房地产评估与实务练习答案

房地产房地产 评估与实务评估与实务 专业班级 海事管理 1202 姓名 吕露 指导教师 周盟农 学号 34 1 1 某人拟购房 开发商提出两种方案 一是每年年初付 某人拟购房 开发商提出两种方案 一是每年年初付 1515 万元 共付万元 共付 5 5 年 另一方案是年 另一方案是 5 5 年后付年后付 100100 万元 若万元 若 目前的银行贷款利率是目前的银行贷款利率是 7 7 应如何付款 应如何付款 解 按复利计算 第一种方案五年后所需付的利息加本金 p P 15 1 7 5 1 7 4 1 7 3 1 7 2 1 7 92 29 万 而 P 100 万 所以 选择每年年初付 15 万的方案更加划算 2 2 一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为 一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为 100100 万万 元 元 130130 万元 万元 120120 万元 万元 150150 万元 万元 160160 万元 从第六年万元 从第六年 起租金为起租金为 170170 万元 前万元 前 3 3 年利率为年利率为 6 6 以后各年利率均为 以后各年利率均为 9 9 评估该房地产的价格 评估该房地产的价格 解 该房地产有持续收益 前 5 年收益变化 第 6 年开始收益 固定 年期无限 P 100 1 6 130 1 6 2 120 1 6 3 150 1 9 1 6 3 160 1 9 2 1 6 3 170 9 1 1 9 3 1 6 3 1874 29 万元 3 3 某地块面积为 某地块面积为 80 00080 000 平方米 是通过城镇土地出让而平方米 是通过城镇土地出让而 取得的 出让金为取得的 出让金为 2020 万元万元 亩 拆迁费亩 拆迁费 3030 万元万元 亩 开发亩 开发 费费 3 3 亿元亿元 平方公里 其他费用 包括税费 平方公里 其他费用 包括税费 5 5 万元万元 亩 土亩 土 地开发周期为两年 第一年投入开发费占总开发费的地开发周期为两年 第一年投入开发费占总开发费的 70 70 其它第二年投入 目前市场上地产开发的投资报酬率为其它第二年投入 目前市场上地产开发的投资报酬率为 10 10 银行贷款利率为 银行贷款利率为 6 6 试评估该土地经开发后的价格 试评估该土地经开发后的价格 解 该题目适宜成本逼近法估价 1 土地取得费 出让金 拆迁费 20 30 万 亩 750 元 平 方 2 土地开发成本 开发费 其他费用 3 亿元 平方公里 5 万元 亩 375 元 平方 3 资金成本 750 1 6 2 1 375 70 1 6 1 5 1 375 30 1 6 0 5 1 120 元 平方米 4 开发利润 750 375 10 112 5 元 平方米 5 该土地经开发后的单价 1 2 3 4 1357 5 元 平方米 6 该土地经开发后的总价 1357 5 80000 00 万元 4 4 试叙述房地产价格与试叙述房地产价格与 GDPGDP 和汇率涨跌的关系 和汇率涨跌的关系 GDP 为国内消费指数 是指一个国家在一定时期内消费的价格 总额 中国的房价适当的上涨 在消费者可以接受的范围内上涨 那么就会促进消费 带动 GDP 的上涨 但是房价过分的上涨 上涨 的幅度超过了人们的心里预期 消费者难以接受 就会导致消费下 降 GDP 也会下降 在国际房地产投资中 汇率波动会影响房地产的投资收益 例 如 一个外国投资者以一定价格购买了一宗房地产 此后出售房地 产时 相对于当地市场 房地产可能升值了 但如果该房地产所在 国的货币发生了贬值 那么相对于国际交易 其房地产升值可能与 货币贬值相互抵消 从而导致房地产投资失败 相反 如果该房地 产所在国的货币发生了升值 那么即使相对于当地市场房地产没有 升值 但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益 因此 当预期某国的货币会升值时 就会吸引国外资金购买该国房地产 从而会导致其房地产价格上涨 相反 会导致其房地产价格下降 5 5 简述房地产评估的原则 简述房地产评估的原则 1 独立客观公正原则 2 合法原则 房地产评估要在法律规定的条件下进行 测算房 地产的纯收益时 不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础 3 最高最佳利用原则 以最佳使用所能带来的收益评估房地产 的价格 4 估价时点的原则 估价时点又称 估价基准日 估价期日 估价时间 是一个具体的日期 通常年 月 日表示 估价额是该 是该日期的价格 房地产市场是不断变化的 房地产价格有很强的 时间性 它是某一时点的价格 不同的时点 同一宗房地产往往会 有不同的价格 也就是说 估价实际上只是求取某一时点上的价格 所以估价一宗房地产的价格时 必须假定市场情况停止在估价时点 上 同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准 5 替代原则 在同一市场上效用相同或相似的房地产 价格趋 于一致 6 谨慎原则 6 6 简述那些经济因素影响房地产价格的涨跌 简述那些经济因素影响房地产价格的涨跌 解 经济因素 1 经济增长速度 GDP 与房地产价格 2 居民收入水平 储蓄和投资水平 3 财政金融状况 物价水平 利率水平 汇率水平 4 国际因素 国际竞争 军事冲突等 7 7 分析说明房奴 蜗居产生的原因 你对这一问题的解决 分析说明房奴 蜗居产生的原因 你对这一问题的解决 有什么措施或者方案 有什么措施或者方案 房奴 出自 购房成不能承受之重 31 8 房贷一族成 房奴 是说很多按揭买房的人在享受有房一族的心理安慰的同时 生活质 量却大为下降 不敢轻易换工作 不敢娱乐 害怕银行涨息 担心 生病 失业 更没时间好好享受生活 房奴 就是房子的奴隶 工 作赚的钱不是为养老婆 儿子 而是为了养房子 蜗居 1 比喻窄小的住所 常用作谦词 蜗居 一词最早比喻 屋之形状而非大小 但后来渐成 屋宇窄小 的代名 词 这种变化 发生在 1000 多年前的三国魏晋时期 2 伏处 潜居 3 还指家境较好的大学生整日缩在宿舍里看书 玩电脑 甚至 不愿去食堂打饭的一类人 4 是指在现代高速的生活节奏下 男女虽然结婚 但是因为高 房价没有地方居住处境 原因 1 是大部分城市居民进入住房条件迅速改善期 而少部分人无力改 善 目前并非仅仅是富人在改善住房条件 一个明显的趋势是 中等收 入阶层以上的社会群体 机关事业单位职工在房改之后进入了一个 依靠市场改善住房条件的加速期 近期调研报告显示 年收入 4 万 10 万元之间的家庭占市场购房者已成为推动房价上涨的主要需求 群体 特别值得提出的是 这部分群体的购房动机中 投资正在取代自用 成为主要动机 近年来 城镇居民人均住房面积的不断提高 主要 是由这部分人群的住房条件改善推动的 但一个不可忽视的事实是 城镇人均住房面积的快速增长掩盖了另一部分低收入群体住房条件 改善陷于停滞的状况 一部分人改善加速而另一部分人改善无望 我国房地产市场上 购销两旺 的现实和日益强烈的 价格过高 呼声之间矛盾由此而生 2 代际之间的矛盾 在前期的改革中 大部分中老年职工都在不同程度上受惠于了住房 制度改革 从总体看 买不起房 呼声最高的人群之一 实际上是 工作时间不长的年轻人群体 人均面积 掩盖了这部分群体要求独 立而居 但又收入偏低 积蓄较少的困难 3 资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾 长期以来 人们比较关注的空置率主要和已建成未售出的增量资源 之间的关系 实际上 目前我国的城镇中存在着相当大量 很少有 人住 或 只有很少人住 的闲置存量资源 城镇人均住房面积和 城镇住房困难群体的比重明显不相称 原因之一就在于一部分存量 资源闲置状况严重 同时二级市场和租赁市场发育严重不足 4 房价收入比不合理 按照世界银行的标准 发达国家的房价收入比一般为 1 8 5 5 倍 发展中国家合理的房价收入比应在 3 6 倍之间 根据目前的测算和已经公开的信息我国的房价收入比已经超过 7 8 倍 上海 北京 杭州 广州等地更是远远高于国际水平 例如 目前 上海的房价收入比为 14 倍 房价收入比畸高 不仅意味着目前房价严重高估 同时意味这种状态 难以持续下去 5 住宅供应结构不合理 我国住宅供应结构不合理主要表现在 适合中低收入者需要的普通商 品住房和经济适用房所占的比重较低 有关资料显示 2004 年以来经济适用房投资已经出现负增长 有的城 市甚至停止经济适用房的建设 使得经济适用房的供应明显下降 此外 土地转让价格的上涨 导致住房价格随之相应增长 解决方法 个人意见 1 抑制投机性炒房 我想说有多少安宁乐土 因为一个温州炒房 团的到来而掀起巨波 2 完善政府审批制度 尤其是收紧二套房贷 严格认定二套房 这其中需要多个公共部门的配合 别让那些有钱有势力的 换 个亲戚换个身份证继续买下去 3 扩大保障性住房 或者说 把保障性住房真正的用在需要保障 的人身上 不要出现类似于湖北十堰的公务员福利房 2000 一 平的情况 说说我个人的不切实际的想法 如果此类住房没有 独立卫生间而是公共厕所 比如每层楼的 我想就不会有那么 多的 黑手 了 真正需要保障性住房的是不会特别在意厕所 是公厕 而那些想从中捞一笔的人 倒卖商品房是有大利润可 赚的 但是倒卖没有独立卫生间的廉租房 公租房