房价的计量经济模型

二 构建模型二 构建模型 1 影响北京市商品房价的因素 政府和房地产开发商是开发商品房的主动力 某种程度上来说 房价升降的主 动权掌握在政府手中 经过调研 推出影响北京商品房价的七大因素 历年销 售面积 历年总投资额 历年的实际开发面积 常住人口总量 历年城镇居民 的人均可支配收入 历年交通建设的投资额 历年外资流入房地产的金额 时 间段为 1992 2009 该时期房价的形成基本取决于市场 研究结果会比较客观 2 模型建立 为能得出尽可能客观的结论 对这些因素都进行合理量化 收集了 1992 2009 年间的所需数据 应用计量经济学理论 建立了计量模型 使得分析结果更为 科学 可信 1 模型中变量类型 解释变量 北京市商品房历年房价 被解释变量 北京市商品房的历年销售面积 北京市房地产行业的历年总投资 额 房地产行业历年的实际开发面积 北京市常住人口总量 北京市每年城镇 居民的每人可支配收入 历年交通建设的投资额 历年外资用于房地产的金额 2 模型假设 该变量模型是一个单方程线性多元回归方程 符合该方程的所有经典假设 运 用最小二乘法求得系数 PRICE C 1 POPULATION C 2 INVESTAREA C 3 INCOME C 4 AREA C 5 INVEST C 6 TRAFFICINVEST C 7 FOREIGNINVEST C 8 2 1 因变量 PRICE 自变量 POPULATION 北京市常住人口总量 INVESTAREA 房地产行业历年实际开发面积 INCOME 北京市每年城镇居民的每人可支配收入 AREA 北京市商品房的历年销售面积 INVEST 北京市房地产行业的历年总投资额 TRAFFICINVEST 历年交通建设的投资额 FOREIGNINVEST 历年外资用于房地产的金额 3 模型变量的显著性检验 将所有数据输入 E views 软件后 模拟得到方程 分析后发现自变量 房地产 行业历年的实际开发面积 历年交通建设的投资额 历年外资用于房地产的金 额并不显著 p 值均大于 0 05 将这三个变量分别进行相关性分析后 运用散 点图 发现与其余变量都不存在显著的线性相关 故将其剔除 4 模型检验 把剩余变量重新组合 分析因变量与自变量的线性关系 发现 area 与 price 并 非线性 所以对 area 进行取对数处理 得出近似线性的关系 将这些变量组合 生成新方程 检验异方差 序列相关发现方程存在序列相关 R squared 较低 为 0 还需进一步修正 得到的相关数据和方程为 PRICE C 1 POPULATION C 2 INVESTAREA C 3 INCOME C 4 lnAREA C 5 2 2 Se 4 0 0 702 7158 4908 762 T 3 5 5 5 1 R Squared 0 F 35 13672 DW 1 C1 14 82001 C2 3525 860 C3 0 C4 0 C5 8090 672 其中 POPULATION 北京市常住人口总量 INVESTAREA 房地产行业历年实际开 发面积 INCOME 北京市每年城镇居民的每人可支配收入 lnAREA 北京市商品房 历年销售面积的对数 5 模型进一步修正 分析所得方程 发现存在序列相关 故用广义差分法进行修正 得到参数值为 0 还需进行下一步序列相关检验 6 模型确认 修正后得到一个新的方程 变量非常显著 R Squared 也达到了 0 方程整体 显著性较强 方程的序列相关检验 修正后的模型中 Obs R squared 显示 该方程不存在序 列相关 符合单方程多元线性回归的经典假设 异方差的检验 表中数据指出 方程无异方差 构造的方程 PRICE1 14 90582 POPULATION1 3344 LNAREA1 0 INVESTA REA1 0 INCOME1 6090 2 3 Se 5 917 6346 0 0 6595 512 T 2 3 3 5 0 R squared 0 F 21 33686 DW 1 其中 PRICE1 代表商品房价 LNAREA1 代表北京市商品房的历年销售面积的对 数 INCOME1 代表北京市每年城镇居民的每人可支配收入 INVESTAREA1 代 表房地产行业历年的实际开发面积 POPULATION1 代表北京市常住人口总量 7 模型的经济意义解释 POPULATION1 的系数为负值代表人口数量越多 房价会下降 这可能与政府采 取的宏观调控政策有关 政府为了保证更多的人有房住 会在人口上升的压力 下采取行政手段降低房价 INVESTAREA1 的系数为负说明供给的土地越多 房 价会下降 与供求原理相吻合 INCOME1 的系数为正表示随着人民收入的提高 生活水平也会提高 房价自然相应提高 LNAREA1 的系数为正指出销售面积对 数上升时 房价也会上升 因为利润越高 房地产商会尽力销售越多的房子 最后一项是常数 综合来看 自变量前系数的经济意义比较合理 8 模型可信度检验 根据最终的定价模型 代入 04 05 06 年时各类自变量的相应数值 分别算出 05 06 07 年的商品房均价为 6042 元