浙江宁波青林湾观津观泓市场分析与销售策略建议_86PPT_年.ppt

青林湾观津 观泓 谨呈 宁波房地产股份有限公司 迪赛研展部2010 01 市场分析与销售策略建议 PART1 解读项目PART2 解读市场PART3 项目定位PART4 营销策略 目录Contents PART1解读项目 随着城市化进程不断扩张 城市框架不断拉伸青林湾区域属性已经发生变化 区域启动引擎一 海曙商业副中心 2008年3月18日海曙区制定现代服务业聚集区专项目规划将重点打造现代服务业集聚区 以拓展服务业外部发展空间 提升服务业内部集聚发展水平 其中确立青林湾附近新星村地块为海曙区商业副中心 新星商业中心 欧尚 月星 迪卡侬 巴黎春天等众商家进驻 新星龙湾 金达利21码头动工 商业副中心的确立 众商家的进驻 多个项目同时启动标志着该区域已经进入高速发展阶段 区域启动引擎二 湾头未来城市RBD规划 湾头百余万方湾头大开发 再造一个三江口 通过城市RBD的打造 与老城CBD形成业态互补 形成新的城市节点 城市核心能得以强化 未来主要业态 商务办公 高档居住 旅游休闲 文化艺术中心未来宁波城市RBD 城市RBD规划与建设 是三江口核心区的扩张 同时将辐射整个姚江沿岸 区域启动引擎三 万达落户江北 2009年9月1日万达集团1500元 平底价拿下宝庆寺地块 万达广场计划于今年年底开工建设 2010年底正式开业运营 区域大开发吹响了号角大量流动人口聚集 商业能量瞬间提升城市新商业节点 形成新的城市场区域配套的从无到有 宜居性加强区域土地价值的提升区域在售楼盘价格的提升 信心 以长线经营城市为目的的万达 对姚江板块未来充满信心 引力 万达强大的商业引力也将为区域腾飞带来跨越式发展 区域启动引擎四 三江文化长廊 新三江口公园 城市生态共生区 城市商业文化区 三江文化长廊起于老三江口 沿姚江溯江而上 北抵新三江口 长度约 公里 规划区总面积530 9公顷 其中水面157 2公顷 岸线长约16公里 区域内景点 新三江口公园 宁波大剧院 意大利大卫雕像 姚江大闸 解放桥 钱业会馆 新江桥 天主教堂 老外滩 甬江大桥 宁波城市展览馆 宁波美术馆 庆安会馆 江厦桥 灵桥 琴桥 兴宁桥 槐树公园新三江口公园约10万平米 约计2010年完成 青林湾弥补三江文化长廊在姚江沿岸的韵味缺失 区域启动引擎五 交通道路网络完善 通途路 环城北路 环城西路 丽园北路 机场路 青林湾大桥 江北大桥 华辰大桥 湾头大桥 滨江大桥 永丰桥 五路四桥宁波新一轮未来城市架构规划 旨在搭建更强健的城市骨架 其中湾头大桥 09年10月开通 姚江大桥的建成拉近大桥两岸距离 城市纵隔消失 城市核心区域范畴瞬间扩张 灵桥 琴桥 江厦桥 宁波的路网与城建一直与桥息息相关 便捷的交通网格使得区域与城市核心联系紧密 也证明该区域城市地位的提高 一期 二期 项目区位价值 稀缺的城市中心地段 五大引擎 同时驱动 使得青林湾的土地属性随之出现改变 老外滩 来福仕 天一广场 月湖盛园 江北万达 莲桥街 湾头RBD 三 江 文 化 长 廊 青林湾 海曙商业副中心 城市中心圈 新星商业中心 项目价值 市中心第一大盘 一期50万 完美演绎 二期80万 宁波至今为止规模最大的项目 在市区土地日益稀缺情况下 将来很难再有超越者 观津 四期 总建 9 555万 住宅可售423套共46873 03 商业面积 113 21 观泓 五期 总建 16 9万 住宅可售925套共120963 商业面积 3838 44 本批次总建26 5万 其中住宅可售面积 16 8万 商业面积 4052 65 住宅总户数 1595户可售总户数 1348户 项目价值 母亲河 一线江景 紧临城市的母亲河 姚江水系 稀缺的江景资源不可再复制 项目价值 青林湾产品升级 青林湾一期 鹭洲鸿洲萃洲瞻洲 整体规模 总用地面积约31万 建筑面积约50万 建筑形态 以多层 小高层 高层为主 少量联排别墅 青林湾二期三期 观庭观澜 整体规模 总建9 12万 建筑形态 200套别墅 5栋小高层 2栋高层 青林湾四期五期 观津观泓 整体规模 总建26 5万 建筑形态 小高层 高层 全面升级 项目界定 拥有稀缺资源的高端项目 城市中心区域地段 宁波稀缺 湾头城市RBD辐射 宁波稀缺 海曙商业副中心配套 宁波稀缺 一线 母亲河 江景资源 宁波稀缺 市中心130万方社区规模 宁波第一 青林湾品牌积淀 宁波第一 解读产品 观津 53米 28米 30米 30米 48米 33米 52米 组团式规划 强调和谐的邻里空间 汽车直接入库 使景观空间更具整体性 总体结构各组团以道路分隔汽车直接进入地下车库景观价值最大化 高层间距最大间距约53米普通处间距33米最小处间距28米 解读产品 观泓 总体结构各组团以道路分隔汽车直接进入地下车库景观价值最大化 高层间距最大间距约74米普通处间距40米最小处间距30米 组团式规划 强调和谐的邻里空间 汽车直接入库 使景观空间更具整体性 74米 57米 63米 34米 30米 40米 37米 57米 53米 37米 35米 42米 解读产品 观津 双花园配置休闲运动场所 水系环绕景观资源丰富 400米沿河景观亲水性强 入口水景气派 温馨 组团绿化强调均好性 解读产品 观泓 姚江水系一线江景 双中庭花园大空间尺度 组团绿化强调均好性 入口水景气派 温馨 滨江绿化带增强亲水性 解读产品 户型配比 观津户型配比 观泓户型配比 产品以中户型产品为主 主力面积产品符合市场主流需求 富有竞争力 解读产品 二梯四户 边套小三房 中间套二房 全明设计 温馨实用 南北双观景阳台 入门玄关人性化设计 8 3米 3 3米 3米 6 5米 3 5米 3 4米 3 3米 二梯四户 全明设计 入门玄关 人性化设计 8 3米 6 5米整体面宽 3 5米 3 4米经济客厅 3 3米主卧 边套小三房 南北双阳台 解读产品 一梯三户 户型方正实用 一梯二户 全明设计 12 1米 10 2米大面宽 3 9米客厅 3 7米主卧 套房设计 景观阳台 赠送景观飘窗 12 1米 3 6米 3 3米 3 9米 10 2米 3 9米 3 3米 3 3米 边套小三房 中间套二房 全明设计 温馨实用 边套南北双观景阳台 中间套朝南大阳台 解读产品 二梯二户 三房两厅两卫 全明设计 二房一厅朝南 户型方正实用 朝南双观景阳台 附送飘窗面积 二梯二户 三房两厅两卫设计两房一厅朝南 10米面宽 4 2米宽客厅 3 9米主卧面宽 套房设计 朝南双景观阳台 赠送飘窗面积 10米 3 9米 3 6米 4 2米 3 4米 解读产品 一梯二户 四房两厅两卫 全明设计 二房一厅朝南 方正实用 朝南双观景阳台 附送飘窗面积 户型方正实用 一梯二户 全明设计 12 1米超大面宽 4米朝南客厅 3 7米主卧 套房设计 南北双景观阳台 赠送180度景观飘窗 12 1米 3 7米 3 1米 4米 解读产品 一梯二户 户型方正实用 一梯二户 全明设计 10 3米面宽 4 15米朝南客厅 3 5米主卧 套房设计 南北双景观阳台 赠送180度景观飘窗 10 3米 4 15米 3 5米 2 65米 三房两厅两卫 全明设计 二房一厅朝南 户型方正实用 阳光餐厅 南北双观景阳台 附送飘窗面积 解读产品 一梯二户 四房两厅两卫 全明设计 三房一厅朝南 方正实用 270度观景阳台 阳光餐厅 大气客厅 豪华主卧套房 灵活储藏空间 户型方正实用 一梯二户 全明设计 12 4米大面宽 4 3米大气客厅 4 27米主卧 豪华套房 南北4个景观阳台 灵活储藏空间 12 4米 4 27米 3 6米 3 9米 4 3米 产品界定 拥有极佳舒适度的高端产品 120 140中户为主 符合市场主流需求 一梯两户 南北通透 房型方正 实用性高 多附加值 基本保证两房一厅朝南向 组团式规划 多中庭景观 74米超大景观 开阔视野 项目价值小结 1 城市中心地段2 海曙商业副中心配套3 湾头城市RBD共荣共存4 江北万达商圈辐射5 便捷交通道路网络6 毗邻三江文化长廊7 区域十年成熟居住配套 1 市中心第一大盘2 南偏东10度布局3 组团景观园林4 最大74米楼间距5 整体水系环绕6 百万方社区完善配套7 汽车直接入库 1 350米浩瀚姚江2 俯瞰青林湾大桥3 水系环绕一江四河4 组团式园林景观5 入口水景气派温馨6 滨水景观绿化7 临江高层正望姚江 1 小三房 两房温馨实用2 大三房 奢华四房方正实用3 一梯两户 二梯两户 南北对流4 景观阳台附送飘窗面积5 基本保证二房一厅朝南6 74米最大间距 视野开阔7 组团绿化BLOCK空间 项目属性变化 带来青林湾价值全面升级 PART2解读市场 宏观趋势分析 2009年12月初刚刚闭幕的中央经济工作会议已经为明年锁定基调 继续保持稳定宽松的政策环境 2010年 各项经济刺激政策仍将为房地产带来强大助力 2010年不担心政策环境反转 但当预期未来2 3年后经济快速好转的背景下 我们犹豫2011 宏观趋势分析 结合国家 遏制房价过快上涨 调性出炉并且参照以往市场规律 初步判断2010 2011年市场自我调整的可能依然存在 二套房贷收紧价高量跌高档房奢侈税出炉保障性住房完善 以往规律在2007 2009年走势中的体现 宏观趋势分析 1 2009年的住宅成交量将创宁波地产有史以来天量 未来2 3年难以企及 但顶峰过后的2010 预计面临的将是成交量全年小幅回落盘整 而未来具备较强不确定性的2011年 成交量堪忧 宏观趋势分析 2 2009年的商品住宅土地成交超过了07 08年2年的总和 同时成交平均溢价超50 主城区楼面价超5000元土地比例超6成 土地市场疯狂了一轮之后的2010 住宅用地供应趋势不减 湾头 城西 镇海新城等 但预计呈现 小地块 高价成交 态势 地价平稳过渡 对未来的2011年而言 商品房住宅供应骤然充足 500万方巨量 宏观趋势分析 3 2009年的宁波主城普通住宅房价全线突破1万元 重点区块站上1 5 2万 而2010年的宁波 主城区70 80 供应项目预期房价均以2万为基准线上下 对2011年而言 房价预计高位盘整 但暴涨动力不足 下探压力大增 宏观趋势分析 2011年 房地产行业政策大环境面临反转的可能性骤增 09 10年在宽松的货币 财政政策刺激下中长期的通货膨胀预期存在 刺激投资客大批量入市 创造了09奇迹 而通货膨胀前期确实在推动房价的快速上涨 但2011年预期随之而来的降温政策将使房价涨速放缓 甚至可能下跌 2011年市场预测 全城普通住宅价格在2010年走上顶峰 2011年是全面消化年 2011年全年成交量预计出现相当程度的环比下滑 2011年上半年预期商品房爆发性增量 竞争市场骤然恶化 宏观趋势小结 由此 我们定义了2011年的基调 反转年 1 政策反转 打压政策出台 调控房地产市场的可能性骤增 2 供求相对平衡到供应放量 需求下滑的反转 3 住房价格出现反转波动的可能性增大 趋势研判 谨慎 关键问题 消费者心态反转预期出现 价稳量跌 价跌量缩 价跌量平 价稳量升 的新一轮周期可能性骤增 市场格局 青林湾 水岸心境三期 卡纳湖谷三期 柏悦别墅 华茂项目 荣安府 香榭丽洲 蓝庭 雷迪森项目 恒威项目 中建项目 荣安公馆 塘家湾 维拉小镇 南苑项目 汇豪天下 未来城区市场 齐聚高端 长岛花园 新海景 永和居易 联心村项目 茶亭项目 三江口板块 城市江景豪宅鄞州中心区 城市资源别墅 城市资源豪宅东钱湖板块 湖景资源别墅东部板块 新城豪宅江北西区 生态文化资源别墅城西板块 郊区别墅 精品住宅 庆丰地块 长江置业地块 梁祝公园别墅 雍城世家 区域竞争格局 本项目直接竞争对手是本区域内的高端项目 从项目主力需求段来看 本项目的主要竞争对手为水岸心境三期和永和居易两个项目 青林湾4期5期 水岸心境三期 永和易居 VS 单位 万 重点竞争项目 长岛花园 开发商 宁波雅戈尔置业项目位置 新三江口片区项目规模 占地176005 总建319524 共1178户建筑形态 7幢高层 7幢叠拼高层 44幢联排高层主力产品 145 叠拼高层主力产品 230 项目开盘时间 2010年5 6月价格预计 高层18000元 左右 叠拼2 2 2万 共388套住宅 230平方米叠墅 改善性需求面宽9 6米 3 1米 2 9米单层层高赠送空中花园35 赠送飘窗9 3 饱览一线姚江江景 共646套住宅 143 150 四房户型超大面宽12 1米 层高3米高层飘窗赠送面积15 左右 91 7米大间距 3万 中庭景观 视野开阔 重点竞争项目 永和居易 开发商 宁波永和建设开发股份有限公司项目位置 海曙环城西路以东 市检查院以北项目规模 占地约9万 总建22万 共1419套建筑形态 16栋9层 4栋11层 3栋16层主力产品 90 140 上市时间 2010年年初 预计首批推出400套左右价格预计 16000 17000元 项目位置 南到青林湾街 北靠规划滨江大道 西临原生态水系黄家河 东至悠云路 项目规模 总建筑面积22 37万平方米 分B C D三块地 共计1140户 水岸心境三期 重点竞争项目 本项目于2009年10月底开工 B地块与C地块预计在2010年5月具备预售条件 D地块预计在2011年4月具备预售条件 其中B地块和C地块样板区预计在2010年8月左右可对外开放 D地块样板房预计在2010年5月底可对外开放 整个项目预计2012年年底交付 B地块 共6幢4层多层住宅 共128户 主力产品为350平方米的精装修平层官邸 外立面采用石材干挂 装修标准在4000 4500元 平方米 C地块 共6幢点式高层和4幢板式高层 共360户 主力产品为140 180平方米精装修城市公寓 装修标准在3000 3500元 平方米 D地块 由6幢板点结合的新古典主义建筑风格高层住宅围合成内花园形式 共652户 外立面采用墙面砖 主力产品为85 135平方米普通公寓 B地块产品 C地块产品 D地块产品 跨区域竞争格局 本项目还将面临来自鄞州中心区的高端项目竞争 从项目主力需求段来看 明年鄞州中心区主要为再改和高端需求 本项目恰好错开需求段 受鄞州中心区高端项目影响较小 单位 万 永和易居配套优势 景观优势规模优势青林湾前期品牌铺垫 中心区高端项目规模优势 景观优势绝版市中心地段价值观青林湾前期品牌铺垫主力需求错开 水岸心境三期规模优势青林湾前期品牌铺垫错位上市时机 竞争策略 本项目竞争策略 作为宁波的首席大盘 在规模上是其他项目无可匹敌的 但如何在高端豪宅市场中脱颖而出是本项目需考虑的一大课题 随着姚江板块的发展 成熟 项目面对板块内市场竞争所采取的竞争策略是项目考虑的另一大课题 PART3项目定位 客户群体圈定 海曙板块成交客户分析 海曙江北客户为主 来源 主要是以海曙区和江北区客户为主 江东区 鄞州区客户为次主力 职业 以个体工商户和公务员为主 年龄 以30 40岁为主 客户群体圈定 区域客户购买动机 改善型需求 购买动机 以改善型需求为主 其交是为下一代或婚嫁做准备 有部分投资客户 喜好 改善型需求客户选择130 140 居多 为下一代或婚嫁做准备客户选择90 120 居多 投资客选择90 以下居多 客户群体圈定 市场需求情况 海曙区作为现在宁波市政治 经济 文化中心以及成熟生活氛围 加上三江文化长廊和旧城改造力度加大 海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城 人口增长速度继续保持较快增长势头 江北区作为工业 仓储区 生活氛围不够成熟完善 因此出现江北区居民流向海曙 市场供应情况 海曙新开楼盘并不多 市场刚性需求真实存在 居住 工作在海曙或是江北的消费者都希望购买到环境优美的高档社区 综合结论 项目周边拥有相当大的市场容量 本项目住宅主力产品面积90 120 和130 140 符合市场主流需求 客源面广 客户群体圈定 住宅目标客户 城市中产阶级及以上群体 核心客户 重点客户 宁波大市区内客户 宁波海曙 江北区客户 购买的用途 改善型需求为主 首置为铺 部分投资 立足本项目周边区域 个体工商户企事业单位中层以上人员附近的拆迁户部分投资客户 客户群体圈定 该类人群对住宅产品的需求 对于地段的依赖程度高 不愿意离开主城区 周边的配套 如超市 学校 医院等配套 对于社区的景观绿化要求较高 户型的结构 得房率 户型方正利用率高 完善的社区物业管理 对价格的敏感性较高 价格定位 2009年地王频现 全面刷新宁波各块的价格体系 价格定位 薛家 20000 茶亭 50000 联心村 30000 恒元东部 22000 商帮 15000 新海景花园 40000 万科慈湖 15000 ART蓝庭 15000 荣安公馆 30000 滨江庆丰路 30000 长岛花园 30000 荣安府 25000 研发园2 20000 中建4号地块 13000 银亿洪塘 15000 东吴1号 15000 星河城 15000 青林湾 水岸心境 25000 宜家花园 15000 凤凰水岸 20000 金地梅墟 15000 世茂世界湾 13000 海天公寓 10000 风景九园 15000 都市华庭 13000 富士居 22000 庙堰地块 30000 凯德1 30000 柏悦居 50000 维拉小镇 15000 塘家湾 15000 金色水岸 25000 2009年地王频现 全面刷新宁波各块的价格体系 各板块新价格等高线全面形成 市场价格将在新的价格阶段顶上震荡 价格定位 9000 10000 10000 15000 15000 20000 20000以上 观津不足点 机场路高架影响观津东面规划为机场路高架 对客户心里影响不可避免 环城北路影响观津南侧为环城北路 该道路车流量大 且多为货车 存在一定的噪音和灰尘影响 拆迁安置影响观津3 1 3 2 为代建房 3 5 西单元 04 1 11层 为代建房 客户层次相比之商品房有一定差异 对高端客户有一定影响 观津具有三大不足点 又没有一线姚江景观支撑 所以其价格相比之观泓应略低 价格定位 1 5万 2万 2 5万 3万 青林湾二手房 1 4 1 6万 永和居易 1 6 1 7万 水岸心境三期 2 5万 精装修 长岛花园 3万 观泓占位 基准线 下限 上限 观津占位 价格策略 测试心理上限 触摸价格高点通过对客户不断的价格压力测试 充分利用价格弹性杠杆 触摸客户的最高心理价格 制定最具利润空间的价格体系 平稳入市 稳健价格策略一方面培养市场 另一方面保证初期销售率 更使首期买家市场获得较好升值空间 稳步上升 步步为营在整个营销过程中 随着工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格 实现利润的增长 鉴于我们对未来趋势谨慎的判断认为观津入市均价在1 6 1 7万元 左右 毛坯基准价格 价格定位 观津 第一阶段 10 06中旬 目的 1 了解客户的构成 特征 价值观 供下阶段营销包装和推广参考 2 了解客户对于宏观大势和项目的评判 以及客户的资产组合和投资理念 并得到其初步的价格预期 条件 1 基本成形的项目价值体系 2 必要的物料到位 项目资料 礼品 目标访谈客户 10 20人 青林湾内部登记诚意客户 有购买实力的成交业主 渠道客户挖掘 关系客户 第二阶段 10 07中旬 10 08中旬各一次 目的 1 了解客户对于项目已成型的价值体系评价 并了解客户的个性化需求 对价值体系进一步完善 2 了解客户对于大势的判断和价格的预期 条件 1 成形的项目价值体系 2 必要的物料到位 样板房装修理念 礼品 目标访谈客户 10 20人 从登记客户中筛选出来的诚意客户 建立以客户为中心的价值体系 反复测试客户最高心理上限 确定最终开盘价格 价格定位 观泓 观泓即没有道路影响 又没有安置户影响 其价格应在观津之上我们认为观泓均价在1 8 1 9万元 毛坯基准价格 沿江精装修2 5 2 7万元 精装基准价格 建立以客户为中心的价值体系 反复测试客户最高心理上限 确定最终开盘价格 第一阶段 推出前二个月一次 目的 1 了解客户的构成 特征 价值观 供下阶段营销包装和推广参考 2 了解客户对于宏观大势和项目的评判 以及客户的资产组合和投资理念 并得到其初步的价格预期 条件 1 基本成形的项目价值体系 2 必要的物料到位 项目资料 礼品 目标访谈客户 10 20人 青林湾内部登记诚意客户 有购买实力的成交业主 渠道客户挖掘 关系客户 第二阶段 推出前半个月一次 目的 1 了解客户对于项目已成型的价值体系评价 并了解客户的个性化需求 对价值体系进一步完善 2 了解客户对于大势的判断和价格的预期 条件 1 成形的项目价值体系 2 必要的物料到位 样板房装修理念 礼品 目标访谈客户 10 20人 从登记客户中筛选出来的诚意客户 PART4营销策略 项目价值再提升之一 借鉴项目 公元沐桥 高端豪宅项目 地理位置 位于之江区杭州市之江国家旅游度假区内开发商 杭州通原房地产开发有限公司价格 30000元 平方米 比区域内普通项目单价有大幅度提升 主力产品面积 200 250平方米产品特点 公元沐桥 以具有百年传统的欧洲建筑在美国的发展和演变后形成的舒适 经典的美国城市公寓为参照 其无论从外立面的材质 户型空间的设计和庭院景观的设计各个方面都体现着美式住宅所特有的品位和舒适度 力求为城市精英打造一处品位之家 借鉴意义 独特的建筑风格 户型结构 精装修以及酒店式物业管理可以有效增强项目的竞争力 并提高产品价格 精装修建议 3000 5000元 标准 建议观泓在一线江景区域做精装修产品 以精装修提升产品价格 装精修建议 建议精装修标准3000 5000元 配套项目高端品质 装精修建议 厨房 书房 客厅 卧室 项目价值再提升之二 借鉴项目 绿城 蓝庭 地理位置 位于余杭区临平临平山北 320国道以南开发商 绿城集团项目规模 占地面积640亩 总建筑面积66万 产品类型 多层 小高层 高层 排屋价格 精装小户型90方均价9000元 毛坯大户型150 以上的房源均价8000元 比区域内普通项目单价有大幅度提升 项目特点 作为国内首个由房产开发企业自行制订的生活园区服务体系 绿城生活园区服务体系 整合了绿城旗下的物管 教育 医疗 健康管理 酒店管理等资源 设立了健康 文化教育 生活等三大服务系统 借鉴意义 优秀的园区服务是项目价值所在 未来房地产的发展趋势 将不仅仅是产品比拼 更是园区生活服务较量 园区服务体系 园区服务体系 园区服务体系 园区服务体系 园区服务体系 开盘时间选择 开盘时间的选择 2010年9月初开盘 根据工程进度 本项目预计在2010年9月左右领出预售许可证 我们建议加快工程进度 争取在8月中下旬达到预售条件 9月份开盘 抓住 金九银十 的黄金周期 在2011年市场反转周期到来之前尽可能先行开盘走量 与水岸心境 预计5 6月份 永和居易 预计2 3月份 开盘形成时间差 项目开盘前营销节点控制图 9月 8月 7月 6月 5月 4月 项目形象树立期 项目客户储备蓄客期 形象推广开始 形象深化开始 项目亮相 前期形象推广周期 2个月 外滩接待中心开放 现场销售中心开放 样板区开放 正式开盘 接受预约登记 一次价格测试 二次价格测试 三次价格测试 形象推广与客户储备周期 3个月 推案策略一 三批 三批提升形象价值超越 三批价值冲刺后期蓄势 四批一锤定音奠定形象 四批 五批 一批 一批低总价切入打开市场 二批拉升价值创造势头 二批 采取 饥饿营销战略 分多批推出 形成阶段热销局面 实现价格策略 取得高利润 代建房 公变 垃圾收集间 一批 推案策略一 5 10 第一批2010年9月初推出5 部分房源代建房 两幢楼受机场路影响最大 且两幢楼之间有公变及小区垃圾收集间 导致价格相对偏低 通过小面积低总价切入 针对性强调地段区位价值与投资性 形成热销 打开市场 快速回笼资金 推案策略一 第二批2010年11月推出四期观