房地产市场分析报告

1 / 25房地产市场分析报告房地产市场调查报告一、背景介绍从 XX 年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx 市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计 300 余个。单拿 xx 为例，房地产企业已达 428 家，开发项目 120 余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。XX 年税收收入亿，2016 年截止 11 月份，已增到 12 亿，房地产行业已占地方税收收入 50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观 XX 年2016 年 xx 市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx 市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府2 / 25宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。二、影响房价的变动因素1、房价组成要素：土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。3 / 25配上图：需求供给曲线税金及费用：XX 年房地产企业的税负率 7%左右，目前的税负率近 13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿/80 套，新增税负就要达到 600 万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加 535 元。房产税的开征现状：对从价的按房产的%征收，从租按照 12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入 70%来自于商铺及写字间，开盘时 4 万/平米，目前已升至 6 万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难4 / 25求 2 万/平米，到目前已降至万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市5 / 25场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20 多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。三、政府的调控政策三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台6 / 25国五条细则中未提及征收二手房交易 20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。四、房地产公司如何确定未来的经营战略。一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。房地产行业分析报告7 / 25经管实验班1、行业的分类行业概述房地产行业的定义房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。行业细分按照国民经济行业分类标准，房地产业可分为 5 类，包括：房地产开发经营，物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。8 / 25表 1 房地产业分类资料来源：国家统计局行业地位房地产行业在我国国民经济中具有重要地位，一方面，房地产行业的发展，对改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献；另一方面，我国宏观经济持续平稳发展，也为房地产行业创造了良好的经济环境。我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家“十一五”规划纲要中城市化进程的推进，我国房地产行业需求将依然保持增长，实现长期合理发展。房地产业的发展对地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献，土地出让收入、房地产相关税费成为各大城市财政收入的重要组成部分，为城市基础设施的改善提供了大量的资金。房地产业与多个产业存在直接与间接的联系，产业链特别长，产业关联度也特别大。房地产业的发展可以直接带动建筑业、钢铁、水泥、木材、化工等建材业发展，带动配套设施、公共服务设施和整个城9 / 25市建设的发展，间接带动装修业、消费品工业和商业、文化教育的发展，其产前、产中、产后带动的相关产业多达50 多个产业部门、几百种产品和服务，其兴衰将直接影响到这些行业的景气度。 行业生命周期中国房地产行业的发展我国的房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端。随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里程，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展四个阶段。下面我将介绍我国房地产发展的这几个重要阶段。如下图 1 给出了我国 1987-2016 年全国房地产开发投资增长率运行趋势：图 1 1987-2016 年全国房地产开发投资增长率运行趋势资料来源：国研网由图 1 所示的趋势中我们也大致能看出我国房地产行业发10 / 25展的几个重要阶段。经济复苏阶段：建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧属于公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大沿着有中国特色的社会主义道路前进报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。房地产初步发展阶段：房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖。第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，11 / 25所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手” 、 “房虫子” ，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。房地产市场初具规模阶段：随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。房地产行业告诉发展阶段：进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消费，制定了一系列的法律法规，支持国内房地产行业，想学习美国的经济之道，从 2000 年开始，房地产价值开始逐渐上涨，人们都拿出自己的钱去购买房屋，等待日后升值，更有甚者一户家庭有好多套住房，从而形成今天这种不可控制的局面。当时北京市更是12 / 25出现很多皮包公司，利用报纸和网络在社会上做广告，有很多房地产公司老板都把钱卷走一夜消失无踪，房地产的高速发展，以致现在像北京、上海、深圳等大城市出现天价房，外地人根本在大城市买不起房，甚至租不起房。中国房地产行业的生命周期判断根据生命周期理论，行业的生命周期指行业从出现到完全退出社会经济活动所经历的时间。行业的生命发展周期主要包括四个发展阶段：幼稚期，成长期，成熟期，衰退期。我国的房地产周期主要表现为增长率波动。我们以房地产年投资额增长率为衡量标准来划分我国的房地产周期。表2 给出了我国 19862016 年我国房地产投资完成额及其增长率变动趋势：表 2 19862016 年我国房地产投资完成额及其增长率变动情况表单位：亿元，%数据来源：国家统计局13 / 25图 2 19862016 年我国房地产投资完成额增长率变化图从我国房地产投资额的增长率波动也可以看出，我国房地产的生命周期一直在周而复始的循环。目前我国房地产自2000 年开始其投资额的增长绿一直保持在 20%30%，也说明目前我国房地产行业发展稳定，处于健康发展阶段。 行业经济周期房地产经济周期指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，另一方中国房地产市场分析报告-姓名：穆巴热科班级：11 级广电班学号：32016093354014 / 25课程：经济学原理教师：穆建刚日期：2016 年 3 月 26 日摘要：受房地产调控政策和货币政策等因素影响，2016 年我国房地产市场总体呈低迷状态，库存量高，影响新开工作节奏，房地产投资下滑，房地产销售面积和销售额同比大幅降低，全国各大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场的不断调整，各地地方政府从 6 月开始取消限购，不断放松宏观调控，中央则采取以稳为主，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2016 年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场将持续调整，房价会继续趋向合理，库存进一步被消化。多轮调整促进房地产市场化转型，深化改革建立长效机制。关键词：房地产市场，宏观调控，建立长效机制，去库存，新常态15 / 25目录：一：2016 年房地产市场状况分析二：房地产业给社会带来的影响三：2016 年房地产市场整体运行趋势展望 四：结尾正文：一：2016 年房地产市场状况分析一、2016 年以来房地产市场主要运行特点整体：2016 年房地产市场终于步入由局部地区调整发展到向全国调整。国房景气指数不断下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速放缓，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。16 / 25具体：1 -房地产资金来源方面总体来讲，2016 年 1-10 月房地产资金来源增幅大幅下滑，房地产开发企业到位资金 100241 亿元，比去年同期低个百分点。其中，国内贷款 17735 亿元，增长%；利用外资 489亿元，增长%；自筹资金 42232 亿元，增长%；其他资金39786 亿元，下降%。在其他资金中，定金及预收款 24213亿元，下降%；个人按揭贷款 10895 亿元，下降%。国内贷款、其他资金等仍在继续下滑，但是国外资金出现快速增长。 2-商品房和住宅房方面2016 年以来，商品房的售额和销售面积直线下滑，而且呈现逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。1-10 月份，商品房销售面积 88494 万平方米，同比下降%，其中，住宅销售面积下降%，办公楼销售面积下降%，商业营业用房销售面积增长%。商品房销售额 56385 亿元，下降%，其中，住宅销售额下降%，办公楼销售额下降%，商业营业用房销售额增长%。17 / 253-从主要的各大城市的指标来看房地产价格是反应房地产市场最重要的指标，2016 年也出现一定的松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房70 个大中城市商品房价格从环比来看，新建商品住宅环比价格下降的城市有 69 个，持平的城市有 1 个。环比价格变动中，最小降幅为%，最大降幅为%。二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为%，最大降幅为%。4-保障房建设方面2016 年的保障房建设提前 3 个月完成了年度任务。分别达到年度目标任务的 103%和 98%，完成投资 10700 亿元。这意味着，虽然 2016 年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一些例如：有些地方资金没有完全落实项目开工不齐；已建成的保障性住房出现部分闲置，没有卖出去；房子的规划、功能、质量等方面也不够完善等等。18 / 25二：房地产业给社会带来的影响1：房地产自身的一些特殊性给社会发展带来的效益房地产是我国经济发展的基础性产业，在我国经济发展中发挥着巨大的推动作用，拉动我国 GDP 的增长。促进经济发展。关键性产业，对国民经济起着导向性和推动性作用。房地产为相关行业的发展创造了很多发展空间，比如带动了建材，建工，林业，装修业，轻工，机电等行业的发展，为其提供了巨大的销售市场。推动了服务行业的发展，随着住房条件改善的需求，物业管理，家政服务等新型行业越来越备受关注。为建筑工人提供了工作岗位，为农民工解决了就业问题。2：房地产调整给社会带来的不安房地产不景气将拖累中国宏观经济，影响 GDP 的增长。房地产的衰退将会大大降低财政收入。地方财政的支出是刚性的，房地产收入的减少将使政府财政入不敷出。19 / 25房地产行业作为宏观经济的综合产业，直接关联 57 个子行业，其衰退将会牵连众多相关行业。房地产行业对钢铁、机械、有色金属、建设材料、家具等行业的投资和景气产生绝对直接的影响。对于银行业而言，与房地产相关的贷款比重占全部信贷余额的 25% 左右，其中住房抵押贷款占 16 个百分点，房地产开放贷款占 9%。仅从上市银行的数据来看，上市银行每增加一个点的不良率，就可能形成 2500 亿左右的不良贷款。目前，在建筑业就业的工人人数接近 900 万人，如果房地产投资增速为负的 20%，可能会直接导致 150 万到 200 万建筑工人失业。在房价峰值购房的消费者将面临“负资产”的威胁，易引发社会不安定及信用危机。三：2016 年房地产市场运行趋势展望20 / 251-继续调整房地产市场2016 年的经济发展会有很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控既不会将房地产过度打压；也不会继续将房地产采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态” 。在政策不会出现大的变动下，房地产市场不会有反弹的空间。预计 2016 年，房企也会抓住机会改善住房需求，加快去库存步伐。 2-房地产投资继续下降，受房地产投资和销售量下滑的影响，房地产市场也明显进入新常态加剧去库存的进度和降低房地产开发投资速度。这可能会直接导致房地产开发商买地热情大幅下降，进而直接影响 2016 年开发投资力度。因此，2016 年房地产开发投资在房地产市场进入新常态下投资应该会进一步下降。3-房价下降差异大继 2016 年房价的调整从三四线城市波及到一二线城市，从21 / 25新建住宅波及到二手房，2016 年的房地产市场虽然政策从“过紧”回归常态，但是像 XX 年那种强刺激政策不会再现。房价继续进行调整的趋势难以改变。4-做好房地产市场预期引导彭州市房地产管理局2016 年度房地产市场运行分析报告2016 年我国房地产市场步入调整期，在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。我市地产市场总体仍以刚需为主,销售量稳中微升，住房价格呈下降态势，以价换量的方式比较明显。具体情况如下：22 / 25一、主要经济指标情况投资、施工情况2016 年度，我市房地产开发项目完成投资亿元。房屋施工面积万平方米，房屋住宅施工面积万平方米，新开工面积万平方米。土地成交