关于划拨土地的价值评估分析

目录目录 一 关于划拨土地的价值评估分析 1 二 工业划拨土地价格评估 3 三 关于完善划拨土地使用权委托评估 拍卖法规的探讨 5 四 划拨土地能否用于抵押贷款 7 五 土地出让协议重现是开倒车 7 六 如何把工业用地转成商业用地 9 七 商业用地 为何难出高溢价 10 八 商业用地都会有什么问题 12 九 土地补偿费标准及计算方法 13 十 土地补偿费分配代理词 14 十一 划拨土地的价格评估 17 1 一 一 关于划拨土地的价值评估分析关于划拨土地的价值评估分析 来源 作者 佚名 日期 10 06 19 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权 按照企业改革的不同形式和具 体情况 可分别采取国有土地使用权出让 国有土地租赁 国家以土地使用权 作价出资 入股 和保留划拨用地方式予以措置 不论哪种方式 划拨土地的价 值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现 明晰这些价值属性及其布局 对于提高土地集约化效益 合理进行土地收益的分配具有重要意义 一般而言 划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交 出让金 按照 中华人平易近民主国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 的规定 土地使用权出让金区别于土地使用权转让 出租 抵押等不同方式 是按标定地价的一定比例收取 最低不落槽于标定地价的 40 标定地价由所 在地市 县人平易近政府土地管理部门按照基准地价 按土地使用权转让 出 租 抵押期限和地块条件核定 出让金的高低是由多种因素决定的 而使用划 拨土地因没缴纳出让金 所以没有明确受那些因素的限定 这样在评估划拨土 地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了 是以 需 要估价师按照具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数 本文在对划拨 用地的价值构成及其基本估价方法阐发的基础上 联合具体案件的例子进一步 会商 1 划拨用地的基本估价方法新的 城镇土地估价规程 明确提出了 划拨土 地使用权价格 的概念 在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法 为 了确切掌握划拨土地的价值构成 首先需要了解基准地价的价值构成 按照国 土资源部对城市基准地价内涵的统一规定 即各土地级别或均质地区范围内的 五通一平 或 七通一平 土地开发程度下 平均容量率下 同一用途完整土 地使用权的平均价格 基准地价法是按照各个城市和地区确定的城市基准价格 通过对不同类别和级别的基准地价的修正 得到委估对象评估价值的方法 基 准地价测算的土地价格可以分为楼面善地价 地面善地价 楼面毛地价 地面 毛地价四种类型 基准地价的表达方式可以有级别基准地价 分区基准地价和 路线价 在现实运用中 如果没有特别说明 基准地价通常为指具有级别的地 面善地价 对于地面善地价而言 其价值构成基本由三大部分组成 土地取得 2 成本 土地开发成本和土地所有者权益 由于土地所有者权益一般通过出让金 的形式体现 所以划拨用地的价值主要由前两项构成 土地取得成本和土地开所以划拨用地的价值主要由前两项构成 土地取得成本和土地开 发成本发成本 如果划拨用地是生地 则其基本价值构成是土地取得成本 其基本计 较公式是 土地价格 适用的基准地价 x 期日修正系数 x 年期修正系数 x 因素修 正系数 2 案件的例子阐发按照划拨用地的价值构成 工业划拨熟地的土地价格主 要由土地的平均取得和开发成本组成 工业划拨生地的土地价值主要由土地的 平均取得成本构成 本案件的例子的估价对象是位于某市郊区的一座火力发电 厂 分为主厂区和工厂专用水库两部分 此中主厂区 500 000 平方米 占用的 是耕地 专用水库 1 500 000 平方米 占用耕地 500 000 平方米 非耕地 1 000 000 平方米 经过估价人员的现场调查和了解 发明主厂区土地开发 程度可以设定为 五通一平 通路 通上下水 通热乎通电及土地平整 的 I 类 工业划拨用地 其基本价值构成是土地的取得和开发成本 专用水库的情况比 力复杂 首先本地的耕地和非耕地的征地成本不同 其次水库用地的熟化过程 与一般工业用地的熟化过程有很大区别 水库水坝的建造成本一般都计入建筑 物和构筑物的成本之中 是以划分为没有实现五通一平的 II 类工业划拨用地 其基本价值构成是土地的取得成本 可以分化为 IIa 非耕地 和 IIb 耕地 两种 生地类型 本估价报告拟分别对这三种工业用地类型进行评估 土地价值评估 过程 2 1 I 类工业划拨土地价格成本法评估以在同一供需圈内通过征用方式取 得的土地使用权 并达到现有土地开发程度 所需发生的成本和用度的现行标 准为基础 运用成本法进行测算 基本公式为 待估宗地土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利钱 利润 土地取得费 土地取得费是指待估宗地所在地 区范围征用同类土地所支出的平均用度 征地用度主要包括土地补偿费 劳动 力安置补助费 青苗及地上物补偿费三个项目用度 按照 中华人平易近民主 国土地管理法 措施中有关规定 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土 地被征用前三年平均生产值的 30 倍 具体倍数由各地人平易近政府与用地方按 照现实情况商定 目前该市实施的是 2000 年 某省实施中华人平易近民主国土地管理法措施 三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的 25 倍 2 2 II 类工业划 3 拨土地价格成本法评估评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用 权 由于水库的土地利用不同于一般工业用地的熟化过程 其建造成本已经记 入建筑物 构筑物之中 是以本估价报告作为生地计较其价值 基本公式为 待估宗地土地价格 土地取得费 税费 利钱 利润土地取得费 土地取得费是指 待估宗地所在地区范围征用同类土地所支出的平均用度 按照电厂水库周边土 地的现实情况 确定 II 级工业划拨地的耕地征收标准为二类耕地的 18 倍 即 35 1 元 平方米 有关税规费包括 耕地占用费 土地管理费等等 合计 2 19 元 平方米 对于非耕地征收标准为二类耕地的 12 倍 即 23 4 元 平方米 有 关税规费包括 耕地占用费 土地管理费等等 合计 1 46 元 平方米 则 耕 地土地取得费为 37 29 元 平方米 非耕地土地取得费为 24 86 元 平方米 利 钱 按照待估宗地的规模 调查电厂专用水库的土地开发周期 确定土地开发 周期为 1 年 投资利钱率按目前神州建设银行公布的固定资产一年期贷款利钱 率 5 31 计 土地取得费为一次性年初投入 则 耕地土地取得费利钱 37 29 5 31 1 98 元 平方米非耕地土地取得 费利钱 24 86 5 31 1 32 元 平方米利润 综合考虑本地的投资回报率 确 定年投资利润率为 8 则 耕地土地利润 37 29 8 2 98 元 平方米 非耕地 土地利润 24 86 8 1 99 元 平方米 终极土地价格确定 依据成本法测算地 价公式 土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利钱 利润 II 类国有划拨耕 地土地价格 37 29 1 98 2 98 42 25 元 平方米或 28166 67 元 亩 II 类国有划 拨非耕地土地价格 24 86 1 32 1 99 28 17 元 平方米或 18780 元 亩 3 小结对 于国有划拨土地 存在一种不雅点 认为既然划拨土地是国家没有报酬的提供 给使用者的 所以不具有价值 现实上 划拨土地需要通过征地获得 因而具 有土地取得成本 为了实现单位或企业的生产服务功效 需要通过一系列的土 地熟化过程 因而具有开发成本 恰是这些成本构成了划拨土地的价值基础 本文在阐发划拨用地的基本价值属性基础上 通过具体案件的例子确定划拨用 地价值主要由土地取得成本和土地开发成本构成 如果划拨用地是生地 则其 基本价值构成是土地取得成本 4 二 二 工业划拨土地价格评估工业划拨土地价格评估 来源 作者 佚名 日期 10 06 19 1 I 类工业划拨土地价格评估 1 成本法 以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权 并达到现有土地开发 程度 所需发生的成本和费用的现行标准为基础 运用成本法进行测算 基本 公式为 待估宗地土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地 取得费 土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用 征地费用主要包括土地补偿费 劳动力安置补助费 青苗及地上物补偿费三个 项目费用 根据 中华人民共和国土地管理法 办法中有关规定 土地补偿费 和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的 30 倍 具体倍数 由各地人民政府与用地方根据实际情况商定 目前莲花市实施的是 2000 年 某 省实施中华人民共和国土地管理法办法 三费总和不得超过土地被征用前三 年平均生产值的 25 倍 莲花市不同耕地亩产值参照表 1 计算 表 1 不同耕地产值表类别 优质经济作物 粮食作物 劣质农田级别 一类 二类 三类产值 元 亩 5000 1300 800 产值 元 平方米 7 5 1 95 1 2 根据莲 花电厂周边土地近几年的实际征地的情况 确定 I 类工业划拨地的征收标准为 二类耕地的 20 倍 即 39 元 平方米 有关税规费包括 耕地占用费 土地管理 费等等 按征地费的 6 26 计 合计 2 44 元 平方米 则土地取得费为 41 44 元 平方米 土地开发费 本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到 五通一 平 条件下的熟地状态 根据电力工程建设投资估算指标 结合本地区目前土 地开发基本费用 土地 五通一平 的基本费用 20 元 平方米 利息 根据待估宗地的规模 调查电厂的土地开发周期 确定土地开发周 期为 2 年 投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率 5 31 计 土地取得费为一次性年初投入 土地开发费为 2 年中均匀投入 则利 息 2 41 44 5 31 41 44 5 31 2 20 5 31 5 4 4 0 12 1 06 5 58 元 平方米利润 根据城镇土地估价规程的标准 当土地开发作为一种企业的行为时 企业用于土地的投资应当计算利润 综合 考虑本地的投资回报率 确定年投资利润率为 8 则利润 41 44 20 8 4 92 元 平方米最终土地价格确定 依据成本法测算地价公式 I 类国有 划拨土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 41 44 20 5 58 4 92 71 94 元 平方米 或 47960 元 亩 2 基准地价法 根据 莲花政字 2003 12 号 公布的基准地价 委估对象所在的地区属于莲 花市工业 3 级地价区的外围地区 理论上应该作地价区位条件的减值处理 三 三 关于完善划拨土地使用权委托评估 拍卖法规关于完善划拨土地使用权委托评估 拍卖法规 的探讨的探讨 来源 作者 佚名 日期 10 06 19 当前 法院在执行涉及划拨土地使用权委托评估 拍卖案件工作中与国土 资源局经常存在的争议主要有国土资源局以 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城市房地产管理法 和自 治区人民政府桂政发 2001 88 号 桂政发 2002 48 号等法律法规的规定 认为 1 国有土地使用权出让的招标 拍卖应由市县人民政府负责 由市县人民政府 国土资源局组织实施 2 市县人民政府国土资源局在组织实施国有土地使用权 拍卖过程中 可根据需要将部分工作委托经省级以上国土资源局认证的具有国 有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担 3 未办理土地登记 领取土地使用权 属证书的土地一律不得进行拍卖 4 拍卖划拨土地使用权或因拍卖地上建筑物 附着物及划拨土地使用权转移的 拍卖方应作出土地使用权处置方案 经土地 规划部门审核 报市县人民政府批准后 方可进行拍卖 拍卖所得价款首先补 交土地出让金 由此 法院对划拨土地使用权评估 拍卖未经国土资源局审核 同意 办理出让手续 就委托未经省级以上国土资源局认证的具有国有土地使 用权拍卖资格的拍卖中介机构拍卖 不利于规范管理土地市场 造成国有资产 流失 影响企业职工生产生活 造成社会不安定 同时 法院擅自处理土地使 6 用权 容易滋生腐败 往往以这些理由对法院在执行涉及划拨土地使用权委托 拍卖案件采取消极态度 不予及时办理有关土地使用权的转让手续 导致法院 无法顺利执行 案件久拖不结 当事人的合法权益得不到保障 归责于法院执 行无能 甚至怪罪于法院与当地国土资源局搞地方保护主义 笔者认为 涉及执行划拨土地使用权委托评估 拍卖案件工作中与国土资 源局存在的争议 主要是国土资源局认识上存在误区 仅强调部门职权 没有 从依法治国的高度认识处理这个问题 理由是 1 明确通过划拨取得土地使用权的性质 1997 年 8 月 18 日国土资源局 关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院法经 1997 18 号函的 答复 一直认为通过划拨取得土地使用权的性质不属于当事人自有财产 不能 作为当事人自有财产进行裁定 在与土地管理部门取得一致意见后 可裁定随 地上物同时转移 其实 划拨土地的使用权和其他国有资产一样也应属于国家 授权管理的资产 当事人享有管理 使用 收益 处分的权利 1990 年 5 月 19 日国务院 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第四十 五条也允许抵押 转让 出租 1997 年 1 月 3 日国土资源局 关于土地使用权 的抵押登记有关问题的通知 也规定划拨土地使用权的可以抵押 因此 法院 完全可以象执行当事人其他财产一样执行划拨土地使用权 否则 在当事人对 划拨土地使用权抵押 转让 出租等纯收益性权利时承认其有管理 使用 收 益 处分权利 当其承担义务偿还债务时又不确认其有管理 使用 收益 处 分权利 于法于理不合 2 解决司法管辖权与行政权管辖权问题 对于没有涉及执行划拨土地使用 权委托评估 拍卖案件的应由国土资源局管辖是毫无疑义 但涉及执行划拨土 地使用权委托评估 拍卖案件由谁管辖现行法律并没有明确规定 拍卖法第二 十八条也只规定 拍卖国有资产 依照法律或按照国务院规定需要评估的 应当 经依法设立的评估机构评估 并根据评估结果确定拍卖标的的保留价 因此 按照现行行政权 司法权分工原则 对于涉及执行划拨土地使用权委托评估 拍卖案件应由法院管辖 在国土资源局等部门办理相关划拨土地使用权转移手 续 7 3 解决操作程序立法问题 1991 年国务院颁布的 国有资产评估办法 规定国有资产评估程序是申请立项 资产清查 评定估算 验证确认 但这只 是国有资产占有单位自行申请资产评估程序 人民法院委托对国有资产评估程 序往往不是出于国有资产占有单位的要求进行 实际上人民法院委托对国有资 产进行评估并没有专门程序 同样 人民法院委托对国有资产拍卖也没有专门 程序 所以 应规范建立人民法院委托对国有资产评估拍卖专门程序 4 解决约束机制问题 如何规范涉及执行划拨土地使用权委托评估 拍卖 案件 根除滋生腐败的土壤 不是法院处理划拨土地使用权委托评估 拍卖案 件就必然产生腐败 国土资源局系统的操作划拨土地使用权委托评估 拍卖就 不出问题 而是要健全完善制约 监督机制问题 这就需要制定相应措施 使 承办人廉洁奉公 忠于职守 增强廉洁从政意识 提高拒腐防变能力 不利用 和不能利用职权和职务上的便利谋取私利 四 四 划拨土地能否用于抵押贷款划拨土地能否用于抵押贷款 来源 作者 佚名 日期 10 06 19 划拨土地能否用于抵押贷款 1 划拨土地使用权可以进行抵押贷款 但必须交纳抵押期间的土地出让金 2 需提供的申报资料 1 抵押人 抵押权人的抵押申请 2 双方的法人 身份证明书 身份证复印件 3 双方法人的授权委托书 被委托人的身份证复 印件 4 抵押合同 原件 5 借款合同 原件 6 双方的营业执照复印件 单 位代码 复印件 7 国有土地使用权证 原件 8 土地评估报告 9 交纳土地 出让金凭证 3 需缴纳的费用 他项权利登记发证的登记费 工本费 五 五 土地出让协议重现是开倒车土地出让协议重现是开倒车 来源 作者 佚名 日期 10 06 19 广东重试协议转让土地 倍受质疑和批评的土地出让协议重出江湖 而且 还有席卷全国之势 此前之所以协议出让退出了历史舞台 是因为协议出让容 易形成权力寻租 滋生腐败 8 由于 招拍挂 出让土地的方式是能够实现价格 论坛 新闻 发现的原则 但由于屡屡出现的地王 将 招拍挂 方式推向了历史的风口浪尖 因此 广东在三旧改造中 重试协议出让 而且还被广东省视为打破土地 垄断和促进土地供给主体多元化 但开弓没有回头箭 协议土地出让的方式在历史的长河中已经证明不符合 中国的国情 协议出让过程中政府寻租行为时有发生 造成了社会资源极大浪 费 房地产业对土地 资金要素有着天然的依赖性 因而也为寻租现象的滋生 和蔓延提供了 肥沃土壤 事实上 供需双方利用协议出让土地方式 暗箱 操作 以明显低于市场 的价格出让土地 用地企业将小于甚至等于其所寻租金的费用私下支付给出让 方 因此 这种协议出让方式倍受市场质疑 从此中爆发出来的贪官污吏如过 江之鲫 协议出让方式产生的寻租行为 紧缺的土地资源更加畸形和浪费 给消费 者和整个宏观经济带来潜在损失 比如说 安徽省前副省长王怀忠 他主政阜 阳期间 大量的土地寻租行为爆发 导致 1994 年到 2000 年间 阜阳明显属于 国有土地资产流失的金额高达 10 亿元 而大量资金流入王副省长口袋之中 正是因为如此 土地出让协议的方式受到人们的质疑 因此 中国政府下 决心改变这种不透明的出让方式 决心制止土地资源贱卖和浪费 六年之前 也就是 2004 年 3 月 国土资源部 监察部联合下发了 关于继续开展经营性土 地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 即 71 号令 要求 从 2004 年 8 月 31 日起 所有经营性的土地一律都要公开竞价出让 但是 经过将近八年的发展 招拍挂 不仅仅也出现了贪官污吏 更是 推高了土地价格 地方政府经营城市 招拍挂 也成了掩盖土地寻租交易的 幌子 为何土地屡创新高 主要是因为土地市场被政府的垄断控制 而且有意控 制土地供给 形成面粉紧俏的局面 然而 招拍挂 方式至少在程序上或者现实中更能遏制权力寻租和腐败 因此 开弓没有回头箭 招拍挂 的方式还将成为中国的土地出让方式 只 不过需要不断地改进 9 第一 作为土地一级市场是完全控制在政府手中的 土地是国家独家控制 的资源 然而我国在 8 31 之前土地出让一直是协议转让的 随着市场竞争的不 断加剧 之后才改为挂牌出让 但各地在土地招牌挂的形式上又有变体 如上 海实行的是土地竞标方式 开发商的出价不是唯一获取土地的因素 即每块土 地的取得 并不是价高者得 而是每家开发商把欲竞标的土地 标上自己的出 价 提供此地块的规划设计方案 同时提供银行资金证明 开发资质等级证明 等 由专家评审小组 根据出价 方案 资信等所谓的综合因素 当场评出该 土地的得主 当然 这只是一个变通的模式 上海的土地出让方式还是价高者 得之的原则 为了避免 价高者得 这一原则被滥用 很多地方都在实践中给予了修正 江苏省改变过去传统的一味以 价高者得 的招拍挂方式 尝试 价优者得 的土地拍卖方式 即对解决中低收入家庭的保障性住房用地 实行限房价 竞 地价 这些做法都是修正那些价高者得的原则的弊端 特别是能够在一定程度 上限制地王的产生 第二 客观地说 地王的出现并不仅仅是土地招拍挂制度造成的 更多的 是在城市化进程加速而我国土地资源又逐步稀缺等背景性造成的 第三 地方政府一定要考虑民生购房的实际能力 特别在普通商品房土地 的拍卖过程中 不要扮演地价的第一推高手 例如 在一些三 四线城市 当 小高层建筑还没有被市民所接受时 地方政府只顾卖高地价 也不管市场实际 需求 在招牌挂的招标文件里设定建筑容积率高达 3 以上 只要是稍懂地产知 识的人都知道 3 容积率要建造至少 20 层以上的大高层 市民连 10 层左右的 小高层的还没有被接受 如此高的容积率只是为了让开发商感觉楼面价并不是 很高 但开发商是走市场路线的 大高层造不了 只能降低容积率 开发商把 高地价的怨气再转嫁到购房者身上 所以老百姓是终极受害者 高房价的牺牲 品 因此 不能因为地王频出 就要开历史的倒车 而是要不断地更新和修正 现有的方式 实现价优者得之与价高者得之的平衡 即使是实行土地竞标方式 是每家开发商把欲竞标的土地 标上自己的出 价 地价不是取最高值也不是最低值 而是符合市场所接受的平均地价 决不 10 能再搞成面粉比面包贵的招拍挂模式 同时提供每块招标地块的规划设计方案 方案要占一定比率 在房地产低碳理念逐渐深入人心的时代 要考虑今后开发 商的建设理念 并加以要求 提方案得分要占一定比率 协议出让不是不可以 试行 对大型城市综合体项目可以通过选择优秀企业参与谈判 考核企业的资 质 业绩于建设理念 综合由各路专家组成的评审小组 最后选择优秀房地产 企业以协议转让方式来获取土地使用权 在协议转让的同时要确保公正公开 话又说回来了 在中国有着巨大的住房需求而土地资源紧缺的背景下 什 么方式都有局限 这是历史的局限 我们能够做得是减少寻租成本 但如果因 为招拍挂出了高价地就开回倒车 其实是为权力寻租打开了方便之门 至少是 敞开的可能 2010 年对各地政府在土地一级市场控制能力 是考核各地政府的 政绩的一大指标 六 六 如何把工业用地转成商业用地如何把工业用地转成商业用地 来源 作者 佚名 日期 10 06 19 如何把工业用地转成商业用地 一 土地法中明确规定改变用途的条款 建设单位使用国有土地的 应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约 定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地 确需改变该幅土地建设用途的 应当经有关人民政府土地行政主管部门同意 报原批准用地的人民政府批准 其中 在城市规划区内改变土地用途的 在报批前 应当先经有关城市规划行 政主管部门同意 二 改变用途的大致程序 1 写个变更用途的申请 然后报送到土地局 逐级上报到主管土地规划的 副市长签字 2 然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3 和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同 然后补交土地出让 金 三 现在的情况 11 1 但是现在变更土地用途没有特别充分的理由 一般是不会批下来的 因 为国家现在对于城市规划管理的非常严 如果不合规定变性了 到时候规划审 查的时候所以签字的人都得受牵连 所以他们一般不会冒这个风险 2 所以很可能的结局就是 如果要变性就是政府收回土地使用权 重新公 开出让 七 七 商业用地 为何难出高溢价 商业用地 为何难出高溢价 来源 作者 佚名 日期 10 06 19 09 年 12 月 17 日 绿地集团以 14 1 亿元价格摘得真如城市副中心 B1 B2 南块商业用地 溢价率为 19 9 楼板价为 22461 元 平方米 而同日 上海复 地以 8 84 亿元摘得普陀区 567 坊北块居住用地 溢价幅度达 225 最终楼板 价在 1 8 万 平米以上 10 年 2 月 1 日举行投标开标活动 上海外滩 8 1 地块最后经过 17 轮激烈 的竞价 上海证大以 92 2 亿击败中华企业联合体成功夺地 该地块在开标后只 出现小幅溢价 最终也未超过 100 亿元 10 年 2 月 8 日 上海黄浦区国资委名下新黄浦 集团 有限责任公司与上海 新世界股份有限公司 联合以 34 1 亿元竞得黄浦区南京东路 163 街坊地块 溢 价 21 8 该地块用途为商业 办公 金融保险等综合用地 虽然依就保持了 全国单价地王 之名 只是相比两年半之前 44 04 亿元的天价 最终出让价 缩水近三成 10 年 2 月 21 日 华侨城集团以 70 2 亿元取得闸北区苏州河北岸东块 1 街 坊地块 该地块成交楼板价达 52783 元 平方米 加冕新一任全国单价地王 该 土地用途商办 居住综合用地 其中最受开发商看重的住宅比例占到了 45 由于苏河湾当初的拆迁成本惊人 地块挂牌起始价就已经高达 47 亿元 楼板价 高达 3 53 万元 平方米 最终溢价 47 从近期上海土地市场的成交情况来看 商业用地无论从竞争的激烈程度上 看还是从最终的溢价情况来看 其表现都远远差于住宅用地市场 即便是在综 合用地当中 其中影响土地溢价率的还是其居住用地占比 那么在当前市场条 件下 商业用地为何难以拍出较高溢价 12 首先 在一般情况下 商业用地的起拍价相比同地段居住用地高 为上面 的两块用块为例 同位于普陀区 普陀区 567 坊北块用途为居住 起拍楼板价 为 4754 元 平方米 而真如城市副中心 B1 B2 南块商业用地起拍价就已经达到 了 18726 元 平方米 较高的起拍价使得商业地块难以出现翻倍甚至是翻几倍的 溢价情况 其商业用地更是对开发商资金实力和开发能力的提出了较高的要求 也使得开发商需要高起拍价下多付出保证金 其次 当前的经济形势特别是实体经济的形势不容乐观 在刚刚过去的 09 年当中 我国 GDP 增长成功实现保八 但是这主要是靠政府投资的拉动形成的 其中最住要投入方向为大型国企 基础工程建设 真正落入中小企业的投入几 乎没有 而内需消费不足已经成为当前制约国家经济发展的最重要因素 而商 业的繁荣更是依赖于居民消费的蓬勃发展 在刚刚过去的一年当中 投资特别 是政府投资占到了经济发展当中很大的比例 而政府的每一分投资都需要从纳 税人手中获得 而政府投资又只能是流向基础建设领域 不可能像普通消费那 样直接购买普通商品来促进商业的发展 因此 投资的增加在一定程度上会对 居民消费形成挤出效应 所以 经济结构的转型和居民消费真正的崛起是商业 繁荣的前提 再次 购买商业物业无法享受与住宅相同的贷款优惠政策 09 年上海住宅 市场火了 这主要是由于政府为了拉动经济增长而采取的宽松的货币政策造成 的 例如降低购房首付比例 和实行房贷最低 7 折利率优惠的政策 而这些优 惠政策都是针对住宅市场的 从民生银行上海长宁分行的客户经理李某处于了 解到 目前在民生银行办理购买商业物业贷款 首付比例最低为 40 而利率 最低执行标准为基准利率 在实际操作当中以首付 50 利率在基准利率的基 础上浮 10 居多 这也就是说购房总价相当的物业 相对住宅而言 投资商铺 不仅意味着需要占用更多的资金 并且资金的使用成本也会高出很多 在商业 类物业出售的时候还需缴纳比住宅类物业更多的税费 也是制约商业物业繁荣 的一个因素 其最大的限制商业类物业的流动性 最后 从土地出让的方式来看 商业用地的出让方式多以挂牌为主 对应 标企业要求和限制相对较多 因此最终入选开发商较少 减少了在招标过程中 抬价行为 这也就减少了许多现场竞标所造成的不理智拿地行为 从而降低了 13 溢价程度 而居住用地的出让方式则以招标和公开招标为主 竞争也就激烈了 八 八 商业用地都会有什么问题 商业用地都会有什么问题 来源 作者 佚名 日期 10 06 19 1 落户问题 不论是冠以何种名称的房屋 确定其到底能不能落户 只需 留意它的土地用途及使用年限 如果是属于住宅用房 其土地使用年限必定是 70 年 就可以落户口 其他则不能落户口 目前土地性质分为三类 第一类是 使用年限为 70 年的住宅用地 第二类是使用年限为 50 年的综合用地 第三类是 使用年限为 40 年的商业用地 住宅类包括公寓 普通住宅 别墅等用地 综合 类包括写字楼 办公楼 科教文卫体用地等 商业类包括商场 超市 贸易 服务 金融 信托 期货等行业用地 2 在水电费的计价标准上 商务办公房要高于住宅楼 3 住宅楼的使用年限是 70 年 而商务办公房只有 50 年 4 交易税收不同 如果是 140 平方米以下普通住宅楼只需交 1 5 的契税 2008 年 11 月 1 日后对个人首次购买 90 平方米以下普通住房的 契税税率暂 调整为 1 但如果是商务办公房就要交 3 的契税再加上 5 的综合税 交易增 值部分还要交 20 的增值税 5 房屋分摊的共有建筑面积 商务办公房的规划设计标准要比普通住宅高 如门厅面积比较大 楼梯 门厅的出入处按规定必须有两处 这无疑将增加分 摊的共有建筑面积 6 按揭贷款比例 年限 目前住宅按揭贷款最高可达 8 30 年 但对商务 办公房一般最高只有 6 10 年 7 房屋的使用功能有所欠缺 一般情况下 商务办公房没有单独的厨房 8 纯住宅社区要做小区配套 如幼儿园 学校 会所等 而如果做商住 就可以不做配套或少做配套 九 九 土地补偿费标准及计算方法土地补偿费标准及计算方法 来源 作者 佚名 日期 10 06 19 一 土地补偿费的概念 14 所谓土地补偿费 即国家在实施征收集体所有的土地时 对丧失土地利益 的集体经济组织依据法定标准一次性给予相应数额的补偿费用 土地补偿费用 于集体成员的安置 就业培训或发展生产等或经集体成员决定进行分配 二 土地补偿费的标准 依据 土地法 第 47 条规定 征收耕地的土地补偿费 为该耕地被征收前 三年平均年产值的六至十倍 征收其他土地的土地补偿费 法律授权省 自治 区 直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定 可见 单从征收耕地的土 地补偿费来说 其补偿的最高标准为 10 倍 但这个最高倍数并不是不可突破的 在第 47 条第 7 款中就规定了一种例外情形 即国务院根据社会 经济发展水平 在特殊情况下 可以提高征收耕地中土地补偿费的标准 而且需要指出的是 这里仅仅是指在征收耕地的情况下才有提高最高标准的可能 并且有权作出提 高最高标准的主体只能是国务院 三 土地补偿费计算方法 依据 土地法 第 47 条第 2 款可知 土地补偿费 该耕地被征收前三年平 均年产值 补偿倍数 根据地方是否制定了统一年产值标准 土地补偿费的计 算公式有以下两种情形 1 在制定统一年产值标准的情况下 土地补偿费的计算方式 依据国务院 关于深化改革严格土地管理的决定 国发 2004 28 号 以 及国土资源部 关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的 通知 国土资发 2005 144 号 等文件的规定 所谓征地统一年产值标准是在 一定区域范围内 以市 县行政区域为主 综合考虑被征收农用地类型 质量 等级 农民对土地的投入以及农产品价格等因素 以前三年主要农产品平均产 量 价格为主要依据测算的综合收益值 省 自治区 直辖市人民政府要制订 并公布各市县征地的统一年产值标准 征地补偿做到同地同价 统一年产值标 准应设定基准时点 一般 3 5 年调整一次 因此 如果被征地所在市 县已有征地统一年产值 那么结合 土地法 第 47 条第 2 款可知 土地补偿费 被征耕地面积 该耕地每单位面积统一年产 值标准 补偿倍数 2 在没有制定统一年产值标准的情况下 土地补偿费的计算 15 地方实践中通常根据统计年报表计算出征地前三年该耕地的平均年产量 也 可以采取由地方政府根据统计年产量 分区域定出年产量 乘以平均农作物价格 得出该耕地被征前三年平均年产值 其中农作物价格在调查市场价格和国家牌 价 包括征购价和超购价 的基础上 选择两者中较高价格确定 而且耕地的年 产量也应当包括各类作物的主 副产品的产量 即在没有制定统一年产值标准的情况下 结合 土地法 第 47 条第 2 款可 知 土地补偿费 该耕地前三年平均年产量 包括副产品 平均农作物价格 补 偿倍数 十 十 土地补偿费分配代理词土地补偿费分配代理词 来源 作者 佚名 日期 10 06 19 代理词 尊敬的审判长及合议庭 根据事诉讼法和律师法的有关规定 山东智祥律师事务所接受四原告的委 托 指派我担任其土地补偿费分配纠纷一案的一审诉讼代理人 今天依法出庭 参加诉讼 庭审之前 代理人详细询问了当事人 了解了相关的情况 现在又 参加了今天的庭审调查 对本案有了一个明确详细的认识 现根据有关法律规 定结合事实对本案发表如下代理意见供合议庭参考 一 本案的争议焦点是原告等四人是否应当依法享有继承贾某某土地补偿 费分配的权力 代理人认为原告有权利要求被告支付已分配的土地补偿费 其 理由如下 1 原告的母亲贾某某原是茌平县某村第三生产小组的村民 贾某某在茌平 县村第三生产小组有自己的承包地 后包括贾某某在内的干韩村部分承包地被 某公司征用 2008 年 10 月 23 日 茌平县某村委会给某公司出具了其收到赤泥 场占地一次性补偿款元的收据 贾某某于 2008 年 11 月 4 日去世 2008 年 12 月 茌平县某村委会制定了分配方案 决定将上述占地款以人均 30682 元进行 分配 然而对于出嫁的闺女 去世的人等情形的 分配数额却是每人一万元 贾某某的近亲属对村委会的分配数额不服 多次找村委会及乡政府 县政府和 有关部门反映 16 本案中首先认定的一个关键问题是 贾某某去世时是否享有具有集体经济 组织成员资格从而请求支付相应份额的权利 原告认为从被告茌平县某村委会 给某公司出具的一次性土地补偿款的时间可以认定 法律所规定的征地补偿安 置方案确定的时间应当在 2008 年 10 月 23 日之前或最迟也不会晚于 2008 年 10 月 23 日 因为根据土地征用程序的法律规定 先是由被征用单位及政府相关关 部门发布征地公告 办理征地补偿登记 再拟定征地补偿安置方案 该方案向 市县政府批准后方可确定 最后在确定了方案之日后将征地费用支付给被征地 单位 结合上述法律规定 可以认定 既然被告村委会给征地单位某公司出具 了收款收据 则说明法律所规定的征地补偿安置方案已经确定 那么根据最高 人民法院 关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释 第二十 四条即 农村集体经济组织或者村民委员会 村民小组 可以依照法律规定的 民主议定程序 决定在本集体经济组织内部分配已收到的土地补偿费 征地补 偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人 请求支付相应份额 的 应予支持 之规定 贾某某在 2008 年 10 月 23 日尚健在 应当平等地 享有村集体组织成员的权利 应与村集体经济组织其他成员获得相同的补偿款 公民的合法权益受法律保护 任何组织或个人不得侵犯 两被告的行为是一种 严重的侵权行为 理应承担法律民事责任 至于贾某某死亡后的权利 应当由 其法定继承人继承 这是符合法律规定的 应当得到支持 2 被告的部分辩解根本不能成立 人民法院应当依据村委会出具收条的时 间来确定贾某某的集体经济组织成员资格 而不能依土地补偿费分配的时间来 确定 最高人民法院规定的具有集体经济组织成员资格确定的时间界定为征地补 偿安置方案确定时而并非土地补偿费内部分配的时间 本案中被告辩称贾某某 在补偿费分配的时候已经死亡 从而丧失了民事权利能力的观点是不能成立的 这是对法律规定的歪曲 本案中被告还辩称根本没有征地补偿安置方案 其目 的就是想使本案无法确定法律所规定的征地补偿安置方案确定的时间 从而无 法确定贾某某的本集体经济组织成员资格 代理人认为 被告的辩解是无法成 立的 从法律的证据角度上讲 是否有征地补偿安置方案 征地补偿安置方案 确定的时间 只有被告方村委会掌握和持有 如果被告村委会不主动提交 则 17 应当承担法律不利的后果 只能按照其出具的收条的时间确定 即使没有征地 补偿安置方案 也应当依据收条的时间作为确定的依据 因为收条确定的时间 表明了征地单位与被征用单位交割工作的完成 被告辩称的此时钱款尚未到位 一是没有证据支持 村委会在没有收到钱的情况下会出具收条 二是即使没有到 位也只是征地单位与被征地单位之间的债权债务关系 不影响征地单位与被征 用单位的交割工作 况且本案中征地单位也没有扣除部分款项 而是完全将一 次性土地补偿款支付给了村委会 对于被告辩称的贾某某在分配土地补偿费时 已死亡不需要安置 因此也不能再要求安置费等费用 这种观点是能成立的 这各被告自己所称的没有征地补偿安置费方案相矛盾 既然没有方案 则无法 区分补偿费 安置费 附着物的费用的具体数额 被告辩称的也就没有了任何 的实际意义 况且通过庭审看 被告也没有说明每人分配的 30682 元的性质是 否包括了所谓的土地补偿费 安置费等 3 被告茌平县某村民委员会及第三生产小组所制定的分配方案中对于出嫁 的闺女 去世的人等情形的 分配数额是每人一万元的规定是不符合法律规定 的 是无效的 不应当得到法律的支持和保护 根据 中华人民共和国村民委 员会组织法 第十九条规定 涉及村民利益的下列事项 村民委员会必须提 请村民会议讨论决定 方可办理 三 从村集体经济所得收益的使用 征地补偿款属于集体经济所得收益 其分配方案应当经村民会议讨论决 定而不是由村委会擅自作出 中华人民共和国村民委员会组织法 第 17 条规 定 召开村民会议 应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加 或者有本村 三分之二以上的户的代表参加 所作决定应当到到会人员的过半数通过 而通 过被告提交的分配方案及分配程序等规定来看 有的根本不具有真实性 有的 可以认定不符合法律规定的民主议程序 村民委员会组织法 第 20 条第二款 也规定了村民代表讨论决定的事项不得与宪法 法律 法规和国家的政策相抵 触 不得有侵犯村民的人身权利 民主权利和合法财产权利的内容 最高人民 法院 关于当前形势下进一步做好涉农民事案件审判工作的指导意见 的通知 也规定了 对于审理土地补偿费分配方案实行差别待遇侵害当事人的案件中 要充分保护农村集体成员的合法权益 故本案中村委会及第三生产小组关于分 配土地补偿款中的对于出嫁的闺女 去世的人等情形的 分配数额是每人一万 18 元的决议无论从村民议事的程序上还是其实体内容上来看均是无效的 应当按 照平等原则分配补偿款 贾某某应当获得与村集体经济组织其他成员相同的数 目 二 关于本案原告贾某某之子的继承资格问题 通过庭审调查 原被告双 方均认可贾某某之子与贾某某存在在事实上的收养关系 最高人民法院 关于 贯彻执行民事政策法律若干问题的意见 第二十八条规定 亲友 群众公认 或有关组织证明确以养父母与养子女关系长期共同生活的 虽未办理合法手续 也应按收养关系对待 因此 对于贾某某应当分配的土地补偿费由继承的权 利 三 关于两被告的责任承担问题 被告茌平县某村委会对外办理被征用地的 手续 收取一次性土地补偿款 制定分配方案 并且茌平县某村委会第三生产 小组不具备法人主体资格 人民法院应当判令两被告对原告承担连带责任 上述代理意见 供合议庭给予重视并采纳 十一 十一 划拨土地的价格评估划拨土地的价格评估 土地价格一般是指出让土地使用权的价格 但随着划拨土地使用权的入市 特别是企业改制过程中 经常涉及划拨土地使用权处置问题 是否存在划拨土 地使用权价格 如何开展评估工作 是不容回避的实际问题 新的 城镇土地 估价规程 明确提出了 划拨土地使用权价格 的概念 但对如何开展评估没 有进行阐述 现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法 划拨土地使用权可依法进行抵押 出租 但与出让土地使用权相比 国家 对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制 而且禁 止利用划拨土地使 用权进行经营活动 究其根源 主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的 国 家权益未能显现出来 若将划拨土地使用权价格加上出让金 则应等于出让土 地使用权价格 在此理论基础上 可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价 格 1 成本法 在用成本法计算出让土地价格时 土地价格为土地成本价格