房屋征收工作中存在的问题及解决措施探讨

房地产导刊 产业论坛 2014 年第 25 期 1 房屋征收工作中存在的问题及解决措施探讨房屋征收工作中存在的问题及解决措施探讨 孙玉明 安阳市人民政府房屋征收办公室 河南安阳 摘要 本文通过运用综合了文献法 比较分析法 观察法 实测法 调查研究法等方法对当今我国的房屋征 收工作中存在的问题及相应的解决措施进行了分析与讨论 首先对征收工作中的资源问题 政策问题 历史遗留问题 群众情绪问题等主要问题进行了分析 然后我们又对其原 因以及解决措施进行了探讨 关键词 房屋征收 问题与解决措施 目前 随着城市建设的发展 我国房屋征收的土地越 来越多 相关问题也随着房屋征收的进行而暴露出来 由 于相关的利益博弈房屋征收过程中的自然产生各种矛盾 加之相关政策的不完善 资金周转困难 历史遗留问题等 各种问题 使房屋征收成为一个政府头痛 群众呼声 制 约城市发展的难题 如何积极采取措施 解决 化解矛盾 和问题 推动房屋征收工作的开展 笔者浅析如下 一 征收工作中的主要问题一 征收工作中的主要问题 1 资源要素得不到保障 项目启动 推进困难 近年来 我国城镇建设在如火如荼的进行中 并且拆 房地产导刊 产业论坛 2014 年第 25 期 2 迁量也随着社会建设和人口的增加而逐渐增大 然而由于 拆迁与建设房屋的时间相差较大 使得建设相对于拆迁要 之后很多 同时 各级地方政府财政资金匮乏 征收费用 全额到位较难 建设项目上马快 征收手续不齐备 准备 工作不足 安置方案不科学等因素 使得房屋征收过程中 出现一系列问题 例如 有时户型建设的十分不合理 建 设工地时常安排在离市中心较远的地方 使得上班族需要 比在市中心入住的人们提早上班 并且会在上班路上耽误 更多时间 这种情况使得人们不愿意在地区离市中心远的 住宅区入住 这样一来就加大了房屋征收工作的压力 有 时房屋设计的也相当不合理 比如建设的大户型的住宅居 多 或者小住宅居多 使得想买中等住宅的用户由于没有 满意的户型而难以进行拆迁 加大了拆迁的难度 有时办 公用房以及商业用房缺乏 造成单位和营业用房户只能货 币补偿 无法进行安置 群众意见较大 2 政策突破多 平衡难 调控难度大 目前我国的房屋征收存在着许多问题 一是房屋征收 政策方面还有许多问题尚未解决 例如停业及搬迁安装过 渡补助政策不够完善 无证土地和无证建筑的处理方法存 在问题 安置面积的扩大和结算标准还不确定 困难家庭 问题的解决 二是项目整体政策平衡较难把握 普遍存在 项目操作后期人为放水 超标准现象 三是我国的真正开 房地产导刊 产业论坛 2014 年第 25 期 3 盘房价往往比标准估价要高出许多 这种现象会使得货币 补偿方式缺乏了抢先的势头 这种现象在人口的安置 农 业非农业户口的处理 房屋确权 房款结算等集体土地政 策中的特异性表现更为明显 3 历史遗留问题破解难 谋求不当获利现象严重 现今 许多违章建筑在我国发展 例如目前的的农房 未经批准就先建筑 未到相关部门登记就进行建筑以及未 拆除旧建筑就施工新建筑等行为 虽然这些行为都是违章 建筑 但是对这种建筑的确认处理却非常困难 除了违章 建筑的问题 城中村改造问题也普遍存在在我们的生活中 如今农村房屋非法交易的事件也逐渐增多 对于农村房屋 的购买者不光是同村的住户 还有外村的住户 甚至有非 农村户口的用户购买 当农村房屋发生非法交易后 许多 矛盾与纠纷也就随之而来 这种现象一旦出现就十分难以 解决 4 群众有强烈的对立情绪 对于群众来说 房屋征收这个事件本身是非常满足他 们的愿望的 但是由于这之间牵连着许多利益关系 所以 当其进行实施的时候 群众就会表现出抵制情绪 而他们 的表现主要是 不积极配合政府的调查和评估等工作 并 且有反对的态度和推迟时间的意识以及想尽各种办法一获 取更多补偿 除此之外 群众还会采取大规模联访的方案 房地产导刊 产业论坛 2014 年第 25 期 4 被征收群众到上级进行上访 并对房屋征收过程里只要可 以进行诉讼的地方均会提出诉讼 这给房屋征收的实施单 位带来了很多压力 也使得相关工作十分难以进行 除此 之外 房屋征收地的居民还会让留守老人进行反抗 这些 让房屋征收工作的进展十分有困难 二 原因分析二 原因分析 1 要素保障方面 近年来我国现代化城市建立的越来越快 越来越好 房屋征收的形式也由点 条跳变为块 片 这样 我们的 房屋征收面积就有所增加 由于房屋建设不是朝夕就能完 成的 需要城市间的建设 而且居民要暂住的安置房的数 量不够 这样就使得建设与安置不能达到统一步伐 除此之外 房屋征收和安置房的手续办理麻烦 安置 土地的选择 资金的筹集和周转问题和扫尾工作的进行困 难等也是导致房屋征收困难的原因 2 政策统一平衡方面 我国房屋拆迁征收与城市建设已有较长的历史了 这 段过程中相关政策不断完善 各级政府对这种事件也十分 予以重视并加强了管理制度 也正是由于这样使得不同地 区房屋征收的相关政策不同 而且这些政策普遍存在着很 长时间了 这样就给统一进行房屋征收加大了难度 同时 在过去拆迁人为开发单位的拆迁模式中 工程后期为了加 房地产导刊 产业论坛 2014 年第 25 期 5 快进度 往往采用特事特办 突击放水的方法进行扫尾 产生先搬迁吃亏 后搬迁沾光的现象 而且 在集体征收 过程中会涉及到更多的相当复杂的利益关系 我国的集体 土地房屋征收没有相关的明确政策 这些加大了房屋征收 政策统一的难度 3 历史遗留问题方面 近年来我国房屋征收政策已经有所完善 但是由于违 法用地 违章建筑可以得到很高的利益 而且有很多是属 于额外利益 于是 即使相关措施已经形成规模 违法率 依然很高 而且 城市规划令宅基地的审批十分麻烦 这 样使得非法建筑大肆横行 对于集体土地房屋的交易 虽 然集体土地进行的房屋交易是违法的 但是其交易的初因 并非是恶意的 因此 群众对于这种处置的争议很大 4 抵触对立情绪方面 如今在我国 拆迁就是破坏百姓利益的名词 由于发 生过一些房屋征收过程中的利益冲突 使得社会中这些舆 论得以宣传激化了征收人与政府之间的矛盾 许多官员争 当保留户 使得人民群众纷纷效仿 加大了房屋征收的难 度 由于各地的相关政策不同使得被征收人的利益有所损 害 以至于群众对此存在争议 而且 群众为得到更多的 利益 使得群众对房屋征收抢抓机遇 提出 拆迁致富 的口号 加大了征收难度 房地产导刊 产业论坛 2014 年第 25 期 6 三 解决措施三 解决措施 1 加强资源要素保障 合理控制征收规模 首先 我们要对安置房进行谋划 并且实施网格模式 的结构布局 对于安置房要尽可能地实施就近安置 在国 有土地上旧城改造中要尽量选择在房屋征收地上进行安置 也可以在就近在开发商那里回购安置房用于安置被征收房 屋的群众 要尽可能地采用现房进行安置 实施 先建后 拆 边建边拆 拆建同步 的方法 即可以抵顶征收补偿 资金 降低财政投入压力 也能够减少群众过渡期限 降 低征收成本和过渡费用 消除群众安置顾虑 便于群众接 受 要解决安置房建设中存在的缺陷 征收项目安置房的 数量往往较少 尤其是商业安置房 因此我们要尽量解决 现今商业安置房不足的问题 要对安置房进行合理的布局 和规划 在现实中时常会出现安置房的布局不合理 户型 不合理的状况 因此我们要努力解决这项问题 由于安置 房是被征收房屋用户要紧急入住的 但是安置房的相关手 续比较麻烦 因此我们要为安置房提供一个专门的处理通 道 使得安置房的手续尽快办理 使居民尽快入住 其次是对于安置土地的处理 我们需要多项措施进行 综合解决 一是我们要提前选好安置房的土地 二是我们 可以购买一些土地进行安置房的使用 这样也可以使房屋 征收的难度降低 三是对于小型企业的安置 我们也要予 房地产导刊 产业论坛 2014 年第 25 期 7 以重视 合理选择适当的安置土地进行对小型企业的安置 第三要合理控制征收范围和规模 征收和安置的难度 加大有一部分原因就是征收的面积不够合理 需要征收的 地方没有利益不征收 不应征收的地方为了成绩乱征收 现如今我国的城市融资进行的相当困难 因此 我们更应 该合理征收土地 不能过多的对土地进行征收 2 梳理规范补偿政策 严肃征收政策执行 由于现今各地的房屋征收政策有很大的差异性 因此 我们要比较总结各地的房屋征收政策 并合理的制定有效 的相关统一政策 解决不合理的相关政策 并对统一征收 政策进行严格执行 一是要对房屋征收做好相应的补偿政策 并严格执行 补偿政策 二是我们要在房屋征收时进行严格的监督并令 群众对房屋征收进行监督 对征收所签订的合同予以公示 令群众对协议信服 不搞特殊化 做到相对的公平 积极 解决特殊问题 减少相关纠纷 三及时对房屋征收中出现 的问题予以解决 完善相关政策 这需我们在征收具体操作中一是要合情合理的对征收 房屋进行市场评估 这样才能使得群众对处理结果满意 二是要将非住宅货币的补偿比例提高 并对一些情况进行 合理的补偿 三是对安置土地要遵循市场相关规则 以此 房地产导刊 产业论坛 2014 年第 25 期 8 来调节安置土地的压力 3 规范征收程序 合理实施补偿 房屋征收是一种政府具体行政行为 实施程序规范 补偿合理是征收行为合法的关键 在征收中要严格按照法 定程序开展房屋征收工作 要坚持遵循决策民主 程序正 当 结果公开的原则 认真开展社会稳定风险评估 严格 实施公告 告知 论证 听取意见等法定程序 广泛听取 各方面意见 切实保障群众的知情权 参与权 监督权 要坚持 九公开 两监督 即房屋征收政策公开 补偿安 置方案公开 办事程序公开 评估结果公开 补偿项目及 标准公开 安置房源及价格公开 分户补偿情况公开 次 序公开 监督方式公开 自觉接受社会各界监督 接受被 征收人监督 要坚持以人为本与依法补偿相结合的原则 合法 合理制定补偿安置方案 充分征求群众意愿 维护 群众合法权益 切实让群众得到实惠 做到生活水平不降 低 国难家庭居住条件有改善 4 妥善处理历史问题 遏止不当得利行为 首先我们要对历史遗留问题进行妥善处理 一是对之 前许多已经处理过的历史遗留建筑征收处理的案例进行分 析和借鉴 并总结归纳出相应的处理措施 二是妥善解决 未批先建 临时建筑和违法违章建筑 严格执行政策 该 补偿合理补偿 该拆除严格拆除 三是对农改居的事件进 房地产导刊 产业论坛 2014 年第 25 期 9 行合理的处置 对于农改居的相关土地 我们要遵循国有 土地上房屋征收补偿政策予以处理 对能够予以征收的土 地先进行征收 暂时不能征收的土地我们要积极和群众进 行沟通 减少不必要的纠纷 四是对于农房违法交易的事 件要严格遵守法律法规 在土地征收的过程中 我们要与 被征收房屋的群众公开签署合约 严格遵守相关法律法规 尽量使的征收双方都能满意 其次是要加强房屋建设环节的管理和监督 相关执法 部门应加强对房屋建设环节的监督管理 一是要严格执法 先期介入 加大处理力度 不能一罚了事 以罚代批 默 认或潜默认违章建筑的存在 二是要建立长期有效交叉管 理机制 从源头上控制违章 未登记建筑的产生 避免将 所有问题都留置到征收中解决 三是对那些因历史遗留的 无证房屋 在确实不影响或太大影响城市规划的前提下 有关部门可提前或尽快解决其权属问题 当然 房屋征收 部门也必须严把征收补偿关 严格按照政策进行补偿 5 综合运用多种方式 最大限度消除矛盾 首先我们要完善相关政策 政策中我们要保证被征收 人的利益 并对合同进行公开 不搞特殊化 令群众对征 收政策信服 这样才能减少相关纠纷 使得房屋征收更加 顺利 第二我们可以实施模拟征收 由于有些土地群众非常 房地产导刊 产业论坛 2014 年第 25 期 10 希望它们被征收 但是有可能征收的土地区域还没有确定 我们可以采取模拟征收 这样可以无目标 无任务 完全 可以由被征收人的愿望来实施是否进行拆迁 这样拆迁就 从群众的被动征收变为主动征收 解决了征收方与群众之 间的矛盾 第三我