房地产基础知识

房地产相关知识房地产相关知识 预售商品房的条件 房地开发商预售房地产应当符合下列条件 土地使用权已经依法登记 取得房地产权利证书 取得 建筑许可证 和 开工许可证 除 付清地价款外 投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的 25 并经注册会计师验资 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协 议 土地使用权未抵押或者已经解除抵押关系 符合上列条件的经主管机关核准后 发给 房地产预售许可证 房地产登记的程序 A 提出申请 B 受理申请 C 审查申请文件 D 权属调查 E 依法公告 F 确认房地产权利 G 将核准登记事项记载在房地产登记册上 H 计收规费并颁发房地产权利证书 I 立卷归档 怎样申请房地产权登记 申请房地产权登记 应当按照 各省市房地产登记条例 规定的时间 向登记机关提交申请书及有关件 经审查 申请人的申请符合规定的 登记机关应于规定时间内核准登记 并发给房地产权利证书 贷款未还清如何退房 卖房 根据我国 合同法 第 94 条规定 有一列情况之一的 当事人可以解除合同 A 因不可抗拒致使不能实现合同目的 B 在履行期限届满之前 当事人一方 明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的 C 当事人一方迟延履行主要债务 经催告后在合理期限内仍未履行 D 当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的 E 法律规定的其他情形 因此 如果符合上述情况 购房者可以依法解除购房合同 不受是否按揭影响 5 房地产登记是以什么为单位进行登记的 房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的 所谓一宗土地 是指以权属人分别对该宗土地上的建筑物 附着物的所有权和拥有的土地使 用权份额申请登记 6 房产登记费是如何收取的 按 各省房地产登记条例 规定 一般情况下 申请房地产登记 权利人应按下列规定交纳登记费 A 初始登记的按登记价值千分之一交纳 但登记价值超过三千万元的超过部分按万分之五交纳 B 转移登记的按登记价值的千分之一交纳 但登记价值超过一千万的超过部分按万分之五交纳 C 抵押登记的 按抵押登记万分之一交纳 但金额最低不低于一百元 7 土地的使用年限是如何确定的 凡与省市规划国土局签订的用地 其土地使用年限按国家规定执行 即 居住用地七十年 工业用地五十年 教育科技 文化卫生体育用地五十年 商业旅游娱乐用地四十年 综合用地或其他用地五十年 8 什么是房地产转让 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物 附着物所有权的自然人 法人和其他组织 通过买卖交换 赠与将房地产转移给他人的法律行为 9 哪些情况需办理房地产转移登记 经初始登记的房地产有下列情况之一的 当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记 买卖 继承 赠与 共 有房地产的分割 交换 人民法院判决裁定和强 制性转移 依照法律 法规规定所做出其他强制性转移 10 什么样的房地产不予转让 下列房地产不得转让 根据城市规划 市政府决定收回土地使用权的 司法机关 行政机关 依法裁定 决定查封的或者以下其他形式限 制房地产权利的 共有房地产 未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产 未经抵押权人同意的 权属有争议的 法律 法规或市政 府规定禁止转让的其他情况 11 办理房地产二级市场转移需提交什么文件 或其他权利证书 买卖合同书 行政划拨或减免地价款的土地 需提交市局或分局 同意转让的批准文件及补足地价款的证明 市 区房改办的批复及分户汇总表 身份证明 非法人单位的需提供其产权部门同 意转让的证明 12 房地产转让时 其他公用设施是否一起转让 房地产转让时 转让人对同宗土地上的道路绿地 休憩地 空余地 电梯 楼梯 连廊 走廊 天台或其他公用设施所拥有的权益同时转 移 房地产首次转让合同对停车场 广告权益没有特别约定的 停车场 广告权益随房地产同时转移 有时别约定的 经房地产登记机关 初始登记 由登记的权利人拥有 13 什么叫房地产抵押 指债务人或第三人 抵押人 以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人 抵押权人 提供债务履行担 的行为 房地产按揭属于房地产抵押的一种形式 14 申请抵押登记应提交什么文件 房地产权利证书 身份证明 主合同和抵押合同非法人企业 组织的房地产抵押 应提交其产权部门同意抵 押的批准文件 预购的房地产抵押时 应提交本条第 项规定的文件和房地产买卖合同书 15 预购房地产如何进行抵押登记 应提交 身份证明 主合同和抵押合同和房地产买卖合同书等文件 登记人要在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章 16 同一抵押物设立若干抵押时 如何办理登记 根据 的规定 以同一房地产设立若干抵押时 抵押人在设立抵押权前 须将设定抵押权状况 告知抵押权人 抵押权的 顺序以核准登记的先后为序 17 已抵押的房地产能否转让 根据 的规定 已抵押的房地产可以转让 但应由抵押人 转让人和受让人三方签订有关的公证书 即签订将原抵押 转移新的受让方的协议 抵押人未通知抵押权人或者未通知受让人的转让行为无效 18 以房地产抵押向银行贷款是否一定要办理登记 一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续 根据 的规定抵押合同自登记之日起生效 所以只有办理了抵押 登记 抵押合同才有法律效力 19 房地产抵押登记流程图 受理申请 日 权属调查 日 登记 日 收费发证 立卷归档 日 调查 3 日 审查 5 日 核准 2 日 20 借款人如何偿还银行贷款 贷款期限在一年内 含一年 的实行到期本息一次性清偿的还款方式 贷款期限在一年以上的 借款人借款期限内每月以相等的月均还款 额偿还银行贷款本金和利息 借款人可选择委托代扣或到银行分行联网储蓄所还款两种方式 按月偿还贷款本金和利息 如借款人采用委托代扣方式偿还贷款本金和利 息 应在与贷款银行签订 的同时 与贷款银行签订 并指定用于扣款帐户类型 储蓄存折 储蓄卡或信用 卡 的贴帐号 保证每月在扣款日开始前将不低于其月均还款的款项存在其指定的扣款帐户内 就可以足不出户 自行还款 21 贷款期如遇利息调整如何处理 根据人民银行的规定 贷款期间如遇国家调整利率 货款期限在一年以内 含一年 的 实行合同利率 不分数计算 对一年期以上贷款 于下一年初开始 按相应期限档次利率进行调整 22 如借款人逾期还款如何处理 如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的 须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款 在还款期限内 借款人 未按合同约定的时间偿还贷款本息的 在接到款经办发出的催交通知书后 必须立即补付欠交的货款本息及逾期罚息 逾期罚息 以逾期 额为基数 每逾期一天 按人民银行公布的逾期贷款罚息率计算 23 贷款人提前偿还贷款时 本息如何计算 应提前十五日向贷款人提出书面申请 并且通知一经发出即不可撤销 经贷款银行同意借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息提 前清偿的部分在以后期限不再计息 此前已收贷款利息不作调整 24 什么是建筑面积 指建筑物外墙 柱 勒脚以上各层外围水平投影面积之和 包括 阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖结构牢固 层高 米以上 含有 米 的永久性建筑 25 计算全部建筑面积有哪些 按国家规定共 条 永久性结构的单层房屋 按一层计算建筑面积 多层房屋按各层建筑面积总和计算 屋内的夹层 插层 技术层及楼梯 电梯间等其高度在 米以上部位计算建筑面积 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大厅 均按一层计算面积 门厅 大厅内的回廊部分 层高在 米以上的按其水平投 影面积计算 楼梯间 电梯间 观光梯 井 垃圾道 管道井等均按房屋自然层计算面积 房屋天面上 属永久性建筑 层高在 2 2 米以上的楼梯间 冰箱间 电梯机房层及斜面结构是顶设计在 米以上的部位 按外围水中投影面积计算 挑楼 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影面积计算建筑面积 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑 面积 与房屋相连的有柱走廊 两房屋间有上盖和柱的走廊 均按其柱的外围水平投影面积计算 建筑间永久性的封闭架空通廊 按其外围水平投影面积计算建筑面积 地下室 平地下室及其相应出入口 层高在 米以上的 按其外围 不包括采光井 防潮层及保护墙 水平投影面积计 算 有柱或有围护结构的门廊 门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 有玻璃幕墙 金属板幕墙 石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的 当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数 据时 按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积 在建筑施工图报建时 还没有设计数据的 幕墙框架突出主体结构距离一律 按期 毫米计算 竣工后计算竣工面积时仍采用 毫米的数据 属永久性建筑有柱的车棚 货棚等按柱的外围水平投影面积计算 依坡地建筑的房屋 利用吊脚做等空层 有围护结构的按其高度在 米以上部位的 围水平面积计算 15 有伸缩的房屋 若其与室内相通的 伸缩疑缝计算建筑面积 26 计算一半的建筑面积有哪些 1 有盖无柱的外走廊 檐廊 按顶盖水平投影面积一半计算面积 2 独立柱的雨蓬 单排柱的车棚 货棚 站台等 按其顶盖水平投影面积一半计算面积 3 未封闭的阳台 按其水平 4 建筑物外有顶盖 无柱的走廊 檐廊 其投影面积一半计算面积 27 不计算建筑面积的有哪些 突出房屋墙面的构件 艺术装饰如柱 垛 台阶 无柱雨篷 悬挑窗台等 检修 消防等用的室外爬梯 没有围护结构的屋顶水箱 建筑物上无顶盖的平台 露台 游泳池等 构筑物 如独立烟囱 烟道 油缸 贮油 水 池 地下人防干道支成等 舞台及后台悬挂幕布 布景的天桥 挑台 建筑物内外的操作平台 上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台 28 什么是套内建筑面积 房屋按套 单元 计算的建筑面积为套 单元 门内范围的建筑面积 包括套 单元 内的使用面积 墙体面积及阳台面积 29 什么是公用建筑面积 各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积 按各套 单元 以外为各户共同使用 不可分割的建筑面积 可分为应分摊的化用建筑 面积 和不能分摊的公用建筑面积 30 哪些公用面积应分摊 包括套 单元 门以外的室内外楼梯 内外廊 公共门厅通道 电梯 配电房 设备屋 设备用房 筑构转换层 技术层 空调机房 消防控制台 为整栋楼层服务的值班警卫 建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间 电梯机房 水箱间等 31 哪些公用面积不能分摊 为底层架空层做为公用使用的车库 非机动车库 公共开放空间 公共通道 沿街的骑椅作为公共开放使用的建筑面积 消防避难层 为多栋建筑物使用的配电房 公民防护地下室及地下车库 地下设备用房等 32 房屋销售面积由哪些组成 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建 筑面积之和 33 各层 单元 应分摊的公用面积如何计算 该套 单元 应分摊的公用面积 该套 单元 内的使用面积 应分摊的公用面积 各层 单元 使用面积之和 34 建筑容积率 建筑容积率 小区内总建筑面积之和 小区内总占地面积 35 层高 指主要卧室的下层结构顶面与上一层结构顶面标高之间的距离 36 使用面积 指建筑物各层平面中直接为生产 生活使用的净面积的总和 37 辅助面积 指建筑物中各层平面中的楼梯 走道所占净面积总和 38 套内使用面积 指套内住户独自作用的面积 一般包括卧室 厨房 卫生间 过厅 起居室 内走道 阳台 壁柜等净面积的总和 39 什么是房地产 是房屋和土地的社会经济形态 是房屋和土地作为一种购产的总称 又常称为不动产 40 什么是房地产业 指从事房地产开发 经营 管理和服务的行业 包括土地的开发 房屋建设 维修 管理 土地使用权的有偿划拨 转让 房屋所有权的 买卖 租赁 房地产抵押贷款 房地产市场 41 土地所有权 含法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义 法律意义上的土地所有权 土地所有者将土地当作自己的财产 对其实行占有 垄断 拥有以及对土地支配的权力 经济意义上的土地所有权 土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入 只有具有上双重意义上的所有权者才是完整的所有权概念 42 抵押权 指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利 43 租赁权 指土地使用权获得者在其有效使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利 44 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施房屋建筑的活动 它包括从定点选址到交付使用的全过程 由征地 与白拆进安置 规划设计 供水 排水 供电 通讯 通道路 绿化 房屋建设等多项内容组成 45 土地开发 是将 生地 不具备使用条件的土地 开发成可供使用的土地 46 绿地率 绿地率 居住区绿地面积 居住区用地总面积 47 物业管理 泛指一切有关房地产开发 经营 商品房销售 租赁及售后服务 48 物业的竣工验收 是指从物业形态上说 建筑商完成了一项最终产品 开发商地完成了物业开发任务所发生的一个法定手续 49 五 证 国有土地使用证 建筑规划许可证 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售许可证 50 房地产一 二 三级市场 一级市场 国家以土地所有者和才身份 将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 具有国家垄断经营性质 二级市场 土地使用权出让后 由房地产经营者投资开发后从事经营以房屋出售 出租 土地转让房地产抵押等方式进行的房地产交 易行为 三级市场 入消费者使用后的房地产交易 包括房屋买卖 租赁 土地转让 抵押