房地产一体成本法综合测算表

土地评估各方法综合测算表土地评估各方法综合测算表 成本法成本法 成本逼近法成本逼近法 项目项目单价单价单位单位备注备注取费标准取费标准 一 土地取得成本一 土地取得成本 5846 元 平方米 土地购买价格 土地取得税费 土地开发成本 年期修正系数 1 土地购买价格 6000 元 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定 2 土地取得税费 183 元 平方米 主要包括契税 印花税 交易手续费等 但由于交易手续费所占比例较小 在此只考虑契税及印花税 根 据 北京市契税管理规定 及印花税相关规定 契税税率为 3 印花税税率为 0 05 取土地购买价的 3 05 契税 3 印花税 0 05 3 05 3 土地开发成本 0 元 平方米 由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地 因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了 在此 不在单独计取 43 4 年期修正系数 0 9455 年期修正系数 1 1 1 r n r 为土地还原利率 取 7 n 为土地剩余使用年期 估价对象出让土地 土地剩余使用年限为 43 年 7 二 管理费用二 管理费用 175 元 平方米 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支 包括房地产开发商的人员工资及福利费 办公费 差旅费等 本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况 行业发展水平 社会平均工资 水平等影响因素 以土地取得成本的 3 计算 3 三 销售费用三 销售费用 120 元 平方米 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用 以及专设销售机构的各项费用 按土地取得成本 和管理费用之和的 2 计算 2 四 投资利息四 投资利息 318 元 平方米 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用 包括企业经营期间发生的利息净支出 汇兑净损益 调剂外 汇手续费 金融机构手续费 以及企业筹资发生的其它财务费用 设定项目在购买土地后即开始建设 开 发建设周期为 1 年 设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入 管理费用 销售费用在建设周期内 均匀投入 按单利计算 土地取得成本 贷款利率 管理费用 销售费用 贷款利率 2 贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 5 31 五 投资利润五 投资利润 1842 元 平方米 根据北京市同类房地产市场开发情况 结合本项目所处位置 项目定位 工程进度取值 规模 用途 类 似房地产竞争状况等影响因素取值 投资利润率取土地取得成本 管理费用 销售费用之和的百分比 30 六 销售税费六 销售税费 483 元 平方米 包括营业税 城市维护建设税及教育费附加 估价对象位于朝阳区 根据北京市相关规定 按评估值的 5 5 测算 营业税为房地产价值的 5 城市维护建设税为营业税的 7 教育费附加为营业税的 3 根 据公式推导 销售税费 土地取得成本 管理费用 销售费用 投资利息 投资利润 税率 1 税率 5 50 七 土地单价七 土地单价 8664 元 平方米土地取得成本 管理费用 销售费用 投资利息 投资利润 销售税费 八 土地总价八 土地总价 4332 万元土地单价乘以建筑面积 10000 建筑面积为 5000 平方米 5000 重置成本法重置成本法 单价单价单位单位 相关说明相关说明 取费标准取费标准 一一 开发成本开发成本 4012 元 平方米勘查设计和前期工程费 建筑安装工程费 室外工程费 其他费用 1 勘察设计和前期工程 费 170 元 平方米 含可行性研究费 施工现场三通一平费 规划设计费 工程设计费 环境设计费 地质勘探费 环境影响 评价费及综合管网设计费等 以建筑安装工程费为基数 一般按 5 10 的比例确定 本次评估根据估价 对象项目规模 建筑结构等因素本次评估取 5 5 2 建筑安装工程费 3400 元 平方米基础工程费用 结构工程费用 设备安装和装饰工程费用 a 基础工程费用 400 元 平方米 b 结构工程费用 2000 元 平方米 c 设备安装和装饰工程费 用 1000 元 平方米 根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构 建造标准 装修标准 安装工程内容等因素 根据现行 北京市建设工程预算定额 2001 年 建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费 3 室外工程费 340 元 平方米基础设施建设费 公共配套设施建设费 a 基础设施建设费 340 元 平方米 以建筑安装工程费为基数 一般按 5 15 的比例综合确定 根据估价人员现场勘查 估价对象所在项目 内道路 供水 供电 供气 通讯 照明 园林 绿化 环卫 排污 排洪等基础设施较齐全 故取值为 10 10 b 公共配套设施建设费 0 元 平方米 以建筑安装工程费为基数 一般按 5 10 的比例综合确定 根据估价人员现场勘查 估价对象所在项目 为独立建筑 并未建设相关公共配套设施 故取值为 0 0 4 其他费用 102 元 平方米 包括临时用地费 临时设施费 招标代理费 工程监理费 竣工验收费 房产测绘费及其他 以上各项费 用以建筑安装工程费为基数 一般按 1 3 的比例确定 根据委托方提供的资料及委托方的介绍 本次评 估取 3 3 二 管理费用二 管理费用 120 元 平方米 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支 包括房地产开发商的人员工资及福利费 办公费 差旅费等 评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况 行业发展水平 社会平均工资水平 等影响因素 以开发成本为基数 一般按 2 5 的比例计算 本次评估根据估价对象所在区域经济状况等 因素按 2 计取 3 三 销售费用三 销售费用 83 元 平方米 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用 以及专设销售机构的各项费用 按开发成本和管 理费用之和的 2 计算 2 四 投资利息四 投资利息 112 元 平方米 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用 包括企业经营期间发生的利息净支出 汇兑净损益 调剂外 汇手续费 金融机构手续费 以及企业筹资发生的其它财务费用 设定项目在购买土地后即开始建设 建 筑物开发建设周期为 1 年 开发成本 管理费用 销售费用在建设周期内均匀投入 按单利计算 开发 成本 管理费用 销售费用 贷款利率 2 贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取 5 31 五 投资利润五 投资利润 1265 元 平方米 根据北京市同类房地产市场开发情况 结合本项目所处位置 项目定位 工程进度取值 规模 用途 类 似房地产竞争状况等影响因素取值 投资利润率取开发成本 管理费用 销售费用之和的百分比 30 六 销售税费六 销售税费 325 元 平方米 包括营业税 城市维护建设税及教育费附加 估价对象位于朝阳区 根据北京市相关规定 按评估值的 5 5 测算 营业税为房地产价值的 5 城市维护建设税为营业税的 7 教育费附加为营业税的 3 根 据公式推导 销售税费 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 投资利润 税率 1 税率 5 50 七 房屋成新率七 房屋成新率 90 通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值 理论成新率 1 已使用年限 耐用年限 x100 1 6 40 x100 85 实际观察成新率根据现场查勘 该建筑物结构构件完好 装修和设备完好 齐全 管道畅通 现状较好 使用正常判断成新率为 95