房地产评估之成本法

成本法及其运用成本法及其运用 要求 1 熟悉成本法的含义 2 熟悉成本法的理论依据 3 掌握成本法适用的估价对象 4 熟悉成本法估价需要具备的条件 5 熟悉成本法估价的操作步骤 6 掌握房地产价格构成 7 掌握成本法的基本公式 8 熟悉重新购建价格的含义 9 熟悉重新购建价格的求取思路 10 掌握建筑物重新购建价格的求取方式 11 熟悉建筑物重新购建价格的求取方法 12 掌握建筑物折旧的求取 13 了解房屋完损等级评定的有关规定 14 了解房屋折旧的有关规定 第一节第一节 成本法概述成本法概述 本节阐述成本法的含义 熟悉 理论依据 熟悉 适用的估价对象 掌握 成本法 估价需要具备的条件 掌握 以及成本法估价的操作步骤 熟悉 1 成本法的含义 简要地说 成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法 具体地说 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧 然后将重新购建价 格减去折旧来求取估价对象价值的方法 所谓重新购建价格 是指假设在估价时点重新取 得全新状况的估价对象的必要支出 或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及 应得利润 所谓折旧 是指各种原因造成的房地产价值减损 其金额为房地产在估价时点 的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方 法 即先把房地产价格分成它的各个组成部分 然后分别求取各个组成部分 再将各个组 成部分相加 因此 成本法也被称为积算法 由此还可知成本法中的 成本 并不是通常 意义上的成本 不含利润 而是价格 包含利润 但在该方法中也用到了通常意义上的 成本 此外还用到了费用 支出 代价等相关概念 因此 在遇到 成本 费用 支 出 代价 等词时 要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵 本质 是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值 测算出的价格称为积算 价值 优点 价值易于区别项目构成 测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧 然后将重新购建价格减去 折旧来求取估价对象价值的方法 正确答案 正确 答案解析 参见教材 P269 例题 1 成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格 然后扣除折旧 以此来 估算估价对象客观合理的价格或价值的方法 正确答案 答案解析 应为在估价时点的重新购建价格 2 成本法的理论依据 熟悉 生产费用价值论 即商品的价格是依据其生产所必 要的费用而决定的 从卖方看 房地产价格是基于其过去的 生产费用 重在过去的投入 房地产价格不 能低于他为开发建设所付出的代价 包括必要支出和利润 从买方看 房地产的价格是基于其社会上的 生产费用 类似于 替代原理 房地产 价格基于社会生产成本 如果高于社会成本 则购买不合适 不如自己开发 均衡点 卖方不低于开发建设已花费的代价 买方是不高于预计的重新开发建设的必 要支出及利润 则可接受的共同点是正常的开发建设代价 包括必要支出及应得利润 3 成本法适用的估价对象 掌握 适用对象 新开发的房地产 旧的房地产 在建工程 计划开发建设的房地产 很少 发生交易而不适用市场法 没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产 例如学校 医院 图书馆 体育场馆 公园 行政办公楼 军队营房等以公益 公用为目 的的房地产 均特别适用成本法估价 化工厂 钢铁厂 发电厂 油田 码头 机场之类 有独特设计或者只针对个别使用 者的特殊需要而开发建设的房地产 单独的建筑物或者其装修部分 房地产保险及房地产 损害赔偿 房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目 不适用的对象 建筑物过于老旧的房地产 成本法估价比较费时费力 测算估价对 象重新购建价格和建筑物折旧都有较大的难度 尤其是测算那些建筑物过于老旧的房地产 的重新购建价格和折旧 如果一个建筑物已很破旧 基本上没有了使用价值 这时采用成 本法估价就无多大意义了 这种情况下 对于建筑物 一般是根据拆除后的残余价值来估 价 对于整个房地产 一般是采用假设开发法根据开发完成后的价值减去开发建设的必要 支出及应得利润来估价 因此 成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产 的价值 例题 1 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价 这类房地产 主要包括 等 2005 年多项选择题 A 图书馆 B 钢铁厂 C 空置的写字楼 D 单纯的建筑物 E 加油站 正确答案 ABD 答案解析 参见教材 P271 4 成本法估价需要具备的条件 掌握 条件 自由竞争 商品本身可以大量重复生产 如果不是在长时期内 或者没有自由竞争 又或商品本身不可以大量重复生产 上述 循环就不能成立 价格就不会等于成本加平均利润 实际上 即使具备这些条件 价格等 于成本加平均利润也是偶然的 价格仅仅是围绕着 成本加平均利润 而上下波动 趋向 于 成本加平均利润 当求大于供时 房地产价格可能大大高于房地产开发建设成本 当供大于求时 房地产价格可能大大低于房地产开发建设成本 因此 房地产开发建 设成本高 并不一定意味着房地产价格就高 房地产开发建设成本低 也不一定说明房地 产价格就低 正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比 才出现了房地 产开发投资有赚钱与赔钱的问题 从一个房地产开发项目来看有赚钱与赔钱的问题 从一 个房地产开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题 甚至从整个房地产开发行业来看 短期内 也有赚钱与赔钱的问题 最主要的是要注意以下 3 个问题 1 是应采用客观成本而不是实际成本 可将房地产开发建设成本区分为实际成本和 客观成本 实际成本也称为个别成本 是指某个具体的房地产开发商的实际花费 客观成 本也称为正常成本 是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费 2 是应在客观成本的基础上结合选址 规划设计等的分析进行调整 现实中有一些 选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产 极端的例子是在人流量很 小的地方建造的商场 在这种情况下虽然无论谁建造该商场客观上都要花费那么多成本 但该商场也不会有那么高的价值 3 是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 当房地产市场供大于求时 应在客观成本的基础上调低评估价值 当供小于求时 应在客观成本的基础上调高评估价 值 5 成本法估价的操作步骤 熟悉 运用成本法估价一般分为以下 4 个步骤 弄清估价对象的价格构成 搜集相关资料 测算估价对象的重新购建价格 测算估价对象的折旧 求取估价对象的积算价值 成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础 来求取房地产价格的 适用于评 估可独立开发建设的整体房地产价格 不能用于评估局部房地产的价格 2010 年真题 正确答案 错误 答案解析 如果评估局部 可以先根据总体 测算出单价 再进行修 正调整 参见教材 P271 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的 因此运用成本法估价应该注意的 内容包括 2010 年真题 A 应采用客观成本而不是实际成本 B 应该采用实际成本而不是客观成本 C 应结合选址 规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D 应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E 应结合估价委托人的要求 对成本法的测算结果进行调整 答疑编号 5 正确答案 ACD 答案解析 AB 中肯定只有 1 个正确选项 E 违背了估价师独立性的原 则 参见教材 P272 在运用成本法时最主要的有 A 区分计划成本和实际成本 B 区分实际成本和客观成本 C 结合实际成本来确定评估价值 D 结合实际开发利润来确定评估价值 E 结合市场供求分析来确定评估价值 正确答案 BE 答案解析 参见教材 P272 第二节第二节 房地产价格构成房地产价格构成 房地产价格构成 7 项 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销 售税费 开发利润 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 房地产价格 其中 土地取得成本和建设成本之和 称为直接成本 即 直接成本 土地取得成本 建设成本 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息和销售税费之和 称为开 发成本 即 开发成本 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 1 土地取得成本 土地取得成本也称为土地费用 是指取得房地产开发用地的必要支出 包括土地开发 补偿费 如土地和房屋征收补偿费 相关税费 地上物拆除费 渣土清运费 场地平整费 等 城市基础设施建设费 建设用地使用权出让金和土地取得税费等 土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同 取得房地产开发用地 的途径可归纳为以下 3 个 通过市场购置取得 通过征收集体土地取得 通过征收 国有土地上房屋取得 在实际估价中 应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途 径 选取上述三个途径之 来求取 市场购置下的土地取得成本 土地使用权购买价格 买方缴纳的税费 可直接归属于该土地的其他支出 土地使用权购买价格 简称地价款 一般是采用市场法求取 也可以采用基准地价修 正法 成本法求取 土地取得税费 包括契税 印花税 交易手续费等 通常是根据税法及中央和地方政 府的有关规定 按照土地使用权购买价格的一定比例来测算 例如 某宗面积为 5000 的房地产开发用地 市场价格 楼面地价 为 800 元 容积率为 2 受让人需按照受让价格的 3 缴纳契税等税费 则土地取得成本为 800 5000 2 1 3 824 万元 征收集体土地的土地取得成本 七项构成 土地征收补偿费 土地使用权出让金 城市基础设施建设费 相关税费 地上物拆除 渣土清运和场地平整费 土地征收补偿 四项构成 土地补偿费 征收前 3 年平均产值 6 10 倍 安置 补助费 每人 4 6 倍 每公顷最高不得超过前三年平均年产值的 15 倍 地上附着物和青 苗补偿费 安排被征地农民的社会保障费用 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的 30 倍 土地征收补偿标准的改革 最低统一年产值标准 区片综合地价 目的 公平 相关税费 五项税费 征地管理费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地开发建设基金 政府规定的其他有关费用 征收国有土地上房屋的土地成本 2011 1 21 国有土地上房屋征收与补偿条例 原 2001 年 6 月 13 日国务院公布的 城市房屋拆迁管理条例 同时废止 国有土地上房屋征收评估办法 2011 6 3 出台 房屋征收补偿费 五项 被征收房屋补偿费 搬迁费 临时安置费 停产停业损失补偿 费 补助奖励 相关费用 房屋征收评估费 房屋征收服务费 政府规定的其它有关费用 2 建设成本 1 勘察设计和前期工程费 例如市场调查 可行性研究 工程勘察 环境影响评价 规划及建筑设计 建设工程招投标 施工的通水 通电 通路 场地平整及临时用房等开 发项目前期工作的必要支出 要注意场地平整等费用与前面的土地取得成本的衔接 如果 土地取得成本中包含了房屋拆除费 拆除房屋和清运渣土等费用 或者取得的房地产开发 用地是 七通一平 等场地平整的熟地 则在此就没有或者只有部分场地平整等费用 2 建筑安装工程费 包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用 安装工程 费用 装饰装修工程费用等 附属工程是指房屋周围的围墙 水池 建筑小品 绿化等 要注意避免与下面的基础设施建设费 公共配套设施建设费重复 3 基础设施建设费 包括城市规划要求配套的道路 给排水 给水 雨水 污水 中水 电力 电信 燃气 热力 有线电视等设施的建设费用 如果取得的房地产开发用 地是熟地 则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中 在此就只有部分基础 设施建设费或者没有基础设施建设费 4 公共配套设施建设费 包括城市规划要求配套的教育 如幼儿园 医疗卫生 如医院 文化体育 如文化活动中心 社区服务 如居委会 市政公用 如公共厕所 等非营业性设施的建设费用 5 其他工程费 包括工程监理费 竣工验收费等 6 开发期间税费 包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用 如绿化建设 费 人防工程费等 有时需要将上述建设成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本 在这种情况下 一 般可将基础设施建设费归入土地开发成本 公共配套设施建设费视土地市场成熟度 房地 产开发用地大小等情况 归入土地开发成本或建筑物建设成本中 或者在两者之间进行合 理 3 管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出 包括 房地产开发商的人员工资及福利费 办公费 差旅费等 一般按土地取得成本与建设成本 之和的一定比例来测算 4 销售费用 指销售房地产的必要支出 分为销售之前发生的费用和销售同时发生的 费用 一般按开发完成后的价值的一定比例测算 5 投资利息 房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用 都应计算利息 包括土地取得成本 建设成本 管理费用和销售费用 四项 无论其是来自借款资金 还是自有资金 借款要支付贷款利息 自有资金要放弃可得的存款利息 即要考虑机会成 本 投资利息的计算 五方面 应计息项目 四项 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 注 销售税 费一般不计利息 计息周期 计算利息的单位时间 可以是年 半年 季 月 计息期 估算建设期 有些是一次性发生的 有些是建设期内均匀发生的 计息方式 单利和复利两种方式 利率 投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率 某银行存款的计息方式采用单利 假设其一年期存款的年利率为 5 为吸引 3 年期的 储户 则 3 年期存款的单利年利率应大于 下列房地产开发成本中 属于基础设施建设费的是 2010 年真题 A 围墙工程费 B 电力设施工程费 C 居委会用房建设费 D 人防工程费 正确答案 B 答案解析 基础设施主要指水电路之类 围墙是附属工程 在建筑安 装费中 居委会用房属于公共配套 人防工程属于开发期间费用 常 识题 2009 年真题 某成片荒地面积 1k 进行 七通一平 的开发后分块有偿转让 开 发成本及管理费用 销售费用等为 3 亿元 年贷款利率为 7 2 开发经营期为 1 年 上述 费用均匀投入 可转让土地面积比率为 65 该地块可转让土地的应计成本是 元 A 310 61 B 321 60 C 477 87 D 494 77 正确答案 C 答案解析 参见教材 P281 开发成本 管理费用 销售费用 3 亿 投资利息 3 1 7 2 0 5 1 1061 23 万元 总成本 31061 23 万元 单位成本为 310 61 可转让地块单位成本 310 61 65 477 87 2009 年真题 成本法中 在计算投资利息时 应计息项目包括 A 土地取得成本 B 建设成本 C 管理费用 D 销售费用 E 销售税费 正确答案 ABCD 答案解析 参见教材 P279 某宗熟地的原生地取得费为 540 元 土地开发期为 2 年 土地开发费第一年和第二 年分别为 90 元 和 60 元 贷款年利率为 8 这块地的面积是 10000 平方米 采用成 本法求取该熟地的价值时 其中的投资利息为 元 A 55 20 B 103 22 C 109 63 D 114 82 正确答案 B 答案解析 参见教材 P280 P281 540 1 082 1 90 1 081 5 1 60 1 080 5 1 89 86 11 01 2 35 103 22 6 销售税费 销售税金及附加 两税一费 即营业税 城市维护建设税 教育费附加 为售价的 5 5 其他销售税费 印花税 交易手续费等 特定规定 销售税费不包括应由买方缴纳的契税 土地增值税和企业所得税 这些进 入了买方的购置成本 7 开发利润 开发利润指房地产开发企业的利润而非建筑承包商利润 开发利润指土地增值税 企业所得税前利润 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润 而不是个 别开发商最终实际获得的利润 也不是个别开发商期望获得的利润 根据不同的基数 有不同的利润率指标 利润率一般是通过大量调查 了解同一市场 上类似房地产开发项目的利润率得到的 直接成本利润率 投资利润率 成本利润率 销售利润率 直接成本利润率最大 其次是投资利润率 再次是成本利润率 销售利润率最小 直接成本好记 7 个项目中 带成本字眼的就 2 个 就是直接成本 销售利润是按照 开发完成后的全部价值计算的 包含全部 7 个项目 注意 算开发利润时 开发利润也是 销售利润率计算的项目 考试时主要考中间的两个 因为容易混淆 记忆窍门 投 4 成 5 总共 7 个项目 女 人 头饰 头谐音投 投资利润率 取成本项目的前 4 个 男人 金城武 城谐音成 成本利润率 取成本项目的前 5 个 还一个理解方法 投资的时候利息还没发生 所以不在 投资成本中 2010 年真题 某商品住宅项目的土地取得费用 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税金分别为 600 万元 900 万元 50 万元 60 万元 150 万元 120 万元 投资利润率为 20 则成本利润率为 A 17 13 B 18 30 C 18 61 D 21 47 正确答案 B 答案解析 参见教材 P282 283 先算开发利润 头饰 开发利润 土地取得费用 建设成本 管理费用 销售费用 投资利润率 600 900 50 60 20 32 2 金城武 成本利润率 开发利润 土地取得费用 建设成本 管理费 用 销售费用 投资利息 32 2 600 900 50 60 150 18 3 2011 年真题 某写字楼的土地取得成本 8000 万元 建设成本 6000 万元 管理费用 800 万元 销售费用 600 万元 投资利息 720 万元 销售税费为售价的 6 销售利润率为 16 该写字楼的价值为 万元 A 17087 20 B 18699 20 C 19666 40 D 20666 67 正确答案 D 答案解析 8000 6000 800 600 720 X 6 X 16 X X 20666 67 参见教材 P282 2009 年真题 某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000 的写字楼 开发完成后销 售均价为 3000 元 已知取得土地时楼面地价为 1000 元 开发成本和管理费用为 1200 元 开发成本和管理费用在开发期内均匀投入 开发完成后即开始销售 销售费 用为销售价格的 2 销售税费为销售价格的 5 5 开发期为 1 5 年 年利率为 10 该幢 写字楼的销售利润率为 A 7 90 B 11 08 C 11 83 D 13 73 正确答案 B 答案解析 参见教材 P283 土地投资 1000 万 开发成本和管理费用 1200 万 投资利息 1000 1 10 1 5 1 1200 1 10 0 75 1 242 61 销售费用 3000 2 60 销售税费 3000 5 5 165 销售利润 3000 1000 1200 242 61 60 165 332 39 销售利润率 332 39 3000 11 08 某企业开发某土地 土地重新取得成本为 1000 元 正常开发成本为 1500 元 管理费用为前两项的 5 投资利息占直接成本的 5 销售费用为 100 元 直接成本利 润率为 6 则开发后的地价为 元 A 1840 B 2840 C 2966 D 3000 正确答案 D 答案解析 参见教材 P282 284 直接成本利润率 开发利润 土地取得成本 建设成本 直接成本利润率 1000 1500 6 150 土地价格 土地重新取得成本 土地开发成本 管理费用 投资 利息 销售费用 利润 1000 1500 1000 1500 5 1000 1500 5 100 150 3000 利用销售利润率计算出的房地产价值 房地产价值 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 利润 销售税费 房地产价值 销售税费率 开发利润 房地产价值 销售利润率 房地产价值 2009 年真题 某房地产开发项目的利润为 360 万元 土地取得成本 开发成本 管 理费用 销售费用合计为 2000 万元 投资利息为 200 万元 企业应缴纳土地增值税 200 万 元 该房地产开发项目的投资利润率为 18 正确答案 正确 答案解析 计算投资利润率时 投资成本主要是土地取得成本 建设 成本 管理费用 销售费用这四个项目 头饰 投资利息和销售税费 是不包括在投资成本中的 土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的 不计入投资成本 参见教材 P283 第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式 1 成本法最基本的公式 掌握 房地产价值 重新购建价格 折旧 2 适用于新开发的房地产的基本公式 掌握 新开发房地价值 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售 税费 开发利润 新建成的建筑物价值 建筑物建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 新开发的土地价值 待开发土地取得成本 土地开发成本 管理费用 销售费用 投 资利息 销售税费 开发利润 例 8 1 某成片荒地面积 2 平方公里 取得荒地的代价是 1 2 亿元 开发成 五通一 平 通水 通电 通路 通讯 通气 平整土地 熟地的开发成本和管理费用为 2 5 亿元 开发期为 3 年 贷款年利率为 8 销售费用 销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格 的 2 5 5 和 10 开发完成后可转让土地面积比例为 60 求取该荒地开发完成后可转 让熟地的平均单价 假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入 开发完成时即开始销 售 销售费用在开发完成时投入 正确答案 该荒地开发完成后可转让熟地的总价 该荒地取得总代价 土地开发 总成本 总管理费用 总销售费用 总投资利息 总销售税费 总开发利润 假设开发完成后的熟地价值为 V V 1 8 3 1 8 1 5 V 2 5 5 10 解得 V 元 可转让面积 60 平方米 单价 436 元 平方米 3 适用于旧的房地产的基本公式 掌握 房地合一时 旧的房地价值 房地重新购建价格 建筑物折旧 土地重新购建价格 建筑物重新购建价格 建筑物折旧 只计算建筑物时 旧的建筑物价值 建筑物重新购建价格 建筑物折旧 第四节第四节 重新构建价格的求取重新构建价格的求取 1 重新购建价格也称重新购建成本 是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对 象的必要支出 属于客观成本 或者重新开发建设全新状况下的估价对象的必要支出及应 得利润 重新购建价格就是估价时点的价格 是客观的价格 是在全新状况下的价格 土地的重新构建价格是估价时点状况 不是全新的 的土地重新构建价格 关于重新购建价格的说法 正确的有 2011 年真题 A 重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出 B 重新购建价格相当于账面价值 C 重新购建价格是客观的重新购建价格 D 建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格 E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 正确答案 CD 答案解析 B 账面价值是基于历史成本的余值 E 土地重新构建价格 应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格 下列关于重新购建价格的说法中 正确的有 A 重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出 B 重新购建价格是在估价时点的价格 C 重新购建价格是客观的价格 D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 正确答案 ABCD 答案解析 土地是在估价时点状态下的年限的价格 如住宅用地 剩 余年限还有 30 年 那么重新构建价格就是 30 年住宅用地使用权的价格 而不是 70 年的全新价格 参见教材 P287 P288 2 重新购建价格的求取思路 熟悉 思路一 房地合一 模拟开发 思路二 房地分离 分别测算 相加求取 单纯土地 假设土地上没有建筑物直接测算土地部分 有时要考虑土地上已有建筑物 导致的土地价值减损 单纯建筑物 假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全 新建筑物所需的必要支出及应得利润 也可等于支付总承包商的所有费用 发包人的其它 必要支出 发包人的应得利润 3 建筑物重新购建价格的求取方式 掌握 按照建筑物重新建造方式的不同 可将建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格 重建价格也称为重建成本 是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术及工艺等 在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下 重新建 造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润 可以把这种重新建造方式形象地理解为 复制 因此 进一步地说 重建价格是在原 址 按照原有规格和建筑形式 使用与原有建筑材料 建筑构配件和建筑设备相同的新的 建筑材料 建筑构配件和建筑设备 采用原有建筑技术和工艺等 在估价时点时的国家财 税制度和市场价格体系下 重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利 润 重置价格也称为重置成本 是指采用估价时点时的建筑材料 建筑构配件 建筑设备 和建筑技术及工艺等 在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价 对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润 重建价格与重置价格通常不同 一般的建筑物适用重置价格 有历史或美学价值的建 筑物适用重建价格 但因年代久远 已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料 建筑构配件和建 筑设备 或因建筑技术 工艺和建筑标准改变等 使 复制 有困难的建筑物 一般只好 使用重置价格 或者尽量做到 形似 重建成本 相同的材料 相同的技术 估价时点的价格 与原物相同 复制 完全复原 适用于有历史或美学价值的建筑物 重置成本 注意与重建成本的区别 估价时点材料 新材料 估价时点技术 新技术 估价时点的价格 同等效用 替代 适用于一般项目 一般情况下重置价格低于重建价格 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备 和建筑技术及工艺等 在估价时点的财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象建 筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润 正确答案 错 答案解析 此为重建价格 参见教材 P289 4 建筑物重新购建价格的求取方法 掌握 建筑物重新购建价格 建筑安装工程费 专业费用 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 求取方法有 单位比较法 分部分项法 工料测量法 指数调整法 单位比较法的实质是市场法 即修正 将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的 单位建安工程费 将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费 将可比实 例的状况调整到估价对象的状况 具体有 单位面积法和单位体积法 教材 P290 例 8 2 例 8 2 某栋房屋的建筑面积为 300m2 该类用途 建筑结构和档次的房屋的建筑安 装工程费用为 1200 元 m2 专业费用为建筑安装工程费的 8 管理费用为建筑安装工程费 与专业费用之和的 3 销售费用为重新购建价格的 4 建设期为 6 个月 所有费用可视为 在建设期内均匀投入 年利率为 6 房地产开发成本利润率为 15 销售税费为重新购建 价格的 6 请计算该房屋的重新购建价格 解 设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为 VB 计算如下 1 建筑安装工程费 1200 元 m2 2 专业费用 1200 8 96 元 m2 3 管理费用 1200 96 3 38 88 元 m2 4 销售费用 VB 4 0 04VB 元 m2 5 投资利息 1200 96 38 88 0 04VB 1 6 0 25 1 19 59 0 0006VB 元 m2 6 销售税费 VB 6 0 06VB 元 m2 7 开发利润 1200 96 38 88 0 04VB 19 59 0 0006VB 15 203 17 0 0061VB 元 m2 8 VB 1200 96 38 88 0 04VB 19 59 0 0006VB 0 06VB 203 17 0 0061VB VB 1743 69 元 m2 重新构建总价 1743 69 300 52 31 元 m2 分部分项法的实质是由部分加总成整体 注意各个部分计价单位可能不一致 既不要 漏项也不得重复计算 教材 P291 例 8 3 例 8 3 估算某旧办公楼 2009 年 6 月 30 目的建筑物重置价格 房地产估价师经实 地查勘 查阅有关图纸等资料 得知该办公楼共 10 层 总建筑面积为 8247 m2 建筑结构 为钢筋混凝土框架结构 并调查到估算该重置价格所需要的有关数据如下 1 建筑安装工程费 1 土建工程直接费 基础工程 99 54 元 m2 墙体工程 80 11 元 m2 梁板柱工程 282 37 元 m2 墙混凝土 电梯井壁 混凝土剪力墙 工程 73 65 元 m2 楼梯混凝土工程 31 82 元 m2 零星混凝土工程 25 32 元 m2 屋面工程 20 42 元 m2 脚手架工程 25 54 元 m2 室外配套工程 l42 67 元 m2 小计 781 44 元 m2 2 安装工程直接费 电梯工程 l30 O0 元 m2 其中 人工费 9 O0 元 m2 给排水工程 85 22 元 m2 其中 人工费 l2 32 元 m2 采暖通风工程 70 34 元 m2 其中 人工费 9 83 元 m2 电气工程 ll2 65 元 m2 其中 人工费 7 59 元 m2 消防工程 l6 62 元 m2 其中 人工费 2 58 元 m2 综合布线工程 30 45 元 m2 其中 人工费 4 85 元 m2 小计 445 28 元 m2 其中 人工费 46 17 元 m2 3 装饰装修工程直接费 门窗工程 l35 O0 元 m2 一次性包死承包价 内部装饰工程 455 50 元 m2 其中 人工费 45 16 元 m2 外墙玻璃幕等工程 311 O0 元 m2 一次性包死承包价 小计 901 50 元 m2 其中 人工费 45 16 元 m2 4 土建工程综合费率为土建工程直接费的 14 25 安装工程综合费率为安装工程 人工费的 79 08 装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 75 90 税金为 3 445 2 专业费用 建筑安装工程费的 6 3 管理费用 建筑安装工程费与专业费用之和的 3 4 销售费用 售价的 3 5 投资利息 开发经营期为 2 年 费用第一年投入 60 第二年投入 40 年利率为 5 76 6 销售税费 售价的 5 53 7 开发利润 投资利润率为 20 解 设该旧办公楼的建筑物重置总价为 VB 估算如下 1 建筑安装工程费 1 土建工程费 781 44 1 14 25 1 3 445 923 55 元 m2 2 安装工程费 445 28 46 17 79 08 1 3 445 498 39 元 m2 3 装饰装修工程费 901 50 45 16 75 90 1 3 445 968 01 元 m2 4 单位建筑安装工程费 923 55 498 39 968 0l 2389 95 元 m2 建筑安装工程费总额 2389 95 8247 1970 99 万元 2 专业费用 l970 99 6 118 26 万元 3 管理费用 1970 99 118 26 3 62 68 万元 4 销售费用 VB 3 0 03VB 万元 以上 l 至 4 项费用之和 2151 93 0 03VB 万元 5 投资利息 2151 93 0 03VB 60 1 5 76 1 5 40 1 5 76 0 5 1 137 59 0 0019VB 万元 6 销售税费 VB 5 53 0 0553VB 万元 7 开发利润 2151 93 0 03VB 20 430 39 0 006VB 万元 8 VB 2151 93 0 O3VB 137 59 0 0019VB 0 0553VB 430 39 0 006VB VB 2999 46 万元 建筑物重置单价 2999 46 0 8247 3637 03 元 m2 工料测量法 优点 详细 准确 缺点 比较费时 需专业技术 用于求取具有历史 价值的建筑物的重新购建价格 指数调整法 也称为成本指数趋势法 即利用指数或成本变动率 将历史成本调整为 重新购建成本 关于建筑物重新购建价格求取方法的说法 错误的是 2011 年真题 A 单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建 筑安装工程费 B 分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C 工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D 指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 正确答案 A 答案解析 参见教材 P290 294 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分 求取建筑物重新购 建价格的方法有 2008 年真题 A 单位比较法 B 市场提取法 C 分解法 D 工料测量法 E 指数调整法 正确答案 ADE 答案解析 市场提取法 是取得 报酬率 的方法 参见教材 P290 第五节 建筑物折旧的求取 1 建筑物折旧 是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损 其金额为建筑物在估价 时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差 建筑物折旧 建筑物重新购建价格 建筑物市场价值 2 建筑物折旧的原因 折旧总额 物质折旧 功能折旧 外部折旧 物质折旧 也称为有形损耗 是建筑物因实体老化 磨损 损坏造成的建筑物价值减 损 功能折旧 也称为无形损耗 是指建筑物因功能缺乏 落后或过剩造成的建筑物价值 的减损 如 功能缺乏 功能落后 功能过剩 导致功能折旧的原因有 建筑设计上的缺 陷 过去的建筑标准过低 人们消费观念的改变以及建筑技术进步 外部折旧 也称为经济折旧 是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损 外部不利因素有 区位因素 经济因素 其它因素 考点 区分功能折旧和外部折旧 区分要点 就是看造成减值的因素是否和建筑物有 关 有的就是功能折旧 没有的就是外部折旧 引起建筑物物质折旧的因素包括 2011 年真题 A 地震 B 电梯数量不够 C 酸雨 D 单行道 E 门窗的自然破损 正确答案 ACE 答案解析 B 是功能缺乏的功能折旧 D 是外部折旧 规划限制导致 的 参见教材 P295 296 建筑物折旧分为物质折旧 功能折旧和经济折旧三大类 其中 属于经济折旧的有 A 功能落后 B 功能缺乏 C 环境污染 D 交通拥挤 E 正常使用的磨损 正确答案 CD 答案解析 AB 为功能折旧 E 为物质折旧 参见教材参见教材 P295 296 教材 P297 例 8 4 某旧住宅的重置价格为 40 万元 门窗 墙面 地面等破损引起的物质折旧为 2 万元 户型设计不好 没有独用卫生间 燃气和共用电视天线引起的功能折旧为 6 万元 位于城 市衰落地区引起的外部折旧为 3 万元 请求取该旧住宅的折旧总额和现值 正确答案 1 该旧住宅的折旧总额求取如下 该旧住宅的折旧总额 物质折旧 功能折旧 外部折旧 2 6 3 11 万元 2 该旧住宅的现值求取如下 该旧住宅的现值 重置价格 折旧 40 11 29 万元 3 折旧求取方法 年限法 年限法及年限的相关概念 年限法 也称为年龄 寿命法 是根据建筑物的预期经济寿命 有效年龄或预期剩余 经济寿命来求取建筑物折旧的方法 相关概念 建筑物的年龄 实际年龄 有效年龄 实际年龄 建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数 类似于人的实际年龄 有效年龄 是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄 类似于人看上去的年龄 或者生理年龄 心理年龄等 有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄 当维修养护为正常时 有效年龄 实 际年龄 当维修养护比正常好 有效年龄 实际年龄 当维修养护比正常差 有效年龄 实际年龄 建筑物的有效年龄 可能等于 也可能大于或者小于其实际年龄 2010 年真题 正确答案 正确 答案解析 参见教材 P297 建筑物的寿命 自然寿命 经济寿命 自然寿命 建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或 损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间 经济寿命 建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日 止 即产生的收入大于经营费用 使用净收益大于零的持续时间 一般经济寿命短于自然寿命 剩余寿命 剩余自然寿命 剩余经济寿命 剩余自然寿命 自然寿命 实际年龄 剩余经济寿命 经济寿命 有效年龄 利用年限法求建筑物折旧时 寿命应为经济寿命 年龄应为有效年 龄 剩余寿命应为剩余经济寿命 对于收益性房地产来说 建筑物的经济寿命是 2009 年真题 A 建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间 B 在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C 由建筑结构 工程质量 用途与维护状况等决定的时间 D 剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 正确答案 B 答案解析 A 是自然寿命 C 也是自然寿命的影响因素 D 剩余经济寿 命与有效年龄之和的时间等于经济寿命 参见教材 P298 2 直线法 残值 重新构建价格 残值率 年折旧率 年折旧额 重新构建价格 有效年龄为 t 年的建筑物的折旧总额 年折旧率 有效年龄 建筑物现值 重新购建价格 t 年的折旧总额 重新购建价格 1 年折旧率 t 折旧求取时 有综合折旧法 分类折旧加总法和个别折旧加总法 例 8 5 某幢平房的建筑面积为 150m2 有效年龄为 20 年 预期经济寿命为 40 年 重置价格为 800 元 m2 残值率为 3 请用直线法计算该房屋的折旧总额 并计算其现值 解 已知 t 20 年 N 40 年 C 800 150 元 R 3 该房屋的折旧总额 Et和 现值 V 计算如下 3 成新折扣法 先判定出成新率 再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值 成新率可以根据经验直接判断 也可以根据寿命概念求取 这种方法比较粗略 适用于初步估价 以及同时需要对大量建筑物进行估价的场合 建筑物现值 建筑物的重新购建价格 成新率 成新率 1 年折旧率 有效年龄 t 当残值率为 0 时 成新率 剩余经济寿命 有效年龄 剩余经济寿命 教材 P302 例 8 6 例 8 6 某幢 10 年前建成交付使用的房屋 在此 10 年间维护状况正常 房地产估 价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为 30 年 残值率为零 请用直线法计算该房屋的成新 率 解 已知 t l0 年 n 30 年 R 0 该房屋的成新率 q 计算如下 某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年 占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用 期限为 50 年的工业用途的土地使用权 厂房建设期为 2 年 土地使用权出让合同约定土地 使用权期满 土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得 采用直线法计算该厂房建筑物现 在的成新率为 2011 年真题 A 70 00 B 83 33 C 84 O0 D 86 67 正确答案 B 答案解析 剩余使用年限 40 年 建筑物已经使用年限 8 年 成新率 40 48 83 33 某 8 年前建成交付使用的建筑物 建筑面积为 120 单位建筑面积的重置价格为 600 元 年折旧额为 1440 元 用直线法计算该建筑物的成新率是 A 16 B 42 C 58 D 84 正确答案 D 答案解析 完全重置价值为 120 600 72000 年折旧为 1440 所以建筑物寿命期为 72000 1440 50 年 已经经过 8 年 所以成 新率为 50 8 50 84 4 市场提取法 利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例 来求取估价 对象中建筑物折旧的方法 知道旧房价值 再根据重新构建价格倒推折旧 本质上属于市 场法 公式 建筑物折旧 土地重新购建价格 建筑物重新购建价格 旧的房地产价值 建筑物重新购建价格 旧的房地产价值 土地重新购建价格 建筑物重新购建价格 建筑物折旧后价值 市场提取法的步骤 1 搜集交易实例 2 选取可比实例 3 个以上 3 对可比实例进行换算 修正与调整 注意 不进行市场状况调整 得出可比实例价 值 4 用其它方法求出建筑物重新购建价格 减去可比实例价值 四个重要公式 总折旧率 建筑物折旧 建筑物重新购建价格 年平均折旧率 总折旧率 建筑物年龄 当残值率为零时 建筑物经济寿命 1 年平均折旧率 建筑物成新率 1 总折旧率 P303 例 8 7 某房地产土地面积 5000 平方米 建筑面积 12500 平方米 现行市价 4700 元 平方米 土地 重置 楼面地价 2300 元 平方米 建筑物重置价格 3000 元 平方米 建筑年龄 10 年 计 算建筑物折旧总额 总折旧率和年折旧率 正确答案 建筑物折旧总额 土地重置价格 建筑物重置价格 房地产市场价格 2300 3000 4700 1 25 750 万元 建筑物总折旧率 750 3000 1 25 20 八成新 年折旧率 20 10 2 分解法 先把建筑物折旧分成三种类型的折旧 分别进行测算 再相加来求 取建筑物折旧的方法 是最详细 最复杂的方法 图 8 2 分解法求取建筑物折旧的思路 思路 分别计算物质折旧 功能折旧和经济折旧 在将三个数据加总 第一部分 物质折旧 把物质折旧区分为 可修复的和不可修复的 可修复的物质折旧 折旧就是修复费用 折旧额 在估价时点采用最优修复方案使其 恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用 修复的条件 修复的必要费用 修复后的房地产价值 修复前的房地产价值 修复增 值 注意区分估价前提 保持现状 还是更新 改造和重新开发前提 参见第 5 章 最高 最佳利用原则的内容 不可修复的要区分寿命期长短 对于短寿命项目 修复项目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命 根据重新购 建价格 寿命 年龄或剩余使用寿命 利用年限法计算折旧额 对于长寿命项目 修复项目剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命 根据 建筑物的重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余 额 建筑物的经济寿命 有效年限或剩余经济寿命 利用年限法计算折旧额 合并计算 例 8 8 某建筑物的建筑面积为 500 重置价格为 3600 元 经济寿命为 50 年 有效年龄为 10 年 其中 门窗等损坏的修复费用为 2 万元 装饰装修得重置价格为 600 元 平均寿命为 5 年 年龄为 3 年 设备的重置价格为 60 万元 平均寿命为 15 年 年龄 为 10 年 残值率假设均为零 请计算该建筑物的物质折旧额 正确答案 该建筑物的物质折旧额计算如下 门窗等损坏的修复费用 2 万元 装饰装修的折旧额 600 500 1 5 3 18 万元 设备的折旧额 60 1 15 10 40 万元 长寿命项目的折旧额 3600 500 20000 600 500 1 50 10 17 6 万元 该建筑物的物质折旧额 2 18 40 17 6 77 6 万元 第二部分 功能折旧 功能折旧分为 功能缺乏 功能落后和功能过剩 1 功能缺乏折旧的求取 可修复的功能缺乏 在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用 减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用 随同增加的必要费用 即增加该功能所超额的费用为折旧额 折旧 单独增加功能的费用 随同增加功能的费用 举例 缺乏电梯 当初建造时就安排电梯 只需要花 80 万 现在单独装电梯 需要 10