房地产评估报告(范本)

1 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 SHENZHEN ACCURACY UNITED REAL ESTATE APPRAISAL CO LTD 房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告 委托方 委托方 韦利珍 正中联行 深 房字 2011 第 4 0027 号 项目名称项目名称 深圳市福田区滨河路南下沙村花好园 A 1 座 18G 房地产抵押价值评估 估价机构估价机构 深圳市正中联行土地房地产评估有限公司 作业日期作业日期 2011 年 03 月 14 日至 2011 年 04 月 15 日 电电 话 话 传传 真 真 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 2 目目 录录 一 致委托方函一 致委托方函 3 二 估价二 估价师师声明声明 4 三 估价的假三 估价的假设设和限制条件和限制条件 5 四 估价四 估价结结果果报报告告 6 一 委托方 6 二 估价方 6 三 估价对象 6 四 市场背景分析 7 五 估价目的 9 六 估价时点 9 七 价值定义 10 八 估价依据 10 九 估价原则 10 十 估价方法 10 十一 估价结果 11 十二 估价人员 12 十三 估价作业日期 12 十四 估价报告应用的有效期 12 五 附表一 估价五 附表一 估价测测算表算表 13 六 附表二 六 附表二 预计转让预计转让税税费费参考明参考明细细表表 14 七 附件七 附件 15 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 3 一 致委托方函一 致委托方函 韦韦利珍 利珍 承蒙委托 本公司对您指定的位于深圳市福田区滨河路南下沙 村花好园 A 1 座 18G 房地产进行了价值评估 其目的是为确定房地 产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 本公司根据 您提供的资料 依据我国现行的有关法律 法规 制度的规定 遵循 独立 客观 公正 合法 谨慎 的原则 按照 房地产估价规范 和 公允的技术标准 选用科学的估价方法 结合估价人员的经验和对 影响房地产价格因素的分析 经过认真测算 确认上述估价对象在 2011 年年 03 月月 14 日日的评估总值为人民币壹佰捌拾玖万壹佰捌拾玖万叁叁仟柒佰仟柒佰元 整 RMB1 893 700 元整 预计转让税费 RMB1 143 元 评估净值 RMB1 892 557 元元 评估结果详见 评估结果明细表 评评估估结结果明果明细细表表 名称 建筑面积 单位价格 元 评估总值 元 预计税费 元 评估净值 元 花好园 A 1 座 18G 65 3029 0001 893 7001 1431 892 557 评估总值 大写人民币壹佰捌拾玖万壹佰捌拾玖万叁叁仟柒佰仟柒佰元整 注 本报告各项附件为报告书重要组成部分 不可分割对待 本报告正文共 15 页 深圳市正中深圳市正中联联行土地房地行土地房地产评产评估有限公司估有限公司 法定代表人 法定代表人 估价估价师师注册号 注册号 二二 一一年四月十五日一一年四月十五日 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 4 二 估价二 估价师师声明声明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分 析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的 限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 GB T 50291 1999 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 我公司估价人员李翠已对本估价报告中的估价对象进行了实 地的查勘 6 本报告为本公司独立完成 没有人对本估价报告提供了重要 专业帮助 中国注册房地中国注册房地产产估价估价师师 估价估价师师注册号 注册号 二二 一一年四月十五日一一年四月十五日 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 5 三 估价的假三 估价的假设设和限制条件和限制条件 一 估价假设条件 1 我们估价的是现时价 即在估价时点对房地产进行合理销售 的最佳价格 假设 1 该估价对象可以在公开市场上自由转让 不考虑特殊买家的 额外出价 2 有一段合理的洽谈交易时间 可以通盘考虑物业性质和市场 行情进行议价 3 在此期间房地产价格将保持稳定 2 本报告并未考虑该房地产所设定的抵押 担保等可能影响其 价格的因素限制 亦未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然 力和其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响 二 估价限制条件 1 本报告结果仅反映估价对象在本次估价目的公开市场条件下 的客观公允价值 该结论仅适用于本次评估 不对其它用途负责 2 报告中产权等有关资料由委托方提供 资料的真实性由委托 方负责 如委托方提供的资料数据缺乏合法性 真实性和完整性或委 托方和当事人对拟估物业有隐瞒重大问题和事实 我公司不承担由 此带来的任何评估风险和责任 3 我方仅对房屋进行一般性的察看 并未接受进行内部结构测 试的要求 因此 不能完全确定物业有无内部缺损 4 本报告所采用的币种为人民币 5 未经本公司同意 不得向评估报告审查部门以外的单位和个 人提供本报告 也不能将全部或部分内容发表于任何公开媒体 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 6 四 估价四 估价结结果果报报告告 一一一 委托方委托方 委 托 方 韦利珍 一一一 估价方估价方 估价机构全称 深圳市正中联行土地房地产评估有限公司 法定代表人 罗小秋 地 址 深圳市福田区深南大道与彩田路交界西南星河 世纪大厦 A 栋 2801 号 资 格 等 级 国家贰级 证书编号 2054 一一一 估价估价对对象象 1 估价对象位置及区域环境 本次估价对象位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园 北临 滨河大道 东临东涌路 毗邻玫瑰湾 绿柳居等物业 周边有中联购物 中心 岁宝百货 工商银行等商业配套设施 附近有福田体育公园 下 沙小学等市政配套设施 生活便利 沿线有 26 103 212 等多路公交 车经过 交通便利 2 估价对象权属状况 我们根据委托方提供的深房地字第号 房地产证 记载获悉 韦 利珍为深圳市福田区滨河路南下沙村花好园 A 1 座 18G 物业之权 利人 使用权来源为市场商品房 宗地号为 B108 0052 土地用途为 商业 住宅用地 使用年限为 70 年 从 2003 年 09 月 22 日至 2073 年 09 月 21 日止 房屋用途为住宅 登记日期为 2006 年 04 月 07 日 3 估价对象概况 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 7 1 估价对象状况 法定用途 住宅 实际用途 住宅 使用现状 正常使用 总 层 数 共 28 层 所处楼层 第 18 层 建筑面积 65 30 平方米 2 装修情况 估价对象外墙贴瓷片 内部墙面及天花均为乳胶漆 楼地面为 抛光砖 门窗用材进户为钢门 装饰木门 铝合金窗 厨房及卫生间 为防滑瓷砖地面 墙面瓷片到顶 其他设施有 管线暗设 地面停车 场等 该住宅室内水电设施齐全 通风采光良好 带独立车库 用于 自住 现正常使用 3 维修保养状况 估价对象所在建筑物于 2005 年 11 月 28 日竣工 外部保养情况 为 良好 内部保养情况为 良好 一一一 市市场场背景分析背景分析 1 深圳市 2010 年宏观经济概况 2010 年 深圳全市生产总值 9510 91 亿元 继续位列全国大中 城市第四位 比上年 下同 增长 12 0 其中 第一次产业增加值 6 00 亿元 下降 14 3 第二次产业增加值 4523 36 亿元 增长 14 1 第三次产业增加值 4981 55 亿元 增长 9 9 工业规模再创 新高 发展质量进一步提升 全市规模以上 下同 工业增加值 4092 63 亿元 增长 13 8 工业总产值规模达到 18211 75 亿元 比 危机前增加 2351 64 亿元 全社会固定资产投资增长平稳 全社会固 定资产投资 1944 70 亿元 增长 13 8 港口和集装箱吞吐量超历史 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 8 水平 社会消费品零售总额增速继续高于 GDP 增速 全市消费品零 售总额 3000 76 亿元 增长 17 2 从趋势看 第一至第四季度累计 增速分别为 18 3 16 1 15 7 和 17 2 出口 进口规模再创历 史单月新高 据海关统计 全市进出口总额 3467 49 亿美元 增长 28 4 12 月份当月进口 147 41 亿美元 当月出口 237 34 亿美元 均创历史单月进口 出口新高 财政收入 银行贷款增长平稳 全市 地方财政一般预算收入 1106 82 亿元 增长 25 7 地方财政一般预 算支出 1265 27 亿元 增长 26 4 2 深圳房地产市场综述 深圳是我国首批设立的经济特区之一 经过三十年的发展业已 成为全国经济中心城市 是中国改革开放和现代化建设的精彩缩影 深圳地处珠江三角洲前沿 是连接香港和中国内地的纽带和桥梁 是华南沿海重要的交通枢纽 是中国对外交往的重要国际门户 是 中国改革开发的试验田 深圳作为毗邻香港的特殊地理位置及良好 的投资环境吸引大量的投资者进驻深圳 深圳的房地产市场需求始 终保持着较高的水平 近年来 深港创新圈 深港同城共建国际大都 会 规划 珠江三角洲地区改革发展规划纲要 和 深圳市综合配套改 革总体方案 等政策规划的出台 不仅是珠三角地区和深圳经济特区 改革发展的一次重大历史性机遇 也是推进深港合作的一次重大历 史性机遇 有利于深圳走向世界 这一系列举措在一定程度上刺激 了深圳房地产市场 特别是外国公司视进驻深圳为其进入中国的桥 头堡 对扩大投资抱有积极的态度 优良的投资环境和旺盛的经济活 力 每年吸引大量全国各地人才来此创业 由此带来对深圳房地产 潜在强大刚性需求 而且近年来深圳市政府加大对市政基础设施建 设的力度 这些因素为房地产市场带来良好的预期 2010 年 是深圳楼市的 政策调控年 楼市遭遇了史上最严厉 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 9 最频繁的宏观调控 包括 国十一条 新国十条 六次上调存款准 备金率 两次加息以及限贷令限购令等 调控措施取得了一定的成 效 深圳房价由一季度的疯狂飙涨 转为二季度的快速回落 三季 度房价再次呈现飙升势头 四季度房价在限购令等的遏制下温和回 落 在价格较低的 6 7 月份 11 12 月份 新房成交均价约在 18000 元 平方米 远低于全年成交均价 20205 元 平方米 3 宏观调控措施及房地产市场运行趋势分析 2010 年先后出台的一系列调控政策 对遏制高房价 打击炒房 起到了良好的控制作用 促进房地产市场朝着健康的方向发展 从 目前市场的现状来看 房价有所回落 交易量有所放大 但从市场 的接受度来看 目前的房价仍然偏高 近 20000 元 平方米的房价 不是广大普通民众所能够承受的 社会呼吁政府加大调控的力度和 深度 促进房价进一步回落 展望未来 房价调控任重道远 政府需 从增加保障房 增大楼市供给 打击投机等多方面 多环节调控房 价 让老百姓实现 居者有其屋 的梦想 2011 年 政府有可能出台 新的举措调控楼市 楼市的政策风险将不可避免 另外 由于 2011 年深圳拥有诸多的区域性利好 如大运会 地铁 1 5 号线陆续通 车 前海中心建设启动等 再加上市场的刚需巨大 这些对房价都 有较好的支撑 如果没有大的突发事件 预计 2011 年深圳的房价 不会有大幅度的下跌 一一一 估价目的估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价 值 一一一 估价估价时时点点 二 一一年三月十四日 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 10 一一一 价价值值定定义义 本次估价的价值定义为 上述估价对象于估价时点在公开市场 条件下的市场价格 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价 格减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 一一一 估价依据估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国土地管理法 3 国家标准 GB T50291 1999 房地产估价规范 4 房地产抵押估价指导意见 5 国务院 建设部 国家国有资产管理局及广东省和深圳市有 关法规和政策 6 房地产权证及相关资料 复印件 7 深圳市房地产市场租售价格信息 8 评估人员实地调查获得的实况和信息资料 9 本公司掌握的有关信息资料 一一一 估价原估价原则则 1 合法原则 2 最高最佳使用原则 3 估价时点原则 4 替代原则 5 谨慎原则 一一一 估价方法估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行勘察后 根据估价对象特点及实际情况 遵照国家标准 房地产估价规范 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 11 经反复研究 考虑到估价对象所处区域房地产交易市场成熟发达 同类用途的房地产交易活跃 周边可参考的物业较多 因此决定选 取市场比较法 作为本次估价基本方法来求取估价对象价格 一一一一估价估价结结果果 通过对上述估价对象的位置 环境 用途 现状 装修及市场供 求等影响其价格的因素进行综合考虑之后 根据市场调查及估价人 员的经验 运用科学的估价方法 确认上述估价对象在 2011 年年 03 月月 14 日日的评估总值为人民币壹佰捌拾玖万壹佰捌拾玖万叁叁仟柒佰仟柒佰元整 RMB1 893 700 元整 预计转让税费 RMB1 143 元元 评估净值 RMB1 892 557 元 评估结果详见 评估结果明细表 1 估价对象未来价值下跌因素分析 本估价报告使用应注意估价对象未来价格变化情况 应定期或 在房地产市场价格变化较快时对房地产市场价格进行再评估 深圳市近几年房地产市场波动较大 为应对国外不断恶化的经 济形势对我国宏观经济的冲击 促进房地产市场的稳定发展 通过出 台扩大内需等一系列税收和金融调控政策 深圳的房地产市场将在 调整中逐渐趋于稳定 整体房价将趋于平稳运行 估价对象为住宅 用房 未来价格下跌主要是 建筑物结构老化 功能落后 设施陈旧 周边生活环境变差等原因所致 2 估价对象变现能力分析 本报告所指变现能力 是指假定在估价时点实现抵押权时 在 没有过多损失的前提下 将抵押房地产转换为现金的可能性 主要 进行以下两方面的分析 估价对象变现难易 估价对象为住宅用房 办有独立的房地产权证 独立使用性强 易于处置变现 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real Estate Appraisal Co ltd 12 估价对象变现价格的减损程度 考虑估价对象在较短时间内要求被拍卖或变卖而实现 其变现 价格与正常市场价格相比 会有一定程度减损 因估价对象为住宅 用房 所处位置较好 根据目前同类房地产短期变现价格或减损调 查 估计其变现价格约为正常市场价格的 60 一一一一估价人估价人员员 估价人员 张 辉 签 名 陆 广 龙 签 名 审 定 罗 小 秋 签 名 一一一一估价作估价作业业日期日期 二 一一年三月十四日至二 一一年四月十五日 一一一一估价估价报报告告应应用的有效期用的有效期 本估价报告在市场情况无较大波动时有效期为一年 即二 一 一年四月十五日至二 一二年四月十四日 若市场有较大波动或超 过一年 需重新进行评估 深深圳圳市市正正中中联联行行土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司 shenzhen Accuracy United Real E