最高院特等奖案例：商品房预售合同解除后,由开发商来偿还购房人银行贷款

特别说明 该案为最高人民法院中国应用法学研究所 最高人民法 院机关团委联合组织的 促公正 法官梦 第二届全国青年法官案例评 选活动 中 上海一中院金绍奇法官主审的的 肖树生 陈晓玲诉上海肖树生 陈晓玲诉上海 银行股份有限公司青浦支行 上海博锦房地产开发中心有限公司等银行股份有限公司青浦支行 上海博锦房地产开发中心有限公司等 商品房预售合同 按揭贷款合同案商品房预售合同 按揭贷款合同案 一文荣获特等奖 一文荣获特等奖 导读 商品房买卖案件中 往往有两份合同 三方 当事人 两份合同即 商品房预售合同 住房抵押 按揭贷款合同 三方当事人分别为开发商 购房人 银行 一旦出现 商品房预售合同 解除的情况 购房 人向银行的贷款该由谁来偿还 商品房买卖合同纠纷与 按揭贷款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位又如何确定 且看下述案例 案件基本信息 1 裁判书字号 上海市第一中级人民法院 2013 沪一中民二 民 终字第325号民事判决书 2 案由 商品房预售合同纠纷 按揭贷款合同纠纷 3 当事人 原告 被上诉人 肖树生 陈晓玲 2 被告 上诉人 上海银行股份有限公司青浦支行 以下简称上行青浦支行 被告 被上诉人 上海博锦房地产开发中心有限公 司 以下简称博锦公司 基本案情 2010年4月13日 肖树生 陈晓玲 乙方 买方 与博 锦公司 甲方 卖方 签订 上海市商品房预售合同 约定乙方向甲方购买北翟路某房屋 甲方定于2011年12月31 日前将该房屋交付给乙方 不可抗力情形除外 逾期超过6 0天 乙方有权单方面解除本合同 合同签订后 肖树生 陈晓玲于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款9528 48元 并作为借款人与上行青浦支行 贷款人 博锦公 司 保证人 签订 个人住房借款担保合同 约定贷款 金额为141万元 贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户 贷款以等额本金还款方式偿还 借款人以上述所购房屋 作为抵押财产提供抵押担保 博锦公司为本合同项下肖树 生 陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保 同年5月9日 上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人 预告登记证明 2010年4月30日 上行青浦支行发放贷款141 3 万元 肖树生 陈晓玲自2010年5月20日起逐月向上行青浦 支行归还贷款本息 后博锦公司逾期交房超过60日 肖树生 陈晓玲请求 解除商品房预算合同和借款担保合同 遂诉至法院 案件焦点 商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时 按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同 按揭贷款合同 解除后果的处理 法院裁判要旨 上海市闵行区人民法院经审理认为 博锦公司逾期交 房已超过60日 肖树生等有权解除商品房预售合同 该合 同解除后 肖树生等有权解除借款担保合同 博锦公司应 按约将肖树生等支付的房款返还肖树生等 并赔偿肖树生 等因此所产生的损失 博锦公司应向上行青浦支行返还自 判决生效之日起的剩余贷款 上海市闵行区人民法院依照 中华人民共和国合同法 第九十三条第二款 第九十七条 最高人民法院 关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 以下简称 商品房买卖合同司法解释 第二十四条 第二十五条之规定 作出如下判决 4 一 解除预售合同 二 解除借款担保合同 三 博锦公司返还肖树生等首付款及肖树生等已向上 行青浦支行归还的相应贷款本金 四 博锦公司赔偿肖树生等以首付款为本金的相应利 息 五 博锦公司赔偿肖树生等已向上行青浦支行支付的 贷款利息 六 博锦公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩 余的贷款 上行青浦支行提起上诉称 根据有关司法解释 其应 当作为有独立请求权的第三人参加诉讼 借款担保合同解 除后 归还贷款的义务主体应包括肖树生等与博锦公司双 方 上海市第一中级人民法院经审理认为 肖树生等作为 一审原告将上行青浦支行列为被告 并无不当 商品房买 卖合同解除后 购房人有权解除按揭贷款合同 银行因按 揭贷款合同解除而受之损失 可要求购房人予以赔偿 在 按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除 而致时 购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发 商承担 在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷 合并审理时 可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房 5 贷款返还银行 并直接向银行承担购房人应当承担的责任 就结果而言 一审判决并无不当 上海市第一中级人民法院依照 中华人民共和国民事 诉讼法 第一百七十条第一款第 一 项之规定 作出如 下判决 驳回上诉 维持原判 法官后语 商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时 按揭银行诉讼地位的确定 完全取决于当事人意志 当购 房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提 起诉讼时 按揭银行为当然被告 当购房人仅就商品房买 卖合同提起诉讼 按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉 并提出诉讼请求时 其为有独立请求权的第三人 按揭贷款合同解除后 产生溯及既往的效力 肖树生 等应当返还上行青浦支行已发放的全部贷款 上行青浦支 行应当返还肖树生等已偿还的部分贷款及利息 由于按揭 贷款合同解除的直接原因在于肖树生等 肖树生等还应当 向青浦支行承担损害赔偿责任 该部分最终可计入预售合 同项下因博锦公司违约而致肖树生等损失的组成部分 不 过 上行青浦支行银行的损失应以实际损失为限 而不包 括预期利益的损失 6 肖树生等与博锦公司之间的商品房预售合同因博锦公 司违约而解除时 博锦公司本应将收取的全部房款 包括 首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还肖树生等 并 向其承担赔偿责任 合并审理时 为了减少不必要的重复 繁琐和徒生的风险 法院可依据 商品房买卖合同司法 解释 第二十五条第二款的规定直接判决博锦公司将按揭 贷款及肖树生等应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给 青浦支行 将首付款及应当赔偿肖树生等的其他损失支付 给肖树生等 本案一审判决 就结果而言与上述处理方式 可谓殊途同归 民事判决书 2013 沪一中民二 民 终字第325号 上诉人 原审被告 A银行 支行 被上诉人 原审原告 B 被上诉人 原审原告 C 被上诉人 原审被告 上海D有限公司 上诉人A银行 支行 以下简称 支行 因商品房预售合同纠纷 按揭贷款合 同纠纷一案 不服上海市闵行区人民法院 2012 闵民五 民 初字第2083号民 事判决 向本院提起上诉 本院于2013年1月16日立案受理后 依法组成合议 庭 于2013年1月31日公开开庭审理了本案 上诉人 支行的委托代理人任 被上诉人B C的委托代理人张 被上诉人上海D有限公司的委托代理人石 吕 到庭参加诉讼 本案现已审理终结 原审查明 上海D有限公司 以下简称 D公司 系上海市闵行区 路2000弄51 7 支弄 三期 的房地产开发企业 2010年取得该项目预售许可证 2010年4月13日 B C 乙方 买方 与D公司 甲方 卖方 签订 上海市 商品房预售合同 约定乙方向甲方购买 路2000弄51支弄 三期 49号12 层1201室房屋 房屋暂测建筑面积为98 74平方米 每平方米建筑面积单价人 民币23 930元 乙方购买该房屋的总房价款暂定为2 362 848元 甲方定于201 1年12月31日前将该房屋交付给乙方 除不可抗力外 该房屋的交付必须符合 下列条件 取得了 住宅交付使用许可证 甲方对该房屋设定的抵押已注销 甲方已按规定缴纳了物业维修基金 甲方承诺在2012年3月31日前办理房地 产初始登记手续 取得新建商品房房地产权证 大产证 如到时不能取得商 品房房地产权证 大产证 乙方有权单方面解除本合同 甲方如未在本合同 约定期限内将房屋交付乙方 应当向乙方支付违约金 违约金按乙方已支付的 房价款日万分之2计算 违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实 际交付之日止 逾期超过60天 乙方有权单方面解除本合同 合同还约定乙方 行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时 应书面通知甲方 甲方应 当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款 包括利息 利息按 中国人民银行公布的同期存款利率计算 全部退还乙方 并承担赔偿责任 赔 偿金额为总房价款的1 在退还房款时一并支付给乙方 前款及本合同其他条 款所称已支付的房价款 是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款 按本合同约定 甲 乙双方单方解除合同的 在单方解除合同以前 对方已 按合同约定支付违约金的 支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中 扣除 合同附件一的付款方式和付款期限 还约定乙方于2010年4月13日签约 时支付首付房款952 848元 现金支付 于2010年5月13日前支付房款141万 8 元 商业贷款 合同签订后 B C于2010年4月14日向D公司支付了首期购房款952 848元 并作为借款人与 支行 贷款人 D公司 保证人 签订 个人住房借款担保 合同 约定贷款金额为141万元 贷款期限为360个月 预计自2010年4月30 日起至2040年4月30日止 借款人应将借款用于购置位于闵行区 路2000弄51 支弄49号1201室房产 贷款人将贷款资金划入D公司名下账户 贷款以等额本 金还款方式偿还 借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保 D公司 为本合同项下B C的全部债务提供阶段性连带保证担保 同年5月9日 支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明 2010年4月30日 支行发放贷款141万元 B C自2010年5月20日起逐月向 支行归还贷款本 息至今 因D公司未能于2011年12月31日前交房 B C诉至原审法院 请求判 令 1 解除B C与D公司签订的 上海市商品房预售合同 2 解除B C 和 支行签订的 个人住房借款担保合同 3 D公司退还B C已付房款952 848元及至判决生效日止B C已付银行贷款本金 4 D公司赔偿B C支付的 首付款利息损失155 770 80元 以本金952 848元为基数 按银行同期贷款年利 率6 65 计算 自2010年4月14日起至判决生效日止 现暂计至2012年9月30 日 及按揭贷款利息损失 自贷款发放日至D公司付款日 5 D公司向 支行 返还判决生效之日起的尚余贷款本息 原审法院认为 B C与D公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示 与法不悖 属合法有效 双方均应按约履行各自义务 D公司作为涉案房产的 开发商 按约交房系其基本的合同义务 根据合同约定 D公司应当在2011年1 2月31日前向B C交付房屋 逾期超过60天 B C有权单方面解除本合同 现 9 D公司逾期交房已超过60日 至今亦未能履行交房义务 显已违约 B C据此 行使合同解除权 符合约定 应予支持 根据最高人民法院 关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第二十四条之规定 因商品房买 卖合同被确认无效或者被撤销 解除 致使商品房担保贷款合同的目的无法实 现 当事人请求解除商品房担保贷款合同的 应予支持 据此 B C要求解除 其与 支行签订的 个人住房借款担保合同 原审法院亦应予支持 合同解除后 尚未履行的 终止履行 已经履行的 根据履行情况和合同性质 当事人可以要求恢复原状 采取其他补救措施 并有权要求赔偿损失 涉案 商品房预售合同解除后 D公司应按约将B C支付的房款返还B C 并赔偿B C因此所产生的损失 因此B C要求D公司返还已付购房首付款及已向 支 行所还贷款本金 并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求 于法有据 原审法院予以支持 但B C对于首付款利息要求按贷款利率计算 没有依据 且并非B C实际损失范围 不能成立 该首付款利息损失 应以银行同期存款 利率为准 自支付之日起计算至判决生效日止 根据最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释 第二十五条之规定 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销 解除后 商 品房担保贷款合同也被解除的 出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金 及利息分别返还担保权人和买受人 故B C要求D公司向 支行返还自判决生 效之日起剩余贷款之请求 原审法院予以支持 D公司清偿剩余贷款本息等债 务后 支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记 综上所述 原审法院依照 中华人民共和国合同法 第九十三条第二款 第九 十七条 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 10 的解释 第二十四条 第二十五条之规定 于2012年12月21日作出判决 一 解除B C与上海D有限公司就上海市 路2000弄51支弄 三期 49号12层12 01室房屋签订的 上海市商品房预售合同 二 解除B C与A银行 支行 上海D有限公司签订的 个人住房借款担保合同 三 上海D有限公司于判决 生效之日起三日内向B C返还房款952 848元及自2010年5月20日起至判决生 效之日止B C已向A银行 支行归还的贷款本金 以A银行 支行于判决生效当 月出具的还款明细清单为准 四 上海D有限公司于判决生效之日起三日内 向B C赔偿以952 848元为本金 自2010年4月14日起至判决生效之日止 按 中国人民银行同期定期存款利率计算的利息 五 上海D有限公司于判决生效 之日起三日内向B C赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止 B C已向A 银行 支行支付的贷款利息 以A银行 支行于判决生效当月出具的还款明细清 单为准 六 上海D有限公司于判决生效之日起七日内向A银行 支行偿还B C自判决生效之日起就 个人住房借款担保合同 剩余的贷款 自上海D有限 公司清偿上述贷款之日起七日内 A银行 支行办理上海市闵行区 路2000弄51 支弄49号1201室房屋上抵押登记的涤除手续 如果未按判决指定的期间履行给 付金钱义务 应当依照 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十九条之规定 加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费减半收取计13 782 23元 由 上海D有限公司负担 原审判决后 支行不服 向本院提起上诉称 1 最高人民法院 关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第二十五条规定 以担保 贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效 或者撤销 解除合同的 如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求 11 应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理 据此 支行在原审中提出其应 当作为有独立请求权的第三人参加诉讼 但原审法院仍将其诉讼地位确定为被 告 使其无法主张自身的权利 2 根据 个人住房借款担保合同 的约定 B C与D公司发生退房时 B C仍有归还 支行贷款的义务 因此 本案归还 贷款的义务主体应包括B C与D公司双方 3 对于B C在判决生效之前尚未 归还的贷款本金及利息 含罚息 的还款义务人 原审判决未予以明确 4 原 审判决未明确D公司未履行清偿贷款余额的义务时 支行有权就抵押房屋行使 抵押权 综上 请求二审法院依法改判或者发回重审 被上诉人B C辩称 不同意 支行的上诉请求 支行作为原审被告于法有据 其在原审中未提出反诉 系其自行放弃权利 鉴于 支行在原审中未就抵押 权提出主张 且系争房屋尚未取得产权 原审判决未就抵押权作出处理 并无 不当 现请求二审法院尽快依法判决驳回上诉 维持原判 被上诉人D公司辩称 不同意 支行的上诉请求 经审理查明 原审认定事实正确 本院依法予以确认 本院认为 本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系 双方当 事人的争议焦点在于作为按揭银行的 支行在本案原审中的诉讼地位以及按揭 贷款合同解除后果的处理 首先 关于 支行在原审中的诉讼地位 本院认为 当事人系作为被告抑或有 独立请求权的第三人参加诉讼 确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同 诉讼 被告的确定取决于提起诉讼的原告 参加诉讼的方式亦为被动参加 只不过在 被告主体不适格时 人民法院应驳回原告的起诉 有独立请求权的第三人是指 对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人 其参加诉讼的方式为主动要求参加 12 本诉 本案B C作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按 揭贷款合同 并将作为按揭贷款合同一方当事人的 支行列为被告 并无不当 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼 地位问题 即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时 按揭银行有权 作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼 本案显然非为 支行主动 申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形 前述最高人民法院的司法解释 并不适用 事实上 支行作为原审被告参加诉讼 针对B C的诉讼请求 亦 并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会 程序上已获相当保障 其次 关于按揭贷款合同解除后果的处理 本院认为 在商品房买卖合同解除 后