房产评估报告

房地产估价报告书房地产估价报告书 估价项目名称 估价项目名称 XX 市 XXX 开发区 XXX 街 XX 家园 X 幢 X 单元 X 层 XXX 室房地产的抵押估价报告 委委 托托 方 方 湖北 XX 实业投资有限公司 估估 价价 方 方 XXXX 房地产评估咨询有限公司 估估 价价 人人 员 员 估价作业日期 估价作业日期 年 月 日 至 年 月 日 估价报告编号 估价报告编号 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 2 目目 录录 一 致委托方函一 致委托方函 二 房地产估价师声明二 房地产估价师声明 三 估价的假设和限制条件三 估价的假设和限制条件 四 房地产估价结果报告四 房地产估价结果报告 五 房地产估价技术报告五 房地产估价技术报告 六 附件六 附件 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 3 一 致委托方函一 致委托方函 XXXX 实业投资有限公司 承蒙委托 我机构对您委托的 XX 市 XX 洲开发区 XX 街 XX 家园 X 幢 X 单元 X 层 XXX 室的房地产进行了评估 估价目的系为抵押房地产提供参考 依据而评估房地产公开市场价值 本机构估价人员本着规范房地产市场 保护当事人合法权益为指导思 想 依据中华人民共和国有关法律 法规以及 房地产估价规范 操作 中遵循客观 独立 公正 科学的原则 利用您提供的有效证件及相关资 料 经过现场查勘和市场调查 选取科学的估价方法 在认真分析现有资 料的基础上 结合估价经验和对该类房地产价值因素的分析 完成了估价 对象的估价工作 现将估价对象在估价时点 年 月 日估 价结果函告如下 房地产市场价值为 元 大写人民币元 大写人民币 元元 整 整 法人代表 XXXX 房地产评估咨询有限公司 年 月 日 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 4 二 估价师声明二 估价师声明 我们郑重声明 1 我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人 没有利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察 但我们现场 查勘仅限于其外观和使用状况 对被遮盖 未暴露及难以接触到的部分 依据委托方提供的资料进行评估 我们不承担对估价对象建筑结构质量进 行调查的责任 6 没有人对本评估报告提出重要专业帮助 7 本估价报告依据了委托方提供的相关资料 委托方对资料的真实 性负责 因资料失实造成估价结果有误的 估价机构和估价人员不承担相 应的责任 9 本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上 报 告解释权为本评估机构所有 参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 5 三 估价的假设与限制条件三 估价的假设与限制条件 一 估价报告结论成立的假设条件 一 估价报告结论成立的假设条件 1 本次评估以估价委托方所提供真实 合法 完整的估价资料为假 设前提 2 估价报告中的估价结果为估价对象在估价时点日公开市场上最可 能形成的客观合理的价格 3 假设估价对象是合法产权下的房地产 不存在任何产权纠纷及他 项权利 4 假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一 致 5 假设估价对象合法取得房屋所有权及土地使用权 并支付完相关 税费 二 估价报告使用的限定条件 二 估价报告使用的限定条件 1 估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值 2 估价结果为估价时点时的价值 2 估价结果为估价目的下的价值 3 估价结果在报告有效期内方有效 4 的结果仅作为委托方在本次估价目的下使用 不得做其他用途 未经本估价机构和估价人员同意 估价报告不得向委托方及报告审查部门 以外的单位及个人提供 凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果 估 价机构和估价人员不承担相应的责任 5 本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上 报 告解释权为本评估机构所有 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 6 四 房地产估价结果报告四 房地产估价结果报告 一 委托方 一 委托方 XXXXX 实业投资有限公司 二 估价方 二 估价方 XXXX 房地产评估咨询有限公司 三 估价对象 三 估价对象 估价对象坐落于 XX 市 XX 洲开发区 XXX 街 XXX 园 X 幢 X 单元 X 层 XXX 室 房产证号 襄樊市房权证樊城区字第 XXXXXXXXX 号 房屋所有权 人湖北 XX 实业投资有限公司 混合结构 建筑面积 平方米 实际用 途为住宅用房 截止评估日 该房产无抵押及他项权利限制拥有完整权利 估价对象所处楼房共 X 层 年竣工 外墙刷涂料 内墙涂料 简单 装修 水电设施齐备 估价对象位于 X 栋 X 层楼房的 X 层东 区域内环境 优美 空气质量良好 其公用设施 公共配套设施齐备 基础设施完备 是休闲的理想场所 四 估价目的 四 估价目的 为确定房地产公开市场价值提供参考依据而评估房 地产转让价值 五 估价时点 五 估价时点 年 月 日 六 价值定义 六 价值定义 本报告中的估价结果为估价对象在估价时点及现状 合法利用条件下的公开市场价值 七 估价依据 七 估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国国家标准 GB T50291 1999 房地产估价规范 3 委托方提供的有关证明资料 4 评估人员现场踏勘掌握的房地产资料 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 7 八 估价原则 八 估价原则 1 合法原则 2 最高最佳使用原则 3 替代原则 4 估价时点原则 5 公平原则 九 估价方法 九 估价方法 市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比 较 对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整 以此求取估价对 象的客观合理价格或价值的方法 十 估价结果 十 估价结果 本估价机构根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 采用科学 合理的估价方法 在认真分析现有资料基础上 经过测算 结合估价经验 与对影响房地产市场价格因素的分析 确定估价对象于估价时点的价值为 房地产市场价值为 元 大写人民币元 大写人民币 元元整 整 十一 估价人员 十一 估价人员 注 册 号 码 注 册 号 码 十二 估价作业日期 十二 估价作业日期 年 月 日至 年 月 日 十三 估价报告有效期 十三 估价报告有效期 自 年 月 日起有效期 X 个月 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 8 五 房地产估价技术报告五 房地产估价技术报告 一 一 个别因素分析个别因素分析 估价对象坐落于 XX 市 XX 洲开发区 XXXX 街 XXXXX 园 X 幢 X 单元 X 层 XXX 室 房产证号 XXX 市房权证 XXX 区字第 XXXXXX 号 房屋所有权人 湖北 XX 实业投资有限公司 混合结构 建筑面积 151 45 平方米 实际用 途为住宅用房 截止评估日 该房产无抵押及他项权利限制拥有完整权利 估价对象所处楼房共 X 层 年竣工 外墙刷涂料 内墙涂料 简单装 修 水电设施齐备 估价对象位于一栋六层楼房的一层东 区域内环境优 美 空气质量良好 其公用设施 公共配套设施齐备 基础设施完备 是 休闲的理想场所 二 区域因素分析 二 区域因素分析 襄樊市位于湖北省西北部 河南省西南部 长江支流的汉江中游 是 汉江流域中的一座中心城市 实行市管县体制 其地理范围为 北纬 31 14 32 37 东经 110 45 113 43 汉江自西向东穿越襄樊城 区 出城东即向南而去 江北为樊城 是襄樊市城区最繁华的区域 也是 鄂西北的交通 邮电 商业 服务业的中心 江南为襄城 是襄樊市市级 党 政 军领导机关所在地 全市高等学校和重点高中集中在该区 形成 全市的政治 军事 文化 教育中心 在城区汉江上建有铁路公路两用桥 和公路大桥各 1 座 高速公路大桥已建成通车 襄樊市交通发达 自古即 为交通要辏 素有 南襄隘道 南船北马 七省通衢 之称 历为南 北通商和文化交流的通道 现已形成汉丹 焦柳 襄渝 3 条铁路大动脉交 汇于市区 3 条国道公路贯通市区 公路在境内连成网络 汉水 南河 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 9 唐白河等 5 条河道全年通航 襄樊和老河口两座飞机场连接空中走廊 输 油管道横跨其间的立体交通网络 襄樊市鱼梁洲经济技术开发区 位于市区以东 四面环水 地理位置 得天独厚 被称为市区的 肺 具有一定独特功能 规划性质为生态旅 游开发区 区域规划面积 10KM2 与襄阳区东津镇相邻 鱼梁洲大桥与市区 相联 1992 年开始开发建设 目前已初具规模 伴随着崔家营航电枢纽工 程蓄水和江滩整治工程结束 这里将形成一片天然静态水域 适合开展生 态旅游 未来 3 至 5 年 新加坡三达集团将引资 400 亿元 将鱼梁洲打造 成 4A 级上市景区 将会带动该区域经济发展 使地价具有一定上升的潜 力 三 市场背景分析 三 市场背景分析 襄樊市鱼梁洲经济开发区的开发以丰富亲切的 水景为环境特色 以精神疗养 文化休闲为服务特色 以水为中心 定位 在文化和旅游项目上 四 最高最佳使用分析 四 最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为 前提 所谓最高最佳使用 是估价对象的一种最可能的使用 这种最可能 的使用是法律上允许 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 并能给估价对象带来最高价值的使用 委估房地产保持线状继续使用为最 高最佳使用 估价对象所处区域为三级地段 为一幢六层楼房的二层东 适宜做为住宅使用 因而在此作住宅符合最高最佳使用原则 五 估价方法的选用 五 估价方法的选用 由于估价对象周边类似房地产交易案例较多 交易资料易于取得 故选用市场比较法评估估价对象价值 市场比较法是 将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较 对这些类似房 地产的成交价格做适当的修正和调整 以此求取估价对象的客观合理价格 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 10 或价值的方法 六 估价测算过程 六 估价测算过程 遵循市场比较法可比实例的选取原则 根据评估人员掌握的房地产交 易市场资料 在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途 规模 档次 建筑结构相同和相似的近期交易实例作为可比实例 对影响价格的 各项因素及其影响程度进行分析 建立估价对象与可比实例的价格可比基 础 并分别进行交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素 修正 评估估价对象的市场价格 估价分析测算过程 1 市场比较法 计算公式为 标的物价格 交易实例价格 交易情况修正系数 交易 日期修正系数 区域修正系数 个别因素修正系数 选取可比实例 见表一 可比实例ABC评估对象 项目座落 XXX 开发区中心 街银杏家园 XXX 开发区中心 街银杏家园 XXX 开发区中 心街银杏家园 XXX 开发区 XXX 街 XX 家 园 地段等级三级 三级三级三级 用途住宅住宅住宅住宅 交易情况正常正常正常公开市场价值 交易日期2010 62010 52010 62010 12 交易单价 元 m 36503312 43700 2 可比实例修正 1 交易日期的修正 可比实例 A B C 交易日期 2010 年 6 月 5 月 6 月 根据近期房地产市场房价情况 故可比实例 A B C 的交易日期修 正系数均为 100 100 100 100 100 100 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 11 2 交易情况的修正 可比实例 A B C 均为正常交易 故不需交易 情况修正 可比实例交易情况修正系数均为 100 100 3 区域因素 个别因素的修正 根据房地产估价人员现场勘察及委 托方提供的资料 设估价对象所在区域的房地产状况指数为 100 得出可 比实例 A B C 房地产区域因素状况修正系数分别为 100 93 100 95 100 98 详细分析 修正过程如下表 3 可比实例如下 估价对象与比较实例 设定分值 比较内容 估价对象ABC 地段100100100100 交通便捷程度100100100100 繁华程度100100100100 区 位 公共服务设施完备程度100100100100 设计布局100100100100 基础设施完备程度100100100100 新旧程度100959595 设备 装修及外观100100100100 朝向100989898 个 别 因 素 楼层100100102105 合计100939598 4 求取比准价格 元 m2 A 3650 100 100 100 100 100 93 3925 B 3312 100 100 100 100 100 95 3486 C 3700 100 100 100 100 100 98 3775 XXX 地房地产估字 XXX 号 XXX 地房地产评估咨询有限公司 12 可比单价 A B C 3 3729 取整 3729 151 45 元 根据我公司提供的委估房地产土地使用权抵押估价报告 编号为 襄 樊 XX 2010 估 字第 XXX 号 设定土地抵押权的土地总价为元 则估 价对象应扣除的土地抵