成都光华片区房地产市场调查.ppt

光华大道补充调查 目录1 宗地向城内方向楼盘户型简析2 宗地向温江方向楼盘户型简析3 宗地周边项目户型配比简析4 项目户型配比建议 地块向内外方向调查楼盘分布 净用地面积 约14 36亩距光华大道约200米全豪装电梯华宅价格 集中在13000 16000元 1号楼 商业产权 估计1 3层为商铺 部分铺面1 3层连卖 部分商铺2 3层连卖 1层有出入口 部分底商2号楼 底商 住宅 1跃2 3跃4 5跃6的底跃户型 35跃36顶跃户型 7 34平层户型3号楼 住宅 1跃2 3跃4 5跃6的底跃户型 35跃36顶跃户型 7 34平层户型 城内方向 天合凯旋天际湾 整个项目 体量小 销售差但从户型配比上看 套二户型仍然是占据主流 去化率相对较高 城内方向 天合凯旋天际湾 76 套二 86 套二 76 套二户型设计 1 户型功能布局不合理 进门厕所 厨房蹩脚 无露台 阳台 采光通风差2 户型拐弯抹角 浪费空间多 86 套二户型设计 相比76套二户型 户型相对较好 生活干区与湿区相对分离 此户型在销售上好于76 的套二户型 城内方向 天合凯旋天际湾 占地 63亩 建面16万平米 产品形态 总层高13层容积率 2 8绿化率 30 总栋数 13栋总户数 816户住宅面积区间 75 260 主力户型 129 197 价格 目前均价约1 3万 平米交房时间 2012年10月30日2010年11月30日首批开盘至7月20日开出楼栋 1 13栋 7 8 9 12 13售罄 截止目前售出492套 余285套平均去化率为 70套 月 城内方向 金沙云庭 项目整体户型偏大 以舒适度为主 最小为76 套二 92 套二户型可幻变套三 每个户型均有一定的赠送空间套三户型占比最大 套四户型占比最少 城内方向 金沙云庭 76 35 3号楼L1户型2室2厅1卫1厨 81 11 12号楼J2户型2室2厅1卫1厨 城内方向 金沙云庭 91 3 3号楼L2户型2室2厅1卫1厨 92 11 12号楼J1户型2室2厅1卫1厨 城内方向 金沙云庭 108 7号楼G3户型3室2厅2卫1厨 106 7号楼G2户型3室2厅1卫1厨 城内方向 金沙云庭 121 127 3 4 7号楼D户型3室2厅2卫1厨 114 6 7号楼F户型3室2厅2卫1厨 城内方向 金沙云庭 152 1 8号楼A户型3室2厅2卫1厨 133 6 7号楼F2户型3室2厅2卫1厨 城内方向 金沙云庭 161 6 7号楼F3户型4室2厅2卫1厨 194 5号楼E户型4室2厅2卫1厨 城内方向 金沙云庭 占地 12亩 建面4 6万平米 产品形态 总层高24层容积率 5绿化率 30 总栋数 3栋总户数 618户住宅面积区间 37 88 户型17个 价格 目前挂牌均价约78002010年10月首批开盘至今开出楼栋 1 3栋 共618套截止目前售出391套 余227套平均去化率为 45套 月 1栋 2栋 3栋 城内方向 英伦金沙 1栋 共140套2梯6户 68 76 套二 93套 85 88 套三 47套 2栋 共239套2梯10户 58 套一 51套 64 74 套二 187套 70 89 套三 1套 3栋 共239套2梯10户 37 58 套一 74套 63 74 套二 119套 70 89 套三 46套 每个户型均有一定的赠送空间 套二户型占比最大 均可幻变出一个小房间 套三只有2种户型 70 89和88 剩余房源全为88 因为赠送面积为阳台 不能幻变套四 所以户型没有优势 剩余最多 而70 89 户型没算赠送面积已经是套三 相同套三面积却少18 总价低有一定的优势 所以全部售罄 70 89 户型匹配也相对较少 总共只有47套 城内方向 英伦金沙 面积 39 2 套一 面积 58 套一 城内方向 英伦金沙 面积 52 59 套一 面积 63 套二 城内方向 英伦金沙 面积 67 套二 面积 71 套二 城内方向 英伦金沙 面积 73 套二 面积 72 套二 城内方向 英伦金沙 面积 79 78 套二 热销户型面积 70 79 套三 城内方向 英伦金沙 面积 86 36 套三 城内方向 英伦金沙 总占地 225亩总建筑面积 70万平方米建筑形式 33F纯高层总户数 6000户容积率 3 94绿化率 48 10 住宅面积 71 140 首次开盘时间 2008年9月至今共开出 33栋均价 6000元 项目紧邻花博会 及即将修建的综合体天来国际广场 光华国际 城外方向 佳兆业丽晶港 整个项目 90 以下小面积段户型 多数为早期开出房源 即2008 2010年期间 而2010年至今 开出的房源多数为110 以上大户型 估计影响因素为90 70政策 从上表可见 80 89 套二变套三户型仍然占据主力 但相比三环附近项目 占比稍微减小 120 140 大户型占比稍微增大 其主力户型分两段 套三80 89 套四120 140 80 89 段房源 数量是70 79 和110 119 房源3倍 同面积剩余占比是他们的2 4倍120 140 段房源 数量约是70 79 和110 119 房源1 5倍 同面积剩余占比却是他们的10 40倍 总价为70 140万 可见 即便佳兆业丽晶港离成都主城区更远 仍然遵循 面积越大 去化减速越快的规律 城外方向 佳兆业丽晶港 典型户型 挑选2套类似万科做法的户型 将花园 阳台纳入房间内 以达到约20 的超大赠送 城外方向 佳兆业丽晶港 地块周边项目户型配比简析 占地 47亩 建面12万平米 产品形态 总层高20层 精装 容积率 3 6绿化率 30 总栋数 6栋总户数 1466户 2梯5户 住宅面积区间 47 98 几乎无赠送面积 价格 目前挂牌均价约9800 精装标准1300元 平 团购价 一次性 8500元 平米2010年11月底首批开盘至今开出楼栋 1 4栋 共912套截止目前售出723套 余189套平均去化率为 90套 月目前销售4号楼 4月开盘4号楼共297套 现余149套 即剩余50 4栋截止目前 平均去化率约为 49套 月 地块周边项目 蓝光sofa 1栋 共156套2梯8户 54 1套 69 75 155套 2栋 共159套2梯8户 全为69 75 159套 3栋 共300套2梯5户 39 3套 74 79 177套 89 95 120套 4栋 共297套2梯5户 40 3套 73 81 215套 89 88 99 79套 套一户型属于边角余料 每栋仅2套左右 套二户型占比最大 但无赠送面积 套三户型是唯一有赠送面积的户型 最大面积为99平米 赠送约18平米 地块周边项目 蓝光sofa 74 00 无赠送面积 1 2栋标准层B1户型2室2厅1卫1厨 75 00 无赠送面积 1 2栋标准层B2户型2室2厅1卫1厨 地块周边项目 蓝光sofa 72 00 无赠送面积 1 2栋标准层B3户型2室2厅1卫1厨 71 00 无赠送面积 1 2栋标准层B4户型2室2厅1卫1厨 地块周边项目 蓝光sofa 78 00 无赠送面积 1 2栋标准层B5户型2室2厅1卫1厨 80 无赠送面积 1 2栋标准层B6户型2室2厅1卫1厨 地块周边项目 蓝光sofa 95 00 赠送18 1 2栋标准层A1户型3室2厅1卫1厨 地块周边项目 蓝光sofa 从上表可看出 套二户型占比最大 其特殊幻变方式 实现2变3正常户型 套二 剩余户型主要来自6号楼楼王 而5号楼套二仅余6套 可见性价比套二户型 销量较好套四 面积越大 价格越高的套四户型 去化越低 地块周边项目 万科金色领域 凯德风尚分四期 共4000户 目前在售三期住宅 截止目前 共开出15栋房源 其中 全跃层 1号楼 共18F 两层一户 两层均计入建面 顶跃 底跃 6 7 9 12 13号楼 18 19F 仅底跃 8 11号楼 均为19F 平层 3 5 15 20号楼 18 19F平层 特殊 4 10号楼 分别只有两套住宅房源 面积为560 570 均已售出 地块周边项目 凯德风尚 凯德风尚产品类型较多 跨度极大 平层 跃层 精装 清水 小户型 大豪宅均有 楼盘产品不纯 给人感觉混乱 从上表户型配比上 可看出其主力户型面积段仍为80 90 之前开出的80 90 均售罄 剩余的274套中 80 222套 均为6月9日新开15号楼 而占比少 去化慢的则为大户跃层 占比小 去化高的为50 80 小户 地块周边项目 凯德风尚 地块周边项目 中铁西城 畅销 套二跃层户型 面积区间在86 91 可2变4 其次为套三跃层 面积113 121 可3变5 慢销 套四平层户型 面积136 不能变出正常房间 其次为套二平层户型 由于户型差 浪费大 成为冷门户型 地块周边四个项目户型配比汇总 中铁 万科 凯德 蓝光四个项目 在户型配比上均占据了80 90 段但后来者蓝光sofa主力集中在了70 80 段 而凯德面积段太广 战线太长 从上表看出 地块周边主要竞争区间集中在了80 90 段 而90 100 段较轻松 大光华范围套型统计 以上数据 以实得套型统计 在整个大光华片区 依然是套二户型占据主流 其次套三 套一户型占比极少 丽晶港 离成都主城区较远 主力户型集中在套三 而英伦金沙占据较好地段 套型集中在套二 国嘉地块周边 蓝光 金色领域 中铁三个项目 主力户型各有偏重 蓝光偏重套二 金色领域偏重套三 中铁偏重套四 则 可见他们的客群呈阶梯分布 考虑因素 1 未来1 2年内 国家调控仍可能继续长期存在 因而我们的主力购房群集中在了刚需 首改上 2 保障房 对于大量外地在蓉工作者基本上是一个传说 且进展缓慢 首置房需求仍然大量存在 3 周边项目户型配比分析 竞争力主要集中在80 90平米段 总价70 80万 我们的主力户型该是什