早期介入品牌战略--胸有成竹的物业管理模式

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 12 早期介入品牌战略早期介入品牌战略 胸有成竹的物业管理模式胸有成竹的物业管理模式 早期介入品牌战略 胸有成竹的物业管理模式提要 早期介入有利于优化设计 完善设计细节 对住宅小区的 规划设计 不仅要从住宅小区的总体布局 使用功能 环 境布局等方面未考虑 早期介入品牌战略 胸有成竹的物业管理模式 物业管理的发展面临着许多制约因素 其中一个重要 因素就是物业管理一直滞后于规划设计和施工监理 这为 以后开展物业工作带来种种不便 由于开发商和设计者所 站角度不同 所以他们在物业的规划设计和建造过程中只 考虑了房屋和配套设施建设时的质量 进度和投资 较少 花精力在房屋建设后的日常管理上 造成建成后的物业在 管理和使用上存在许多矛盾和漏洞 产生问题后 物业公 司往往很难解决 如果物业公司能够提前介入的话 则可 以从今后管理和使用者的角度对所管物业进行一番审视 从而起到防患于未然的作用 一 物业管理早期介入及重要作用 所渭物业管理的 早期介入 是指开发企业通过招标 或邀请物业管埋企业 参与其开发项目的可行性研究 小 区的规划 设计 施工等阶段的付沦与提出一定的建 议 一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 12 规划 楼字设计 设备选用 功能规划 施工监管 工程 监管 工程竣工 验收接管 房屋销售 房匡租赁等方面 的建设性意见 并制定出物业管理方案 以便为以后物业 管理工作打下良好的基础 其内客主要包括 1 物业规 划设汁和建设的介入 2 施工中的质量监理介入 3 设备安装及内装修阶段的介入 1 早期介入有利于优化设计 完善设计细节 对住宅 小区的规划设计 不仅要从住宅小区的总体布局 使用功 能 环境布局等方面未考虑 而且也要从有利于日后物业 管理来着眼 规划设计人员由于自身专业和角度的局限 在规划设汁中的不足在所难免 由此会出现设施和设备役 置得不完善或不合理 增加了投资 降低了使用效率 影 响了业主的正常生活 增加了物业管理工作的强度和难度 等问题 物业管理者作为物业的维护者 在长期的实际工 作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚 能够与规 划设计和施工结合起来 提出必要的建议 促使其同步或 交叉进行 并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审 视 及时纠正规划设计中的不足 更好地满足业主的使用 要求 2 有利于加快施工进度 提高施工质量 物业管理公 司对于物业管理工作有着丰富的经验和详实的第一手资料 对设备和设施在长期使用过程中可能会暴露出的问题认识 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 12 得比较清楚 掌橱得比较透彻 因此 物业管理公司的早 期介入 能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格 地按设计意愿进行施工建设 对于可能出现的质量隐患 特别是隐蔽工程和重点部位 能予以加强监管 并及时制 止诸如建设单位不顾小区日后的管理难度和广大业主的利 益而随意改变设计的现象的发生 减少使用中的后遗症 积极参与工程验收 缩短工期 提高工程质量 3 早期介入有利于后期工作的顺利进行 在物业管理 的前期工作中 物业管理企业就策划管理该物业的方案 草拟和制定备项管理制度 安排好机构的设置 人员的聘 用 上岗培训等工作 以便物业移交后能有序的工作 同 时 经过一段时间的工作 可以同环保 水电 煤气 通 讯 治安 绿化等有关部门建立关系 理顺服务渠道 使 于以后管理工作的顾利迸行 早期介人可以圭面了解所管 物业 对其上建结构 管线走向 设备安装等憎况做到了 如指掌 便于后期的管理 4 能保证楼宇的安全启用 正常运行 物业管理公司 的早期介入 特别是保安工作的衔接能做到没有漏洞 使 得保安系统的设备 人员在楼字未正式投人使用之前就运 行起来 就能使楼宇的安全启用 正常运行 使业户放心 定心 5 物业管理前期介入有利于促进物业的销售 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 12 随着人们消费心理的日渐成熟 人们的消费理念也在 发生根本性变化 人们在注重商品品牌和内在质量的同时 也越来越注重商品的售后服务 现代营销理论认为 服务 作为整体产品的构成要素之一 是企业在产品售前 售中 和售后 运用企业自身的生产 技术 资金 信息等条件 和优势 向购买者提供的一种追加的 有保证的利益 消 费者要求企业提供全面 满意的服务 企业的服务水平决 定了消费者购买某种商品的信心和欲望 房地产商品也是 如此 现在 一些精明的房地产开发 经营商 已经把良 好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王 牌 把它当作卖点之一 可见 早期介入对于业主 物业公司 开发商三方面 都都具有积极的作用 二 物业管理早期介入存在的问题 1 物业管理早期介入会引发新的纠纷 产生新的问题 一般来说 物业公司的选用本应由业主委员会决定 而物业管理早期介入中 物业公司是由开发商选聘 这就 是目前矛盾比较集中的地方 因为开发商指定物业公司提 前介入 并没有得到小业主的同意 这会在一定程度上损 害业主的权益 很容易使业主 物业公司 开发商三者之 间产生纠纷 不利于后期物业管理 2 物业管理早期介入与目前物业管理的内涵存在矛盾 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 12 有人提出 物业管理与 早期介入 不属同一个范畴 早期介入品牌战略 胸有成竹的物业管理模式提 要 早期介入有利于优化设计 完善设计细节 对住宅小 区的规划设计 不仅要从住宅小区的总体布局 使用功能 环境布局等方面未考虑 所关注的对象和问题不同 物业管理的职能是 管理 和 服务 而早期介入的职能却是 监督 与 建议 因而不能实现物业管理所要求的职能 物业管理是对已经投入使用的房地产及其用户提供管 理服务的 而早期介入使物业公司介入到房地产的设计 施工 竣工验收和销售过程中 因此 物业管理早期介入 论与现行物业管理的内涵有矛盾 这也加大了早期介入的 难度 3 物业管理早期介入的职能与监理的职能相冲突 物业管理公司提前介入项目开发 尽管是从物业管理 的角度对工程施工 设备安装的质量进行全面监控 及早 发现问题 解决问题 避免房屋建成后会给使用带来不便 但它行使的职能却与 中华人民共和国建筑法 的规定相 冲突 这使得早期介入的职能定位还应当重新研究 三 对提前介入的几点建议 1 提前介入 首先应当理顺开发商 物业公司 业主 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 12 三者之间的关系 开发商 物业公司 业主三方应是一种三角关系 因 为三角结构最稳定 要正确处理好三者之间的关系 首先 应当处理好开发商与物业公司的关系 其次 物业公司要 适当的定位 物业公司应将开发商和业主都当作客户 将 物业公司 开发商和业主委员会三方的关系定位成建立在 平等基础上的商业合作伙伴关系 其目标是三赢 从法律上看 开发商是业主 也是受托人 开发商和 业主有两种关系 一是买卖关系 另一个是委托合同关系 开发商同物业公司则是一种转委托法律关系 开发商接受 业主的委托代为聘用物业公司 他的权利于两方面 一是 开发商自己也是业主 二是开发商也是受托人 尽管小业 主没有同物业公司直接签约 物业公司同业主之间也是一 种委托关系 当然三者之间的法律关系应以好的公约和合 适的合同为前提 公开招标是一种建立三者之间法律关系的最佳方式 通过招投标所签订的合同条件是很明确的 也容易得到广 大小业主的认可 2 健全相应的法规体系加以保障 推广物业管理早期介入 解决物业公司早期介入趋于 形式的问题 最重要的和最有力的措施就是建立健全法规 制度 从制度上加以保障 建立行业规章制度或者争取立 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 7 12 法 使物业管理早期介入成为一种制度 使接受物业管理 早期介入成为开发商进行开发活动的必要条件之一 另一 方面 有了法规制度 解决上述早期介入与现行物业管理 内涵相矛盾 与某些法规不够一致的问题 还可以对物业 市场进行规范 也为解决早期介入引起的问题寻找到相应 的法律依据 3 扩大物业管理公司的经营范围和职能 在现行制度下 物业管理公司扩大经营范围和职能 诸如物业管理公司取得国家的监理资质证书 具有监理和 物业管理等多种业务 则更适宜于解决早期介入的问题 物业公司在监理过程中可着手进行履行早期物业管理的职 能 项目竣工销售后即可就可进行真正意义上的物业管理 这样就会降低早期介入的费用 减轻开发商需要承担大部 分早期介入费用的压力 也不会导致监管部门增多而引致 施工方的反感 4 深化物业管理理论 加快物业管理人才的培养 建 立规范的物业管理市场 组织物业管理专业人士 从理论和实务操作两方面 探讨物业管理早期介入问题 进行专题研究 诸如早期介 入招投标制度的制定 早期介入费用具体解决措施 物业 管理早期介入职能定位以及与监理职能的划分等 要实现和全面推行物业管理早期介入 还应加快物业 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 8 12 管理专业人才和复合型人才的培养 同时 要建立物业管 理专家人才库 建立大量的物业管理咨询公司参与物业管 理早期介入 物业管理作为一种服务介入市场 必须遵循市场法则 因此 还应当破除垄断经营 不规范竞争 建立规范的物 业管理市场 另外 物业管理公司要想在激烈的竞争中寻找到立足 之地 还应致力于自身的发展 创建物业管理精品 树立 品牌意识 四 物业管理公司的品牌战略 物业管理品牌 通俗地说 就是物业管理这种商品的 牌子 构成物业管理品牌的要素主要有 物业公司的声誉 形象以及形成和影响物业公司声誉 形象的一系列因素 包括物业公司的特殊名称 注册资金 管理业绩 装备水 平 社会评价 业主管理委员会的反映 政府意见等 负 责人的管理经历 社会地位与影响力 管理层的素质 专 业技术人员的职称或技术等级等等 此外 还包括公司物 业管理服务的项目 收费标准 服务态度 服务深度等方 面 树品牌 创名牌是房地产一项长期 艰巨 复杂的系 统工程 下面本文试就如何创造出品牌 怎样实施品牌战 略的问题提出一些建议 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 9 12 1 进行准确的市场定位 物业管理企业的市场定位是一种战略性营销 通过市 场定位 企业的经营者可以明确企业目前在市场中的位置 和希望占据的目标市场 寻找企业发展的市场机会 当机 会来临时企业能够采取相应的措施 全国范围内已登记注册的物业管理企业中 其管理水 平和服务特色各不相同 有的擅长收益性物业管理有的擅 长新建住宅小区管理 有的以规范化的管理着称 有的以 社区文化建设而出名 物业管理企业必须主动走向市场参 与竞争 并在市场竞争中给自己定好位 突出自己的优势 从而获得更多物业的管理权 市场定位是物业管理企业拓 展市场及可持续发展的重要策略环节 开展市场定位的宗 旨 一是充分展示自身的优点 二是针对具体的问题所在 和消费者的需求 调整服务项目及策略 完全适应消费者 的需求 2 以良好的经营决策推动经营目标的实现 经营决策是企业发展战略的一部分 物业管理企业制 订出符合自己与市场现状的发展战略 既有利于日常管理 工作的正常运作 又可提高企业内部管理水平 达到促进 企业发展的目的 还可以降低外围因素对企业造成的冲击 经营决策具体包括产品决策 营销决策和 早期介入品牌战略 胸有成竹的物业管理模式提 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 10 12 要 早期介入有利于优化设计 完善设计细节 对住宅小 区的规划设计 不仅要从住宅小区的总体布局 使用功能 环境布局等方面未考虑 财务决策等 通过这些决策分析来制定企业的经营方针和 经营策略 不仅有利于企业经营循环系统的良性循环 提 高企业的经营效益 提高物业管理企业的管理水平促进企 业的发展 制定正确的战略目标和对策 也能较好地解决 企业发展过程中带有全局性 长期性和根本性的问题 使 企业能掌握市场竞争和企业发展的主动权 在市场竞争中 处于优势优地位 3 加强企业早期的自身完善 目前物业管理企业存在诸多不完善的地方 如 管理 不规范 服务意识不到位 管理手段 方法落后等等 物 业管理企业应该清楚地认识到 早期自身的完善提高比早 期市场的扩展更重要 企业早期的自身完善具体地讲就是 对技术能力 管理能力 创新能力和企业文化的培育 不 少先进物业管理企业的成功经验告诉我们 只有具备牢固 的基础 企业才会有强大的发展后劲 在市场经济条件下社会化 专业化 企业化的物业管 理体制里 在资本的内在扩张规律的作用下 物业管理企 业为了赢得市场 除必须积极地积累自己的管理经验外 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作