渝价[2004]778号

重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法 执行中有关问题的通知执行中有关问题的通知 渝价 2004 778 号 各区 县 自治县 市 物价局 由于新的 重庆市物业服务收费管理办法 还在研究制定之中 为了便于正常工作 要求各 区 县 自治县 市 物价部门仍按 重庆市城市物业管理服务收费实施办法 渝价 1999 398 号文 执行 以下简称 实施办法 并根据 实施办法 的有关规定 针对执行中各地反映的物 业服务及其收费中存在的问题 作如下补充通知 请一并遵照执行 一 2005 年 2 月 28 日前已按新的 重庆市物业服务收费管理办法 审批的 仍按其规定执行 2005 年 2 月 28 日后 继续按 实施办法 执行 二 物业服务收费实行等级综合评定制度 即根据物业具备的条件和物业管理企业提供的服 务内容 服务标准 按照申报所对应的分值表打分评定其等级 并根据不同等级实行不同的收费标 准 物业服务收费按建筑面积计算收取 经考评达到 101 分以上为特级 90 至 100 分为一级 80 分至 89 分为二级 70 分至 79 分为三级 60 分至 69 分为四级 60 分以下为等外级 物业服务收费等级标准见附表 三 别墅 高级公寓 住宅 厂房 市场 物业改变用途等类别的物业服务收费和特约服 务收费实行市场调节价 其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定 物管企业将双方约定的收 费标准报物价部门备案 主城九区报市物价局 其于区县 市报当地物价局 四 物业在未达到申报的环境绿化 设备设施等条件的 在审批的收费标准基础上 应下浮 30 收费 下浮的 30 由建设单位承担 五 物业共用部位 共用设备设施日常维修养护费实行专款专用 按栋建帐 不得挪着它 用 并每年向业主公布一次 接受业主监督 六 由于业主共用部位 共用设备设施 如楼道照明 消防通道照明 电梯间照明 院墙路 灯 小区路灯 草坪灯 小区水景 二次供水泵 自备发电机油料 的用水 用电费用未进入物业 服务收费成本 应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳 据实分摊的共用数量必须是专表计量或 正常情况下总表与各分表的差额 七 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售 或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受 人的物业 物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳 业主或使用人的空置房 经 物管企业与使用人双方认定水 电 气表起止数均未走动的 业主或使用人应交纳 50 的物业服务费 八 住宅小区内停车场的物业服务费 对已购买车位产权的 物管企业对其停车场进行公共 设备设施维修养护 清扫保洁 车场管理服务的 应对停车位收取物业服务费 普通停车场收费标 准 30 80 元 车位 月 特级停车场收费标准 50 100 元 车位 月 停车场属物业服务费以外的单列 的经营性收费 成本费用不得列入物业服务收费成本之中 九 为了明确审批权限和减少审批环节 物业服务收费只按物业服务收费等级确定收费审批 主体 收费标准 以住宅为准 在二级以上的由市物价局审批 二级收费标准 不含二级 以下的 由区 县 市物价部门审批 并按分级管理权限 由谁审批物业服务收费标准 就由谁审批该小区 或大厦的停车场收费标准 十 价格主管部门对业主或业主委员会与物业管理企业从发生纠纷之日起三个月内不能达成 一致意见的物业服务收费 应及时作出裁定或处理 十一 关于 实施办法 附表 普通写字楼 商场物业管理服务收费指导标准 中 清洁卫 生室内外全方位服务 和 清洁卫生只负责业主进户门外公共地段 作如下解释 1 清洁卫生室 内外全方位服务 的范围是指写字楼 商场室外和楼内的门厅 梯间 公共通道 包括整层楼产权 为一个业主所有的公共通道 公共卫生间 含整层楼产权为一个业主所有的公共卫生间 不含公 寓式写字楼办公室内的卫生间 的清扫 垃圾清运以及经常性的保洁服务 2 清洁卫生只负责业 主进户门外公共地段 的范围是指写字楼 商场室外的清扫 垃圾清运以及经常性的保洁服务 不 包括楼内的门厅 梯间 公共通道 公共卫生间的清扫和保洁服务 十二 以前有关规定与本通知相抵触的以本通知为准 二 00 四年十二月三十一日 重庆市物价局 渝价 2004 778 号文附表 物业收费表 表一 重庆市住宅 商住楼 写字楼 商场等 物业服务内容 质量标准 软件 分值表 60 分 序号 提 供 的 服 务 内 容 及 标 准 分值 备注 1 依法取得物业管理资质 2 分 2 签订有物业服务合同并执行 2 分 3 企业内部管理制度 岗位责任制 财务制度等 健全并落实 2 分 不完善的相应扣分 4 物业档案资料齐全 含住户档案 查阅方便 3 分 5 服务体系完善并执行 ISO9000 标准 2 分 6 无违章建筑物 外观保持好 共用通道 走廊等无乱堆放和占用 2 分 7 房屋完好率达 95 以上 3 分 每个百分点增减 0 5 分 8 公共设备设施维护保养好 完好率达 95 以上 保养记录齐全 6 分 每个百分点增减 0 5 分 9 零星维修及时率达 95 以上 合格率达 98 以上 维修记录齐全 6 分 每个百分点增减 0 5 分 10 公共区域卫生每天拖扫 干净整洁 生活垃圾日产日清 8 分 标准下降相应减分 11 窨井 排污 水 管 生化池按有关政策规定清浚 3 分 12 绿化专人管护 花 草 树等生长良好 无病虫害 无杂草 杂物 并定期浇灌 施肥 松土 喷药 等 及时修剪整型 补种及时 5 分 视管护水平减分 13 小区主出入口 大门 24 小时安全值守 重点部位每 2 小时至少巡查 1 次 站式服务 对外来人员询 问或登记 文明礼仪 对进出小区车辆进行管理 引导车辆有序运行 停放 对火灾 治安 公共卫生等 突发事件有应急预案 事发时及时报告业主委员会和有关部门 并协助采取相应措施 8 分 14 重大事项回访率在 95 以上 2 分 15 实行定期业主评议 业主与公司关系融洽 对服务工作满意率在 90 以上 3 分 每个百分点增减 0 2 分 16 重大节日布置和开展社区文化 活动三次以上 3 分 17 其它 备注 1 房屋完好率 指在所管理的全部房屋中 完好房屋与基本完好房屋所占的百分比 房屋完好率 完好房和基本完好间数 或平方米 房屋总间数 或平方米 100 完好房 结构构件安全可靠 整体性好 装修及设备完整且无破损 能保证正常使用的房屋 基本完好房 结构构件安全可靠 装修及水电卫生设备个别部位有轻微破损 但整体现状基本良好 尚能 保证正常使用的房屋 2 房屋零修工程及时率 指报告期内住户要求进行房屋小修零修项目的户次中 物管部门能够及时进行 修理的户次所占的百分比 零修工程及时率 小修工程及时修理户次数 住户要求小修项目总户次数 100 及时修理标准 专有部分的维修自住户报修之日算起 室内水电零修不过夜 土建零修三日有结果 小修工程 为修复房屋局部构件的轻微破损 保证正常使用而进行的修缮项目 包括 整修门窗 疏通下 水道 排除水电故障 修补地面 屋顶 墙面等 表二 重庆市住宅 商住楼环境及公共设备设施 硬件 维护养护分值表 40 分 序号 考 评 内 容 分值 备 注 1 人均公共绿化面积 2 平方米 4 分 未达到条件的按比例扣减 每超出 1 平方米增加 1 分 名贵花草 树种加 1 3 分 2 物业管理用房 2 分 业主活动用房 2 分 4 分 低于应配面积的 按比例扣减 3 游泳池 1 分 网球场 1 分 2 分 有偿使用 4 羽毛球场 1 分 篮球场 1 分 或其它 如足球场 门球场等 运动场地 1 分 3 分 不另收费 每增加一项运动场地增加 1 分 5 健身活动区 2 分 儿童娱乐区 2 分 4 分 不另收费 健身活动区 儿童娱乐区各不得小于 50 平 方米 6 喷水池 2 分 流动水景 2 分 4 分 水不喷扣 1 分 水不流动扣 1 分 7 精装修进户门厅 15 50 平方米 1 分 有大堂 50 平方米以上 加 1 分 摆放植物 有地毯另加 1 2 分 8 小区实行人车分流 2 分 不含单体楼 9 公共卫生间 1 分 不另收费 专人管理加 1 分 设盥洗盆加 1 分 10 电子门禁系统 2 分 有电视监控 户外周界等智能化系统的 每增加一种加 2 分 其余 背景音乐 巡更系统 加 1 分 只有电子对讲扣 1 分 11 消防栓 2 分 中央监控室 手动联网 加 3 分 有烟感 喷淋再加 2 分 12 电梯轿厢装修 1 分 电梯运行费按规定计收 13 双回路电源或自备发电机 4 分 14 二次供水 含消毒 杀菌 检疫费 4 分 运行费按规定计收 15 维修机具设备 现代办公设备配置齐备 2 分 16 其它 有偿使用不作为加分条件 表三 重庆市写字楼公共设备设施运行 日常维护养护分值表 40 分 序号 考 评 内 容 分值 备 注 1 双回路电源或自备发电机 4 分 2 二次加压供水 4 分 3 进口或国产优质电梯 并且每层具备 4 台电梯或每层每 350 平方米内具备 1 台电梯 含消防电梯 10 分 每减少 1 台扣 2 5 分 4 中央监控消防设备 6 分 其中 有中央消防监控中心 烟感 喷淋 6 分 有手动联网报警装置 4 分 有消防栓 2 分 5 中央监控防盗设备 电视监控防盗中心 摄像探头 24 小时录像 录像带保留半月 5 分 6 中央空调 3 分 不含中央空调所耗水 电费 7 物业管理用房 1 分 活动用房 1 分 2 分 8 每层楼均有公用的卫生间 2 5 分 卫生间设盥洗盆 1 分 烘手机 0 5 分 4 分 9 门厅 过道等公共地段楼地面敷设大理石或高级石材 且置放有绿色植物 2 分 10 其它 如设备设施超出上述条件等 有偿使用不作为加分条件 表四 重庆市商场公共设备设施运行 日常维护养护分值表 40 分 序号 考 评 内 容 分值 备 注 1 双回路电源或自备发电机 4 分 2 二次加压供水 4 分 3 进口或国产优质电梯 扶梯 并且每层电梯 货梯 观光梯 电扶梯共具备 4 台或每层每 300 平方米内 具备 1 台 含消防电梯 10 分 每减少 1 台电梯 货梯 观光梯 扣 3 分 每减少 1 台电扶梯扣 2 分 不含电扶梯电费 4 中央监控消防设备 6 分 其中 有中央消防监控中心 烟感 喷淋 6 分 有手动联网报警装置 4 分 有消防柱 2 分 5 中央监控防盗设备 电视监控防盗中心 摄像探头 24 小时录像 录像带保留半月 5 分 6 中央空调 3 分 不含中央空调所耗水 电费 7 物业管理用房 1 分 活动用房 1 分 2 分 8 每层楼均有公用的卫生间 2 5 分 卫生间设盥洗盆 1 分 烘手机 0 5 分 4 分 9 门厅 过道等公共地段楼地面敷设大理石或高级石材 且置放有绿色植物 2 分 10 其它 如设备设施超出上述条件等 有偿使用不作为加分条件 表五 重庆市物业服务收费等级基准价标准 单位 元 平方米 月 建筑面积 一 多层 住宅 物业服务费物业服务费 一级 物业服务费 0 40 二级 物业服务费 0 33 三级 物业服务费 0 26 四级 物业服务费 0 20 日常维修养护费日常维修养护费 一级 日常维修养护费 0 12 二级 日常维修养护费 0 12 三级 日常维修养护费 0 12 四级 日常维修养护费 0 12 高层住宅 商住混合楼 物业服务费物业服务费 一级 0 45 二级 0 37 三级 0 27 四级 0 19 日常维修养护费日常维修养护费 一级 0 20 二级 0 20 三级 0 18 四级 0 18 特级 住宅 物业服务费 0 50 0 80 日常维修养护费 多层住宅 0 15 0 40 高层住宅 0 25 0 70 等外级住宅 不含电梯房 物业服务费 0 07 0 15 日常维修养护费 0 07 二 写字楼 物业服务费物业服务费 一级 5 50 7 00 其中 含日常维修养护费 40 二级 4 20 5 20 其中 含日常维修养护费 40 三级 3 00 4 00 其中 含日常维修养护费 40 四级 1 80 2 80 其中 含日常维修养护费 40 三 商场 物业服务费 一级 7 00 8 00 其中 含日常维修养护费 40 二级 5 50 6 50 其中 含日常维修养护费 40 三级 4 00 5 00 其中 含日常维修养护费 40 物业服务费 四级 2 50 3 50 其中 含日常维修养护费 40 四 门面 物业服务费 无烟感 喷淋设施 0 30 1 00 有烟感 喷淋设施 0 50 1 50 其中 含日常维修养护费 40 备注 1 本表所列住宅物业服务收费标准中不含电梯费 电梯费包括 电梯运行电费 日常维修 小修 及保 养费 年检费 电梯司机工资等 住宅电梯费按常住人口计算 连续居住三个月以上的 第二层业主自 愿不乘座电梯的 可不收电梯费 从第三层开始计收 高层住宅电梯费收取方式 可实行月票和次票 由物业管理企业根据实际情况决定 原则上一个物业管理 区域选择一种收费方式 月票票价 1 按层计算 张 人 10 元 第三层 0 30 元 N 3 N 为楼层数 2 按常住人口 计算 每人每月 10 元计收 次票票价 单上单下每人次 0 30 元 上下往返每人次 0 50 元 2 本表所列商场 写字楼物业服务收费标准中不含中央空调所耗电费 水费和电扶梯运行电费 但日常 维修费中含电梯 不含电扶梯 运行电费 年检费 小修费 3 等外级住宅物业服务内容 1 清洁卫生 进户门外公共地段每天清扫一次 下水道 窨井 化粪池 及时检查 疏通 并保持常年通畅 2 安全保卫 白天物管企业安排有人员负责守楼护院 3 公共 设备设施及房屋共用部位由物管企业负责日常养护维修 保持完好 4 业主购买或租用整层写字楼 公寓式写字间 商场 物管企业不需提供过道和公用卫生间的清洁卫生 日常维修服务的 按本表所列写字楼 商场相应等级标准下浮 15 执行 重庆市城市物业管理服务收费实施办法 渝价 1999 398 号文 第一条 为规范本市物业管理服务收费行为 维护国家利益和物业管理单位及房屋产权人 以下简称产权 人 和房屋使用人 以下简称使用人 的合法权益 促进物业管理事业的健康发展 根据 中华人民共和 国价格法 和国家计委 建设部 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 的有关规定 制定本办法 以下简称办法 第二条 本办法适用于本市经工商行政管理机关登记注册 并取得物业管理资质证书的物业管理单位对城 镇住宅小区 公寓 别墅 商住楼 写字楼 商场 厂房以及住宅小区内车场 库 等提供社会化 专业 化物业管理服务的收费 第三条 重庆市物价局是全市物业管理服务收费的主管机关 区 县 市 物价部门是本辖区范围内物业 管理服务收费的管理机关 物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导 第四条 重庆市物价局与区 县 市 物价部门对物业管理服务收费实行统一领导 分级管理 重庆市物价局的管理职责是 一 制定物业管理服务收费管理办法及其他有关政策规定 二 制定全市管理服务收费价格水平 三 办理在重庆市工商局登记注册的物业管理单位和二级以上 含二级 下同 的物业管理服务收费的 收费标准的审批手续 四 调解由重庆市物价局审批的物业管理单位与产权人 使用人之间的收费纠纷 区 县 市 物价部门的管理职责是 一 办理所在区 县 市 工商行政管理部门登记注册的物业管理单位在本辖区二级以下物业管理服务 收费标准的审批手续 并报重庆市物价局备案 二 对本辖区二级以上物业管理服务收费审查成本以后 转报重庆市物价局审批 三 监督本辖区内的物业管理单位执行物价部门核定的收费标准 依法查处违反价格法和物业管理服务 收费规定的价格违法行为 四 调解在本辖区内的物业管理单位与产权人 使用人之间的收费纠纷 第五条 物业管理服务收费分公共性服务收费和特约服务收费 公共性服务收费服务项目的内容主要包括 一 清洁卫生管理 包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁 垃圾清运以及经常性的保洁 二 绿化物日常维护管理 对绿化物进行定期修剪 施肥 浇水 治虫 保持绿化物生长良好 三 治安管理 设保安人员负责小区或楼宇的安全防患和治安管理工作 四 维护公共蓄水池 楼内公共蓄水池定期清洗消毒 保证住 用 户的饮水质量 五 水电管理 对配电设备 水泵房及公共水电设施进行日常管理维修 维持设备正常运行 六 排污设施管理 清疏和维修排水排污下水管道 化粪池 确保正常使用 七 高层楼宇增设的服务项目 配备专职电梯管理人员 搞好电梯维护 保养 保证电梯正常运行 八 根据需要增设的其他服务项目 房屋共用部位 公共设备和设施的更新改造和重大维修工程费用从按规定建立的专项维修资金中列支 不 包括在公共性服务收费项目内 第六条 公共性服务收费的费用构成 一 管理 服务人员的工资和按国家政策规定提取的费用 二 公共设施 设备日常运行维护及保养费 三 绿化管理费 四 清洁卫生费 五 保安费 六 办公费 七 物业管理单位固定资产折旧费 八 法定税费 九 合理利润 第七条 公共性服务收费的管理 未成立业主 住户 管理委员会的住宅小区或独立实施物业管理的楼宇 公共性服务收费实行政府定价 其收费标准由物价部门核定 已经成立了业主 住户 管理委员会的住宅小区或独立实施物业管理的楼宇 公共性服务收费实行政府指导价 其收费标准可由物业管理单位与业主 住户 管理委员会根据物价部门 公布的同类住宅小区或楼宇的物业管理公共性服务收费指导价格的水平 通过签定合同协商议定 物业管理单位凡经批准 含经管委会协商议定 向产权人或使用人收取物业管理费 均应到物价部门领取 收费许可证 公开悬挂由物价部门核发的 重庆市物业管理服务收费标价牌 收费人员收取物业管理费 应佩戴收费工作标志 填写用户所持的 重庆市物业管理服务收费记录手册 否则 产权人或使用人有权拒付物业管理服务费 第八条 物业管理公共性服务收费中的公共设备 设施养护维修费由产权人交纳 其余各费和据实分摊的 公用水 电费由使用人交纳 按房改政策出售的公房 其公共设施设备及房屋本体公共部位的维修按房改策的有关规定执行 第九条 由物业管理单位抄表代收代缴的水 电 气费必须按照国家规定的价格执行 据实分摊的公用数 量必须是总表与各分表之间的差额 第十条 特约服务收费 实行明码标价 并坚持自愿原则 不得强行服务收费 其收费标准由双方协商议 定 第十一条 物业管理单位为确保房屋主体结构和公共设备 设施不受损坏 向产权人或使用人收取的装修 保证金 在装修完毕经验收房屋主体结构和公共设备 设施未受损坏 装修保证金必须如数退还 若损坏 房屋产权人或使用人应负责赔偿 装修产生的建筑垃圾弃土清运倾倒费由双方协商议定 第十二条 物业管理单位在取得物业管理资质证书 并领取营业执照后半月内应向物价部门申报 登记备 案 由重庆市工商行政管理部门登记注册的向重庆市物价局申报登记备案 其余向当地区 县 市 物价部门 申报登记备案 第十三条 物业管理单位申报物业管理服务收费须提供以下资料 一 工商部门核准登记注册的营业执照副本 二 物业管理行政主管部门审查批准核发的物业管理资质证书复印件 三 小区或楼宇管理办法和房屋使用公约 四 物业管理公共性服务收费申报表和物业管理服务公共性服务费构成的详细分析说明 五 已入住的小区或楼宇应提供业主 住户 代表或管委会对收取物管费的意见 第十四条 物价部门审批物业管理服务收费应调查研究 既要考虑物业管理的合理成本费用 又要考虑住 用 户的经济承受能力 结合不同类型的物业情况和物业管理单位的服务内容 服务质量和深度 核定 不同的收费标准 第十五条 物业管理单位应当遵守国家的价格法规和政策 严格执行收费管理办法和收费标准 除本办法 允许收取的费用外 不得向产权人和使用人收取其他任何名目的费用 同时还应努力提高服务质量 向产 权人和使用人提供质价相符的服务 不得只收费不服务或多收费少服