房地产估价理论与方法试题及答案

1 2008年房地产估价师考试年房地产估价师考试 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 试卷试卷 一 单项选择题 共一 单项选择题 共35题 每题题 每题1分 每题的备选答案中只有一个最符合题意 请在答题卡上涂黑其相应分 每题的备选答案中只有一个最符合题意 请在答题卡上涂黑其相应 的编号 的编号 1 评估征收房地产造成的停产停业损失 属于 业务 A 传统价值评估 B 价值分配 C 相关经济损失评估 D 价值减损评估 2 下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价 而不适用于城市房屋拆迁估价是 A 最高最佳使用原则 B 合法原则 C 替代原则 D 谨慎原则 3 采用假设开发法评估某待开发房地产的价值 适用的估价前提是 被迫转让前提 该估价是因 的需要 A 房地产作价入股 B 法院强制拍卖 C 房地产税收 D 房地产征收补偿 4 某出租写字楼的完全产权价值为2000万元 出租人权益价值为1600万元 则承租人权益价值为 万元 A 40B 400C 1800D 3600 5 某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上 分别为道路20元 燃气18元 供 水14元 排水16元 热力12元 供电25元 通信8元 场地平整15元 则该地区 五通一平 的正常费用为 元 A 98 B 102C 108D 116 6 某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100 的住宅 单价为5000元 若2008年当地同类 住宅名义价格月递增0 5 年通货膨胀率为5 则2008年12月该套住宅的自然增值额为 元 A 4296 96B 5560 86C 5839 91D 30838 91 7 房地产既与机器设备等动产不同 又与商标等无形资产不同 是 的结合体 A 实体 权益 区位 B 实物 权益 区位 C 实物 权利 位置 D 实体 权益 位置 8 某期房年后建成入住 类似现房的价格为5 000元 出租的年末总收益为500元 管理费用 等其他支出为100元 估计折现率为10 风险补偿为现房价格的3 该期房目前的价格为 元 A 4395B 4486C 4636D 4850 9 某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元 法定优先受偿款为50万元 贷款成数 为七成 则该房地产的抵押贷款额度为 万元 A 370B 385C 420D 550 10 一套总价60万元的住房 在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况 1 要求在成交日期一次性付清 2 如果在成交日期一次性付清 则给予5 的折扣 3 首付款20万元 余款以抵押贷款方式支付 贷款期限15年 按月等额偿还贷款 4 约定自成交日期起一年内一次性付清 5 自成交日期起分期支付 首期支付20万元 余款在一年内分两期支付 每隔半年支付20万元 上述情况中 存在名义价格的是 A 第 1 3 种情况 B 第 3 4 5 种情况 C 第 23 4 种情况 D 第 2 4 5 种情况 11 一般来讲 人口总量虽然不变 而随着家庭人口规模小型化 住宅价格总的趋势是 A 上涨 B 下跌 C 保持相对稳定 D 先涨后跌 12 评估某套建筑面积为120 的住宅在2008年9月底市场价值 收集了以下个交易实例 其中最适 合作为可比实例的是 交易 实例 建筑面积 用 途 价格 元 成交日期 区位 正常情况 2 甲 120 居 住 5800 2007年8 月 同一供 需圈 正常交易 乙 105 居 住 6000 2008年6 月 同一供 需圈 正常交易 丙 140 办 公 6500 2008年9 月 同一供 需圈 正常交易 丁 115 旅 馆 6100 2008年7 月 不同供 需圈 正常交易 A 甲 B 乙 C 丙 D 丁 13 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响 属于房地产价值影响因素中 A 区位因素 B 社会因素 C 实物因素 D 权益因素 14 房地产的规划用途对房地产价值的影响 属于房地产价值影响因素中的 A 配套设施建设的限制 B 房地产使用管制 C 房地产权利的设立和行使限制 D 房地产相 邻关系的限制 15 最高最佳使用包括用途 规模 集约度和档次上的最佳 可以帮助确定估价对象最佳用途的经济 学原理是 A 收益递增递减原理 B 均衡原理 C 替代原理 D 适合原理 16 某估价机构接受保险公司的委托 对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定 为保险理赔提供参考 价值 估价时点为现在 则其估价对象状况和房地产市场状况分别为 A 估价对象状况为过去 房地产市场状况为过去 B 估价对象状况为现在 房地产市场状况为现在 C 估价对象状况为过去 房地产市场状况为现在 D 估价对象状况为现在 房地产市场状况为过去 17 运用收益法评估房地产抵押价值时 当估计未来收益可能会高也可能会低时 一般应采用 的收益估计值 A 较高 B 较低 C 最高 D 居中 18 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格 选取的可比实例资料是 交易日期为2008年4月1 日 合同约定买方支付给卖方3 500元 买卖中涉及的税费全部由买方支付 该地区房地产交易中规定 卖方 买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6 和3 自2008年2月1日起到2008年10月1日期间 该 类房地产价格平均每月比上月上涨0 3 则该可比实例修正 调整后的价格为 元 A 3673 20B 3673 68C 3790 43D 3790 93 19 甲 乙两宗相邻地块 市场价值分别为60万元和40万元 若将两宗土地合并则总价值为20万元 如果甲地块的使用权人拟购买乙地块 则对双方最为公平合理的正常价格应为 万元 A 40B 48C 50D 60 20 某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺 成交总价为0万美元 分四次付款 如果以 在成交日期一次性付清为基准 假设美元的年利率为7 首付35万美元 半年后付35万美元 一年后 付30万美元 余款于一年半后付清 假设当时的市场汇率为美元兑换7 7元人民币 建筑面积与使用面积 的关系为1 0 65 则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为 元人民币 1平方英尺 0 0929 A 17484B 19020C 19754D 20539 21 某宗熟地的原生地取得费为540元 土地开发期为2年 土地开发费第一年和第二年分别为90元 和60元 贷款年利率为8 采用成本法求取该熟地的价值时 其中的投资利息为 元 A 55 20B 103 22C 109 63D 114 82 22 某8年前建成交付使用的建筑物 建筑面积为120 单位建筑面积的重置价格为600元 年 折旧额为1440元 用直线法计算该建筑物的成新率是 A 16 B 42 C 58 D 84 3 23 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500 层高4 1米 土地剩余使用年限为30年 不可续 期 目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3 6米 建筑物重建价格为2000元 假定层高 没增加0 1m 建造费用每平米相应增加10元 由于层高过大 该办公楼每年要多耗费2 5万元能源费用 以重建价格为基础估算该建筑物的价值 则应扣除的功能折旧为 万元 建筑物报酬率为10 A 11 80B 16 07C 23 57D 31 07 24 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得 土地使用期限为50年 已使用10年 不可续期 土 地使用权期满 土地使用权及其他地上建筑物 其他附着物所有权有国家无偿取得 建筑物剩余经济寿 命为55年 预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元 报酬率为8 则该房地产的收益价格为 万元 A 95 40 B 97 87 C 98 55 D 99 33 25 某套住宅的采光受到影响 受影响前的年租金为3万元 受影响后的年租金为2 5万元 该住宅的 预期剩余价值寿命为30年 报酬率为8 该住宅因采光受影响导致的价值减损为 万元 A 0 50 B 5 63 C 6 25 D 28 14 26 某临街商铺 投资者期望的自有资金资本化率为10 银行可提供6成 5年利率8 按月等额 偿还的抵押贷款 则综合资本化率为 A 8 8 B 10 C 18 D 18 6 27 某商场的正常月租金按可出租面积计为40元 出租率为85 运营费用占有效毛收入的 35 报酬率为2 商场建筑面积为40 000 可供出租的比例为95 运营期为38年 该商场的收益 价值为 万元 A 690 40 B 8284 79 C 8720 83 D 9746 81 28 下列关于预售房地产开发经营期的图示中 正确的是 29 通过市场调查获知 某地区2005 2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元 4887 元 5037元 5192元 若采用平均增减量法预测 该地区普通商品住宅2010年的价格为 元 A 5362 B 5374 C 5532 D 5702 30 下图是一块前后两面临街 总深度为175英尺 临街宽度为30英尺的矩形地块 已知前街路线价 为320元 平方英尺 后街路线价为240元 平方英尺 则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为 万元 采用四三二一法则 4 A 150 8B 160 8C 170 8D 180 8 31 下列估价公式中 错误的是 A 土地价格 房地价格 建筑物价格 B 房地产价格 带债权债务的房地产价格 债权 债务 C 建筑物折旧 建筑物重新购建价格 建筑物市场价值 D 房地产价格 含非房地产成份的房地产价格 非房地产成份的价格 32 某工业用地的土地面积为10 000 规划容积率为1 0 楼面地价为500元 后经规划调整 用途变更为居住 容积率提高到2 0 楼面地价为1500元 则因规划调整所需的补地价为 万元 A 500 B 1000 C 2250 D 3000 33 下列估价基本事项中 仅由委托人决定的事 A 估价对性 B 估价目的 C 估价时点 D 价值类型 34 某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告 该报告中有下列日期 估价作业 日期2008年9月20日至26日 估价时点2008年9月23日 估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日 估价报告使用期限自2008年9月26日起半年 据此判断该报告出具日期为 A 2008年9月20日 B 2008年9月23日 C 2008年9月26日 D 2008年9月27日 35 若假定估价时点的房地产市场状况是公开 平等 自愿的交易市场 要求估价对象在较短时间内 达成交易 则评估价值应是 A 谨慎价值 B 市场价值 C 快速变现价值 D 投资价值 二 多项选择题 共二 多项选择题 共15题 每题题 每题2分 每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意 请在答题卡上涂黑分 每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意 请在答题卡上涂黑 其相应的编号 全部选对的 得其相应的编号 全部选对的 得2分 错选或多选的 不得分 少选且选择正确的 每个选项得分 错选或多选的 不得分 少选且选择正确的 每个选项得0 5分 分 1 下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中 正确的有 A 应做到诚实正直 公正执业 B 为了提高业务水平 可以接受超过自己专业能力的估价项目 C 未经委托人的书面许可 不得将委托人的文件资料擅自公开 D 应执行政府规定的收费标准 只能适当收取额外的费用 E 不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字 盖章 2 某餐厅的资产可分为土地 建筑物 装饰装修 动产 特许经营权 当该餐厅不适宜在现位置继 续经营下去而转让时 为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括 A 土地 B 建筑物 C 装饰装修 D 动产 E 特许经营权 3 下列属于成本租金构成的内容有 A 折旧费 B 维修费 C 管理费 D 保险费 E 房产税 4 下列价值种类中 属于基本价值类型的有 A 抵押价值 B 市场价值 C 计税价值 D 投资价值 E 在用价值 5 影响房地产价值的权益因素包括 A 房地产权利设立和行使的限制 B 房地产区位的限制 C 房地产使用管制 D 房地产通风采光的限制 E 房地产相邻关系的限制 6 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的 在结算房屋产权差价时 A 估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致 B 期房产权调换差价 所调换期房的未来市场价值 被拆迁房屋的现在市场价值 C 期房产权调换差价 所调换期房的现在市场价值 被拆迁房屋的未来市场价值 D 期房的区位 用途 面积 建筑结构等 应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为 准 E 在原地实行产权调换时 差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20 7 下列资料中一般应放入估价报告附件的有 5 A 估价委托书 B 估价委托合同 C 估价对象权属证明 D 估价报告内部审核表 E 估价师 注册证书复印件 8 下列房地产状况中属于区位状况的有 A 位置 B 房地产规模 C 环境景观 D 外部基础设施完备程度 E 朝向 楼层 9 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分 求取建筑物重新购建价格的方 法有 A 单位比较法 B 市场提取法 C 分解法 D 工料测量法 E 指数调整法 10 某写字楼的租金为每日每平方米3元 电费 物业管理费由承租人负担 水寨 供暖费 房地产 税由出租人负担 由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益 应减去的运营费用包括 A 电费 B 物业管理费 C 水费 D 供暖费 E 房地产税 11 假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有 A 土地取得成本 B 续建管理费用 C 续建投资利息 D 续建完成后房地产销售费用 E 取 得在建工程的税费 12 长期趋势法的作用主要有 A 用于收益法中预测未来的租金 空置率等 B 用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状 况调整 C 用于成本法计算重置价格 D 用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 13 城镇基准地价的内涵包括其对应的 A 容积率 B 土地使用税 C 土地开发程度 D 土地使用期限 E 征地补偿费 14 某三层楼房 每层建筑面积相等 房地总价值为200万元 其中一层价值是二层价值的2倍 三 层价值是二层价值的0 7倍 若建筑物总价值为20万元 下列关于土地份额分摊的表述中正确的有 A 按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33 33 B 按房地价值分摊二层占有土地的份额为 17 57 C 按房地价值分摊二层占有土地的份额为27 03 D 按土地价值分摊二层占有土地的份额为 17 57 E 按土地价值分摊二层占有土地的份额为27 03 15 房地产估价程序的作用包括 A 规范估价行为 B 节省估价工作 C 保障估价质量 D 提高估价效率 E 规避估价监管 三 判断题 共三 判断题 共15题 每题题 每题1分 请根据判断结果 在答题卡上涂黑其相应的符号 用分 请根据判断结果 在答题卡上涂黑其相应的符号 用 表示正确 用表示正确 用 表示错误 不答不得分 判断错误扣表示错误 不答不得分 判断错误扣1分 本题总分最多扣至零分 分 本题总分最多扣至零分 1 在任何时候 估价委托人既是估价报告使用者 又是估价利害关系人 2 任何一个估价项目都有估价目的 3 市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果 说明房地产价格有一定的泡沫 4 房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值 5 房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准 6 一般情况下 商场与住宅相比 楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大 7 在卖方市场下 增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨 8 某房地产于2年前以抵押贷款的方式 贷款200万元 贷款期限5年 贷款成数六成 贷款年利率8 以等本金方式按月偿还贷款本息 目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元 在没有 其他债权限制下 该房地产的再次抵押价值为300万元 9 在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时 如果选取的可比实例是含有装修的房地产 则在建立比 较基准时 应将可比实例中的装修价值扣除 10 在运用成本法估价时 房地产价格直接取决于其花费的成本 成本增加则房地产就价格就相应增 高 6 11 某房地产的年有效毛收入为10万元 运营费用为2 5万元 有效毛收入乘数为10 则该房地产的 综合资本化率为7 5 12 在假设开发法估价中 估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值 以及需支出的成本 费用和税金等 而与判断房地产的开发利用方式无关 13 根据市场调查 获知某类房地产2003 2007年的价格逐年上涨 分别为 3500元 3700元 3950元 4250元 4550元 运用平均发展速度法预测 该类房地产2008年的价格高于 4800元 14 划分路线价区段时 将可及性相当 地块相连的土地划为同一路线价区段 因此 两个路口之间 的地段必然是同一个路线价区段 15 在搜集实例资料时 应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响 受到这些因素影响的实例资 料在估价时不可以采用 四 计算题 共四 计算题 共2题 题 20分 要求列出算式 计算过程 需按公式计算的 要写出公式 只有计算结分 要求列出算式 计算过程 需按公式计算的 要写出公式 只有计算结 果而无计算过程的 不得分 计算结果保留小数点后两位 请在答题纸上作答 果而无计算过程的 不得分 计算结果保留小数点后两位 请在答题纸上作答 1 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同 租用其中1000 的面积 约定租赁期限为20年 第一年租金为24万元 以后每年租金在上一年的基础上增加1万元 从第8年 开始 租金保持固定不变 现市场上类似办公楼的月租金为30元 假设折现率为10 请计算目前该 承租人权益价值 8分 2 某宗拟出让的熟地面积为10000 适宜建造公寓或宾馆 容积率为5 出让年限为40年 约定不 可续期 预计取得土地后建成毛坯房需2年时间 市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元 专业 费用为建筑安装工程费的6 管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3 上述三项费用第一年投入60 第二年投入40 在各年内均匀投入 毛坯房建成时的销售价格为8000元 由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间 装 修及其专业费用 管理费用等为800元 精装修公寓售价为10000元 公寓装修完成时 一次性购置 相关设施设备后 可作为宾馆投入正常经营 购置设施设备费用为200元 预计宾馆正常经营的年净收 益为5100万元 报酬率为10 同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3 和6 销售 费用在毛坯房 精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入 销售于建成时即售完 购买土地的契税为地价 的4 折现率为12 请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小 并判断该宗土地的合理价 7 值 12分 2007年房地产估价师 理论与方法 真题及答案 1 单项选择题单项选择题 共共 35 题 每题题 每题 1 分 每题的备选答案中只有一个最符合题意 请在答题卡上涂黑其相应分 每题的备选答案中只有一个最符合题意 请在答题卡上涂黑其相应 的编号 的编号 1 房地产估价从某种意义上讲是 房地产的价值 A 发明 B 发现 C 创造 D 隐定 2 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的 同一估价时点下的评估价值通常不完全相 同 这主要是因为 A 掌握的有关信息不同 B 作出的估价师声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 3 下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中 错误的是 A 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于 2003 年 11 日签署 B 内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于 2004 年 8 月举办 C 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后 内地房地产估价师自动成为香港测量师 D 内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一 4 某夫妻共有一套成本价购买的房改房 现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估 该套房改房的价格 则较合理的估价结果是 A 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B 现时该房改房上市交 易的正常价格 C 现时该房屋的房改成本价 D 当时该房屋的房改成本价 5 在使用假设开发法评估在建工程价值时 利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润 直接成本利润率 A 后续开发成本 管理费用 B 后续开发成本 管理费用 销售费用 C 待开发房地产价值 后续开发成 本 D 待开发房地产价值 后续开发成本 取得待开发房地产的税费 6 判定一宗房地产是否为收益性房地产 关键是看该房地产 A 目前是否有经济收入 B 过去是否带来了经济收益 C 是否具有产生经济收益的能力 D 目前的收入是否大于运营费用 8 7 某套住宅总价 30 万元 套内建筑面积 125 平米 套内墙体面积 20 平米 分摊的共有建筑面积 25 平米 则该住宅每平方米建筑面积的价格为 元 A 1765 B 2000 C 2069 D 2400 8 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于 A 市场价值 B 清算价值 C 快速变现价值 D 投资价值 9 TN 关于不同类型价值的高低关系的表述中 错误的是 A 原始价值高于账面价值 B 投资价值高于市场价值 C 谨慎价值低于市场价值 D 快速变现价值低 于市场价值 10 某期房预计两年后竣工交付使用 目前与其类似在现房价格为 4500 元每平米 出租的年末净收 益为 500 元每平米 假设年折现率为 8 风险补偿估计为现房价格的 3 则该期房目前的价格为 元每 平米 A 3473 B 4365 C 4500 D 4635 11 根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是 A 有租约限制下的价值 B 共有房地产的价值 C 无租约限制下的价值 D 承租人权益的价值 12 引起真正的房地产自然增值的原因是 A 装修改造 B 需求增加 C 通货膨胀 D 改进物业管理 13 下列情况中会导致房地产价格上升的是 A 上调贷款利率 B 收紧房地产开发贷款 C 开征房地产持有环节的税收 D 增加土地供应 14 某宗房地产规划用途为商业 现状为超市 年净收益为 18 万元 预计改为服装店后的年净收益 为 20 万元 除此无其他更好的用途 则根据 应按服装店用途进行估价 A 合法原则 B 最高最佳使用原则 C 估价时点原则 D 替代原则 15 下列关于房地产估价本质的表述中 错误的是 A 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征 C 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 16 下列关于房地产估价原则的表述中 错误的是 A 独立 客观 公正原则属于普适性原则 B 合法原则属于一般性原则 C 最高最佳使用原则属于技木性原则 D 谨慎原则属于一般性原则 17 以房地产抵押贷款为目的的估价 其估价时点原则上为 A 签订估价委托合同之日 B 发放抵押贷款之日 C 完成估价对象实地查看之日 D 未来处置抵押房 地产之日 18 甲 乙两宗相邻土地 价格均为 50 万元 若将该两宗土地合并为一宗土地 合并后的市场价格 为 150 万元 在这种情况下 如果乙宗地的拥有者购买甲宗地 则甲宗地的拥有者合理的索价范围是 万 元 A 0 50 B 50 75 C 50 10O D 100 150 19 为评估某房地产 2007 年 9 月 1 日的市场价格 选取的可比实例资料是交易日期为 2007 年 3 月 1 日 合同交易价格为 4000 元每平米 约定建筑面积为 95 每平米 合同约定面积误差在 6 以内不增加付 款 实际产权登记面积为 100 每平米 自 2007 年 1 月 1 日起至 2007 年 9 月 1 日 当地该类房地产价格平 均每月比上月上涨 0 3 则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为 元每平米 A 3868 92 B 4000 00 C 4072 54 D 4286 89 20 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的 3 和 6 某宗房地产建 筑面积为 120 平米 买卖双方商定 买方付给卖方 30 万元 并由买方交纳所有的税费 则该宗房地产的 正常成交单价为 元每平米 A 2427 18 B 2500 00 C 2575 00 D 2659 57 21 为估算某建筑物的重新购建价格 经测算其土建工程真接费为 780 元每平米 安装工程直接费为 450 元每平米 其中人工费为 50 元每平米 装饰装修工程直接费为 900 元每平米 其中人工费为 45 元每平米 又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的 15 安装工程综合费率为安装工程人工费的 75 9 装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 72 税金为 35 则该建筑物的建筑安装装饰工程费 为 元每平米 A 2204 55 B 2397 99 C 3237 60 D 3345 64 22 某房地产的重建价格为 2000 万元 已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元 投入使用后每年多耗电费 0 8 万元 假定该空调系统使用寿命为 15 年 估价对象房地产的报酬 率为 12 则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为 万元 A 1838 00 B 1844 55 C 1845 87 D 1850 00 23 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场 建设期为 2 年 该厂房建成 5 年后补办了土地使用权出 让用续 土地使用期限为 40 年 土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期 建筑物经济寿命 为 50 年 假设残值率为零 采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为 A 2 00 B 2 13 C 2 22 D 2 50 24 某宗房地产是于 3 年前通过出让方式取得 当时获得的土地使用期限为 50 年并约定不可续期 判定其未来每年的净收益基本稳定 预计该宗房地产在正常情况下未来 4 年的净收益分别为 31 万元 29 万元 30 5 万元 29 5 万元 报酬率为 8 用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为 万 元 A 35B 85 B 360 49 C 362 93 D 365 29 25 某商品住宅总价为 98 万元 首付款为 30 其余为抵押贷款 贷款期限为 15 年 按月等额还本 利息 贷款年利率为 7 5 自有资金资本化率为 8 则其综合资本化率为 A 7 65 B B 75 C 9 42 D 10 19 26 某公司购买一宗房地产 土地使用期限为 40 年 不可续期 至今已使用了 8 年 该宗房地产当 时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元 以后每年净收益增长 2 从第 8 年开始 净收益保持稳定 该宗房地产的报酬率为 7 则该宗房地产的现时收益价格为 万元 A 85 45 B 87 16 C 88 50 D 88 90 27 某在建工程规划建筑面积为 12400 平米 土地使用期限为 40 年 从升工之日起计算 项目建设 期为 2 年 建成后半年可全部出租 按可出租面积计算的月租金为 60 元每平米 可出租面积为建筑面积 的 65 正常出租率为 90 运营费用为有效毛收入的 25 目前项目已建设 1 年 约完成了总投资的 60 假设报酬率为 8 折现率为 14 则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为 万元 A 2281 83 B 2474 60 C 379B 30 D 4119 18 28 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时 无须做的是 A 估算后续开发经营期 B 估算后续开发的各项支出 收入 C 估算后续开发各项支出 收入在 何时发生 D 估算开发期中的利息和利润 29 通过市场调研 获得某类房地产 2002 年至 2006 年的价格分别为 3405 元每平米 3565 元每平米 3730 元每平米 3905 元每平米 4075 元每平米 则采用平均增减量法预测该类房地产 2008 年的价格为 元每平米 A 4075 0 B 4242 5 C 4410 0 D 4577 5 30 某幢大厦的总建筑面积为 10000 平米 房地产总价值为 7000 万元 其中土地总价值为 3000 万元 王某拥有该大厦其中一部分 该部分的建筑面积为 250 平米 房地产价值为 150 万元 若按照土地价值进 行分摊 则王某占有的 地份额为 A 1 67 B 2 33 C 2 75 D 3 33 31 设临街深度价格修正率见下表 另设 旁街对街角地的影响深度以 4 5m 为一级距 旁街影响加价率依次旁街路线价的 40 20 则下图的宗地 B 的单价为 元 m2 10 A 6400 B 6800 C 6960 D 7600 32 某房地产开发用地 其土地面积为 10000 平米 土地使用条件与规划限制所规定的容积率为 1 2 楼面地价为 1500 元每平米 后经规划调整 容积率提高到 1 6 楼面地价不变 则该房地产开发用 地因容积率提高需补地价 万元 A 375 B 450 C 500 D 600 33 暂定期内的三级资质房地产估价机构 能承接的估价业务有 A 在建工程抵押估价业务 B 城市房屋拆迁补偿估价业务 C 该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押 估价业务 D 正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 34 下列关于实地查看估价对象的表述中 错误的是 A 房地产估价师应亲自到估价对象现场 对估价对象的坐落 用途等情况进行核对 B 房地产估价师应亲自到估价对象现场 拍摄反映估价对象外观状况的影像资料 内部状况可不拍摄 C 房地产估价师应亲自到估价对象现场 感受估价对象的位置 交通 环境景观等的优劣 D 估价对象为己经消失的房地产 房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 35 估价结果报告通常包括委托人 估价机构 估价对象 估价目的 估价时点 估价依据 估价原 则 估价方法 估价结果 其他需要说明的事项 注册房地产估价师及其他参与估价的人员和 A 价值类型和定义 估价作业日期 估价的假设与限制条件 B 价值类型和定义 估价对象分析 致委托人函 C 价值类型和定义 估价的假设与限制条件 估价报告应用的限制 D 价值类型和定义 估价作业日期 估价报告应用的限制 2 多项选择题多项选择题 共共 15 题 每题题 每题 2 分 每题的备选答案中 有两个或两个以上符合题意 请在答题卡分 每题的备选答案中 有两个或两个以上符合题意 请在答题卡 上涂黑其相应得编号 全部选对的 得上涂黑其相应得编号 全部选对的 得 2 分分 错选或多选的 不得分 少选且选择正确的 每个选项得错选或多选的 不得分 少选且选择正确的 每个选项得 0 5 分 分 1 与非专业估价相比 专业估价的特点有 A 是一种专业意见 B 估计价格或价值 C 实行有偿服务 D 承担法律责任 E 估价作业日期长 2 房地产的独一无二特性导致了 A 难以出现相同房地产的大量供给 B 房地产市场不能实现完全竞争 C 房地产交易难以采取样品交 易的方式 D 房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E 房地产价值量大 3 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分 求取建筑物重新购建价格的方 法有 A 单位比较法 B 市场提取法 C 分解法 D 工料测量法 E 分部分项法 4 在房地产抵押价值评估时 须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款 法定优先受偿款 包括 A 划拨土地应补交的出让金 B 已抵押担保的债权数额 C 发包人拖欠承包人的建设工程价款 D 强 制执行费用 E 估价费用 5 工业房地产的区位影响因素主要考虑 11 A 临街状况 B 动力是否易于取得 C 废料处理是否方便 D 接近大自然 E 产品原料的获取方便程 度 6 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳 可以帮助房地产估价师确定估价对象的 A 最佳规模 B 最佳经营手段 C 最佳集约度 D 最佳管理方式 E 最佳投资渠道 7 城市房屋拆迁估价中 房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于 A 被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B 拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 C 拆迁人与被拆迁人对 被拆迁房屋面积的协商结果 D 具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E 房地产管理 部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 8 某估价对象为一宗熟地 当进行可比实例权益状况调整时 应包括的内容有 A 后退道路红线距离 B 土地使用期限 C 基础设施完备程 D 容积率 E 合并的可能性 9 征收集体土地下的土地取得成本中 征地补偿安置费用包括 A 土地补偿费 B 安置补助费 C 拙上附着物和青苗的补偿费 D 土地使用权出让金等土地有偿使用 费用 E 安排被征地农民的社会保障费用 10 可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有 A 潜在毛租金收入 B 有效毛收入 C 净运营收益 D 税前现金流量 E 税后现金流量 11 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业 自用的情况下 开发经营期为 A 开发期 经营期 B 开发期 运营期 C 开发期 经营期 前期 建造期 D 开发期 运营期 前期 建造 期 E 前期 建造期 经营期 12 长期趋势法除了用于推测 判断房地产的未来价格 还可用于 A 假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测 B 收益法中未来租金 运营费用的预测 C 成本法中对先前发生费用的正确性的校核 D 市场比较法中对房地产状况进行调整 E 某些缺乏的房地产历史价格资料的填补 13 下列估价事项中 仅根据估价目的来确定的有 A 估价对象 B 估价时点 C 价值类型 D 估价方法 E 估价所需材料 14 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格 必须明确基准地价的内涵 基准地价的内涵包括 A 基准日期 B 土地开发程度 C 基准地价修正体系 D 土地用途 E 基准地价公布日期 15 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是 A 说明估价报告的合法性 真实性 B 说明估价的独立 客观 公正性 C 规避估价风险 D 保护估 价报告使用者 E 防止委托人提出高估或低估要求 3 判断题判断题 共共 15 题 每题题 每题 1 分 请根据判断结果 在答题卡上涂黑其相应的符号 用分 请根据判断结果 在答题卡上涂黑其相应的符号 用 表示正确 用表示正确 用 表示错误 不答不得分 判断错误扣表示错误 不答不得分 判断错误扣 1 分 本题总分最多扣至零分分 本题总分最多扣至零分 1 某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多层住房 该估价师根据自己对该套住房实物 权益 区位等的勘查 分析 运用适当方法对该套住房进行了估价 并最终以接近于该估价值的价格成交 该估 价师对该住房的估价是专业房地产估价 2 一般来说 不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性 3 房地产权利包括物权和债权两大类 其中物权又包括自物权和他物权两类 自物权即所有权 他 物权包括用益物权和担保物权 而用益物权又包括土地使用权和地役权等 4 某房地产的当前市场价值为 1000 万元 抵押贷款余额为 540 万元 贷款成数为 0 6 则该房地产 现在再次抵押的价值应为 276 万元 5 城市房屋拆迁是强制性的 其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件 所以 城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准 6 在有较多土地供应者的情况下 地价水平主要取决于房地产价格水平 7 一般来说 国内生产总值的增长会形成较多供给 引起房地产价格下降 12 8 不论是何种估价目的 估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况 但估价对象状 况不一定是估价时点时的状况 9 在估价中选择 4 个可比实例 甲成交价格 4800 元每平米 建筑面积 100 平米 首次付清 24 万元 其余半年后支付 16 万元 一年后支付 8 万元 乙成交价格 5000 元平米 建筑面积 120 平米 首付 24 万 元 半年后付清余款 36 万元 丙成交价格 4700 元平米 建筑面积 90 平米 成交时候一次性付清 丁成交 价格 4760 元每平米 建筑面积 110 平米 成交时支付 20 万元 一年后付清余款 32 36 万元 已知折现率 10 这 4 个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁 10 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术 及工艺等 在估价时点的财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必 要支出