房产产权调换方式下的涉税处理

房产产权调换方式下的涉税处理 开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税 土地增值 税和企业所得税问题 1 营业税 对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式 即 拆一还一 的行为 从实质上看 属于房地产公司以自 己的开发产品抵偿债务的行为 按照税法规定 应申报缴 纳营业税 按照 外商投资企业从事城市住宅小区建设征 收营业税问题的批复 国税函发 1995 549 号 的规定 对外商投资企业从事城市住宅小区建设 应当按照 中 华人民共和国营业税暂行条例 的有关规定 就其取得的 营业额计征营业税 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部 分 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营 业税 2 土地增值税 土地增值税清算管理规程 国税发 2009 91 号 第十 九条规定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 奖 励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其 他单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视 同销售房地产 其收入按下列方法和顺序确认 1 按本企业在同一地区 同一年度销售的同类房地产的平 均价格确定 2 由主管税务机关参照当地当年 同类房地产的市场价格 或评估价值确定 由于从产权调转补偿的性质上看 属于以开发产品换取其 他单位和个人的非货币性资产性质 因此开发企业应按照 上述规定进行土地增值税视同销售处理 3 企业所得税 产权调换方式 企业所得税税务处理上一般情况下做非 货币性交易 即 以物易物 处理 拆迁补偿为房地产企 业 存货 开发成本 的组成部分 可视为以开发产品换入 存货 非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行 国税发 2009 31 号第七条规定 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等 行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或 于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 确认 收入 或利润 的方法和顺序为 一 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市 场销售价格确定 二 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允 价值确定 三 按开发产品的成本利润率确定 开发产品的成本 利润率不得低于 15 具体比例由主管税务机关确定 十二 房地产开发企业不同拆迁补偿方式 的涉税政策 产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题 目前并无专门政策文件进行规范 但可以参考国税发 2009 31 号文件中关于以土地换取开发产品的规定 国税发 2009 31 号文件规定 企业 单位以换取开发产品为目的 将土 地使用权投资房地产开发项目的 按以下规定进行处理 1 企业 单位应在首次取得开发产品时 将其分解为转让 土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理 并按应从该项目取得的开发产品 包括首次取得的和以后 应取得的 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得 或损失 2 接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时 将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品 包括首次分出的和以后应分出的 和购入该项土地使用 权两项经济业务进行所得税处理 并将该项土地使用权的 价值计入该项目的成本 结合以上规定 房地产企业应在交付开发产品时 分解 为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入存 货两项经济业务进行所得税处理 并将购入存货的价值计 入该项目的成本 该存货的计税成本即所换出的开发产品 的市场公允价值 A 房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并符合该块 土地上的拆迁安置工作 根据土地出让合同的约定 该房 地产企业在出让地块上应建设 30 万平方的安置房用于和被 拆迁户进行产权调换 为方便说明 我们以一户被拆迁户 的具体情况来举例 该被拆迁户 B 个人 原有房屋的建筑 面积为 65 平方米 案例分析 经市拆迁办聘请的第三方中介机构进行评估 被拆迁户房 屋的评估价格为 4600 元 平方米 考虑到调换房屋和被拆迁 房屋在结构和配套方面的差异 房地产企业与该被拆迁户 达成拆迁协议 第一按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产 权调换 二等面积补偿部分 被拆迁户应向房地产开发企 业支付 200 元 平方米的结构差价 三 调换面积低于被拆迁面积的 房地产企业按 4600 元 平 方米向被拆迁户支付拆迁补偿 四 超面积部分 10 平方 米以内的 被拆迁户按 5500 元 平方米向房地产企业支付补 差款 超过 10 平方米的 被拆迁户应按市场价格 6100 元 平方米向房地产开发企业支付价款 最终 该被拆迁户 B 通过产权调换取得了一套 80 平方米的房屋 根据拆迁补偿 协议规定 B 向房地产企业 A 支付了 98500 元 经核定 同 类房屋的建造成本为 2100 元 平方米 不含地价 含地价 成本为 3600 元 平方米 营业税 根据国税函 1995 549 国税函 2007 768 号的文件规定 该 房地产开发企业实行产权调换以取得经济利益的行为属于 营业税 销售不动产 的征税范围 应征收营业税 营业税计税依据的确认 等面积部分 65 平方米 根据国税函 1995 549 号文的规 定 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分 由当地税务 机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税 这里对于 成本价的理解有两种 一种是不含地价的工程建造成本即 2100 元 平方米 二是含地价的房屋完全成本 3600 元 平方 米 从目前的征税实践来看 大多数也是采用的不含地价 的工程建造成本作为营业税的计税依据 考虑到等面积部分还有 200 元 平方米的结构价差 对于这 个结构价差我们认为也应征收营业税 这样 等面积部分 的营业税计税依据就是元 65 2100 65 200 超面积部分 根据拆迁补偿协议 10 平方米以内的 被拆 迁户按 5500 元 平方米向房地产企业支付补差款 超过 10 平方米的 被拆迁户应按市场价格 6100 元 平方米向房地产 开发企业支付价款 超面积部分的营业税计税依据为 85500 元 10 5500 5 6100 总体营业税的计税依据为元 应缴纳营业税 11750 元 土地增值税 实行预征 计税依据同营业税 最终按 项目进行清算 应预征土地增值税 2350 元 按 1 进行预征 企业所得税 房地产开发企业将房屋进行产权调换的 在企业所得税上 应作为视同销售处理 对于等面积补偿部分 由于在进行产权调换时 我们对双 方房屋的价格都是有一个评估的 当时被拆迁户房屋的评 估价格为 4