成本和利润的指标 表表 3 3 经营情况调查分析表 酒店为例 经营情况调查分析表 酒店为例 1 1 收入 最近三年 收入 最近三年 指标指标备注备注 1 1平均房价 1 2入住率 1 3客房收入及客户群 1 4餐饮收入 1 5客房出租收入 1 6其他收入 2 2 成本控制成本控制指标指标备注备注 2 1人工成本率 2 2餐饮成本率 2 3能耗率 2 4物耗率 2 5行政费用率 2 6维护修理费用率 2 7折旧与摊销 3 3 经营效益指标经营效益指标指标指标备注备注 3 1客房营业毛利率 3 2餐饮营业毛利率 3 3EBITDA 3 4GOP 率 公司运营资质 员工情况 诉讼仲裁等或有事项情况 第四部分 市场分析 一 区域市场综述 当地经济发展情况 城市规划 行业发展态势等 二 物业的商圈分析 项目所在区域发展特点 客源市场说明 市场竞争状况等 三 周边同类物业供应量 客户来源 租赁价格 出租率 等 物业名称地理位置 占地面积 万 建筑面积 万 硬件标准租赁价格出租率 四 结论 区域市场在整体市场的地位及发展趋势 本案在区域内开发的机会点与市场潜力 第五部分 房地产价值评估 要求分别采取市场法 成本法 收益法三种方法对目标物 业的每平米价值进行评估 取平均估值结果或者得到价值评估 区间 一 市场法举例 本项目本项目项目项目 1 1项目项目 2 2项目项目 3 3 交易价格待估260003300019000 交易时间100100100100 交易情况100100100100 临路状况1001039998 生活服务设施10010010098 商务配套设施1001029897 区域 因素 自然环境条件1009910198 建筑规模10010310499 容积率1009610098 建筑形式1009810095 个别 因素 功能定位10010510596 装修10010510599 物业管理公司1001009996 入住时间100102101103 修正系数 0 8820 8901 265 比准价格 229402937424027 评估单价评估单价2544725447 二 成本法举例 建筑面积36240含地下面积 土地价值其它方法测算结果 元 建筑物成本费用名 称 测算结果说 明 建筑安装 红线内市政费10 建安费用的 10 15 不可预见费5 建安市政费用的 3 5 专业人士费10 建安市政费用的 5 10 管理费3 土地取得和开发成本的 3 5 建安综合单价 建安价值 2 土地与建筑物合计 2 销售费用 628 两税一费 5 5 广告代理费 1 3 在建工程没有此项费用 投资利息 46 00 一至三年期贷款利息 6 成本利润 825 土地与建筑物合计的 15 30 房地产价值 116989 07627 三 收益法举例 租赁收入有效毛收入 押金利息收入 潜在毛收入日租金 3 10 元 有效毛收入出租率 50 95 押金利息收 入 押金 n 个月租金 经营费用0 税金房地产税 12 两税一费 5 5 管理费有效毛收入的 2 5 维修费重置价值的 1 3 保险费重置价值的 0 2 年净收益35 714 956 29 收益年期45土地或建筑物年限 报酬率6 00 报酬率 6 8 还原系数15 456 评估值552 004 367 7215 231 9118177 89058 四 土地升值潜力初步评估 从地理位置 土地供应 周边环境及配套 市场发展状况 政府规划 城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步 评估 第六部分 物业持续经营预测 一 持续经营的更新改造计划 改造思路 改造成本和时间计划 二 持续经营预测 经营收入预测 经营成本和费用预测 税务分析 净利润预测 现金流预测 经济效益评价 1 1 项目净现值 2 内部收益率 3 3 投资收益率 4 4 投资回收期 5 5 敏感性分析 第七部分 物业收购方式 一 收购方式 购买资产 收购物业或按揭购买 购买 项目公司股权 现金收购 承债收购 混合模式 二 收购价格及支付方式 三 收购操作流程 四 收购资金来源与融资计划 第八部分 投资风险分析 政策风险 市场风险 管理风险 技术风险 财务风险 法律风险等 注 以上仅针对项目可能发生的投资风险 不涉及本项目 或非针对本项目的风险可不写 第九部分 综合分析与建议 一 对项目立项的结论 二 下一步工作建议 附件 1 有关项目公司的资质调查 法律文件等 2 价值评估测算表 3 经营预测表 4 欲签订的合作意向书和合同文本 附件 3 盘源初始信息记录表 盘源初始信息记录表 日期 日期 年年 月月 日日 一 开发商情况 并购项目填写 一 开发商情况 并购项目填写 公司名称 股东结构 股东背景 联系地址 传真 对接联系人 职务 E mail 手机 电话 公司历史沿革 已开发项目介绍 二 项目概况二 项目概况 项目名称 项目位置 用地性质 住宅 写字楼 商业 酒店 综合体 其他 项目现状 工程进度 土地平整 基础施工 主体在建 封顶 竣工 入伙 占地面积 建筑面积 容积率 项目权属取得情况 项目实景照片 限高 建设内容 三 报盘人信息三 报盘人信息 报盘人 联系手机 报盘人渠道 内部 部门名称 外部 单位名称 附件 4 资料清单 项目收购 资产收购 资料项目收购 资产收购 资料项目收购 股权收购 资料项目收购 股权收购 资料 企业简介 企业已开发项目简介 项目用地批复 项目用地红线图 项目权属证件 建设项目管理部门的项目批准文 件 环境评估审批文件 用地方案图 总平面报建 修改性详规报建 项目工程进度计划表 项目规划设计图纸 项目所属区域规划文件 项目现状实景照片 土地评估报告 在售项目另需提供 在售项目另需提供 企业简介 最新的营业执照 正本及副本 及年检记录 企业组织机构代码证 税务登记证 国税和地税 房地产开发资质证书 其他有关设立企业的政府批复 证书 公司股东协议 公司章程及其全部修改及补充文 件 验资报告 股权 资产转让协议及相关批文 公司股东协议 公司的股东名单 项目资料参考资产收购项目资料项目资料参考资产收购项目资料 项目销售工具 项目客户统计资料 项目销售数据统计 招拍挂项目资料招拍挂项目资料土地一级开发项目资料土地一级开发项目资料 当地土地市场的行情 二级招拍 挂的行情 包括价格 摘牌 招标 竞价的潜规则等 土地市场管理的基本政策 相关税费的收取标准 适用条件 土地公开出让文件中对土地的规 划条件及土地使用条件的规定 各部门的办事周期及效率 竞价的基本规定及技巧 选择合适的土地估价方法 竞争对手的情况 项目产权及有关的法律文件 如 规划设计要点 红线图 征地许 可证 批地时间 现场情况 包括现有土地平整情 况 市政状况 拆迁状况等 项目周边情况 包括周边的自然 环境 人口情况 交通状况 城 市公建配套 市政设施现状及规 划情况 区域发展远景等 区域一级开发配套政策 包括一 级开发参与和收益政策 征地拆 迁实施政策和补偿政策 有关土 地进入公开市场的相关政策 区域已获审批的规划文件 城市 总体规划 镇域规划 控制性详 细规划或其它专项规划等 合营 转让单位的期望要求 附件 5 土地信息采集表 土地信息采集表土地信息采集表 信息来源 记录编号 项目联系人 实地考察日期 一 宗地基本情况概要一 宗地基本情况概要 宗地名称 位置区域位置 土地编号 东 南 四至范围 西 北 地段 土地所有权归 属 土地使用权归属 土地方 土地使用年期 交易方 土地规划用途 占地面积 平米 建筑覆盖率 机动车位 建筑面积 平米 其中 住宅 容积率 商业 技术指标 公建配套 土地渊源 土地现状 周边环境 合作方式 土地价格 周边可拓展土地 付款条件 合作方式及条 件 交地标准 经济测算 项目判断意见 战略投资部意 见 后续跟进操作 附件 6 项目市场调研计划表 项目名称 调研人员 调研区域 调研时 间 调研内容 调研目标 考虑因素 方法设计 预计进度 使用人力 预 算 相关说明 中心经理意见 战略投资部 经理意见 附件 7 项目市场调研表 楼盘项目基本资料楼盘项目基本资料 楼盘名称 售楼电话 销售证号 所在区域 设计单位 发展商 代理商 项目属性 物管单位 建筑面积 占地面积 建筑风格 栋数 层数 绿化率 物业费用 总套数 销售率 户型配比 取暖方式 销售速度 得房率 客群来源 置业特征 销售 住 均 住 最高 住 付款方式 起价 商 价 商 价格 商 装修标准 采光通风 建筑结构 开工时间 竣工时间 入住时间 车位 出租 出售 储藏室 面积范围 户型结构 主力户型 物业及周边配套设施物业及周边配套设施 室内设施 物业管理 物业设施 小区设施 园林环境 交通条件 周边楼盘 金融机构 商业商场 超市 教育幼儿园 中 小学 餐饮 影视娱乐 餐饮娱乐 休闲运动 游乐景点 项目特色及营销情况项目特色及营销情况 项目定位 客户群定位分析 优势 项目优劣势分析 劣势 促销策略 媒体宣传策略 备注 附件 8 尽职调查清单 序序 号号 内内 容容有有无无备备 注注 主体资格 一被收购对象的主体资格 全套工商登记档案资料 每一页复印 1 历次营业执照 2 出资协议或合资 合作 协议 合同 3 企业历次变更过程 包括股权 章程 4 验资报告 5 其他与主体资格相关的文件和资料 二对外投资 1 子公司的营业执照 最新章程 2 分公司的营业执照 资产 负债和所有者权益 一项目 1 项目立项批复 2 项目供水 燃气 热力 消防 人防 绿化 交 通 环保等条件的批复 3 项目规划意见书 4 审定设计方案通知书 5 土地出让合同 6 项目规划设计方案 7 工程规划许可证 8 施工证 9 预售许可证 销售许可证 二房屋 1 房屋所有权证 2 房屋共有权证 3 房屋他项权证 4 房屋所在土地的土地使用情况 5 在建工程 已取得的批准文件 6 房屋设定的抵押权 7 房屋被查封 冻结 扣押等情况 8 房屋的租赁 无偿使用情况 三土地使用权 1 国有土地使用权证 2 土地使用权的划拨 出让 转让或出租的情况 3 土地上设定的抵押权情况 4 土地是否被查封 冻结 扣押等情况 四机器设备 1 设备清单 2 机器设备的权属证明文件 3 是否存在海关监管的设备 4 设备上是否设定了抵押权 5 设备是否被查封 冻结 扣押等情况 五存货 1 存货清单 2 存货是否存在抵押 质押等情况 3 存货是否对外提供担保 六无形资产 1 商标 商标清单 商标注册证等权属证明文件 商标的交易情况 商标上是否设定了质押权 商标是否存在被查封 冻结 扣押等情况 2 专利 专利清单 专利证书等文件 专利申请和受理文件 专利上是否设定了质押权 专利是否被查封 冻结 扣押等情况 专利交易的情况 专利是否按时缴纳了年费 3 著作权 计算机软件或其他著作权清单 著作权登记证书或其他证明文件 著作权上是否设定了质押权 著作权是否被查封 冻结 扣押等情况 4 其他无形财产权 非专利技术等 七债权 1 应收帐款清单 2 其他应收款清单 3 与债权相关的协议 4 债权是否设定担保 5 债权的诉讼期间是否届满 6 债务人是否有偿还能力 八债务 1 长 短期借款清单 2 应付帐款清单 3 其他应付款清单 4 与债务相关的协议 5 是否向债权人提供了担保 6 债务的诉讼时效期间是否届满 九实收资本 1 是否与营业执照 章程中记载的注册资本一致 2 是否存在分期出资的情况 3 实收资本数额是否与应付的出资数额一致 4 股东是否有抽逃出资的情况 十资本公积和盈余公积 1 公积金的计提和帐目记录是否正确 2 资本公积的帐目记录是否正确 对外担保 一保证 1 为他人提供保证的情况说明 2 主债务合同 保证合同 协议或其他保证文件 3 保证责任的方式和范围 4 保证期限是否届满 5 是否存在其他保证人 二抵押 1 为自身或他人 包括子公司 提供抵押的情况说 明 2 主债务合同 抵押合同 协议或其他抵押文件 3 抵押期限是否届满 三质押 1 提供质押的情况说明 2 主债务合同 质押合同 协议或其他质押文件 3 质押期限是否届满 重大合同 1 尚未履行完毕的合同的情况说明 2 提供合同文本 争议和行政处罚情况 1 存在的诉讼或仲裁的情况说明 2 相关的判决 裁决 执行裁定等文件 3 有关行政处