房地产估价复习材料整理版

房地产估价理论与方法 复习题 1 简述专业房地产估价的定义 与非专业估价相比 专业估价有哪简述专业房地产估价的定义 与非专业估价相比 专业估价有哪 些特点 些特点 P2 答 定义 定义 专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托 选派房地产估 价师对房地产的价值或价格进行分析测算和判断并提供相关专业意见的活动 特点 特点 他是专业机构和专业人员完成的 他提供的专业意见 他具有公信力 他实行有偿服务 他有担当法律责任 2 简述房地产估价的本质简述房地产估价的本质 P5 及现实需要及现实需要 P14 答 本质 本质 评估房地产价值 现实需要 现实需要 房地产抵押的需要 房地产税收的需要 房地产征收征用的需要 房地产司法拍卖的需要 房地产分家析产的需要 房地产损害赔偿的需要 房 地产保险的需要 房地产转让和租赁的需要 国有建设用地使用权出让的需要 企业有关经济行为的需要 房地产行政管理的需要 其他方面需要 3 房地产为什么需要专业估价 房地产为什么需要专业估价 P12 答 由于房地产市场是不完全市场并且有许多妨碍房地产合理行程的因素 所 以房地产难以自动形成适当的价格 从而需要估价师进行代替市场的估价 房 地产估价有利于将房地产价格导向正常化 促进房地产交易公平 保障当事人 合法权益 维护房地产市场秩序 4 房地产估价为何在估价行业中占主体 房地产估价为何在估价行业中占主体 P13 1 房地产量大面广 其他财产相对较少 2 房地产需要估价的情形较多 其他 财产需要估价的情形较少 3 房地产估价还普遍提供房地产咨询服务 其他财 产估价主要限于价值评估本身 5 简述房地产权益简述房地产权益 P49 区位的含义 区位的含义 P53 一宗房地产的权益包括 一宗房地产的权益包括 哪些内容 哪些内容 P49 答 房地产权益 房地产权益 是房地产中无形的 不可触摸的部分 是基于房地产实物而 衍生出来发权利 利益和好处 房地产区位 房地产区位 房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离 上的关系 包括位置 交通 外部配套设施 周围环境等 房地产权益内容 房地产权益内容 1 拥有的房地产权利 2 该房地产权利受其他房地产权利的限 制情况 3 该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况 4 额外的利益或好 处 6 房地产含义的总结 房地产含义的总结 P46 房地产是指房屋和土地 或者房产和地产 严谨意义上的房地产是建筑物及其 他相关地上定着物 是实物 权益 区位三者的结合体 7 从房地产估价和把握房地产价值的角度看 房地产主要有哪些特从房地产估价和把握房地产价值的角度看 房地产主要有哪些特 性 性 P58 答 1 不可移动 2 独一无二 3 寿命长久 4 供给有限 5 价值较大 6 用途 多样 7 相互影响 8 易受限制 9 难以变观 10 保值增值 8 为什么说房地产的变现能力弱 为什么说房地产的变现能力弱 P64 答 房地产由于具有价值较大 独一无二 易受限制等特性 加上交易手续较 繁杂等原因 使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生 一旦需要出售 通常需 要较长时间才能脱手 9 简述房地产价格与一般物品价格的异同简述房地产价格与一般物品价格的异同 P83 答 同 同 都是价格 是价值的货币表现 都有波动 受供求因素的影响 都是 按质论价 既优质高价劣质低价 异 异 房地产价格与区位关系密切 一般物品的价格与区位关系不大 房地产价 格实质上是房地产权益的价格 一般物品的价格是物品本身的价格 房地产价 格有买卖价格和租赁价格 一般物品的价格主要是买卖价格 房地产价格容易 受交易者的个人情况影响 一般物品的价格不易受交易者个别情况的左右 房 地产价格形成的时间通常较长 一般物品的价格行程时间一般较短 10 名词解释 名词解释 估价时点 估价时点 P31 也称为价值时点 评估基准日 评估期日 所评估的估价对 象价格或价值对应的某一特定时间 估价假设 估价假设 P34 针对估价对象状况等估价前提所做的必要 合理且有依据的 假定 包括一般假设 未定事项假设 背离事实假设 不相一致假设和依据不 足假设 房地产需求房地产需求 P85 某一特定时间内 在每一价格水平下 对某种房地产所愿意 并且能够购买的数量 房地产供给房地产供给 P88 房地产开发企业和拥有着在某一特定时间内 在每一价格水 平下 对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量 残余价值残余价值 P100 估价对象在非继续利用情况下的价值 它一般低于市场价值 基准地价基准地价 P110 在城镇规划区范围内 对现状利用条件下不同级别或不同均质 的土地 按照商业 居住 工业等用途 分别评估确定的某一估价期日上法定 最高年期土地使用权区域平均价格 标定地价标定地价 P110 政府根据管理需要 评估的某一宗地在正常土地市场条件下 于某一估价期日的土地使用权价格 房地价格房地价格 P111 房地混合价 是指土地与建筑物综合体的价格 或者建筑物 及其占有范围内土地的价格 或者土地及其上建筑物的价格 楼面地价楼面地价 P112 简称楼面价 是一种特殊的土地单价 是指一定地块内分摊 到单位建筑面积上的土地价格 楼面地价 土地总价 总建筑面积 容积率 容积率 又称建筑面积毛密度 是指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比 率 期房价格期房价格 P114 是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其 占用范围内的土地为交易标的房地产价格 定基价格指数与环比价格指数定基价格指数与环比价格指数 P192 在价格编制中 需要选择某个时期为基 期 如果是以某个固定时期为基期的 则为定基价格指数 如果是以上一时期 作为基期的 则为环比价格指数 11 决定房地产需求量决定房地产需求量 P86 供给量的因素主要有哪些 供给量的因素主要有哪些 P88 决定房地产需求量的因素中除了随机因素 经常起作用的因素有 该种 房地产的价格水平 消费者的收入水平 消费者的偏好 相关房地产的 价格水平 消费者对未来的预期 与某种房地产相关的房地产 是指该种房 地产的替代品和互补品 房地产的供给量是由许多因素决定的 除了随机因素 经常起作用的因素 有 该种房地产的价格水平 该种房地产的开发成本 该种房地产的开 发技术水平 房地产开发商对未来的预期 12 什么是房地产均衡价格什么是房地产均衡价格 P90 简述其形成机制 简述其形成机制 P91 房地产均衡价格 是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格 也 就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格 均衡是市场价格运行的必然趋势 如果市场价格由于某种因素或者某些因 素的影响而脱离了均衡价格 则必然会出现过剩或短缺 导致买方之间或者卖 方之间的竞争 形成价格下降或上涨的压力和趋势 并最终趋向于均衡价格 13 房地产价格影响因素有哪些分类 每种分类的内容是什么 房地产价格影响因素有哪些分类 每种分类的内容是什么 P121 房地产价格影响的分类 房地产自身因素和房地产外部因素 其中房地产自身 因素又分为区位因素 实物因素和权益因素三类 房地产外部因素有人口 制 度政策 经济 社会 国际 心理和其他 也可分为一般因素 区域因素和个别因素 一般因素是对广大范围的房地产价 格水平都有影响的因素 区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地 产价格水平有所影响的因素 个别因素是指对特定房地产价格水平有所影响的 估价对象自身状况因素 也可以分为房地产状况因素 房地产市场因素和房地产交易因素 房地产状况 因素是房地产自身因素 房地产市场因素是指房地产市场状况方面对房地产价 格有影响的因素 房地产交易因素是指房地产交易中对房地产交易价格有影响 的因素 14 金融政策 利率变动 税收政策变化是怎样影响房地产价格的 金融政策 利率变动 税收政策变化是怎样影响房地产价格的 P138 展开展开 金融制度政策金融制度政策 采用由紧到松的货币政策 会导致房地产价格上涨 相反 会导 致房地产价格下降 利率变动 利率变动 提高最低首付款比例 上调购房贷款利率 会降低购房支付能力 提高购房门槛 减少商品房的需求 使商品房价格下降 反之 会使商品房价 格上涨 税收制度政策 税收制度政策 1 增加房地产开发环节的税收 会增加房地产开发成本 从而 推动房地产价格上涨 反之 会使房地产价格下降 2 增加卖方的税收会使房地产价格上涨 减少卖方税收会使房地产价格下降 增加买方税收 比如提高契税税率 会抑制房地产的需求 从而使房地产价格 下降 见面契税 会刺激房地产需求 从而使房地产价格上涨 3 增加房地产保有环节税收 会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产 抑制房地产投资与投机 减少房地产的需求 房地产价格下降 15 试列举一些对房地产价格有影响的规划和计划 并简述其对房地试列举一些对房地产价格有影响的规划和计划 并简述其对房地 产价格的具体影响 产价格的具体影响 P140 展开 展开 对房地产价格有影响的规划有 国民经济和社会发展规划 十一五规划的实施抑制普通商品房价格上涨 会使 大户型高档商品房价格上涨 城市规划 如果城市规划将某个地区列为重点发展区域 则这个地区的房地产 价格一般会上涨 土地相关规划和计划 土地利用总体规划确定建设用地总量 农用地转用量和 国有建设用地供应数量 用途结构 空间布局 决定了房地产开发用地的供应 状况 对房地产开发用地和商品房价格有较大的影响 住房相关规划和计划 住房建设规划是引导和调控城市近期住房建设的专项规 划 其确定的住房建设目标 建设总量 结构比例 建设时序和空间布局等 特别是普通商品住房 经济适用住房 廉租住房的建设规模增加 对房地产价 格价格有较大的影响 16 影响房地产价格的交通条件可细分为哪些 它们是如何影响房地影响房地产价格的交通条件可细分为哪些 它们是如何影响房地 产价格的 产价格的 交通因素对房地产价格的影响因素交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具 道路状况 交通 收费情况 停车的方便程度 交通管制 如何影响 1 对交通依赖程度越高的房地产 其升值幅度会越大 2 从房地产位置看 离道路和站点越近的房地产 其升值幅度就越大 3 从影响发生的时间看 对房地产的升值作用主要发生在交通项目立项之后 完成之前 17 影响房地产价格的外部配套设施主要有哪些 影响房地产价格的外部配套设施主要有哪些 P133 它们与房 它们与房 地产价格的关系如何 地产价格的关系如何 P134 外部配套设施 外部配套设施 教育质量高的中小学 医疗水平高的医院购物中心和休闲娱乐 场所 外部配套设施完备的住宅 其价格就越高 反之 其价格越低 18 房地产估价原则主要有哪些 房地产估价原则主要有哪些 P153 房地产估价为何要遵守最高房地产估价为何要遵守最高 最佳使用原则 如何衡量及找出估价对象的最高最佳使用 最佳使用原则 如何衡量及找出估价对象的最高最佳使用 P166 房地产估价原则 房地产估价原则 独立客观公正原则 合法原则 最高最佳使用原则 价值 时点原则 最高最佳利用原则 谨慎原则 房地产估价之所以遵守最高最佳利用原则 是因为在现实房地产利用中 每个 房地产拥有着都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力 以获取 最大的经济利益 如何衡量 1 法律上的许可性 2 技术上的可能性 3 经济上的可行性 4 价 值是否最大 19 房地产估价原则中的替代原则对房地产估价有何要求 为什么要房地产估价原则中的替代原则对房地产估价有何要求 为什么要 遵守该原则 遵守该原则 P165 要求 要求 1 如果附近存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知其 价格 则可以依据替代原则 由这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价 格 2 不能孤立地思考估价对象的价格 要考虑相近效用的房地产的价格牵掣 房地产估价之所以要遵循替代原则 是因为经济学原理 在同一个市场上相同 的商品有相同的价格 20 房地产估价原则中的谨慎原则对估价有何要求 何种目的的估价房地产估价原则中的谨慎原则对估价有何要求 何种目的的估价 应遵守该原则 为何 应遵守该原则 为何 P171 要求 要求 1 在运用比较法估价时 不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实 例作为可比实例 并应对可比实例进行必要的实地查勘 2 在运用收益法估价时 不应高估收入或者低估运营费用 选取的报酬率和资 本化率不应偏低 3 在运用成本法估价时 不应高估土地取得成本 建设成本 有关费税和利润 不应低估折扣 4 在运用假设开发法估价时 不应高估未来开发完成后的价值 不应低估后续 开发的必要支出及应得利润 在房地产抵押价值评估应遵守谨慎原则 由于需要处分抵押物的时间与估价时点一般相隔较长 而且抵押担保的范围包 括主债权及利息 违约金 损害赔偿金和实现抵押权的费用 届时抵押房地产 的价值有可能下跌 其他相关的不确定因素也较多 为确保抵押贷款的清偿 拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注 21 简述比较法的含义简述比较法的含义 P173 理论依据及比较法估价的操作步骤 理论依据及比较法估价的操作步骤 P175 比较法含义 比较法含义 选取一定数量的可比实例 将他们与估价对象进行比较 根据其 间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法 理论依据 理论依据 替代原则 步骤 步骤 搜集交易实例 选取可比实例 对可比实例的成交价格进行处理 分为价格换算 价格修正 价格调整 求取比准价格 22 简述比较法适用的估价对象及比较法估价需要具备的条件简述比较法适用的估价对象及比较法估价需要具备的条件 P174 比较法适用的估价对象是同类数量较多 有较多交易且具有一定可比性的房地 产 例如 住宅 写字楼 商铺 标注厂房和房地产开发用地 具备条件 1 比较法估价需要在价值时点的近期较多类似房地产交易 2 获取房地产真实成交价格及估价所必要的房地产状况信息 3 运用比较法估价需要把营业税 所得税 契税 交易手续费等交易税费非正 常负担下的价格 处理为正常负担下的价格 23 简述比较法中搜集交易实例简述比较法中搜集交易实例 P177 选取可比实例的要求 选取可比实例的要求 P179 搜集交易实例的要求搜集交易实例的要求 搜集信息完整 真实 准确的交易实例 是提高估价精 度的一个基本保证 选取可比实例的要求 选取可比实例的要求 1 数量要求 一般选取 3 至 5 个可比实例 2 质量要求 可比实例与估价对象房地产相似 可比实例的交易方式适合估价 目的 可比实例成交日期接近价值时点 可比实例的成交价格应尽量为正常价 格 3 注意其他问题 24 比较法估价中为什么要统一付款方式并以成交日期一次性付清为比较法估价中为什么要统一付款方式并以成交日期一次性付清为 基准 基准 P183 房地产交易金额较大 许多成交价格采取分期付款的方式支付 而且付款期限 长短 付款次数 每笔付款金额在付款期限内分布的不同 导致实际价格也会 有所不同 估价中为了便于比较 价格一般在成交日期一次性付清所需支付的 金额为基准 25 现实中造成成交价格偏离正常市场价格的因素有哪些 现实中造成成交价格偏离正常市场价格的因素有哪些 P189 1 利害关系人之间的交易 2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 3 被迫出 售或被迫购买的交易 4 人为哄抬的交易 5 对交易对象有特殊偏好的交易 6 相邻房地产合并的交易 7 受迷信影响的交易 26 比较法估价中房地产状况调整的内容有哪些 比较法估价中房地产状况调整的内容有哪些 P196 1 区位状况调整的内容 将可比实例在自身区位状况下的价格 调整为在估价 对象区位状况下的价格 2 实物状况调整的内容 将可比实例在其自身状况下的价格 调整为在估价对 象实物状况下的价格 3 权益状况调整的内容 将可比实例在其自身权益状况下的价格 调整为估价 对象权益状况下的价格 27 简述收益法的含义 本质简述收益法的含义 本质 P212 理论依据及收益法估价的操作 理论依据及收益法估价的操作 步骤步骤 P216 收益法 收益法 预测估价对象的未来收益 利用报酬率或资本化率 收益乘数将未来 收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法 本质 本质 以房地产的预测未来收益为导向来求取房地产的价值和价格 理论依据 理论依据 预期原理 操作步骤 操作步骤 1 选择具体估价方法 选择报酬资本化法还是直接资本化法 2 测算收益期或持有期 3 测算未来收益 4 确定报酬率或资本化率 收益乘数 5 计算收益价值 28 简述收益法适用的估价对象及收益法估价需要具备的条件简述收益法适用的估价对象及收益法估价需要具备的条件 P215 适用对象适用对象 收益性房地产 包括 住宅 写字楼 商店 旅馆 餐馆 游乐园 影剧院 停车场 标准厂房 农地等 条件 条件 收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确的 预测 对未来预测通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的 必须以广泛 深入的房地产市场调查研究为基础 29 收益法估计中求取净收益应注意的问题有哪些 收益法估计中求取净收益应注意的问题有哪些 P242 1 有形资产和无形资产 2 实际收益和客观收益 3 乐观估计 保守估计和最可能估计 4 重置提拨款和扣除方式 30 简述报酬率的含义及简述报酬率的含义及 P246 其与资本化率的区别与联系其与资本化率的区别与联系 P255 报酬率报酬率 报酬率也成为回报率 收益率 是一种折现率 是与利率 内部收益 率同性质的比率 联系 联系 资本化率和报酬率都是将房地产的预期收益转换为价值的比率 区别 区别 1 资本化率是在直接资本化法中采用的 是一步就将房地产的预期收益 转换为价值的比率 2 报酬率是在报酬资本化法中采用的 是通过折现的方式 将房地产的预期收益转换为价格的比率 2 资本化率是房地产某种年收益与其价格的比率 仅表示从收益到价值的比率 并不明确地表示获利能力 报酬率是用来除一连串的未来各期净收益 以求取 未来各期净收益的净收益的现值的比率 31 简述直接资本化法与报酬资本化法的优缺点简述直接资本化法与报酬资本化法的优缺点 P256 直接资本化法的优点 1 不需要预测未来许多年的净收益 通常只需要测算未 来第一年的收益 2 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价 值的关系 能较好地反映市场的实际情况 3 计算过程比较简单 缺点 由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化 所以要求较多 与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数 对可比 实例的依赖性很强 报酬资本化法的优点 1 指明了房地产价值是未来各期净收益的现值之和 这 既是预期原理最形象的表述 又考虑到了资金的时间价值 逻辑严密 有很强 的理论基础 2 每期的净收益或现金流量都是明确的 直观容易理解 3 由于具 有同等风险的任何投资的报酬率应是接近的 所以不必直接依靠与估价对象的 净收益流模式相同的房地产来求取报酬率 而通过其他具有同等风险的投资和 收益率也可以求取报酬率 缺点 由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益 从而较多地依赖于估价 师的主观判断 并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况 32 成本法中的成本法中的 成本成本 是成本还是价格 原因何在 是成本还是价格 原因何在 P269 成本法可以说是以房地产价格各个组成部分之和的基础来求取房地产的价值和 价格 即先把房地产价格分解为它的各个组成部分 然后分别求取各个组成部 分 再将各个组成部分相加 成本法中的 成本 不是通常意义上的成本 而 是价格 33 简述成本法的本质 理论依据简述成本法的本质 理论依据 P270 及成本法估价的操作步骤及成本法估价的操作步骤 P273 成本法的本质成本法的本质是一房地产重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值或价格 理论依据理论依据 生产费用价值论 操作步骤 操作步骤 1 选择具体估价路径 2 测算重置成本或重建成本 3 测算折旧 4 计算 成本价值 34 简述成本法估价中投资利息的含义及计算投资利息需要把握哪些简述成本法估价中投资利息的含义及计算投资利息需要把握哪些 方面 方面 P278 投资利息 房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利 息 而不仅是借款部分的利息与手续费 因此 土地取得成本 建设成本 管 理费用和销售费用 都应计算利息 投资利息 1 应计息项目 2 计息周期 3 计息期 4 计息方式 5 利率 35 成本法最基本的公式是 成本法最基本的公式是 P284 房地产价值 房地产重新构建价格 房地产折旧 36 简述重新构建价格的含义简述重新构建价格的含义 P287 1 重新构建价格是在价值时点的重新构建价格 2 重现构建价格是客观的重新 构建价格 3 建筑物的重新构建价格是全新状况的建筑物的重新构建价格 土 地的重新构建价格是价值时点状况的土地的重新构建价格 37 简述建筑物折旧的含义及引起建筑物折旧的原因简述建筑物折旧的含义及引起建筑物折旧的原因 P295 建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损 其金额为建筑物在价值时点 的重新构建价格与在价值时点的市场价值之差 原因 原因 物质折旧 功能折旧 外部折旧 38 简述假设开发法的含义 本质 理论依据简述假设开发法的含义 本质 理论依据 P319 及假设开发法估及假设开发法估 价的操作步骤 价的操作步骤 P322 含义 含义 假设开发法简要得说是根据估价对象开发完成后的价值来求取估价对象 的价值或价格的方法 具体地说 是求得估价对象后续开发的必要支出及折现 率或后续开发必要支出及应得利润和开发后的价值 将开发后的价值和后续开 发的必要支出折现到价值时点到价值时点后想减 或将开发完成后的价值减去 后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值和价格的方法 本质 本质 以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格 理论依据理论依据 预期原理 操作步骤 操作步骤 1 选择具体地估价方法 2 选择具体地估价对象 3 选择最佳开发经营 方式 4 测算后续开发完成后的价值 5 测算后续开发的必要支出 6 测算开发完 成后的价值 7 确定折现率或测算后续开发的应得利润 8 计算开发价值 39 简述假设开发法适用的估价对象简述假设开发法适用的估价对象 P321 具有开发或再开法潜力并且开发完成后的价值可采用比较法 收益法等成本法 以外的方法求取的房地产 都适用假设开发法 如可供开发的土地 生地 熟 地 毛地 各种房地产开发用地 在建工程 或称为房地产开发项目 可重 新开发 更新改造或改变用途的房地产 40 简述假设开发法中动态分析法与静态分析法的主要区别及优缺点简述假设开发法中动态分析法与静态分析法的主要区别及优缺点 P323 区别 区别 1 对后续开发的必要支出和开发完成后的价值测算 在静态分析法中主 要根据价值时点的房地产状况做出的 即它们基本上是静止在价值时点的金额 在动态分析法中 是模拟房地产开发经营过程 预测未来发生的时间以及在未 来发生时的金额 即要进行现金流量预测 2 静态分析法不考虑各项收入 支出发生的时间不同 即不是将它们折算到同 一时间上 而是直接相减 动态分析法要考虑各项收入 支出发生的时间不同 即要先把它们折算到同一时间上 然后再进行相减 3 在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来 在动态分析法中这两 项都不显现出来 而是隐含在折现过程中 优缺点 优缺点 动态分析法测算出的结果较精确 但是测算过程相对复杂 静态分析 法测算出来的结果较粗略 但测算过程相对简单 41 简述长期趋势法的含义及理论依据简述长期趋势法的含义及理论依据 P345 长期趋势法长期趋势法是运用科学的有关理论和方法 特别是时间序列分析和回归分析 来推测 判断房地产未来价格的方法 长期趋势法的理论依据长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的 事物的现实是历史发 展的结果 而事物的未来又是其现实的延伸 42 简述长期趋势法适用的估价对象和条件简述长期趋势法适用的估价对象和条件 P346 长期趋势法适用的估价对象长期趋势法适用的估价对象是无明显季节波动的房地产 长期趋势法需要具备的条件长期趋势法需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期 的历史价格资料 并且要求所拥有的历史价格资料真实 43 简述路线价法的含义 理论依据 操作步骤及其适用的估价对象简述路线价法的含义 理论依据 操作步骤及其适用的估价对象 和条件和条件 P368 路线价法路线价法是在城镇街道上划分路线价区并设定标准临街深度 在每个路线价区 段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价和楼面地价 利用相关调整系数 将平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法 理论依据理论依据 替代原理 操作步骤操作步骤 1 划分路线价区段 2 设定标准临街深度 3 选取标准临街宗地 4 调查 评估路线价 5 制作价格修正率表 6 计算临街土地的价值 估价对象估价对象 城镇临街商业用地 44 简述路线价法中选取标准临街宗地的具体要求简述路线价法中选取标准临街宗地的具体要求 P370 1 一面临街 2 土地形状为矩形 3 临街深度为标准临街深度 4 临街宽度为标准临 街宽度 5 临街宽度与临街深度的比例适当 6 用途为所在路线价区段有代表性用 途 7 容积率为所在路线价区段具有代表性 8 其他方面 如土地开发期限 土地 开发程度应有代表性 45 简述路线价法中的简述路线价法中的 四三二一法则四三二一法则 和和 九八七六法则九八七六法则 P372 四三二一法则 四三二一法则 将临街深度为 100 英尺的临街土地 划分为与街道平行的四等 分 各等分因离街道的远近不同 价值有所不