拆迁安置业务的会计及税务处理

拆迁安置业务的会计及税务处理 拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括 居民个人取得的补偿费是否征收营业税 土地增值税 个人所得税 取得的安置房是否缴纳契税 房地产企业支付的拆迁补偿费应 以何种凭据计入开发成本 拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等 一 房地产开发企业的税务处理 房地产开发企业对拆迁安置业务 尤其被拆迁户要求采取就地安置房屋补偿方式的安 置业务的税务处理与房地产开发企业正常的开发销售业务相比 主要差别在企业所得税和 营业税两个方面 一 企业所得税 国家税务总局关于印发的通知 国税发 2009 31号 文件第七条规定 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外 投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行 为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 房地产企业在进行拆迁安置时 如果被拆迁户选择货币补偿方式 该项支出作为 拆 迁补偿费 计入开发成本中的土地成本中 被拆迁户无需向房地产企业开具发票 可以由房 地产企业采取自制凭证入账 同时将政府拆迁文件 被拆迁人姓名 联系方式 身份证号 码 被拆迁建筑所在路段及门牌号码 拆迁面积 补偿标准 补偿金额 被拆迁人签章等 档案资料备置于本公司备查 如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式 需要从两个方面考虑 一方面按照31号文 件规定确认视同销售所得 对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确 定视同销售收入 同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本 另一方面 需要确认土地成本中的 拆迁补偿费支出 因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁 户支付货币补偿资金 然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋 因此 应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为 拆迁补偿费 计入开发成本的土地 成本中 二 营业税 被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式 房地产开发企业需从以下两方面考虑安置房屋 的营业税的问题 1 国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复 国税函 2007 768 号 规定 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时 其实质是以不动产所有 权为表现形式的经济利益的交换 房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆 迁户 并获得了相应的经济利益 根据现行营业税有关规定 应按 销售不动产 税目缴 纳营业税 2 国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复 国税函 1995 549 号 规定 对外商投资企业从事城市住宅小区建设 应当按照 中 华人民共和国营业税暂行条例 的有关规定 就其取得的营业额计征营业税 对偿还面积 与拆迁建筑面积相等的部分 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税 由于内资企业征收销售不动产营业税与外商投资企业适用相同的政策 因此该文件对内资 企业同样适用 山东省地税局下发鲁地税流函字 1995 14 号文件对此情况亦有明确规定 三 土地使用税 房地产开发企业取得土地使用权纳税义务的发生时间 财政部 国家税务总局关于房 产税 城镇土地使用税有关政策的通知 财税 2006 186 号 第二条规定 以出让或转 让方式有偿取得土地使用权的 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土 地使用税 合同未约定交付土地时间的 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用 税 国家税务总局 关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知 国税发 2003 89 号 第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废 止 因此其起始纳税义务发生时间为土地出让或转让合同规定的土地交付日期的次月起 无交付日期的 从签订合同的次月起 开发项目土地的纳税义务的终止时间则应根据 财 政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税 2008 152 号 第 三条规定 纳税人因房产 土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税 城镇土 地使用税纳税义务的 其应纳税款的计算应截止到房产 土地的实物或权利状态发生变化 的当月末 根据上述文件结合房地产项目开发实际情况 一般应以开发企业与客户签订的 报房管局备案的具有法律效力的 商品房预售合同 规定的房屋交付日期为准 其他各地 方税务局根据 152 号文件结合当地房产销售的实际情况也都出台相关文件 如青岛地税局 规定如下 房地产企业开发商品房已经销售的 土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或 权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末 商品房交付使用 是指房地产企业将已建 成的房屋转移给买受人占有 其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人 以上是对开发项目正常销售城镇土地使用税纳税义务终止时间的规定 对拆迁安置房 屋威海房管局要求房地产开发企业在给被拆迁人货币补偿或实物补偿时需分别签订 威海 市房屋拆迁货币补偿协议书 和 威海市房屋拆迁产权调换补偿安置协议书 同时报房管 局备案 对采取安置房屋补偿签订 威海市房屋拆迁产权调换补偿安置协议书 的 则应 根据 威海市房屋拆迁产权调换补偿安置协议书 规定的交房日期为准 其他税种的处理与正常开发产品销售的税务处理是一致的 二 房地产开发企业的会计处理 房地产企业支付的货币补偿直接计入开发成本 如果以开发产品补偿 则应按照安置 房的公允价值 一方面确认开发成本 同时确认主营业务收入 安置房缴纳的销售不动产 营业税和土地增值税 计入 营业税金及附加 科目 现举例说明如下 某房地产企业就地安置拆迁户总面积 5 000 平方米 市场售价 8 000 元 平方米 土 地成本 20 000 万元 建筑施工等其他开发成本 8 000 万元 总可售面积 8 万平方米 有关 账务处理如下 1 拆迁补偿费支出 5 000 平方米 8 000 元 平方米 4 000 万元 作如下会计分录 借 开发成本 拆迁补偿费 40 000 000 贷 其他应付款 应付拆迁补偿费 40 000 000 2 结转开发产品成本 开发总成本 20 000 8 000 4 000 32 000 万元 作如下会 计分录 借 开发产品 320 000 000 贷 开发成本 320 000 000 3 确认安置房收入 视同销售收入 5 000 平方米 8 000 元 平方米 4 000 万元 作如下会计分录 借 其他应付款 应付拆迁补偿费 40 000 000 贷 主营业务收入 40 000 000 4 结转安置房成本 单位可售面积计税成本 20 000 万元 8 000 万元 4 000 万元 80 000 平方米 4 000 元 平方米 视同销售成本 4 000 元 平方米 5 000 平方米 2 000 万元 借 主营业务成本 20 000 000 贷 开发产品 20 000 000 5 计算安置房视同销售营业税 由于山东省销售不动产营业税计算核定计税价格的成本利润率为 10 则 组成计税 价格 成本 1 成本利润率 1 营业税税率 2 000 1 10 1 5 2 315 79 万元 应纳营业税 2 315 79 5 115 79 万元 作如下会计分录 借 营业税金及附加 1 157 900 贷 应交税费 应交营业税 1 157 900 三 个人取得拆迁补偿费的税务处理 一 营业税处理 国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营 业税问题的批复 国税函 2007 969 号 规定 国家因公共利益或城市建设规划需要收 回土地使用权 对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者 因 此 对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权 并按照 中华人民共和国土地管理法 规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物 包括不 动产 的补偿费 均适用 营业税税目注释 试行稿 国税发 1993 149 号 规定的 土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为 不征收营业税 需要注意的是 如果是国土局先征用集体所有土地 将其变更为国有土地 然后再出 让给企业或个人使用 则依据 国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承 包人员的补偿费如何征税问题的批复 国税函 1997 87 号 规定 对土地承包人取得的 土地上的建筑物 构筑物 青苗等土地附着物的补偿费收入 应按照 中华人民共和国营 业税暂行条例 的 销售不动产 其他土地附着物 税目征收营业税 二 个人所得税处理 财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知 财税 2005 45 号 及 国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复 国税函 1998 428 号 规定 按照城市发展规划 在旧城改造过程中 被拆迁人按照国家有关城 镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款 属于补偿性质的收入 无论是现金还 是实物 房屋 均免予征收个人所得税 三 土地增值税处理 依据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 第八条 中华人民共和国土地增值税暂 行条例实施细则 第十一条 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税 2006 21 号 规定 因国家建设需要依法征用 收回的房地产免征土地增值税 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 是指因城市实施规划 国家建设的需要 而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权 因城市实施规划 国家建设的需要而搬迁 由纳税人自行转让原房地产的 比照本规定免征土地增值税 因 城市实施规划 而搬迁 是指因旧城改造或因企业污染 扰民 指产生过量废气 废水 废渣和噪音 使城市居民生活受到一定危害 而由政府或政府有关主管部门根据已 审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况 因 国家建设的需要