招商部门工作计划_0

1 / 40招商部门工作计划招商部 2016 年工作计划今年注定是竞争空前的一年，招商部将本着公司利益结合项目实际情况一方面要广泛的收集客户资料，寻找上档次的主流品牌，了解客户的增店计划以及经营规划思路。另一方面就是要定期对其他及周边城市对手商场进行市场调查研究，了解对手市场的品牌布局情况，品牌的变动和销售情况，以及客流结构等信息。一、计划今年的招商工作目标初步为以：1、提升整体的业务水平2、多学习，交流，探讨相关的招商知识及部门工作。3、与同行业中人员多交流，探讨摸索，创新招商知识。4、了解相关信息及时与领导及其他部门沟通，大家一起探讨，从而结合本部门实际工作进一步改进。5、对济宁市去集中性商业进行有目的性市场调查6、制定租金策略7、2 月下旬与德克士济宁负责人对接项目问题，三月初接待肯德基、迪信通、e 家卤面负责人对项目进行考察，2 / 408、制定新业态招商手册9、加强招商专员的业务培训10、与工程部对接物业条件的准确数据11、配合销售部进行对商铺的营销工作12、继续挖掘潜在或意向客户二、尽可能多的增加预备客户资源1、真诚礼貌的接待好上门的意向客户。2、到其他及周边城市对手商场收集客户资源。3、通过与客户间经常性的联络互动，及时了解行业的相关动态。三、相关招商资料的准备1、招商手册和招商说明书2、委托经营合同，授权委托书3、招商委托书4、招商流程表5、招商文案四、招商方式1、项目招商发布会2、项目推介洽谈会3、登门拜访4、网络招商5、电话联系3 / 406、面对面沟通7、行业协会、政府机构8、媒体招商五、提升商场出租率，稳固商场现有的好品牌同时引进其他上档次的品牌1、结合行业实际情况，更多的了解及引进家居市场上档次的主流品牌，尽可能稳定商场现有的好品牌，同时形成错位经营的稳定发展态势。2、相关工作及时与领导及相关部门之间取得沟通，确保工作无误。 2016 年招商部将全力以赴的去努力，去奋斗，去实现商场招租率在竞争中稳步提升发展。招商部2016 年 02 月 19 日年工作计划表部门：招商部 填表时间：2016 年工作总结&2016 年工作计划提交部门：总经办提交人： 李光超4 / 40日期：2016 年工作总结前言：2016 年 7 月加入公司，任职副总经理，主管招商部和营运部工作，下面阐述我从入职以来的工作总结。招商方面主要工作概述：首先是市场调研并最终形成项目研测报告、商场整体定位、业态占比规划、品牌基数规划、品牌落位图、商场动线规划、租赁决策文件等一系列的招商前期工作；其次是部门人员组织架构的设计、团队组建、岗位职责、制度流程、合同文本、部门预算、招商倒排计划、租金执行政策、招商说辞、招商手册制定等一系列中期工作。从2016 年 9 月初招商部同事开始正式招商，经过 15 个月的周期，不含超市计划签约面积 22459 平，实际签约面积 20414平；完成签约率 90%，已签约专柜预算收益 1779 万元，2016 年全专柜预算收益 1977 万元，预计达成报批版的租赁决策文件计划的 80%。营运方面主要工作阐述：2016 年 3 月之前，前期营运部的工作主要是组织架构设计和团队组建；评审营运部需要的各类工作前置文件，包括制度流程、倒排计划、岗位职责、培训计划、商户装修手册、商户手册、营业员5 / 40手册、工程技术条件的提报、图纸细化等一些列的前置工作；中影、家乐福进场后，营运团队人员部分到位，施工现场正式进入角色，开始指导营运团队协调与地产公司的各类工程问题；2016 年 6 月所有营运主管级到职，指导部门经理带领营运团队全面开展各项工作，前期主要是协调重点商户进场、协调地产公司工程技术条件的整改、现场施工的进度跟进、施工安全的管控及问题处理，从 2016 年4 月份到 12 月初，签约商户装修基本结束，除家乐福、瓦国小镇外，基本能够实现招商率与开业率相符。12 月份开始重点跟进开业前各项营运工作的倒排计划，逐一落实，确保营运工作所有事项满足开业需求，包括人员培训、物料准备、商户开业前重点跟进项时间节点计划、双选会、证照办理等工作全面总结1 招商方面：市场调研报告：针对瓦房店市场的调研，主要重点调研对象是旺角新玛特、大伟时代广场、妇女儿童、步行街；其次是长兴购物、嘉泰商场、商业城、集贸。调研的重点是各个项目的业态、品牌、客流、营业时间、租金及扣率水平，同时也对瓦房店商业氛围及消费习惯的作出分析，主要看夜间客流的走向和消费者消费的倾向。一系列的调研为制定项目的研测报告提供第6 / 40一手数据。招商前置的准备：首先是组建团队，以部门经理为主，临时抽调营运经理协助招商；其次是要做好各类招商文件，包括：招商手册、招商统一说辞、制度流程的制定与培训、初步规划图纸的交底培训、租金计划的交底培训、资源的收集并分配、分配招商工作任务等。倒排计划的制定：根据公司要求 2016 年 10 月份开业，制定了一整套倒排计划，涵盖了整个招商工作过程中的所有工作内容和完成的时间节点，作为招商工作的最高指导文件，招商部定期对倒排计划进行梳理和检讨，是完成招商工作的重点工作。各类图纸的深化：图纸是招商的必要要素，根据 CAD 及现场的实际勘察，结合北京策划公司的建议，并按照研测报告中的各类数据及商业理念的要求，形成了一整套图纸，包括大动线图、铺位规划图、业态规划图、品牌落位图，形成招商最基本的工具；租赁决策文件的制定：根据公司要求，结合瓦房店市场的商业行情，同时参考大连市场中类似项目的收益状况，并考虑到市场商业大环境的前提下，制定了租赁决策文件，按照高标准和低标准两个指导价格，指导招商人员实际洽谈，也为领导决策提供依据。制度流程及合同文本的制定：制定了招商期间7 / 40和运营期间的部门制度流程，原则是结合商业公司和集团的组织架构及审批流程，并严格按照既定的制度流程执行；制定了各类合同文本及附带文件，作为签约的前置重要文件。招商实施阶段的重点阐述和分析：整个招商过程中，应该说经历了很多波折，在市场大环境的影响下，招商工作面临着巨大压力，但总的来说，我们能够根据招商各个阶段遇到的各类问题及时分析和检讨，缕清思路，启动备选招商方案，基本上解决了问题，具体详述如下。首先从主力店家乐福签约为招商契机，主动洽谈第二大主力店影城，先后洽谈了星美国际影城、嘉禾、横店，结果是因为租金满足不了预算而放弃合作，但可以说与商户建立了较好的联系，也从另一个角度摸清了院线在三四线城市的拓展计划、物业需求及租金贡献，最后综合各种因素与中影落定了合同并签署了营运方面的补充协议，确保装修档次和日常运营、营销活动的能力；两大主力店签订的同时，对次主力店及重点品牌进行铺开洽谈。主要目标是引进快时尚品牌，优衣库、CA 作为重点引进对象，但是由于北区开店计划的制约，没有能够达成合作。引进快时尚的思路受阻后，招商马上调整思路，将重点偏向服装服饰集合店、精品集合店，服装8 / 40服饰成功签下了拉夏贝尔集合店、VM、太平鸟、大嘴猴，这几个品牌的落位基本实现了商场地定位和档次；再加上一楼重点品牌好利来、苹果体验店、手表集合店、化妆品集合店的加盟，一楼招商基本成型。一楼招商的遗憾，首先肯德基签约比较晚，对观望品牌的招商没有起到很好的促进作用；二是屈臣氏，由于对方公司的决策前后不确定，以至于没有顺利引进，影响了一楼的品牌级次，虽然丹鸥美莎在经营实力和经营品牌、租金水平都符合要求，但在品牌影响力方面还是弱很；三是中国银行位置的空余，应该说这个位置是商场中最优越的位置，但是由于等靠中国银行，而其中途出现合作反弹，导致我们在整个一楼的规划、租金预测和资源储备方面出现了很大的危机；四是吉野家因为公司人员调整导致合作意向不明确，影响了招商进度的顺利进行，对于观望品牌的签约有很大的负面影响，二楼的招商是最坎坷的，目前的空铺数量也是最多的，主要是由于服装行业经营的不景气，应该说招商部在招聘人员方面也是重点倾向服装类，招商部全体人员利用各种关系进行资源的收集以及全方位的洽谈，可以说大连区域内的服装商户基本都谈过；需要指出的是，由于布局规划和店铺面积过大对招商有一定影响。内衣集合店、9 / 40运动集合店、皮草广场对招商达成率和招商进度有了保证，但是我们面对的也是同样的痛苦，那就是租金预算背了很多，从二楼我们可以总结出，业态比例规划中服装类比例即使放的已经很低，招商和租金达成也是最困难的，另外品牌级数也跟规划的差距很大，很多引进的品牌质量和运营能力也给后期的调整买下了隐患。三楼前期招商非常困难，瓦市市场的童装优势资源集中，合作意向无法敲定，引进快乐星后的布局大调整，应该说是三楼招商工作的转折，两大次主力店分布项目南北，对于动线有很大的帮助，三楼满铺的招商结果还是比较不错的，虽然童装类的级别不是很理想，但是合同期可控，不再担忧三楼冷场的情况。需要提出的是汤姆熊的合作没有落下来，这是三楼乃至整个广场的遗憾，从另一个角度讲，娱乐类项目在购物中心的作用越来越明显，商户对城市和商场的考量上有了很严格的要求。四楼餐饮的招商相对来说比较顺利，美食广场、圣道烤肉瓦国小镇的签约对于其他品牌引进起到了积极作用，但中途铁板烧、烤鱼、西餐厅、瓦国小镇的反弹，瞬间给我们招商的工作带来了巨大考验，招商部也得到公司的大力支持，想尽办法排解了困难，虽然年糕火锅、牛肉汤、五谷板面、姐妹麻辣烫的品牌级别和经营实力令人堪忧，但是位置、面积对于后续的调整还是可控的。目前有10 / 40一个空铺，倾向于经营自助火锅，但目前仍没有落实，从洽谈的周期和供应商的数量来分析，主要是瓦房店市场的火锅生意不景气，淡季时间太长，很多供应商对于单独经营自助火锅心有疑虑而放弃投资。2 营运方面：团队组建：营运工作从团队组建开始，根据组织架构的设计，基本按照时间节点和需求，成功组建了营运团队，对整个营运工作的开展提供保障；岗位职责：根据组织架构的设计，对各岗位进行了职责确定及要求并报批；制度流程：根据以往项目的实操经验，结合以往项目，制定了部门制度流程，原则是保证营运工程中所有问题解决的时效性，去掉一些繁琐的程序，保证与公司内部、外部的处理口径要一致，综合各部门的意见和建议，形成报批版。工程对接：商业规划期间以及商户进场前和进场后，与地产工程的对接尤为重要，由于前期的规划与实际招商进度及调整有很大的变化，在水、电、煤气、空调、消防存在各类问题，虽然在对接过程中发生很多矛盾和不配合，但是凭着一条宗旨-跟进催促，直到满足商业运营需求为止，基本上目前遗留的问题已经很少。图纸评审：对各类图纸的评审，从营运角度提11 / 40出意见和建议是一项非常重要的工作，虽然从某种角度讲，我们的专业度不够，不能达到毫无遗漏或失误，但是也基本把事情解决在设计阶段，减少了各种浪费，保证公司的损失最小。装修管理：装修管理是营运工作的重点，从招商部接到联络单后与商户建立联系开始，到交场、付尺、出图、审图、办理进场手续、施工监管、装修验收为止一些列的工作，需要营运人员的全部参与，关联着很多兄弟部门，这就要求每个人的业务水平和协调能力。以营运部一个全新的团队来说，做到目前这一点着实不易，付出了很多的辛苦，中间过程也出了很多纰漏和失误，但要从实践中总结经验，营运部在开业总结中要体现全面的系统的分析和检讨。3 问题与建议：需要指出的是，目前出现问题的原因是多方面的，有客观因素也有主观不足，所以只是提出问题和建议，并不是推卸责任和漠视问题，更重要的是反思解决的办法和途径，我们下一个项目要注意哪些重点问题，具体如下。招商方面：城市级别：城市级别是重点品牌商户考虑的首要因素，比如优衣库这样的品牌，公司的拓展计划有明确12 / 40的城市级别要求，无论我们放的合作条件多么优越，也是无法达成意向，很多全国或区域连锁品牌都无法辐射到县域城市开店，这是制约招商的重要问题；公司背景：在商业地产整体不景气的前提下，公司整体的实力和运营能力，是大部分特别是重点品牌商户关注的首要问题之一，很多商户都非常关心公司的背景、实力、运营能力等，我们需要很多的沟通工作才能打消疑虑，但是很多品牌因为公司没有成功运营项目的经验而观望，这个问题是招商过程遇到的比较无奈的问题，很多重要的品牌都非常遗憾的暂停；项目位置：我们项目的位置在瓦房店市属于偏北位置，与新玛特比较还算可以，但是与传统商圈比较相对偏僻，周边商业氛围不浓，北部已经没有很多居民居住，养商的周期会拉长，需要很多企划活动和班车带客等手段扶持，这个问题也是招商过程中遇到的普遍问题；项目整体定位：项目在前期的整体定位相对偏高，由于城市级别和地理位置的制约，最初的招商定位及目标品牌相对偏高，浪费了很多时间放在一些不可能实现的计划上，同时也反映了我们对品牌拓展计划的不知情，从另一个角度讲，我们通过付出的时间成本，掌握了品牌商家未来两年的开店计划或大方向，为今后的调整有很大13 / 40的帮助；建筑规划与商业需求：两者之间存在较大矛盾，但这个问题属于硬伤，无法解决，造成目前有些位置空闲，无法做租赁店铺利用，只能用于功能用房或库房。另因为建筑格局，在整体规划过程中无法实现全场无死角，二楼的中岛区极大影响了动线和通透性；招商资源：招商团队的人员和掌握的资源不是很丰富，特别是服装服饰类，虽然通过各种渠道拿到了很多资源，但是在与商户关系方面较弱，相信度不高，达成率比较低。所以说资源问题是招商进度实现的重要因素，也是招商在今后要做的重点工作；倒排计划周期：倒排计划制定的原则是前紧后松，合理的设置整体招商周期并设置若干重点阶段的时间节点要求非常重要。按照实际完成的情况看，重要招商节点基本上滞后两到三个月，倒排计划的检讨和分析尤为重要；另外，公司在招商方面的政策支持不够，比如重点品牌装修补贴、媒体宣传投入、招商硬件投入、招商人员招聘投入。以上问题是我们项目在招商方面凸现出来的重点问题，我们清楚地找到原因所在，为公司的未来发展有很大的帮助。营运方面：14 / 40营运方面的目前暴露出如下问题，首先营运团队的人员素质良莠不齐，除部门经理外没有在购物中心工作的经验，没有系统的经历筹备期和营运期的实际履历，虽然通过各项培训能够提高对购物中心的认识，实际工作中也按照要求执行，但会出现发现问题不能及时处理，达不到理想的要求；其次是制度流程培训及现场实际操作有很大误差，由于没有过多实战经验，在整个筹备期间内，出现了很多管理失误，造成了公司和商户时间及财力成本的浪费；第三是与地产公司配合有缝隙，因为是公司运作的第一个商业项目，在商业需求方面没有做过多的精细设计，而商业要根据设计方案结合商业运营的实际需求，在沟通过程中，会出现建筑返工和整改，导致过多的牵扯和浪费精力，而且地产公司对商业需求合理性的认知度上也出现很大的误解；第四是对商户管控力度不够，根据公司的管理规定，对商户的每一个环节都有明确的要求和控制，由于责任心不足，导致商户在某些环节钻空子，比如说施工材料的是否合乎要求，有很多次发现到场的材料不合规，已经装修了相当的进度，再采取补救措施也会造成各种浪费和商户的抱怨；第五是现场管理与物业安保之间工作界面及流程不顺畅，由于办公地点和人手等问题，进场施工手续的办理、装修材料的进场、装修安全管理的控制出现了很多，导致部门之间的分歧和矛盾，互相推15 / 40诿，甚至指责，严重影响了施工进度和质量，究其原因主要是两部门之间的制度流程出现缝隙，工作界面的约定不清晰，随之而来的就是工作责任不明确；第六是与地产公司施工界面有缝隙，有些物业条件已经非常明确承诺给商户并签约，地产公司前期并没有设计或者我们提出要求增补或整改现有物业条件，个别专业口不予理解并不配合施工，造成商户进场后很多工作滞后，也带来了对商业的投诉；消防改造的费用高于市场平均价格，且地产公司无法协调，导致商户承担过大的费用，个别商户形象受到影响，同时营运工作也受到了很大的制约。2016 年工作计划一、 招商方面：实现合同签约年租金标准达到 1977 万元基础上，通过剩余位置挖掘租金收入 20 万元以上，空铺的空档期在最短期内实现租金收入。具体如下：剩余空铺招商重中之重，要在开业三个月内实现开业率 100%，是硬性指标，必须全力以赴完成，主要途径是通过团队的合作，深入跟进有意向合作的老资源，同时充分挖掘资源，利用开业前期客流的优势，一鼓作气；为了增加租金收入，在整体规划中没有规划铺位，但实际运营中完全可以出租的位置，就要深入的研究，结合资源储备和周边业态关联情况，挖掘招商位置并尽快16 / 40落定位、定租金、谈品牌、签合同；有些商户的经营能力不理想，很可能在合同期内掉铺，招商部要重点跟进各店铺业绩，掌握并分析各种销售数据，及时掌握品牌的动向，对销售不好的品牌做好资源储备和重点调整准备；扩大团队整体资源和眼界，要走出去看，可以把资源扩大到东北区域，有目的性的储备更多的资源，形成一套系统全面地资源库，为调整做好基础；加强专业培训，特备是餐饮娱乐类的一些系统的专业知识，通过收集资料和聘请专业讲师授课，不断地提升招商人员的专业素养和行业内动态的全面了解，高效的执行招商任务；2016 年调整计划的制定，是指导整个续签和调整的重要文件，如何应对经营不善的商户掉铺以及引进目标品牌，并且提升租金收益，是调整计划重点考虑的问题。倒排计划的重新梳理，重点工作的周期要科学合理，不激进也不保守，结合公司整体规划特别是工程进度，为公司提供确定基本准确开业日提供依据。二、 营运方面：按照公司收缴率 100%的要求，及时、足额完成17 / 40租金及各项费用的收缴；营业外收入的执行及挖掘，在保证部门预算 80万完成的同时，不放弃任何一个产生效益的位置和机会。充分利用空余场地，挖掘广场内广告位资源。库房、广告位及内外广场的促销要与商户多沟通，既满足其经营需求，同时也增加了收入；利用公司的整体资源实现 LED 屏的出租。重新梳理制度流程，结合实际运营出现的问题，完善本部门及与其他交集部门的工作界面确认，明确责任；营运部人员的结构调整，合理进行人力资源调配，同时强化专业知识及服务意识、执行力的培训，高效的完成各项任务；对商户服务员培训要形成一套培训体系，在商户用人方面和日常管理方面下功夫，提升商户员工的销售能力，从而提升销售业绩；销售数据的统计要作为一项非常重要的日常工作，认真的采集每一个商户的数据并形成报表，并由本部门作出更多的衍生数据分析报表，给公司及各部门提供准确的决策依据；企划活动的洽谈要根据活动主题，非常深入的与商户沟通，活动内容要与主题符合，活动力度要在保证18 / 40商户基本利益的前提下吸引消费者的购买欲望；商户销售情况重点跟进，对于管理的第一线，要非常清楚商户的销售情况，与商户沟通销售不好的原因，为商户提供合理意见和建议，与各部门分享相关信息；并对租售比不理想的商户做重点分析和防范；针对整个市场的调研工作也是一项常态工作，掌握市场的动态和品牌的动向，包括促销活动、基础设施、软件设施、卖场布置、新品牌等等商户货品的品质、价格、陈列是基本注意要点，是否超范围经营是维护合同严肃性的重要因素，对于投诉比较多的商户的货品要严加管控，不能一味的因为维护商户的利益而导致顾客对商场信誉的任何质疑；(11) 商场环境维护靠营运人员的监督，第一时间发现问题，协同相关部门解决并跟进；(12) 客服部的调查问卷及分析，对顾客对商场地期望与不足合理的体现出来。也把商户对商场各部门的工作配合程度做以深刻的检讨；倒排计划的重新梳理，根据实际工作反馈，制定各项工作的合理周期，补充漏项。三、 其他部门的配合需求：实现 2016 年的各项指标及工作任务离不开兄弟部门的支持和配合，希望以下部门的能满足提出的如下需19 / 40求：工程部：新进场商户的装修把控和工程整改配合，在没有地产公司的情况下保质保量完成装修；经营期的商户工程维修问题的处理，需要工程部给予配合，让商户没有任何物业方面的理由而影响租金收缴率；商场物业部：在安全方面，特别是夜间货品的安全，希望商场物业部拿出合理的监管方案，防范于未然；商场环境和日常秩序方面要靠精细化的管理才能达到标准和要求，需要一系列的制度流程要求并准确无误的落实和跟进；企划活动是确保商场运营期间客流的重点，希望企划部能够结合商场内业态组合和商品结构，在带来客流的同时给商户带来效益；人事行政部：希望能安排针对业务人员的专业技能和综合素质方面的培训课程；通过各种渠道满足用人需求，不断强化业务部门的人员实力；希望尽快建立绩效考核机制，考核员工的工作业绩，实现末位淘汰；财务部：在不违反财务制度的前提下，合理安排收款时间，尽可能的方便商户。招商部 2016 部署方案及工作计划部门部署方案：一、招商部职责范围20 / 401、根据市场经营方针与要求，执行市场招商方案和进行招商工作流程的实际操作运营。2、协助决策部门进行市场整体布局，商品组合及与商户协调，确保市场达成经营指标。3、围绕市场经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。4、贯彻执行公司经营发展战略方针，根据招商需求，结合实际制定提议广告宣传策划主题并组织实施。5、常规招商公关活动的组织与实施；对市场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见。6、进行招商现场管理、商户谈判洽谈、协议签定、督促回款工作。7、做好周、月、季、年度统计报表， 建立健全原始客户资料库，并汇总上报行政事业部备档。8、掌握有关本部门工作职责所涉及范围的具体工作状况，及时、准确上报有关领导。9、严格审查招商商户经营资格及入住手续，督促商户认真履行招商合同。10、公司、市场、客户各种招商信息的汇总及上传、下达工作。11、拟定客户拜访、回访制度、招商人员管理21 / 40制度及各项制度的落实。二、部门岗位的设置、职责及薪资建议招商部经理、招商部全体人员的管理，并对全体人员进行培训、考核 和监督。、依据市场规划和公司总体招商计划制定招商部工作计划、并按计划完成公司制定的工作任务。、 负责协调招商部与各个部门的工作关系。、 招商工作的全面管理。、 制定相应的招商方案计划和策略并可根据情况做实时调整。、 参与大户的洽谈。、 制定培训计划及考核。、 每周定期向上级部门汇报计划及总结。、 密切注意市场动态及客户要求，并及时总结、反馈。、安排招商业务员的外出调研、客户拓展等工作，解答招商业务员的相关问题。、密切注意市场调研，并对推广媒体进行必要的监督，对刊登广22 / 40告活动及活动效果进行反馈、汇总和分析。、 对现有客户进行相关分析。、 树立诚坤金属材料市场有限公司的专业形象，保证公司的名誉不受到侵害。招商部副经理、完成分解下达的招商任务指标。、协助经理进行管理及安排工作，组织具体培训计划、落实考核制度。、 制定值班人员安排表，监督招商现场气氛和落实小组工作进度。、 组织各项例会，分析上周情况、问题、提出建议。、 负责统计客户登记信息、调研搜集信息。整理、汇总、存档。、 负责统计客户电子信息库，每周监督人员上报更新。、 参与制定项目规划布局和租金政策的过程，及时提出可行性建议。、 整理汇总、提报业务进度，组织小组研讨23 / 40总结，并负责汇总改进建议。、 比较、分析行业信息，找出难点和影响因素，协助经理提出方案和建议。、 熟练掌握流程及收取客户意向金、租金等财务手续。协助服务部、财务部办理客户入驻、装修、日常投诉、撤场等手续。、 负责部门文件、来往表单的登记、存档、核对。招商业务员要求：男女不限，一定要形象好、脑子活、人脉广；跑断腿、磨破嘴还无怨无悔。建议向社会招聘。、负责完成分解下的招商任务目标。、搜集目标商户信息，整理汇总各业态商户信息，筛选客户进行招商接洽。、搜集竞争对手价格、推广等招商策略，分析统计并上报。、参与制定项目规划布局和租金政策的过程，24 / 40及时提出可行性建议。、联络、走访客户，宣传项目优势和政策。、接洽来电来访客户，全面解答项目情况，带看现场，做好各类业务登记和进度分析。、对有意向的客户主动跟进联系，谈判，签约。、收取首笔费用，配合入驻商户办理进场手续。、提供完整的商户入场经营资料。、参与制定招商管理办法、工作流程，确保持续改进。、定期汇总个人及小组业务数据，形成书面报告，提出建议。、定期回访签约客户、及时反馈客户入驻后遇到的问题。、完成上级交办的临时性工作。招商部人员薪资组成建议分为二部分 ：以租金及费用正常收取为前提、 日常工作考核日常工作考核目标：保障公司正常招商，日常运营、租金收取、25 / 40调整工作，招商团队稳定发展。 招商部人员工资由基本工资+岗位工资+绩效工资三部分组成，基本工资+岗位工资按照公司制定的“公司人员岗位级别工资制度”执行。、 绩效工资考核部分主要针对员工日常工作的考核。考核内容：工作态度、工作能力、团队合作、招商完成情况、租金收取情况、日常工作完成情况等方面。依据公司实际情况建议采取月度、年度考核的形式。以月为单位进行出租任务考核，建议按照实收租金和仓储费用的提成。招商业绩提成的分配比例：、业绩提成部分的 50%为招商合同主签人员提成，在招商租赁合同签订、首期租金到账后的次月予以兑现。 。、业绩提成部分的 30%为招商项目组其他人员提成。在招商租赁合同签订、首期租金到账后的次月予以兑现。 。、业绩提成部分的 20%分别留为个人完成月度招26 / 40商计划的业绩提成风险金考核。招商计划完成比例 100% ，绩效工资按业绩提成风险金 100%发放；完成比例 80% 以上，按 80%发放；完成比例 60%以上 ，按 50%发放；完成比例不能达到 60% ，无此项绩效工资； 如连续 6个月招商计划完成比例不能达到 60%，建议由人事部另行安排工作；如在年度总体招商计划完成时间内提前完成招商计划，将所扣的业绩提成风险金全额补回。 。2016 年工作计划：一、 部门工作总目标：组建一只全面、积极的招商团队；稳定原有客户不流失；扩大招 商范围，争取交易大楼出租率比 2016年增长 10%；门面房出租达 70%以上；货场业务量比 2016年增长 10%。二、 分项实施的部署计划及时间的安排1、1-3 月份完成向社会招聘优秀招商专员，并在一周内培训上岗，开展业务。收集更多的客户资源，并建立信息档案。27 / 402、每月定时给客户资源发送相关宣传短信、实时更新网站信息、方便客户产品信息发布；在公司可承受范围内加大各项宣传力度。3、配合部门经理不间断走访所有原有老客户，做好沟通，稳定客户。建立几个固定、可靠的客户关系以了解商户的想法。4、全年任务通过各种渠道接触大客户，引进行业带头人，以带动其行业的跟随者的入驻。5、每周部门例会开展工作指导和思想动员，时刻调动招商人员的积极性和主动性。三、部门台帐及岗位工作台帐的建立1、将月、年度任务建立成档，按时计算任务完成情况及比例。2、将绩效工资建立成档，每月更新明细，以鼓励和鞭策招商人员。3、建立工作日志，由部门负责人每日总结归纳，方便及时发现问题、解决问题。招商运营部工作计划招商部工作计划2016 年招商部的工作主要分三大块展开，印尼招商、澳门招商和台湾招商。其中平时，以印尼招商工作28 / 40为中心，澳门和台湾招商工作为两个基本点。下面，我简要阐述一下各自招商工作的基本思路与具体的方法。一、 印尼招商工作印尼招商工作第一期已经基本告一段落。通过不断的总结与反思，让我们深刻的体会到工作中存在着不足与差距。尤其体现在招到的会员企业以及相应产品的对口问题上，这一方面显得由为突出。如何在保证完成招商任务的情况下，招到产品适合印尼市场需求的优质企业的问题摆到了我们二期招商工作的眼前。我们招商部自己首先要转变思路，从以前的铺天盖地般不管什么样的企业、什么样的产品向招到品牌好、规模大、产品对路的企业方向转变。因此，我们的招商工作需要明确入选企业的标准，要对企业有充份的了解，对企业了解光凭我们从网上找的那点资料远远是不够，更加谈不上专业，因此我们要依靠行家，依靠行业协会，在对行业内的企业从技术实力和企业规模方面行业协会最为了解，在企业的信誉度以及对外贸易情况，当地的经贸局同志最为了解。其二从“盲目招商”向“产业招商” ，变“一般招商”为“特色招商” ，因此针对于澳门特别行政区和台湾省这两地的招商，应该发挥产业招商和特色招商的思路，台湾和香港是亚洲四小龙之一，根据浙江省的区域经济发展特点，把好的工艺品、29 / 40特色农产品等作为招商主题型企业参选标准。其三，发展成 “招商”为“选商”的目标。各个中心前期顺利开张后，以打品牌、迎口碑作为当前的首要任务，最后成功的过渡到“选商”的目标。针对这一情况，我提出了我们二期招商的工作思路。1、 准确了解印尼市场的需求，精确到大类里的某小类产品。2、 理清印尼国内禁止进口或是有一定配额才能进口的产品，精确到大类里的某小类产品。3、4、5、 收集、整理符合印尼市场需求的产品企业名单。 主动联系、当地外贸局配合、开推荐会等，进行首次营销招商。 在对口企业的筛选上，进行专业性的把关。二、 澳门和台湾的招商工作这两个地区的招商工作，属于脱节性的招商，因此对招商工作的时效性要求比较高。这两个地方的招商，主要产品筛选上相对于印尼来说，有一定的明确性，特别是澳门中经过第一次的开业招商以及试营业以来，我们也掌握了当地市场的一手信息。接下来的二期招商工作，将在第一期的基础上，对产品类别将做进一步的细化与区分。30 / 40如哪几类的产品在澳门最好卖、哪几样产品在澳门最好销，好卖的几类产品方面，我们二期招商加大这几类产品的产品线，如腌制肉类产品最好卖，那么二期招商我们将扩大产品线，不光光局限于火腿，还可以酱鸭、咸肉等相关产品也放入二期招商的重点目标企业之中。在部门人员调配方面，印尼招商项目以孙伟、洪建新两人为主，郑力、潘冠群为辅。澳门招商项目，以孙伟、郑力为主，洪建新、潘冠群、金浩为辅。台湾招商项目以孙伟、潘冠群为主，郑力、洪建新为辅。人员有限，在工作中将发挥团队精神，人员根据工作情况相互穿插。 在资料、数据统计方面，以潘冠群为主，赵盟协助。贸易物流服务部工作以杨圆和金浩为主，周轶、赵盟为辅。年招商工作计划书一：招商策略1、先确定目标，再全面招商 2、为客户订做全面解决方案3、人员、媒体、大型主题活动立体化”整合宣传推广策略” 4、招商进度、质量、费用统一控制 5、构建的平台与政府形成互动二：招商阶段、招商目标和时间安排 1、阶31 / 40段划分 2、招商目标 3、时间安排三：组织内部的建立 1、项目人员招聘 2、招商架构3、招商机制 四：招商资料1、招商手册和招商说明书2、委托经营合同，授权委托书 3、招商委托书 4、招商流程表 5、招商文案五：招商方式、目标客户的确定 1、招商方式 2、目标客户3、第三方招商网络平台的建立 4、招商的原则、注意事项、存在的问题 六：宣传策略 1、媒体宣传推广 2、大型主题招商活动七：招商费用预算及招商建议方案 1、招商费用2、招商建议方案 八：招商政策建议方案 九：附件一、招商策略1、先确定目标，再全面招商目标的确定分三步：第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到了实现。招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招32 / 40商策划收到预期的效果。2、为客户订做全面解决方案在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的客户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案。3、人员、媒体、大型主题活动立体化”整合宣传推广策略”在市场宣传推广方面，实行”整合推广策略” ，为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传，二为招商活动。关键性招商活动如下：1) 招商发布会暨主力店签约仪式 2) 招商成果发布会 3) 项目推介会4) 建筑节点庆典会 5) 利用传媒招商6) 举办或参加种类招商会议和文体活动招商 7) 借助中介机构的联络渠道招商 8) 派出招商小组主动出动招商 9) 以商招商 10)聘请招商顾问4、招商进度、质量、费用统一控制为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。33 / 401) 招商任务指标分解到人，成本分解到人。 2) 关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。3) 重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。4) 重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。5) 经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。5、构建平台与政府形成互动公关活动先行，如：举办全国性的论坛或座谈，邀请管、产媒介的权威人士。然后媒体报道紧随其后，造大声势形成一种轰动的效应。二、招商阶段划分、招商目标和时间安排1、阶段划分：招商筹备阶段、主力招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。 2、招商目标：根据客户的需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。3、时间安排：1) 2016 年 12 月底，基本完成步招商的前期筹备阶段2) 2016 年 6 月，确定目标主力招商对象，加以34 / 40攻克。3) 2016 年 12 月底，在完成以上任务阶段之后开始进行全面招商，此阶段部不分主次。 4) 2016 年 12 月底，争取进入最后一个阶段运营调整。这个阶段是在其他三个阶段完成的前提之下。为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2016 年 1 月开始执行，截止到 2016 年。三、组织内部的建立1、招商人员的招聘和培训再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下： 1) 五个核心理念的培训 2) 团队执行力的培训3) 项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识4) 招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高35 / 40团队成员的招商能力5) 招商礼仪和招商制度的培训 培训后的招商人员，应该做到： 1) 重视第一印象 2) 主动性，耐心和毅力3) 在对外洽谈中，充分体现 “灵活” 4) 加强对项目谈判的组织工作 5) 尊重外商的一些通常做法6) 善于站在投资者的角度思考问题 7) 高度重视信息的搜集和分析 8) 熟悉不同类型项目的特点 9) 介绍情况、回答问题实事求是 2、招商架构在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下：3、招商机制1） 、招商人员主要工作职责招商一部主要负责重要客户的招商工作：1 人招商二部主要负责客户资料整理和保管的招商工作：3 人 招商三部主要负责其他招商客户的招商工作：2 人策划部暂定员两名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策36 / 40划，一名设计。2） 、招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神，建立一系列的管理制度。招商人员奖励政策的建立 招商人员处罚政策的建立招商人员日常管理规范制度的建立四、相关招商资料的准备1、招商手册和招商说明书2、委托经营合同，授权委托书 3、招商委托书 4、招商流程表5、