房地产估价中的资本化率问题

资产评估资产评估 第 1 页 共 8 页 房地产估价中的资本化率问题房地产估价中的资本化率问题 摘要 资本化率又称贴现率 还原化率和收益率 是指把资本投 入到不动产所带来的收益率 在房地产估价的相关问题中 主要是 在收益法中涉及资本化率的问题 更确切地说 资本化率是用以将 纯收益资本化 或转化 为价格的比率 实质上是一种资本投资的收 益率 获利率 报酬率 利润率 回报率 盈利率 利率 关键词 房地产 估价 收益法 资本化率 1 房地产评估 随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟 房地产业已经成为 国民经济的新的增长点 但同时房地产业也是最容易产生泡沫经济 引发金融风险的行业 因此 作为联系银行金融风险和房地产市场 纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要 房地产估价就是由专业人员根据估价目的 遵循估价原则 按 照估价程序 运用估价方法 在综合分析影响房地产价格因素的基 础上 结合估价经验及对影响因素的分析 对房地产的特定权益 在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计 推测与判断 房地产交易 租赁 抵押 担保 商品房开发与销售等环节都 离不开对房地产的估价 2 收益法 不同的地区 不同用途 不同类型的房地产收益率也有所不同 根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益 还原 法 房地产价值房地产价值 房地产纯收益房地产纯收益 收益还原利率收益还原利率 资产评估资产评估 第 2 页 共 8 页 基本公式 适用于收益性房地产 如商场 写字楼 旅馆 公 寓 土地 商铺等 1 收益每年为 A 期限为 n 年 1 1 1 r n r A V 2 收益每年增加 b 无限期 r brAV 2 3 收益每年增长率为 s 无限期 1 srsAV 这里涉及到的这里涉及到的 r r 就是我们所探讨分析的资本化率 就是我们所探讨分析的资本化率 3 化率原因 房地产作为一种资本投资 在众多的投资项目类别中 也有一 定的与其投资风险相当的投资收益率 因此可以认为房地产资本化 率是与获取估价对象所产生的净收益具有相同风险的资本化率 风险的补偿 免税政策及不动产类形 位置 年代 租约 结 构等也影响资本化率 它们的影响大小 相对值 不难发现 银行 利率 借贷及自有资金利率 是影响资本化率的主要因素 但它还 受其它因素的影响 因此资本化率的影响因素是很复杂且难以确定 的 不能简单地用银行利率代替 这就更加要求估价师充分运用自 己的专业知识和智慧确定一个与不动产市场价格最接近的资本化率 4 资本化率的特点 资产评估资产评估 第 3 页 共 8 页 1 不同用途的房地产 其资本化率不同 同等条件下 商业 写字 楼 住宅 工业用房的资本化率应依次降低 2 房地产的投资风险高于国债 因此 即便是低风险的工业用房 资本化率也应高于国债的年利率 3 同等条件下 房地产的收益期越长 资本化率越高 收益期越短 资本化率越低 4 房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低 因为房地 产收益期结束时房地产价值消失 而国债到期后本金尚存 如果用 房地产资本化率与国债利率比较收益 还应考虑国债本金的年回收 额 五 资本化率的影响因素 1 自有资本所占比率 2 外来资本 如借贷 利息 3 因老化 折旧 功能下降等 产生的贬值和收益降低 相对值 4 因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加 绝对量 5 还贷后自有资金的增加 六 资本化率的确定原则 资本化率包括两部分 分别是安全利率及包含了风险与通胀的 风险利率 由于资本化率具有很高的敏感度 并且其值将对结论产 生乘数效应 因此对该指标的确定应当十分慎重 一是资本化率一定要大于安全利率 一是资本化率一定要大于安全利率 资产评估资产评估 第 4 页 共 8 页 在市场经济条件下 投资者面前会有多种投资机会 例如购买 国库卷或把钱存入银行 购买企业债券 投资办企业或购买股票 其中购买国库券或把钱存入银行是最安全的 到期不仅能获得稳定 的利息 还可以全额收回本金 之所以有人选择投资办企业或购买 股票 是因为根据风险收益的正比例关系 将会有高于安全利率的 收益率 高出的这部分便是风险利率 二资本化率应参考同行业平均资产收益水平而定 二资本化率应参考同行业平均资产收益水平而定 这一原则是出于任何买主或投资者 之所以肯投资这一特定的 企业 其目的是获得高出同行业平均资产总额收益率的收益水平 因为该指标在同行业中是多数企业都能达到的 投资者的趋得性必 然会使他们将手中的资金投入自己认为能获最大利润的企业 若该 企业不能获取超额利润 他们将转移投资方向 三是资本化率应参考该企业实际资产收益率水平三是资本化率应参考该企业实际资产收益率水平 结合企业整 体资产优劣状况而定 四是资本化率应根据实际收益率 并充分考虑买卖双方期望的四是资本化率应根据实际收益率 并充分考虑买卖双方期望的 收益率水平收益率水平 利用买卖双方利益上的对立及各自相矛盾的心理状态 遵循双方均能接受的原则加以确定 7 资本化率的确定方法 收益法是建立在货币时间价值的理论基础上 因为货币具有时 间价值 所以未来各个时点的预期收益不具有可比性 必须把它们 换算到同一时点 才能进行数量上的比较 收益性房地产投资的投 资者就要选择一个恰当的投资报酬率作为折现率 把未来不同时点 资产评估资产评估 第 5 页 共 8 页 的预期收益折现的估价时点 这个折现率就是房地产投资的资本化 率 1 1 市场提取法市场提取法 此法适用于房地产市场发育比较成熟并且交易比较活跃 市场 租金和交易价格比较容易收集的情况下 该法容易理解 准确度比 较高 因而应用十分广泛 此法是通过搜集相同房地产市场上 4 宗以上的房地产的价格及 收益信息 根据收益法的计算公式生 反求出资本化率的一种方法 具体做法是 是从市场上收集与待估房地产相似的房地产资料 作为依据 为了保证计算的精确度 通常要选择 4 个以上的相似交 易案例 而且与待估房地产交易日期相近 种类和等级要类似 然 后分别求出资本化率 再取简单算术平均值或求加权平均值 该方法应用的局限主要是资料的收集比较困难 以及搜集到的 资料的准确性可能不能得到保证 而且对于该法 我国许多估价师 都认为 既然有市场可比实例 还不如直接用比较法来估价 不需 用收益法 2 2 租售比租售比 即物业租金和售价的比例 要注意的是 租金是毛收益 不是 净收益 怎样评定租金 最好的方法是市场比较法 用同类的楼房 市场租金 没有案例可比 要计算租金价格 用成本法 简单的道 理 土地的价格 还原利率 投资收益率 建筑物价格 投资收益率 资产评估资产评估 第 6 页 共 8 页 税金 合理的营运费用 结果得出这个房子的合理年租金 任何一 个商业性房地产只要经租的 就有租金资料 这一租金要甄别是客 观租金还是个别租金 用反算的方法确定租售比问题可以参考 前 提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位 这是一个综合性 的素质的问题 3 3 无风险利率加风险调整法无风险利率加风险调整法 它基于这样的理论基础 投资就要得到回报 回报与风险成正 比 投资的风险越高 得到的回报也就越高 如果不想冒险 只能 得到较低的投资回报 此方法下资本化率的公式是 资本化率 安全 利率 风险调整值 这种方法应用对的难点是风险调整值的确定仍然没有统一的标 准 不同估价人员的取值会有差别 这直接影响到了估价结果 4 4 复合投资收益法复合投资收益法 其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率 自有资 金投资收益率以及它们所占总价值的比例 复合投资收益率法是将 购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为 资本化率的方法 因为有两个变量是没法确定的 一般情况下不太 会采用 5 5 投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法 该方法要求找出和房地产投资相关的其他投资类型及其相应的 收益率 然后按照它们的风险程度进行比较判断 以确定房地产投 资的资本化率 投资收益率排序插入法确定资本收益率的基本思路 资产评估资产评估 第 7 页 共 8 页 是 先找出社会上与待估价房地产有关的各种类型的投资及其收益 率 其次绘出收益率一投资类型的曲线 然后 将估价对象房地产 的投资与其它投资进行比较分析 找出同等风险的投资 判断资本 化率应落在的区间范围 从而确定所要求取的化率率 8 房地产估价中的资本化率确定实例 例 1 假定整个房地产投资市场的平均收益率 15 无风险投资的收 益率 一般用国债利率替代 为 10 如果该房地产投资项目相对于 整个房地产投资市场的风险相关系数为 0 8 则可以计算出房地产 投资项目的资本化率 r 10 0 8 15 10 14 例 2 一项房地产投资 自有资金占 30 抵押贷款占 70 自有资 金的收益率为 15 而抵押贷款的利率为 10 可以测算出该投资资 本化率 r 70 10 30 15 11 5 例 3 银行一年期存款利率为 2 61 一年期国债的利率为 2 71 企业债券收益为 5 一年期贷款利率为 6 90 投资股票的收益率 为 8 2 考虑投资房地产的风险大于银行一年期贷款而低于投资股 票 所以其收益率应高于一年期贷款利率而低于投资股票的收益率 故可以确定资本化率在 6 90 8 2 之间 例 4 2010 年 1 月 1 日为建某固定资产借入两笔专门借款 一笔金 额为 100 万 7 月 1 日偿