房地产估价报告评审标准

房房地地产产估估价价报报告告评评审审标标准准 2009 年 6 月 1 目目 录录 一 房地产估价报告评审标准 表一 房地产估价报告评审标准 表 1 1 1 1 二 房地产估价方法评审标准二 房地产估价方法评审标准 1 1 市场法评审标准 表 市场法评审标准 表 1 1 1 1 6 6 2 2 收益法评审标准 表 收益法评审标准 表 1 1 2 2 7 7 3 3 成本法 成本法 房地房地 评审标准 表评审标准 表 1 1 3 3 1 1 9 9 4 4 成本法 成本法 建筑物建筑物 评审标准 表评审标准 表 1 1 3 3 2 2 1111 5 5 成本法 成本法 土地土地 评审标准 表评审标准 表 1 1 3 3 3 3 1212 6 6 假设开发法 假设开发法 DFCDFC 法 评审标准 表法 评审标准 表 1 1 4 4 1 1 1313 7 7 假设开发法 传统法 评审标准 表 假设开发法 传统法 评审标准 表 1 1 4 4 2 2 1414 8 8 基准地价系数修正法评审标准 表 基准地价系数修正法评审标准 表 1 1 5 5 1515 9 9 抵押估价评审标准 表 抵押估价评审标准 表 1 1 6 6 1616 四 房地产估价报告评审结果汇总表 表四 房地产估价报告评审结果汇总表 表 2 2 1717 五 房地产估价方法评审工作表五 房地产估价方法评审工作表 1 1 市场法评审工作表 市场法评审工作表 表 表 3 3 1 1 1818 2 2 收益法评审工作表 表 收益法评审工作表 表 3 3 2 2 1919 3 3 成本法 成本法 房地房地 评审工作表 表评审工作表 表 3 3 3 3 1 1 2020 4 4 成本法 成本法 建筑物建筑物 评审工作表 表评审工作表 表 3 3 3 3 2 2 2121 5 5 成本法 成本法 土地土地 评审工作表 表评审工作表 表 3 3 3 3 3 3 2222 6 6 假设开发法 假设开发法 DFCDFC 法 评审工作表 表法 评审工作表 表 3 3 4 4 1 1 2323 7 7 假设开发法 传统法 评审工作表 表 假设开发法 传统法 评审工作表 表 3 3 4 4 2 2 2424 8 8 基准地价系数修正法评审工作表 表 基准地价系数修正法评审工作表 表 3 3 5 5 2525 9 9 抵押估价评审标准 表 抵押估价评审标准 表 3 3 6 6 2626 六 重要内容缺失 原则性错误与质量严重缺陷内容六 重要内容缺失 原则性错误与质量严重缺陷内容 2727 1 表表 1 1 房地产估价报告评审标准房地产估价报告评审标准 100 100 分分 报告序号报告序号 评审评审 人人 序序 号号 评审项目评审项目扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 标标 准准 分分 扣扣 分分 扣分说明扣分说明 1封封 面面 1 封面内容包括 标题 估 价项目名称 委托人 估价机 构 注册房地产估价师 估价 作业日期 报告编号 缺少项 目之一的 每项扣 0 5 分 直 至扣完 2 表述不准确 不清楚 1 2目目 录录 有下列之一的 每项扣 0 5 分 直至扣完 1 没有标明 目录 二字 2 结果报告缺一级标题 3 技术报告缺一级标题 4 组成内容名称前后不一致 5 附件具体内容未列示或不 详细的 6 页码没有标注 或页码标 注前后不一致的 1 3 致估价委致估价委 托人函托人函 1 致函内容包括 估价对象 估价目的 估价时点 估价结 果 致函日期 缺少其中之一 的 每项扣 0 5 分 直至扣完 2 表述不准确 2 4 注册房地注册房地 产估价师产估价师 声明声明 1 未列明现场查看估价人员 姓名的 扣 0 5 分 2 重要专业帮助内容 人员 未说明的 扣 0 5 分 1 5 估价假设估价假设 和限制条和限制条 件件 1 假设条件没按 必要 充 分 合理 有依据 要求列明 的 扣 1 2 分 2 限制条件针对性不强的 扣 1 2 分 5 6 估价委托估价委托 人人 缺少委托人单位名称或个人姓 名 扣 1 分 1 2 7 估价机构估价机构 估价方内容包括估价机构全称 法定代表人 资质等级 资质 证书编号 资质证书有效期 工商营业执照注册号 缺少其 中之一的 每项扣 0 5 分 直 至扣完 1 8 估价目的估价目的 1 估价目的表述不准确 扣 1 分 2 估价目的表述模糊 未对 应其经济行为 扣 1 分 2 9 估价对象估价对象 1 估价对象基本状况 名称 坐落 四至 面积 用途 权 属 生熟程度 建筑结构 年 限等 描述不全面 不准确 扣 0 5 2 分 2 估价对象构成 是否含装 饰装修 动产 特许经营权 债权债务等 界定不清楚 或 估价对象利用限制不明确 扣 0 5 2 分 4 10 估价时点估价时点 估价时点确定不正确 扣 1 分 1 11 价值类型价值类型 与定义与定义 1 价值类型未明确或不准确 的 扣 2 分 2 价值定义内涵 价值构成 使用条件限制 表述不完整 不规范的 扣 0 5 2 分 4 12 估价依据估价依据 1 法律依据不完整 扣 0 5 1 分 法律法规名称表述 不准确 扣 0 5 分 2 估价技术依据不完整 扣 0 5 1 分 技术依据名称表述 不准确 扣 0 5 分 3 委托方提供资料不完整 不具体的 扣 0 5 分 4 估价机构掌握依据资料不 完整 不具体的 扣 0 5 分 2 13 估价原则估价原则 1 估价原则包括独立客观公 正原则 合法原则 最高最佳 使用原则 替代原则 估价时 点原则 每缺少一项扣 5 分 2 估价原则表述不准确 扣 0 5 分 1 3 14 估价方法估价方法 1 估价思路表述不清晰的 扣 0 5 分 2 缺少估价方法定义或定义 不规范的 扣 1 分 3 选用的估价方法不足 扣 1 分 2 15 估价结果估价结果 1 估价结果 包括币种 总 价 单价及总价大写 表述不 完整的 扣 1 分 2 估价结果内涵 是否与假 设限制条件一致 出让金 税 费等是否扣除 不清晰的 扣 1 分 2 土地土地 实物实物 状况状况 描述描述 与分与分 析析 1 土地实物状况包括 名称 用途 面积 四至 形状 基 础设施完备程度 土地平整程 度 地势 地质水文状况 规 划限制条件等 每缺少一项扣 0 5 分 最多扣 1 分 2 实物状况描述 分析与房 地产类型针对性不强的 扣 1 分 2 16 实实 物物 状状 况况 建筑建筑 物实物实 物状物状 况描况描 述与述与 分析分析 1 实物状况包括 名称 用 途 建筑面积 建筑结构 总 高与层高 建成年月 平面布 置 装修装饰 设备设施 水 电 气等 室外公共配套设 施完备程度等 每缺少一项扣 0 5 分 最多扣 2 分 2 实物状况描述 分析与房 地产类型针对性不强的 扣 1 分 3 维护使用状况 建筑结构 装修装修 设施设备 描述与 分析不全面 不具体的 扣 0 5 1 分 4 功能折旧分析与外部性分 析 本次不做要求 1717 权益状况权益状况 描述与分描述与分 析析 1 建筑物所有权 使用权 他项权利设立情况及其他特殊 情况 描述不全面 不翔实的 扣 0 5 1 分 2 土地所有权 使用权 使 用管制 目前使用情况 他项 权利设及其他特殊情况界定不 明晰 使用年限界定不合理 扣 0 5 1 分 2 4 18 区位状况区位状况 描述与分描述与分 析析 1 区位状况包括坐落 方位 距离 朝向 楼层等 每缺少 一项扣 0 5 分 最多扣 1 分 2 交通状况包括道路状况 可利用交通工 交通管制 停 车方便程度等 每缺少一项扣 0 5 分 最多扣 1 分 5 3 周围环境包括自然环境 人文环境 景观等 每缺少 一项扣 0 5 分 最多扣 1 分 4 外部配套设施状况包括基 础设施 公共服务设施 每缺 少一项扣 0 5 分 最多扣 1 分 5 区位状况描述 分析与房 地产类型针对性不强的 扣 1 分 4 19 市场背景市场背景 描述与描述与 分析分析 1 未进行国家及本地宏观经济 政策因素进行分析 扣 1 分 此项分析太笼统的 扣 0 5 分 2 未进行国家及本地房地产市 场形势分析 扣 1 分 此项分 析太笼统的 扣 0 5 分 3 未进行本地本类房地产过去 现在和未来状况进行分析 扣 1 分 此项分析太笼统的 扣 0 5 分 4 估价分析结论及估价参数取 值没有市场数据支持 扣 1 分 市场数据支持不充分的 扣 0 5 分 4 20 最高最佳最高最佳 使用分析使用分析 1 未进行合法性分析 扣 2 分 合法性分析不深入 扣 1 分 2 未进行五个最高最佳使用 前提表述的 扣 0 5 分 3 未进行三个原理应用表述 分析的 扣 0 5 分 4 未进行四个估价方法应用分 析或分析不具体的 扣 0 5 1 分 4 5 21 估价方法估价方法 适用性分适用性分 析析 1 技术路线未表述的或表述 不清晰的 扣 0 5 1 分 2 已选用估价方法的理由未 表述或表述不充分的 扣 0 5 1 分 3 未选用估价方法的理由表 述或表述不充分的 扣 0 5 1 分 2 22 估价测算估价测算 过过 程程 详见表 1 1 1 5 按 估价方 法评审标准 评审 36 23 估价结果估价结果 确定确定 1 估价结果确定方式不恰当 的 扣 1 份 2 估价结果确定方式的理由 不充分 扣 1 分 2 24 附件附件 1 附件包括估价委托书 估 价对象位置图 内外部状况图 片 权属证明 估价中引用的 其他专用文件资料 估价机构 资质证明与工商营业执照 估 价师资质证明等 每缺少一项 扣 0 5 分 2 内外部状况图片不完整 扣 0 5 分 3 估价中引用的其他专用文 件资料不充分的 扣 0 5 分 5 25外在质量外在质量 1 报告专业术语及用词用语 不规范 扣 0 5 1 分 2 文字表述存在缺陷 逻辑 性不强 不通畅 不够客观 平实 扣 0 5 1 分 3 报告中出现病句 错别字 漏字 标点符号错误等 扣 0 5 1 分 4 排版不规整 序号使用不 规范及顺序错误等 扣 0 5 1 分 5 报告各部分之间描述不一 致 扣 0 5 1 分 装订质量本次评审不做要求 5 100100得分得分 6 表 1 1 市场法评审标准市场法评审标准 36 36 分分 序序 号号 评审项目评审项目评评 审审 标标 准准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 真实性 可比实例 3 个 来源真实可靠 依据充分 3 客观性成交价格内涵清楚 3 信息完 备性 信息翔实 齐全 内容清楚 3 1 可 比 实 例 可比性 区位 权益 实物差异性小 成交 日期与估价时点相隔 12 个月内 3 1 可比实例名称 坐落不明确的 扣 3 分 2 可比实例成交价格内涵不清楚 扣 1 3 分 3 可比实例状况描述不完整 不清晰 扣 1 3 分 4 可比实例可比性不强的 扣 1 3 分 2 交易情况 修 正 交易情况清楚 与正常交易情况价 格差异分析合理 修正系数合理 理由充分 2 1 交易情况表述不清楚 扣 1 分 2 修正系数确定合理性较差 扣 1 分 3 修正系数确定较合理 但理由不充 分 扣 0 5 分 3 市场状况 调 整 成交日期准确 价格指数与市场状 况一致 取值客观 合理 3 1 成交日期 至少到月 表述不明确 扣 3 分 2 价格指数与市场状况描述不一致 扣 1 分 3 调整系数确定无理由 扣 2 分 4 调整系数确定理由不充分 扣 0 5 1 分 4 区位状况 调 整 区位比较因素及因子设置合理 完 整 反映估价对象周边状况客观 充分 系数测算与分析确定过程详 细 合理 6 1 因素选择不全或针对性差 扣 0 5 3 分 2 因素差异分析不足 扣 0 5 3 分 3 调整因素分值确定与因素差异描述 不一致 扣 0 5 3 分 4 子因素权重值不合理 扣 0 5 3 分 5 权益状况 调 整 权益状况因素及因子设置合理 齐 全 反映估价对象权益状况全面 客观 系数测算与分析确定过程详 细 合理 3 1 因素 年限 容积率等 不全或不 明确的 扣 0 5 2 分 2 因素差异分析不足 扣 0 5 2 分 3 调整因素分值确定与因素差异描述 不一致 扣 0 5 2 分 4 子因素权重值不合理 扣 0 5 2 分 6 实物状况 调 整 比较因素及因子设置合理 齐全 反映估价对象实物状况全面 客观 系数测算与分析确定过程详细 合 理 6 1 因素选择不全或针对性差 扣 0 5 3 分 2 因素差异分析不足 扣 分 3 调整因素分值确定与因素差异描述 不一致 扣 0 5 分 4 子因素权重值不合理 扣 分 7 7 公式运用 与计算 公式应用正确 符合规范规定 取 值精度合理 数值计算正确 4 1 计算公式选用正确 无计算过程或 计算过程不清晰 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或 未说明的 扣 2 分 3 估价结果确定方式不合理 理由不 充分的 扣 1 分 4 计算过程中数字精确度不够或不合 理的 扣 1 分 8小 计36 8 表表 1 1 2 2 收益法评审标准收益法评审标准 36 36 分分 序序 号号 评审项目评审项目评评 审审 标标 准准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1 1 租金水 平确定 选取的出租实例真实 客 观 可比 信息详实 完 备 实例选取可比性强 租金收入分析深入 收入 9 1 选取的租赁实例状况描述的真实性 依据不充分 扣 1 2 分 2 选取的租赁实例状况内容描述不详 实 扣 1 2 分 3 选取的租赁实例可比性较差 扣 2 4 分 4 租金取值较合理 但未充分说明理 由的 扣 1 4 分 1 2 租约 限制 租约限制处理合理 理由 充分 2 1 有租约 但未考虑限制 且理由不 充分的 扣 0 5 1 分 2 有租约 考虑了租约限制 但处理 方式错误的 扣 2 分 3 无租约但未说明的 扣 1 分 1 3 有效出 租面积或 可出租面 积比率 有效出租面积或可出租面 积比率确定过程清楚 数 据合理 2 1 有效出租面积或可出租面积比率数 据基本合理 但依据不充分或确定过 程不清楚的 扣 1 分 2 可出租面积比率依据不合理的 扣 2 分 3 可出租面积比率市场依据不充分 的 扣 1 分 有 效 毛 收 入 出 租 型 1 4 空置率 与租金损 失 空置率与租金损失确定过 程清楚 数据合理 市场 依据充分 2 1 空置率与租金损失数据基本合理 但依据不充分或确定过程不清楚的 扣 1 分 2 空置率与租金损失市场依据不合理 的 扣 2 分 3 空置率与租金损失市场依据不充分 的 扣 1 分 1 有 效 毛 收 入 自 营 型 1 5 经营收 入确定 商业经营业态明确或生产 性质明确 经营收入与支 出内容全面 数据来源依 据充分 经营收入确定合 理 15 1 经营业态不明确或生产性质不明 确的 扣 2 分 2 经营或生产收入内容不全面 数据 来源依据不充分 扣 3 5 分 3 经营收入测算过程粗略的 扣 3 分 4 经营收入水平偏离正常 且理由不 充分的 扣 5 10 分 2 其他收入确定其他收入来源说明 1 其他收入来源未明确的 扣 1 分 3 运营费用 费用项目正确 齐全 费 用估算或确定过程清楚 数据来源依据充分 取值 合理 全部符合正常客观 费用标准或符合政策规定 要求 6 1 运营费用构成内容不完整 不合理 扣 1 3 分 2 运营费用水平基本合理 但理由不 充分的 扣 1 3 分 3 运营费用测算过程粗略的 扣 2 分 4 运营费用数额偏离正常的 且理由 不充分的 扣 1 3 分 4 净收益计算正确 2 计算不正确的 扣 2 分 9 5 变化趋势分析 净收益流量类型分析合理 升降幅度预测数值依据充 分 2 1 未进行变化趋势分析的 扣 2 分 2 虽进行变化趋势分析 但依据不充 分或不合理的 扣 0 5 1 分 6 报酬率 或资本化率 报酬率确定方法和确定过 程正确 数据来源依据充 分 针对估价对象类型 档次 区位 估价时点的 状况等合理取值 4 1 报酬率 或资本化率 确定无过程 的 扣 2 分 2 报酬率确定有过程 但方法不正确 的 扣 2 分 3 报酬率确定过程不完善的 扣 1 2 分 4 报酬率取值不合理的 扣 1 2 分 7 收益年限 收益年限确定正确 依据 充分 2 1 收益年限确定错误的 扣 2 分 2 收益年限确定正确 但未说明理由 或说明不充分的 扣 1 分 8 公式应用 与计算 计算公式选用正确 有必 要的分析和测算过程 测 算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 无计算过程或 计算过程不清晰 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或 未说明的 扣 2 分 3 估价结果确定方式不合理 理由不 充分的 扣 1 分 4 计算过程中数字精确度不够或不合 理的 扣 1 分 9 小 计 36 10 表表 1 1 3 3 1 1 成本法成本法 房地房地 评审标准评审标准 36 36 分分 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 市场购置 土地取得 征收集体 土地取得 1 土地 取得 成本 征收国有 土地取得 土地取得方式明确 土地 取得成本构成合理 依据 充分 土地取得成本调整 符合市场情况 土地取得 税费计算合理 8 1 未说明土地取得方式的 扣 1 分 2 成本内容构成不合理的 扣 1 4 分 3 成本取值依据不充分的 扣 1 3 分 4 土地取得成本市场状况调整理由不充分的 扣 1 2 分 4 土地取得税费确定不正确的 扣 1 分 勘察设计 和前期工 程费 计费依据充分 费率合理 2 1 费用构成内容不完整或不合理的 扣 2 分 2 费率确定不合理的 扣 2 分 3 费率确定依据不充分的 扣 0 5 分 建筑安装 工程费 建筑工程费 装饰装修工 程费 房屋设备工程费依 据充分 客观合理 5 1 建安工程费取值无依据 现行定额 取费标准 市场价格等 或依据不充分的 扣 1 2 分 2 建安工程费取值与估价对象状况 类型 规模 结构 档次等 不符的 扣 1 3 分 基础设施 建设费 费用内容构成完整 费用 额度依据充分 2 1 费用构成内容不完整或不合理的 扣 2 分 2 费率确定不合理的 扣 2 分 3 费率确定依据不充分的 扣 0 5 分 公共配套 设施建设 费 费用构成合理 费用额度 依据充分 2 1 费用构成内容不完整或不合理的 扣 2 分 2 费率确定不合理的 扣 2 分 3 费率确定依据不充分的 扣 0 5 分 2 开发 成本 开发过程 中税费 税费构成合理 税费额度 依据充分 1 1 税费构成内容不完整或不合理的 扣 1 分 2 税率确定不合理的 扣 1 分 3 税率确定依据不充分的 扣 0 5 分 3 管理费用费率合理 依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 4 销售费用费率合理 依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 5 投资利息 利率选择正确 开发周期 计息期限确定合理 2 1 利率选择不正确的 扣 2 分 2 开发周期 计息期限确定不合理的 扣 1 分 6 开发利润 利润率水平客观 合理 理由充分 2 1 利润率取值理由不充分的 扣 1 分 2 利润率取值与估价对象类型 开发周期长短不 适应的 扣 2 分 7 销售税金 税金构成合理 税率确定 合理 2 1 税金构成内容不完整或不正确的 扣 1 分 2 税率不符合规定的 扣 2 分 8 建筑物折旧 维护使用状况描述全面 客观 折旧分析深入 成 新确定合理 依据充分 2 1 维护使用状况没描述 直接给出成新率的 扣 2 分 2 维护使用状况描述不全面 不准确 成新率确 定依据不充分的 扣 1 分 功能折旧与外部性本次评审不作要求 11 9 公式应用 与计算 有必要的分析和过程 计 算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 无计算过程或计算过程不 清晰 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或未说明的 扣 2 分 3 估价结果确定方式不合理 理由不充分的 扣 1 分 4 计算过程中数字精确度不够或不合理的 扣 1 分 10 小 计 36 12 表表 1 1 3 3 2 2 成本法成本法 建筑物建筑物 评审标准评审标准 36 36 分分 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 勘察设计和 前期工程费 费用构成合理 计 费依据充分 费率 合理 3 1 费用构成内容不完整或不合理的 扣 3 分 2 费率确定不合理的 扣 3 分 3 费率确定依据不充分的 扣 1 分 建筑安装工 程费 建筑工程费 装饰 装修工程费 房屋 设备工程费依据充 分 客观合理 9 1 建安工程费取值无依据 现行定额 取费标准 市场价格等 或依据不充分的 扣 1 4 分 2 建安工程费取值与估价对象状况 类型 规模 结构 档次等 不符的 扣 1 5 分 基础设施建 设费 费用构成合理 费 用额度依据充分 2 1 费用构成内容不完整或不合理的 扣 2 分 2 费率确定不合理的 扣 2 分 3 费率确定依据不充分的 扣 0 5 分 公共配套设 施建设费 费用构成合理 费 用额度依据充分 2 1 费用构成内容不完整或不合理的 扣 2 分 2 费率确定不合理的 扣 2 分 3 费率确定依据不充分的 扣 0 5 分 1 开 发 成 本 开发过程中 税费 税费构成合理 税 费额度依据充分 2 1 税费构成内容不完整或不合理的 扣 1 分 2 税率确定不合理的 扣 1 分 3 税率确定依据不充分的 扣 0 5 分 2 管理费用 费率合理 依据充 分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 3 销售费用 费率合理 依据充 分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 4 投资利息 利率选择正确 开 发周期 计息期限 确定合理 2 1 利率选择不正确的 扣 2 分 2 开发周期 计息期限确定不合理的 扣 1 分 5 开发利润 利润率水平客观 合理 理由充分 2 1 利润率取值理由不充分的 扣 1 分 2 利润率取值与估价对象类型 开发周期长短不适 应的 扣 2 分 6 销售税金 税金构成合理 税 率确定合理 2 1 税金构成内容不完整或不正确的 扣 1 分 2 税率不符合规定的 扣 2 分 7 建筑物折旧 维护使用状况描述 全面 客观 折旧 分析深入 成新确 定合理 依据充分 4 1 维护使用状况没描述 直接给出成新率的 扣 2 分 2 维护使用状况描述不全面 不准确 成新率确定 依据不充分的 扣 1 分 功能折旧与外部性本次评审不作要求 8 公式应用与计算 有必要的分析和过 程 计算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 无计算过程或计算过程不清 晰 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或未说明的 扣 2 分 3 估价结果确定方式不合理 理由不充分的 扣 1 分 4 计算过程中数字精确度不够或不合理的 扣 1 分 13 9 小 计 36 表表 1 1 3 3 3 3 成本法成本法 土地土地 评审标准评审标准 36 36 分分 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 市场购置土 地取得 征收集体土 地取得 1 土 地 取 得 费 用 征收国有土 地取得 土地取得方式明晰 土地取得成本构成合 理 依据充分 土地 取得成本调整符合市 场情况 土地取得税 费计算合理 14 1 未说明土地取得方式的 扣 1 分 2 成本内容构成不合理的 扣 1 6 分 3 成本取值依据不充分的 扣 1 5 分 4 土地取得成本市场状况调整理由不充分的 扣 1 3 分 4 土地取得税费确定不正确的 扣 1 分 2 土地取得税费 税费构成合理 税费 确定合理 2 1 税金构成内容不完整或不正确的 扣 1 分 2 税率不符合规定的 扣 2 分 3 土地开发费 开发费用构成完整 依据充分 取值客观 合理土地开发周期确 定合理 6 1 土地开发费用构成不完整的 扣 1 3 分 2 土地开发费用取值依据不充分的 扣 1 2 分 3 土地开发周期确定不合理的 扣 1 分 4 管理费用 费用构成合理 费率 确定依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 5 销售费用 费用构成合理 费率 确定依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 6 投资利息 利率选择正确 开发 周期 计息期限确定 合理 2 1 利率选择不正确的 扣 2 分 2 开发周期 计息期限确定不合理的 扣 1 分 7 开发利润 利润率选择正确 开 发周期 计息期限确 定合理 2 1 利润率取值理由不充分的 扣 1 分 2 利润率取值与估价对象类型 开发周期长短不 适应的 扣 2 分 8 销售税金 税金内容构成完整 税率确定合理 2 1 税金构成内容不完整或不正确的 扣 1 分 2 税率不符合规定的 扣 2 分 9 公式应用与计算 有必要的分析和过程 计算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 无计算过程或计算过程不 清晰 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或未说明的 扣 2 分 3 估价结果确定方式不合理 理由不充分的 扣 1 分 4 计算过程中数字精确度不够或不合理的 扣 1 分 10 小 计 36 14 表表 1 1 4 4 1 1 假设开发法 假设开发法 DCFDCF 法 评审标准法 评审标准 36 36 分分 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1 最高最佳 开发方案 开发方案明确 符合规 划条件 符合最高最佳 使用要求 4 1 开发方案不明确的 扣 2 分 2 缺少最高最佳使用分析或建筑技术经济分析 扣 1 2 分 价格分析 价格依据充分 分析透 彻 参照表 1 1 市场 法 表 1 2 收益法 的要求 确定开发完成 后价值 6 1 按市场法的 价格依据 可比实例 市场状 况 不充分且分析不透彻的 扣 1 3 分 2 按收益法的 计算净收益依据不充分且分析 不透彻的 扣 1 3 分 3 开发经营期 计息期限取值不合理 扣 1 2 分 2 估价对 象开发 完成后 价 值 趋势预测 及价格确 定 分析透彻 确定合理 2 1 未进行变化趋势分析的 扣 2 分 2 变化趋势分析依据不充分或不合理的 扣 0 5 1 分 3 折现率 构成完整 利润率 利 息率取值客观 合理 折现时间正确 理由充 分 4 1 折现率构成不完整或错误的 扣 1 4 分 2 折现率取值依据不充分 扣 2 分 建筑安装 工程费 建筑工程费 装饰装修 工程费 房屋设备工程 费依据充分 客观合理 6 1 建安工程费取值无依据 现行定额 取费标 准 市场价格等 或依据不充分的 扣 1 3 分 2 建安工程费取值与估价对象状况 类型 规 模 结构 档次等 不符的 扣 1 3 分 4 建造 成本 其他成本 依据充分 客观合理 2 1 其他成本构成内容不完整的 扣 1 2 分 2 取值依据不充分 扣 1 分 5 管理费用 费用构成合理 费率确 定依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 6 销售费用 费用构成完整 费率选 取合理 依据充分 费 用计算正确 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 7 销售税金 税金构成合理 税率确 定合理 2 1 税金构成内容不完整或不正确的 扣 1 分 2 税率不符合规定的 扣 2 分 8 购买估价对象 税 费 税费构成合理 税费比 率依据充分 2 1 税费构成内容不完整或不正确的 扣 1 分 2 税费率不符合规定的 扣 2 分 9 公式应用与计算 有必要的分析和过程 计算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 无计算过程或计算过程 不清晰 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或未说明的 扣 2 分 3 估价结果确定方式不合理 理由不充分的 扣 1 分 4 计算过程中数字精确度不够或不合理的 扣 1 分 10 小 计 36 15 表 1 4 2 假设开发法 传统法 评审标准假设开发法 传统法 评审标准 36 36 分分 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1 最高最佳 开发方案 开发方案明确 符合规 划条件 符合最高最佳 使用要求 4 1 开发方案不明确的 扣 2 分 2 缺少最高最佳使用分析或建筑技术经济分 析 扣 1 2 分 价格分析 价格依据充分 分析透 彻 参照表 1 1 市场 法 表 1 2 收益法 的要求 确定开发完成 后价值 6 1 按市场法的 价格依据 可比实例 市场 状况 不充分且分析不透彻的 扣 1 3 分 2 按收益法的 计算净收益依据不充分且分 析不透彻的 扣 1 3 分 3 开发经营期 计息期限取值不合理 扣 1 2 分 2 估价对 象开发 完成后 价 值 趋势预测 及价格确 定 分析透彻 确定合理 2 1 未进行变化趋势分析的 扣 2 分 2 变化趋势分析依据不充分或不合理的 扣 0 5 1 分 建筑安装工 程费 建筑工程费 装饰装修 工程费 房屋设备工程 费依据充分 客观合理 6 1 建安工程费取值无依据 现行定额 取费 标准 市场价格等 或依据不充分的 扣 1 3 分 2 建安工程费取值与估价对象状况 类型 规模 结构 档次等 不符的 扣 1 3 分 3 建造 成本 其他成本依据充分 客观合理 2 1 其他成本构成内容不完整的 扣 1 2 分 2 取值依据不充分 扣 1 分 4 管理费用 费用构成合理 费率确 定依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 5 销售费用 费用构成完整 费率选 取合理 依据充分 费 用计算正确 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 6 投资利息 利率选择正确 开发周 期 计息期限确定合理 2 1 利率选择不正确的 扣 2 分 2 开发周期 计息期限确定不合理的 扣 1 分 7 开发利润 利润率水平客观合理 理由充分 2 1 利润率取值理由不充分的 扣 1 分 2 利润率取值与估价对象类型 开发周期长 短不适应的 扣 2 分 8 销售税金 税金构成合理 税率确 定合理 2 1 税金构成内容不完整或不正确的 扣 1 分 2 税率不符合规定的 扣 2 分 9 购买估价对象 税 费 税费构成合理 税费比 率依据充分 2 1 税费构成内容不完整或不正确的 扣 1 分 2 税费率不符合规定的 扣 2 分 10 公式应用与计算 有必要的分析和过程 计算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 无计算过程或计算过 程不清晰 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或未说明 的 扣 2 分 3 估价结果确定方式不合理 理由不充分的 扣 1 分 4 计算过程中数字精确度不够或不合理的 扣 1 分 16 11 小 计 36 17 表 1 5 基准地价系数修正法评审标准基准地价系数修正法评审标准 36 36 分分 序序 号号 评审内容评审内容评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1 基准地价 确 定 基准地价为现行标准 地价内涵明确 取值 依据充分 5 1 地价内涵未说明的 扣 3 分 2 地价取值依据不充分的 扣 2 分 2 宗地修正 内容介绍 修正内容完整 真实 修正方法明确 2 1 修正内容依据不充分的 扣 1 2 分 2 修正内容不完整的 扣 1 2 分 3 修正方法不明确的 扣 1 2 分 3 宗地因素条 件说明 宗地状况界定准确 修正因素针对性强 完整 符合宗地特点 7 1 宗地状况界定不准确的 扣 1 3 分 2 修正因素针对性不强的 扣 1 3 分 3 修正因素不完整的 扣 1 3 分 4 宗地修正 系数 修正系数选取客观 合理 符合法律法规 要求 修正计算正确 9 1 修正系数选取不符合规定要求或理由不 充分的 扣 1 6 分 2 修正过程计算错误 扣 1 3 分 32 期日修正 期日修正系数确定依 据充分 期日修正测 算过程正确 3 1 期日修正系数确定依据不充分的 扣 1 分 2 期日修正计算过程错误 扣 1 分 2 容积率修正 容积率修正系数确定 依据充分 容积率修 正测算过程正确 3 1 容积率修正系数确定依据不充分的 扣 1 分 2 容积率修正过程计算错误的 扣 1 分 2 年期修正 土地剩余使用年限确 定正确 资本化率确 定依据充分 符合法 律法规要求 年期修 正计算正确 3 1 土地剩余使用年限确定依据不充分的 扣 1 分 2 资本化率确定不合理的 扣 1 分 3 年期修正过程计算错误的 扣 1 分 8 公式应用 与计算 计算过程完整 严谨 计算结果正确 4 1 计算公式选用正确 无计算过程或计算 过程不清晰 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或未说 明的 扣 2 分 3 估价结果确定方式不合理 理由不充分 的 扣 1 分 4 计算过程中数字精确度不够或不合理的 扣 1 分 9 小 计 36 18 表 1 6 抵押估价评审标准 抵押估价评审标准 2020 分 分 序号序号评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1 估价假设和限 制条件 与实地查看日期 不一致时 应在 假设限制条件中 进行说明 1 与实地查看日期不一致时 未在假设限制条 件中进行说明的 扣 1 分 2 估价原则列明谨慎原则 1 未指出谨慎原则的 扣 1 分 3 估价结果披露披露完整 2 包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场 价值 房地产估价师知悉的各项法定优先受 偿款以及抵押价值 未说明其中之一的 扣 1 分 4 估价对象变现 能力分析 内容完整 分析 合理 依据充分 针对性强 8 1 未进行估价对象变现能力分析的 扣 8 分 2 缺少抵押房地产的通用性 独立使用性或 者可分割转让性 扣 3 分 3 缺少假定在估价时点拍卖或者变卖时最可 能实现的价格与评估的市场价值的差异程度 扣 1 分 4 缺少变现的时间长短 扣 1 分 5 缺少变现费用 税金的种类 数额和清偿 顺序 扣 3 分 6 变现能力分析缺乏针对性的 扣 1 4 分 5 风险提示 内容完整 分析 合理 针对性强 6 1 风险提示的内容包括 1 关注房地产 抵押价值未来下跌的风险 对预期可能导致 房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明 2 评估续贷房地产的抵押价值时 对房地产 市场已经发生的变化予以考虑说明 3 估价 对象状况和房地产市场状况因时间变化对房 地产抵押价值可能产生的影响 4 合理使 用评估价值 5 定期或者在房地产市场价 格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估 6 抵押期间可能产生的房地产信贷风险关 注点等 缺少上述内容之一的 扣 1 分 2 风险提示缺乏针对性的 扣 1 3 分 6 附 件 应包括法定优先 受偿权利等情况 的书面查询资料 和调查记录 2 缺少法定优先受偿权利等情况的书面查询资 料和调查记录的 扣 2 分 7 合 计 20 19 表表 2 2 房地产估价报告评审结果汇总表房地产估价报告评审结果汇总表 报告报告 名称名称 报告报告 编号编号 专家一专家一专家二专家二专家三专家三 专专 家家 内内 容容 各专家评审得分各专家评审得分 评审组最终评审组最终 得分得分 评审组意见评审组意见 专家签字专家签字 评审评审 日期日期 20 表表 3 3 1 1 市场法评审工作表市场法评审工作表 评审扣分及说明评审扣分及说明 序序 号号 评审项目评审项目 标标 准准 分分 评审评审 得分得分 扣分扣分扣分说明扣分说明 真实性3 客观性3 信息完 备性 3 1 可 比 实 例 可比性3 2 交易情况 修 正 2 3 市场状况 调 整 3 4 区位状况 调 整 6 5 实物状况 调 整 3 6 权益状况 调 整 6 7 公式运用 与计算 4 合合 计计3636 21 表表 3 3 2 2 收益法评审工作表收益法评审工作表 评审扣分及说明评审扣分及说明 序序 号号 评审项目评审项目 标标 准准 分分 评审评审 得分得分 扣分扣分扣分说明扣分说明 1 1 租金水 平确定 9 1 2 租约 限制 2 1 3 有效出 租面积与 出租率 2 有 效 毛 收 入 出 租 型 1 4 空置率 与租金损 失 2 1 有 效 毛 收 入 自 营 型 1 5 经营收 入确定 15 2 其他收入 1 3 运营费用 6 4 净收益 2 5 变化趋势分析 2 6 报酬率 或资本化率 4 7 收益年限 2 8 公式应用 与计算 4 合合 计计 3636 22 表表 3 3 3 3 1 1 成本法成本法 房地房地 评审工作表评审工作表 评审扣分及说明评审扣分及说明 序序 号号 评审项目评审项目 标标 准准 分分 评审评审 得分得分 扣分扣分扣分说明扣分说明 市场购置 土地取得 征收集体 土地取得 1 土地 取得 成本 征收国有 土地取得 8 建筑安装 工程费 2 勘察设计 和前期工 程费 5 基础设施 建设费 2 公共配套 设施建设 费 2 2 开发 成本 开发过程 中税费 1 3 管理费用 2 4 销售费用 2 5 投资利息 2 6 开发利润 2 7 销售税金 2 8 建筑物折旧 2 9 公式应用 与计算 4 合合 计计 3636 23 表表 3 3 3 3 2 2 成本法成本法 建筑物建筑物 评审工作表评审工作表 评审扣分及说明评审扣分及说明 序序 号号 评审项目评审项目 标标 准准 分分 评审评审 得分得分 扣分扣分扣分说明扣分说明 勘察设计和 前期工程费 3 建筑安装工 程费 9 基础设施建 设费 2 公共配套设 施建设费 2 1 开 发 成 本 开发过程中 税费 2 2 管理费用 2 3 销售费用 2 4 投资利息 2 5 开发利润 2 6 销售税金 2 7 建筑物折旧 4 8 公式应用与计算 4 合合 计计 3636 24 表表 3 3 3 3 3 3 成本法成本法 土地土地 评审工作表评审工作表 评审扣分及说明评审扣分及说明 序序 号号 评审项目评审项目 标标 准准 分分 评审评审 得分得分 扣分扣分扣分说明扣分说明 市场购置土 地取得 征收集体土 地取得 1 土 地 取 得 费 用 征收国有土 地取得 14 2 土地取得税费 2 3 土地开发费 6 4 管理费用 2 5 销售费用 2 6 投资利息 2 7 开发利润 2 8 销售税金 2 9 公式应用与计算 4 合合 计计 3636 25 表表 3 3 4 4 1 1 假设开发法 假设开发法 DCFDCF 法 评审工作表法 评审工作表 评审扣分及说明评审扣分及说明 序序 号号 评审项目评审项目 标标 准准 分分 评审评审 得分得分 扣分扣分扣分说明扣分说明 1 最高最佳 开发方案 4 价格分析 6 2 估价对 象开发 完成后 价 值 趋势预测 及价格确 定 2 3 折现率 4 建筑安装 工程费 6 4 建造 成本 其他成本 2 5 管理费用 2 6 销售费用 2 7 销售税金 2 8 购买估价对象 税 费 2 9 公式应用与计算 4 合合 计计 3636 26 表表 3 3 4 4 2 2 假设开发法 传统法 评审工作表假设开发法 传统法 评审工作表 评审扣分及说明评审扣分及说明 序序 号号 评审项目评审项目 标标 准准 分分 评审评审 得分得分 扣分扣分扣分说明扣分说明 1 最高最佳 开发方案 4 价格分析 6 2 估价对 象开发 完成后 价 值 趋势预测 及价格确 定 2 建筑安装工 程费 6 3 建造 成本 其他成本 2 4 管理费用 2 5 销售费用 2 6 投资利息 2 7 开发利润 2 8 销售税金 2