思源-成都长城集团优客联邦2期销售价格测算与合作建议书

呈 长城集团领导呈 长城集团领导 长城集团优客联邦长城集团优客联邦 2 2 期销售价格测算期销售价格测算 与合作建议书与合作建议书 成都思源房地产经纪有限公司成都思源房地产经纪有限公司 二零零八年四月二十三日编制二零零八年四月二十三日编制 一 周边项目销售均价确定分析一 周边项目销售均价确定分析 经过在 08 年 4 月 19 21 日三天内 我司对红牌楼区域内小户型项目进行深访 根据项目现场销售价格的 测算后我们得出 各项目的销售均价分布入下 红 南 港 销售均价 6550 元 平方米 杰 座 销售均价 6500 元 平方米 泰基 南棠 销售均价 6500 元 平方米 项目于 6 月初开盘 该价格为项目销售人员告知价分析后结果 橙 堡 销售均价 6300 元 平方米 天邑华庭 销售均价为 6300 元平方米 注 上述价格测定以各项目 2007 年 10 月到现在的各阶段销售均价的平均值为计算单位 二 区域项目价格评定比较系数确定二 区域项目价格评定比较系数确定 1 区域项目价格影响因素确定区域项目价格影响因素确定 为了科学 合理的测算项目未来销售价格 我们采用市场比较法市场比较法 对项目销售均价进行测算 以强调项 目价格定位的竞争优势 于是我们对项目价格确定的影响因素进行拆分与确定 其详细权重示意如下 单项因 素总分值为 10 分 1 01 项目地理位置 从项目处于成都城市区域的角度来看 本案评定值为 7 分 优越项目地理位置的 加 0 5 分 次于项目地理位置的减 0 5 分 由于区域内项目都处于红牌楼 所以 其地理位置不做详 细细分 1 02 开发商品牌 长城品牌测评为 7 分 明显优越项目品牌的加 1 5 分 较优越于项目品牌的加 1 分 略优于长城品牌的加 0 5 分 低于长城品牌的减 0 5 分 严重低于长城品牌的减 1 分 1 03 项目规模 以项目 2 期规模为测评依据 项目分值为 8 5 分 比项目大的加 0 5 分 比项目小的 减 0 5 分 1 04 周边配套 本案分值为 7 分 比项目优越的加 0 5 分 次于项目周边配套的减 0 5 分 1 05 小区配套设施 项目测评为 8 5 分 比本案小区配套优越的加 0 5 分 次于项目小区配套的减 0 5 分 1 06 规划合理性 项目规划测评为 9 分 最优于项目规划的加 1 分 次优于项目规划的加 0 5 分 次 于项目规划的减 0 5 分 最次的减 1 分 1 07 交通方便程度 项目测评为 8 分 鉴于区域划分不明显 优于项目交通的加 0 5 分 次于项目交 通的减 0 5 分 1 08 物业管理完善性 项目测评为 8 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 09 空气环境状况 项目测评为 6 5 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 10 生活方便程度 项目测评为 8 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 11 车位拥有情况 项目测评为 8 5 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 12 住宅朝向合理性 项目测评为 7 5 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 13 外景均好性 项目测评为 6 5 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 14 小区绿化比例 项目测评为 8 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 15 整体景观搭配 项目测评为 8 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 16 人车分流情况 项目测评为 8 5 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 17 户型面积合理性 项目测评为 6 5 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 18 各面积段户型比例合理性 项目测评为 6 5 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 19 间隔设计 项目测评为 6 5 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 20 各结构户型比例合理性 项目测评为 6 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 21 项目及目标客户定位准确性 项目测评为 6 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 22 高科技建材产品应用 项目测评为 6 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 1 23 项目置业者评价 项目测评为 6 分 优于项目的加 0 5 分 次于项目的减 0 5 分 项目名称 综合评价 我公司项目红南港杰座泰基南棠橙堡天邑华庭 1 地理位置 7 邻市中心 但 综合楼对噪音有一 定的隔离作用 7 临市中 但有 立交桥影响 6 5 未有本案成 熟 7 与本案成熟度 相当 6 5 未有本案区 域成熟 6 5 同前 2 开发商品牌 7 有知名度 美 誉度不高 8 5 知名度与美 誉度都高 6 5 知名度与美 誉度不高 7 与本案相同6 5 知名度与美 誉度不高 6 5 同上 3 项目规模 8 5 项目有多块 土地可开发 8 比项目规模小 8 同前所叙述 8 同前所叙述 8 同前所叙述 8 同前所叙述 4 周边配套设施 7 周遍生活配套 完善 7 同前所叙述 7 同前 7 同前所叙述 7 同前 7 同前所叙述 5 小区内配套设施 8 5 打造街区 但未全面 8 自身配套仅为 商业 8 同前 8 同前 8 同前 8 同前 6 规划合理性 9 街区打造 人 车分流情况较好 8 5 楼间距离较 高 人车分流欠佳 8 5 户型设计差 人车分流状况较好 8 5 同前 8 5 建筑密度较 大 景观均好性一 般 人车分流状况 较好 8 户型设计一般 人车分流一般 7 交通方便程度 8 车辆多 等车 时间短 7 5 车辆多 等 车时间长 7 5 车辆多 等 车时间长 7 5 车辆多 等 车时间长 7 5 车辆多 等车 时间长 7 5 车辆多 等 车时间长 8 物业管理完善性 8 较完善的物业 管理水平 8 5 8888 9 空气环境状况 6 5 紧二环路 空气质量较差 6 5 紧邻机场路 空气质量较差 6 5 紧邻工地 空气质量较差 6 5 空气质量一 般 6 5 同前 6 5 同前 10 生活方便程度 8 小区及周边配 套设施基本能满足 住户生活需求 7 5 周边配套设 施基本能满足住户 生活需求 小区配 套少 7 5 小区生活配 套设施较缺乏 周 边配套设施基本能 满足住户生活需求 7 5 小区有一定 配套 周边配套较 好 7 5 小区配套一 般 周边配套成熟 7 5 同前 11 车位拥有情况 8 5 车位拥有率 高 9 80 左右的车位 拥有率 8 拥有车位率不 高 8 5 同前 8 同前 7 5 地下停车部 分较少 12 住宅朝向合理性 7 5 东西朝向房 屋较少 大多数为 南北朝向 8 大多数为南北 朝向 7 5 部分房屋为 东西朝向 约 20 7 5 东西朝向房 屋较少 约占 15 8 大多为南北朝 向 7 5 东西朝向房 屋较少 约占 15 13 外景均好性 88 58 58 587 5 14 小区绿化比例 7 57 58 5765 5 2 各影响因素确定分值确定 各影响因素确定分值确定 注 未说明部分 为我司多专业人员 实际调研评分后的平均计算值 三 市场比较法对项目销售均价的测算三 市场比较法对项目销售均价的测算 15 整体景观搭配布局合理性 888888 16 人车分流情况 8 58 58 58 58 58 5 17 户型面积合理性 6 5 户型经济 但属性性不高 7 户型面积更舒 适 6 5 40 80m2户 型 6 5 60 169m2户 型 6 5 60 100m2户 型为主 7 户型面积的舒 适度较高 18 各面积段户型比例合理性 6 57676 56 5 19 间隔设计 6 5 项目为走廊 式结构 7 户型设计较好 7 户型设计合理 7 户型设计较合 理 7 7 户型设计合理 20 各结构户型比例合理性 6 集中表现为 60 70 的套二 6 5 户型分布恰 当 6 主力户型结 80 以下 6 5 主力户型结 构较合理 比例较 合理 6 户型结构一般 6 5 户型结构一 般 比例较合理 21 项目及目标客户群定位准确性 6 有明确定位6 5 有明确定位 6 定位指向性强 6 5 定位准确 6 具备指向性 6 5 定位准确 22 高科技建材产品应用 6 采用了环保 高技术 5 5 技术含量要 低点 5 55 55 55 5 23 项目置业者评价 6 评价一般 6 5 置业者评价 较好 5 5 评价 不高 6 评价一般 5 5 置业者评价 不高 5 5 置业者评价 不高 综合 169172 5164 5169165 5166 鉴于本案现在的直接竞争对手为红南港项目 未来竞争对手主要为杰座与泰基南棠项目 及周边其他项目 的分流 经过我司多名专业人员调研比较后 对其项目权重计算与测算方法分布如下 A 考虑市场竞争因素 我司采用可类比项目量化定价法对项目进行价格评定 B 其权重分布为 红南港占 25 杰座权重占 18 泰基南棠占 25 橙堡占 17 天邑华庭占 15 选择 楼盘里要求 其一为直接竞争对手 代表其合理性 其二为距项目较近的 有参考价值 C 项目分值评定 以项目自身为基准 参考项目评分的办法进行评定 D 项目价格计算公式为 M S1 A1 K1 S2 A2 K2 S3 A3 K3 Sn An Kn 其 SiSi 表示为比较表示为比较 项目销售均价项目销售均价 Ai Ai 为比较项目项目本案评分比值为比较项目项目本案评分比值 Ki Ki 比较项目权重比较项目权重 其价格计算过程为 评估项目我公司项目分值红南港杰座泰基 南棠橙堡天邑华庭 1 地理位置776 576 56 5 2 开发商品牌78 56 576 57 3 项目规模8 588888 4 周边配套设施777777 5 小区内配套设施8 588888 6 规划合理性98 58 58 58 58 7 交通方便程度87 57 57 57 57 5 8 物业管理完善性88 58888 9 空气环境状况6 56 56 56 56 56 5 10 生活方便程度87 57 57 57 57 5 11 车位拥有情况8 5988 58 58 5 12 住宅朝向合理性7 587 57 587 5 13 外景均好性88 58 58 587 5 14 小区绿化比例7 57 57 57 57 57 5 15 整体景观搭配布局合理 性888888 16 人车分流情况8 58 58 58 58 58 5 17 户型面积合理性6 576 56 56 57 18 各面积段户型比例合理 性6 57676 56 5 19 间隔设计6 577777 20 各结构户型比例合理性66 56766 5 21 项目及目标客户群定位 准确性66 566 566 5 22 高科技建材产品应用65 55 55 55 55 5 23 项目置业者评价66 55 565 55 5 综合评价169172 5164 5169165 5166 项目休整系数 0 9797101451 02735611 0211481 018072 项目销售均价 65506500650063006300 价格修正值 6417 1014496677 81265006433 2336413 855 权重 25 18 25 17 15 本案销售均价 6487 009301 经市场比较法对项目价格进行测算后 项目的销售均价格保持在经市场比较法对项目价格进行测算后 项目的销售均价格保持在 6480 元元 平方米 平方米 四 项目销售的相关建议四 项目销售的相关建议 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 总成交量 万 86 3139 4790 1839 80 89 03 86 23 120 22 152 70 84 33 97 93 120 43 77 39 总成交套数865340921008996411098394501264015002808210596 133399551 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 1 对市场的思考 对市场的思考 1 1 就宏观政策影响 从成都房地产市场整体来看 其发展水 平 进入一个理性发展阶段 1 2 同 时成都房地产市场在 2007 年就开始未出现 金九银十 的市场惯例 如左图示意 所以我司认为 本案在 2008 年 9 月末开盘 其受市场拉 动的可能性不高 故建议项目整体销售均价保持在 6480 元 平方米左右 2 对项目销售进度的思考 对项目销售进度的思考 2 1 快速回款 实现多资源的开发 2 2 提高项目认知度 便于红牌楼后期项目的持续开发 2 3 年前回款 1 个亿的销售压力 在开盘后的 4 个月之内 其中 1 月过年 购房人群明显下降 折算回款周期为 100 天左右 销售进度的 确保存在一定压力 3 对项目工程等的思考