对旧村改造税收征管的调研报告

第 1 页 共 11 页 对旧村改造税收征管的调研报告对旧村改造税收征管的调研报告 近年来 随着城市规划建设的推进 房地产市场 快速发展 社会主义新农村建设步伐不断加快 旧村 改造已经成为当前房地产开发的一种重要形式 为了 彻底摸清全市旧村改造的开发运营模式和税收管理现 状 xx 市地税局文昌征收分局安排专人深入街道办 事处 相关村委会及职能部门 进行了全面调查 并 就如何规范税收征管提出建议 一 旧村改造的现状 旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体 土地 按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导 下对村民集体居住房屋 配套设施等按预定规划进行 改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式 自 国家停止福利分房制度 实行住房商品化以来 居民 主要依赖商品化房屋以解决住房需要 导致城市化发 展速度和城市房价攀升并存 由于通过招 拍 挂和 协议转让土地面积的增多 使得城中村和市郊村的土 地越来越少 有力推动了农村特别是具有地域和资源 优势的村庄旧村改造的速度 由于房屋价格低廉 可 以使村集体 村民和居民通过灰色地带享受房价上涨 第 2 页 共 11 页 和土地增值的特殊利益 村民通过旧村改造获得了较 大的福利 以文昌分局辖区为例 所辖 33 个自然村 有 40 进行了旧村改造 城中村改造率高达 60 城 中村入住率达 80 以上 市郊及较偏僻的村入住率不 高甚至无人入住 二 旧村改造的形式 旧村改造主要分为由房地产开发公司进行统一开 发和所在村委会自行滚动开发两种形式 按照房屋分 配方案的不同 大体分为以下五种类型 村委会负责规划 拆迁 房地产开发公司统一开 发 由于规划区域属于黄金地段 一般由所在村委会 依据城市规划提出申请 由有关职能部门审批后 政 府以划拨的形式供给土地 村委会负责落实前期拆迁 和后期安置 交由房地产开发公司进行统一开发 楼 房建成后 除安置拆迁户外 其余全部对外销售 建 设项目主要包括住宅楼和沿街商业设施等 对内安置 综合考虑旧村改造项目所处位置 村居委会集体经济 基础 当期市场销售价格等多种因素 确定回迁安置 方案 大多实行按旧房占地面积折算新房面积 超面 积补差 不足面积退款的方法 回迁户不发房产证和 土地使用证 对外销售发放房产证和土地使用证 以 某村委会为例 旧村改造由本村的房地产开发公司承 第 3 页 共 11 页 建 首批于 20 xx 年建成后 确定了两个回迁方案 一是拆迁户按旧房占地面积 1 平方米 1020 元作价 直接以现金偿付 拆迁户自行决定是否购买安置住房 二是拆迁户按旧房占地面积 1 平方米折算为楼房建筑 面积平方米 超标准的面积按市场价格补差 村委会以宅基地的名义规划 借用房地产开发企 业资质开发 由于城市规划建设原因 部分村委会由 于宅基地规划面积不足 为满足村民的居住需求 由 村委会统一择地规划施工 建成后分配给本村村民 剩余部分进行对外销售 所获收益归集体所有 以某 居委会为例 该村于 20 xx 年开工建设了 70 套住房 建筑面积 7000 平方米 村居委会给予每个村民补偿 万元 折算为楼房相当于每人按优惠价提供平方米楼 房 超优惠面积按市场价购买的分配方案 村民购买 47 套后 其余 23 套全部由房地产公司代理销售 由 于对外销售房屋为 小产权房 且当初销售环节许 诺给外销户办理两证 目前该村在缴纳违法占地罚款 和补缴土地出让金后 正协调有关部门补办房产证 土地使用证 村委会以宅基地的名义统一规划 村民自行建造 住宅 出售转让不受限制 以某村委会为例 20 xx 年该村以划拨宅基地的名义择址新建 按一处老房分 第 4 页 共 11 页 配一处宅基地的标准 根据村居委会统一规划要求 每户占地面积平方米 每户上交村委 8000 元后 由 村民自行建造二层楼 新建房一律不办理两证 目前 共建成二层楼 241 户 部分住房已经对外转让 村委会以宅基地的名义统一规划 集中建造 出 售转让不受限制 以某村委会为例 20 xx 年以划拨 宅基地的名义择址规划 统一施工 建成后 对需要 分配宅基地的村民收取成本价 统一抓阄 决定住房 位置 新建房不办理两证 目前已建户型为 3 间的二 层楼 57 户 每户占地 183 平方米 收费万元 已建 户型为 2 间的二层楼 8 户 每户占地 127 平方米 收 费万元 部分住房已经对外销售 村委会以宅基地的名义统一规划 集中建造 出 售转让严格限制 以某居委会为例 该村以划拨宅基 地的名义择址规划 统一建房后分配给村民 每平方 米给予一定的优惠政策 不办理两证 以按 1800 元 平方米收取楼房押金 三年内不得转卖 否则按 2100 元 平方米收取房款 三 旧村改造税收管理中存在的问题 凡旧村改造过程中规划建设占用土地通过招 拍 挂方式取得 以政府为主体进行改造开发 在税收管 理方面不存在问题 以其他方式取得规划建设用地的 第 5 页 共 11 页 存在问题较多 规避国家法律法规 追求利益最大化 近年来 党中央 国务院连续下发严格土地管理 加强土地调 控的政策文件 三令五申农村住宅用地只能分配给本 村村民 城镇居民不得到农村购买宅基地 农民住宅 或 小产权房 单位和个人不得非法租用 占用农 民集体所有土地搞房地产开发 农村村民一户只能拥 有一处宅基地 其面积不得超过规定标准 农村村民 出卖 出租住房后 再申请宅基地的 不予批准 不 少村委会在旧村改造前 一般都会对国家有关村镇规 划建设的法律法规进行系统研究 针对土地监管和惩 处上的漏洞 借鉴临近村庄的成功模式 认为村委会 作为基层群众自治组织 以规划宅基地名义开发房地 产是为百姓办事 为集体牟利 加上国家上下提倡建 立和谐社会和社会主义新农村建设 即使违法违规占 地建设 国家有关行政执法部门也不会大规模拆毁 无非就是 先乘车 后补票 或者干脆就是 乘车不 补票 扰乱了正常的房地产市场秩序 也给税收管 理造成困难 实际调查取证难 税收征收阻力大 按照 中华 人民共和国营业税暂行条例 及相关规范性文件规定 村委会无论是以规划宅基地名义还是以其他形式建造 第 6 页 共 11 页 的房地产 对本村委会以外的人员销售取得的收入 应当按照 销售不动产 税目缴纳营业税等相关税费 由于税负较高 对于税务部门的调查询证 无论是村 委会主任还是会计人员 一般都推委扯皮 加之近几 年来村委会换届选举 人事更迭等原因 一些涉税开 发销售的立项 审批 建设 分配方案等基础资料难 以核实 个别村委会甚至对调查工作采取消极抵制的 态度 以种种借口拒不提供资料 而以划宅基地名义 分房的村民 数量多 身份杂 不愿提供甚至故意隐 瞒转卖事实 给征管工作造成阻力 基础设施建设形式多样 建筑业税收大量流失 村级财务人员由于素质差异和财务核算基础薄弱 缺 乏索要发票意识 对旧村改造涉及旧房拆迁以及规划 宅基地范围内修建道路等工程项目的单位或个人 多 采取白条或工资表的形式结算拆迁工程款 缺乏协税 护税意识 宅基地土建工程一般由村委会或村民自行 选定个体建筑队伍施工 施工方和建设方开票和索票 意识较差 且村委会经常以房抵顶工程款项 造成建 筑业税收的流失 小产权房 管理不力 难以应收尽收 日前 国家有关部门发布新规 城镇居民不得到农村购买宅 基地 农民住宅或 小产权房 单位和个人不得非 第 7 页 共 11 页 法租用 占用农民集体土地搞房地产开发 而在此之 前 尚无法律法规对 小产权房 是合法还是非法作 出界定 同时 对于农村集体建设用地的流转方式一 直没有明确规定 该局认为税收管理意义上的 小产 权房 界定至少包括两个要素 一是占用土地性质为 农村集体所有制 二是城镇居民通过购买村委会开发 或村民转让方式取得土地使用权及住房的行为为非法 行为 另外 城镇居民通过各种变通方式取得的农村 集体所有制房屋产证 土地使用证的 也应当认定为 小产权房 目前 按照实质重于形式的原则 依 据营业税暂行条例及其实施细则的有关规定 对部分 已经能够明确界定 小产权房 销售的村委会进行了 征收管理 但是由于不能办理产权证书 普遍存在拖 欠房款的问题 另外部分对外销售的 小产权房 不 能准确界定 实际工作中难以征收到位 监管弱化和政策不明 税收管理难以到位 税务 机关受传统观念影响 认为农村划分宅基地属于免税 事项 缺乏对实际运作中涉税事项加强管理的清醒认 识 缺乏对旧村改造中发生应税行为规范管理的调查 研究 实际税收管理工作相对弱化 另外 因为现行 税收政策不明确 造成税收征管措施无法落实 例如 对于 小产权房 的征税依据 除营业税暂行条例及 第 8 页 共 11 页 其实施细则有关规定外 目前没有相应的规范性文件 明确 再比如旧村改造中的拆迁安置税收政策问题 依据国税函 1995 549 号文件明确规定 对房地产企 业从事城市住宅小区建设 应当按照 中华人民共和 国营业税暂行条例 的有关规定 就其取得的营业额 计征营业税 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营 业税 对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设 施 凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征 收营业税的 不再征收营业税 目前各省市执行情况 不一致 省内目前尚没有明确政策 基层征收管理人 员难以把握 四 加强旧村改造税收管理的建议 加强税务登记管理 纳入正常申报征收 税务登 记是税收管理的前提和基础 要严格征管法及其实施 细则以及税务登记管理办法的要求 结合村委会应税 项目较多的实际 及时办理税务登记 同时对于旧村 改造中零散建筑工程项目较多的实际 及时办理扣缴 登记 改变以往按年查账 一次征收的模式 实行按 月申报 动态监控的方法 确保实现税款及时足额入 库 强化税法宣传 提高纳税意识 要增强税法宣传 第 9 页 共 11 页 的针对性 深入开展税法宣传进村委会 进社区活动 结合村委会财务人员办税过程中常见问题以及旧村改 造过程中涉税问题 举办专题辅导班详细讲解 充实 财务人员的税收知识 同时 要借助村委会这个宣传 平台 进行多形式 经常化的宣传 将税法 土地和 房产管理等法律法规有机结合进行宣传 促使村民增 强索要发票和产权保护意识 增强依法纳税意识 避 免村民因不懂法而承担法律风险 为税收征收管理打 好基础 实行区别对待 明确税收政策 实施旧村改造 既是经济发展和城市化建设的必需 也是适应社会主 义新农村建设 构建和谐社会的需要 从旧村改造的 开发动机和受益对象看 一方面要解决农民住房问题 受益者是农民 另一方面要通过旧村改造运营土地资 源 发展集体经济和扩大福利积累 受益者是村委会 和农民 因此 建议尽快出台旧村改造的税收政策 对具体涉税行为应区别对待 将房屋安置给拆迁户的 暂不征收营业税 但对安置过程中向村民收取超面积 部分的价款 可按 销售不动产 税目征收营业税 向非拆迁户出售商品房 应按 销售不动产 税目征 收营业税 依托综合治税 实现源头控管 旧村改造作为一 第 10 页 共 11 页 项系统的社会工程 要加强涉税管理 必须依靠地方 党委政府的有力支持 加强与城市规划建设局 国土 资源管理局 房管局 财政局 各街道办事处乡建办 以及村委会等部门的配合协作 一方面要深化社会综 合治税工作机制 完善旧村改造税源监控网络 完善 涉税信息的收集整理和定期交换 及时掌控 第一手 资料 为后续管理打好基础 另一方面要密切关注国 家对于 小产权房 的控制政策 一旦政策松动 要 及时提请地方党委政府 主动加强与土地 房管部门 的配合 在办证环节落实 以票控税 及时进行税 款的追征 另外 对于土地管理部门对部分已经规划 多年无产权的住宅小区 在