中航地产财务风险分析与控制

分类号 密级 UDC 编号 学学 士士 学学 位位 论论 文文 题目 题目 中航地产财务风险分析与控制中航地产财务风险分析与控制 姓姓 名 名 学学 号 号 院院 系 系 专专 业 业 指导教师 指导教师 申请学位 申请学位 年 月 声明声明 本人声明 所呈交的学位论文 是本人在指导老师的指导下独立完成的研 究成果 并且是自己撰写的 尽我所知 除了文中做了标注的地方外 论文不 包含其他人发表或撰写过的研究成果 如被查到有侵犯他人知识产权的行为 由本人承担应有的责任 学位 毕业 论文作者亲笔签字 日期 目录目录 摘要 1 Abstract 2 一 中航地产简介 3 二 企业财务风险分析理论 3 2 1 财务风险的概念及种类 3 2 2 财务风险的分析及控制策略 4 三 中航地产财务风险分析 5 四 中航地产财务风险形成的原因 7 五 中航地产财务风险控制策略 7 5 1 多元融资策略 7 5 2 完善内部财务制度 7 5 3 提高投资决策水平 8 结论 8 参考文献 9 摘要摘要 财务结算将直接影响企业的发展 从而影响中国的经济发展和社会稳定 健康发展 因此 企业对财务风险管理系统的完善和深入的研究具有重要的意 义 经济活动是所有企业都要面对的问题 经济活动存在不确定性 因此企业 就要面临财务风险的发生 了解财务风险的性质以及会产生的后果 并能利用 有效的方法解决是一个企业能够长治久安 保证公司的利益能够达到最大化的 重要手段 本文通过论述中航公司在每个项目进行投资前都会做出充分的可行 性 成本分析 并根据实际情况做出具体的市场调研 客户定位和产品定位 以此来降低投资风险 从企业财务风险的相关理论着手 通过了解从中航企业 财务风险的各种成因 根据自己学到的财务风险分析方法 制定了风险控制策 略 降低了企业的财务风险出现的可能 关键词 中航地产 财务风险 控制策略 Abstract Enterprise financial settlement will directly affect the development of enterprises thus affecting China s economic development and social stability and healthy development Therefore the enterprise s financial risk management system and in depth research is of great significance This paper mainly discusses how to control the financial risks effectively from commercial real estate Based on the theoretical analysis and the domestic and foreign research ideas and methods this paper expounds the causes main features and main types of financial risks and discusses the current situation of China s real estate market The main performance of commercial real estate financial risk in response to different situations to take appropriate measures to prevent financial risks In this paper by the investment in each project before the company will make full feasibility cost analysis and according to the actual situation to make a specific market research customer positioning and product positioning in order to reduce investment risk In the joint investment and resource distribution of Chinese aviation real estate companies the interests of cooperation and responsibility to share the risk to fully mobilize the enthusiasm of investors developed a risk control strategy reducing the financial risk of the possibility of business Keywords commercial real estate financial risk control strategy 一 中航地产简介一 中航地产简介 中航地产全称为深圳中航地产股份有限公司 在 1985 年成立 为了适应房 地产做大做强的经营理念 在 1994 年经过企业改制成为了上式地产公司 简称 中航地产 在过去 20 年房地产腾飞的时代 中航地产已经发展为集房地产开发 经营 物业管理 酒店经营为一体的综合性公司 中航地产致力于商业地产的 发展 融入中国城市化开发与建设 通过对商业模式和人居生活的不断探索 投身于城市化建设进程 将企业的成长发展深深融入到区域经济之中 充分发 挥中航地产资源整合优势和品牌号召力 为城市源源不断地输入活力因子和持 久动力 奉献生活新方式 公司凭借自身良好的品牌形象和雄厚的专业实力 积极参与中国城市化开发与建设 致力于提升城市区域综合运营能力和商业地 产的持续经济贡献能力 进而实现开发区域土地价值的最大化 为提升城市区 域价值 推动中国城市化建设而作出贡献 已连续多年成为深圳市百强企业 目前公司的主营业务为房地产的经营与销售 公司在建项目多达 40 个 辐射我 国中部 西南 西北 长三角 珠三角多个区域 形成多项目联动发展的国家 战略发展业务布局 目前已经完成的项目主要有九江中航城 厦门中航资金广 场 深圳 V 尚街 天津 九方城市广场等多个著名的商业地产 1 2 中航地产在我国房地产行业中有着极其重要的地位 为我国的房地产事业 的发展起到了不可磨灭的作用 特别是今年以来房地产的迅速扩展 使得中航 公司更得到了巨大的发展 2016 年营业总收入 63 23 亿 同比增长 14 57 看 到营业收入增加的同时 同样也要考虑到房地产企业多面临的财务风险 从利 润营业额来看 中航地产 2016 年营业利润 2 83 亿 净利润 1 61 亿 营业利润 同比增长 49 96 净利润同比增长 59 77 从以上数据我们可以看出 营业 额增加了 但利润缺出现下滑 因此 说明中航地产公司在财务上具有一定的 风险 本文从中航地产的业务范围 业务投资 以及经营模式分析中航地产所 面临的财务风险 并针对该风险提出对应的建议和改进措施 阐述了财务风险 的控制方法 希望能为中航地产公司在业务发展和财务风险控制上起到一定的 促进作用 3 二 企业财务风险分析理论二 企业财务风险分析理论 2 1 财务风险的概念及种类财务风险的概念及种类 财务风险是指公司结构不合理 融资不当使公司可能出现偿债能力而导致 投资预期下降的风险 企业企业常常由于管理不善而遭到财务风险带来的经济 损失 甚至可能会导致企业破产 因此在企业中财务风险是一个企业需要考虑 的重要核心内容 风险的定义通常包括损失的不确定性和盈利的不确定性两种 4 根据财务风险形成的原因可以划分为政治风险 法律风险 利率风险 市 场竞争风险 经营风险五类 根据资本运动过程可以划分为筹资风险 投资风险 资金回收风险和收益 分配风险五类 根据不同层次 不同部门面临的风险表现和种类存在的差别划分根据企业 中不同层次 不同部门面临的风险表现和种类可能存在显著的差别可分为战略 性财务风险 总体性财务风险和部门性财务风险 5 从以上给出的定义和种类来看 公司所面临的财务风险是多种多样的 包 括主观和客观两个方面 主观方面主要包含业务的经营 管理 营销手段的利 用带来的财务风险 客观方面则是由外界因素的干扰造成的 比如利率的波动 市场需求的变动 竞争对手策略改变等 房地产企业作为国家的支柱性产业 虽然房地产的投资 开工 建设出现了回暖现象 但是各个地区的地王频出带 来的不仅仅是表面上土地的繁荣 更多的是为未来房地产企业的担忧 再加上 国家政策的不断调控 这样必然加大房地产公司的投资和开发风险 进而将会 对公司的资金回收带来巨大的风险 在财务风险中 资金风险是核心 一旦出 现资金链断裂 将会导致房地产公司的破产 甚至倒闭 6 7 2 2 财务风险的分析及控制策略财务风险的分析及控制策略 财务风险产生的原因有很多 尤其是房地产公司 房地产公司出现财务风 险的原因主要包括以下五个方面 资金周转率低 财务杠杆过度使用 资产期 限不匹配 现金流入期限不匹配 项目调整能力弱 8 9 以下为五个方面的分析 1 资金周转率低 我过的房地产开发通常都要经过四个阶段 分别为征地阶段 土地开发阶 段 房屋开发阶段 房屋竣工以及销售阶段 通常在前三个周期都需要房地产 公司投入较大的资金流 只有到四个阶段才会出现资金回流 因此整个开发周 期较长 存在资金周转率慢的问题 且中途有多种不可控因素存在 2 财务杠杆过度使用 由于在前三个阶段需要大量的资金流 几乎所有的房地产公司都会选择贷 款的形式注入资本 这在财务上会形成一定的杠杆 杠杆的使用 可以让公司 用较少的资金得以运转 但杠杆一旦超过公司承受的程度 企业就会面临较高 的还款压力 进而降低股东的经济效益 产生财务风险 3 资产期限不匹配 许多房地产公司都会通过举债的方式进行相关业务的经营和开发 10 该种 经营模式对于公司资产变现能力提出了更高的要求 通常对于地产公司来说 房产的存货变现较难 往往会导致公司还债压力加大 加大财务风险的爆发 4 现金流入期限不平衡 公司的正常运行都需要资金的流入平衡 但是目前我国地产公司存在现金 流入忽高忽低的现象 因为地产公司为了资金尽快回流 在第三个阶段都会进 行一定的预售 但此时各个开发项目的销售期以及匹配问题往往被忽略 进而 引起资金收益不平衡的现象 当某年出现现金流入低的时候公司就会面临巨大 的还债压了 进而引发财务风险 从而导致公司无法运行 11 12 5 项目调整力弱 目前我国房地产开发存在开发周期长 需要管理周期长等问题 在运行过 程中 存在调整困难 项目周转难度高等问题 一旦过程中出现问题 将会导 致项目出现滞工现象 存在资金链断裂的财务风险 这也将对公司带来不利影 响 上述内容对地产公司中可能引起财务风险的原因进行了分析 因此对公司 需要一定的控制策略 通常需要对公司的同期财务负债表 资金流情况进行比 较分析 对工程的进度要进行跟踪 保证按期完成 优化公司内部结构 提高 员工的工作效率 降低审批流程 解决公司人员冗杂的问题 另外还需要设定 备用方案 一旦出现问题 立即启用备用方案 减少对公司财务造成的冲击 13 三中航地产财务风险分析三中航地产财务风险分析 1 短期偿债能力分析 流动比率是衡量企业偿债能力的重要指标 计算公式是流动资产与流动负 债的比值 根据中航地产最近几年的财务报表 给出了最近几年中航地产的资 金流动比例如表 1 下所示 表 1 短期偿债能力分析表 年限20122013201420152016 流动资产 亿 97 45127 19144 58136 42124 42 流动负债 亿 73 2681 7499 48110 2495 56 流动比率1 3341 5561 4531 2371 302 从表 1 中可以看出 从 13 15 年可以看出中航地产的资金流动率逐年下降 2016 年的房地产行业的复苏较大 而中航地产的流动性提高很少 说明该中航 地产的债务偿还能力正在逐渐的降低 并逐渐表现偿还能力不足的现象 并且 该公司出现负债率增加的趋势 而且该水平明显超过我国国家融资的平均水平 因此也存在一定的融资风险 2 运营能力分析 应收账款周转率和存货周转率是衡量营运能力的重要指标 其计算公式是 当期销售净收入与应收账款平均余额的比值 从中航地产的财务报表中得到 14 年至 16 年应收账款的周转天数分别是 11 32 天 7 9 天和 5 95 天 因此得出 中航地产近三年的应收账款周转率分别是 43 63 49 78 和 61 24 可知中 航地产应收账款周转率逐年提高 企业资金回收速度增快 存货周转率是营业 收入与存货平均余额的比值 14 年至 16 年 中航地产的存货周转天数分别是 1442 26 天 1532 59 天和 1356 22 天 得出存货周转率分别是 0 27 0 24 和 0 19 2014 年 2016 年 中航地产存货周转速度变慢 资源利用率不大 待销 售产品不理想 导致资金被占用 增加了企业的营运成本 3 投资能力分析 表 2 给出了中航地产最近五年的投资收益 中航地产的投资主要为了获取 更大的收益 表 2 投资成本与利润 项目20122013201420152016 成本 亿 39 0256 9159 7655 4566 71 利润 亿 6 675 606 645 662 83 从表 2 中可以算出从 2012 2016 年这五年的发展中 企业的利润与成本的 比值为 0 17 0 0984 0 1111 0 1002 0 0424 可以看出呈现逐渐下降的趋势 公司的投资成本逐渐增高 带来的利润比却在下降 说明中航公司正在面临着 高投入低回报的局面 因此中航地产面临着企业间强大的竞争压力 或者企业 出现了盲目扩大资本投入 这样会导致企业出现财务资产流入不足的风险 一 旦过程中出现资金断裂 企业将会面临破产的危险境地 四四 中航地产财务风险形成的原因中航地产财务风险形成的原因 在第三节中从多个方面分析了中航地产存在财务风险 而造成财务风险的 主要三个方面 第一 经济周期以及市场环境的影响 随着国家限购令以及去 库存政策的实行 导致水泥 钢铁等建筑材料价格上涨 增加了中航地产的投 资成本 国家经济的不断下行 也使中航地产的业务受到一定的冲击 另外竞 争对手带来的压力增大 近两年来 商业地产形势有所回暖 更有房产市场以 降价促销的方式来加快销售进度 以加速回笼资金缓解资金压力 个别楼市甚 至打出折优惠促销 有的楼盘不惜打出买房送花园或送装修的活动 第二 中 航地产的资本结构不够合理 由于中航地产具有跨区域性 因此在前期需要投 入较大的资金 并且资金回笼的周期较长 中航工业在资产配置上尤其工程预 付款较高 这也就导致了中航地产的负债率居高不下 而且呈现逐渐增加的趋 势 一旦负债率超过收益率 极易造成资金链断裂 甚至出现无法偿还银行利 息的财务风险 第三 融资渠道过于简单 房地产公司由于需要较大的资金量 因此如何保证资金的连续性是避免财务风险的一个主要因素 也是保持资金链 完整必不可少的步骤 第四 公司控制决策失误 更剧中航地产 2015 年发布的 一季度财务报告显示 该阶段净亏损 6821 13 万元 同比下降 21 74 导致该 结果的主要原因就是控制决策失误 导致深陷三四线城市 为了实现地产版图 的扩展 中航地产剥离了部分盈利性较高的产业 例如将中航楼宇以人民币 6 032 200 元的价格转让给中航国际新能源发展有限公司 仅仅为了提高暂时的 经济效益 这种治标不治本的投资策略也是导致中航财务风险的一个主要原因 五五 中航地产财务风险控制策略中航地产财务风险控制策略 5 1 多元融资策略多元融资策略 传统的融资方式很难适应如今多变的国际形势 而且对于中航地产的财务 风险也是极其不利的 中航地产想要做大 做强的同时避免财务风险的出现就 要借鉴外国多元化的融资策略 寻找多个融资渠道 探索新的融资方案 降低 企业的负债率 持续加强企业对自家股票 债券 预收款的管理 不断优化自 身的发展 降低公司冗余度 提高办事效率 节约企业成本 另外企业可以进 行贷款证券化或者信托化 建立政府调控与市场调节的多元化融资方式 提高 企业的资金配置结构 降低企业成本控制 逐渐增加企业利润并降低财务风险 5 2 完善内部财务制度完善内部财务制度 财务管理是企业运行的核心内容 可以建立财务网络监控 设置财务预警 值 通过一定的约束条件 构建可持续的成本控制运行机制 从而更好的优化 财务内部的资金配置模式 在财务部和工程部之间 设置监控小组 对工程运 行成本以及工程进度进行把控 对财务工作要进行定期考核与监督 不断完善 中航地产内部资源配置 不断提高财务决策 战略制定 优化企业的规范性 另外在工程的初期要进行合理的预算 控制资金的外出 要做到每一分钱都用 在实处 做到花钱有名 另外对工作表现较好的员工实行奖励原则 根据贡献 大小制定不同的奖励规则 对于不合格的人 要给予惩罚 降低绩效或者开除 公司 5 3 提高投资决策水平提高投资决策水平 企业在接纳项目之前 都要对其可行性以及利润进行分析和调研 中航地 产公司可以成立投资决策团队 专门研究方案的可行性以及竞争对手的资料搜 集 做到知己知彼 避免无谓的损失 由于房地产投资是一个投资周期长 过 程复杂 投资难度高的产业 因此在项目进行之前 要进行科学系统的分析是 十分必要的 在关注自身的同时 决策团队还肩负着密切关注国家战略布局以 及国内外地产行业局势的变化 避免房产的滞销现象 在营销上采取多元化营 销方式 不断优化销售渠道 树立品牌化 建立公司的品牌效应 降低公司成 本 从而规避财务风险 结论结论 本文研究首先对中航地产的经营模式以及业务范围进行了研究 介绍了财 务风险的基本理论 从多个方面分析了中航地产所面临的财务风险以及引起这 些财务风险的原因 并根据这些原因 提出了一定的控制策略 要使中航地产 降低财务风险 必须实行多元化融资 完善内部财务制度 提高决策者水平的 三大策略 参考文献参考文献 1 史功路 房地产行业财务风险控制 J 财税金融 2016 2 曾 娟 商业地产公司财务风险控制模式探讨 J 财税研究 2016 3 王萌萌 房地产企业财务风险评估与防范研究 D q 青岛科技