存货的评估方法探讨

存货的评估方法探讨 存货包括原材料 包装物 产成品 在产品 在用低值易耗品 在库低值 易耗品等 一 原材料评估 1 对于库存时间短 流动性强 市场价格变化不大的原材料 以核实后的 账面价值确定评估值 2 对于库存时间长 流动性差 市场价格变化大的原材料根据清查核实后 的数量乘以现行市场购买价 再加上合理的运杂费 损耗 验收整理入库费及 其它合理费用 得出各项资产的评估值 3 对其中因失效 变质 残损 报废 无用 淘汰的原材料 在进行鉴定 的基础上 通过分析计算 扣除相应贬值额 保留变现净值 后 确定评估值 按照现行法律 法规的规定 国有企业或上市公司的相关法定评估项目 应先审计 后评估 我们尽可能的和审计机构做好衔接 若发生资产减值的情 形 审计机构应先计提资产减值准备 这样处理既保持了一致性 也方便我们 对外解释 下同 二 包装物评估 1 对于库存时间短 流动性强 市场价格变化不大的包装物 以核实后的 账面价值确定评估值 2 对于库存时间长 流动性差 市场价格变化大的包装物根据清查核实后 的数量乘以现行市场购买价 再加上合理的运杂费 损耗 验收整理入库费及 2 其它合理费用 得出各项资产的评估值 3 对其中因失效 变质 残损 报废 无用 淘汰的包装物 在进行鉴定 的基础上 通过分析计算 扣除相应贬值额 保留变现净值 后 确定评估值 三 产成品评估 1 成产品评估价值类型的选择 根据 资产评估准则 基本准则 的规定 注册资产评估师执行资产评 估业务时 应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型 并对价值类型 予以明确定义 当注册资产评估师在执行企业整体价值评估业务时 如果整个 企业的评估价值类型被定义为 市场价值 则产成品的评估价值类型自然也应当 被定义为市场价值 但实际上 产成品的评估价值又不同于通常所谓的公开市 场上直接交易的价值 而是 产成品卖方权益的价格 例如在评估目的为企业整 体转让的情况下 不论是站在购买企业的一方 还是出让方 产成品生产方 来说 产成品价值的实现都将面对必须要发生的销售费用和税金等支出 这个 特点使产成品区别于企业的其他存货 例如其无须追加支付税金和销售费用的 在用低值易耗品 原材料等 所以产成品的评估值除了需符合市场交易的特点 之外 还必须具备考虑了扣除销售费用和税金的公允特性 2 产成品评估的方法 产成品评估值 出厂销售价格 销售费用 全部税金 适当数额的税后净利润 由于评估对象是针对具体的某一项产成品 所以当评估涉及多种产成品时 应当按各单项产成品分别进行评估后再予以汇总 收集有关资料时应尽量采用 与该产成品直接相关的参数 剔除其他产成品或企业整体经营销售时与所评估 3 产成品之间利润 销售费用的差异对评估结果的影响 因此 不应仅从企业利 润表中获取相关数据 还应从企业销售部门的产品报表及公开市场获取相关数 据 具体方法如下 出厂销售价格 除从企业销售部门获取数据之外还应参考公开市场的交 易价格 经比较分析后确定 可以是出厂价或市场交易价 销售费用 只有在单一产成品的企业 可以参考企业利润表中的数据 但此时也要分析企业历年销售费用的变动情况 以及企业的销售策略和销售途 径是否和社会平均水平接近 有无异常情况 有多种产成品的企业 需要同时向企业财务部门和销售部门收集数据 对 于成本核算进行得较好的企业 还可收集各类产品的成本分析表 并通过与销 售人员的沟通来了解各类产成品的销售流程 销售方式和销售费用 总之销售 费用的确定需要有多方面的信息支持和评估人员的专业判断 不应死搬硬套来 自报表的数据 全部税金 全部税金 应上缴的流转税 增值税或营业税 城建税 教 育费附加 所得税 增 值税 前面已经提到用 售价 1 17 的方式估算 营业税 在进行房地产开发企业的产成品 房地产的价值评估时 会 出现营业税 该税项相对简单 只需按营业税相关规定计算即可 房地产企业 的产成品 房屋的营业税按房屋售价的 5 计算 城建税与教育附加 城建税与教育附加 应上缴的流转税 应上缴的增值 税或营业税 11 4 所得税 在进行产成品评估时 对所得税的测算必须对应到具体的产成 品上 由于同一家企业可能有些产品是有盈利的 有的产品是亏本的 在评估 有利润的产成品时 仍需考虑扣除一定的所得税 税后净利润 税后净利润 产成品毛利 1 所得税税率 利润扣除比例 考虑评估对象是十分畅销 一般销售还是滞销的产成品 确定该产成品的净利润扣除比例 3 产成品评估的一般步骤 产成品采用市场法进行评估 一般以其完全成本为基础 根据该产品市场 销售情况好坏决定是否加上适当的利润 或是要低于成本 1 评估方法 对于十分畅销的产品 根据其出厂销售价格减去销售费用 全部税金确 定评估值 对于正常销售的产品 根据其出厂销售价格减去销售费用 全部税金和 适当数额的税后净利润确定评估值 对于勉强能销售出去的产品 根据其出厂销售价格减去销售费用 全部 税金和税后净利润确定评估值 对于滞销 积压 降价销售产品 根据其可收回净收益确定评估值 2 计算公式 产成品评估单价 不含税出厂单价 销售税金及附加 营业费用 所得税 评估扣 除净利 产成品评估值 库存数量 产成品评估单价 3 各参数的确定 5 不含税出厂单价的确定 根据被评估企业提供的出厂价目表 结合实际销售价格综合确定 账面成本单价的确定 根据核实后的账面成本单价确定 销售费用 销售税金及附加 管理费用及财务费用的确定 根据被评估企业前三年的历史资料 剔除不合理因素 特殊因素后按算术 平均数确定销售费用率 销售税金及附加率 管理费用及财务费用率 单位产品应分摊的销售费用 不含税出厂单价 销售费用率 单位产品应分摊的销售税金及附加 不含税出厂单价 销售税金及附加率 单位产品应分摊的管理费用及财务费用 不含税出厂单价 管理费用及财务 费用率 营业利润的确定 单位产品的营业利润 不含税出厂单价 账面成本单价 单位产品应分摊的销 售费用 单位产品应分摊的销售税金及附加 单位产品应分摊的管理费用及财务费 用 所得税的确定 企业所得税率根据资产占有方所在地的适用税率确定 所得税 营业利润 所得税率 净利润 净利润 营业利润 所得税 税后净利润扣除的确定 十分畅销的产品不扣除税后净利润 6 对于正常销售的产品扣除 50 税后净利润 根据产品的畅销情况作适当调 整 对于勉强能销售出去的产品扣除 100 税后净利润 应扣除的部分税后净利润 营业利润 所得税 部分税后净利润扣除率 评估单价的确定 产成品评估单价 不含税出厂单价 销售税金及附加 营业费用 所得税 评估扣 除净利 评估值的确定 产成品评估值 库存数量 产成品评估单价 四 在产品的评估 1 可直接对外销售的自制半成品参照产成品的评估方法进行评估 2 对生产环节停留时间短且料 工 费核算方法合理 其中的原材料价格 接近基准日的市场价 按核实调整后账面值确定评估值 3 对于能将在产品折算成约当产量计算的 按折算后的产成品 参照产成 品的评估方法进行评估 4 对因生产产品的技术进步及产品结构调整等情况 导致部分产品的在产 品不具备继续使用的条件 按可变现值确定评估值 五 在用低值易耗品评估 采用成本法评估 按清查盘点结果分类 将同种低值易耗品的现行购置价 或制造价加上合理的其他费用得出重置价值 再根据实际状况确定综合成新率 相乘后得出在用低值易耗品评估值 评估公式为 在用低值易耗品评估值 重置成本 清查核实的数量 成新率 7 重置成本 现行市场购买价 合理的运杂费 六 房地产开发企业存货的评估的特点 房地产开发企业具有资金需求量大 产品生产周期长 投资关系复杂 融 资 参建 转手承接等多样形式的特点 前几年房地产业不景气 不规范 近 二年房地产市场突然疯狂 造成某些房地产开发企业资产状况比较混乱 给评 估清查工作带来许多困难 潜伏的评估风险也较大 本次侧重就房地产开发企业清查 评估中怎样做到资产不重 不漏 结合 各科目的特点 和评估人员谈谈要关注的要点 一 收集的资料繁杂特殊 房地产开发企业有其特殊性 除收集共性的资料外 其还要根据项目开发 程度不同相应收集较多的资料 建设用地规划批准书和许可证 土地出让合同 建设工程规划许可证 建 设项目可行性研究报告 初步设计 注意 经济技术指标 市政配套实施方法 内容及包干方式 投资估算及资金措施 财务评估分析 建设工程施工合同 注意 工程预付款 工程款 进度款 支付 材料设备供应等条款 是闭口 合同还是开口合同 若是有参建项目还应收集参建合同 工程项目实施工期 进度表 工程资金付款进度表 商品房预售许可证 房地产权证 大产证 销售价目清册 一房一价 财务上客户销售款预收一览表等等 评估人员只有全面阅读和研究过上述资料 才能对委估资产整体把握 并 关注风险所在 为正确评估作价打下基础 二 企业访谈的对象较广泛 除了向财务人员 企业领导访问调查外 还要对建设工程项目负责人 工 8 程资金调度人 销售负责人进行访问调查 将从各方取得的信息相互印证 才 能了解真实情况 做到委估资产不重 不漏 如 要掌握基准日的工程形象进度 你必须到建设项目负责人处 或工程 监理 了解 取得 项目实施进度表 你要了解基准日时工程进度款支付情况 必须向负责工程资金调度人调查各类合同的应付未付款明细 并与财务核对 哪几笔财务已入帐 哪几笔财务未记帐 这才能避免只按形象进度评估而没有 考虑相应负债 高估资产价值 又如 房地产开发企业的存货 房地产开发产品 帐面金额高达几亿元 到十几亿元 帐面反映的是正在建设尚未实现销售的在产品 会计按发生成本 费用的性质归类 与实物的对应性不强 我们要向财务了解企业会计上确定实 现销售的认定标准 会计结转销售的流程和依据 而清查存货所对应的实物往 往需向销售部门调查 由于 目前实行商品房预售制度 现场勘察时要注意 销售人员所说的已销售是指与客户已签预售合同 已付部分房款的商品房 销 售人员所说的已销售并不一定是会计上的已实现销售 因为 会计对未收齐全 部楼款或未签订销售合同的不作为销售的实现 而往往将收入先记在预收帐款 如果仅按销售人员的介绍去评估 往往会漏评资产 特别是帐面不反映实物量 的资产 如 车位等 三 清查要有深度 评估要瞻前顾后 由于目前大多数评估前的审计还是按年报审计的标准执行 没有达到专项 审计的要求 片面强调会计入帐原则 审计调账原则 对企业债务 或有债务 不能全面反映 这就要求评估师对清查工作要有深度 因此 房地产企业整体 评估的项目组成员 不能只配备工程类的房地产估价师 还应由熟悉会计的评 9 估人员组成 相互沟通 否则风险较大 1 前几年 有些房产建设项目是与其他投资者共同参建的 在建设过程中 往往发生参建者退出 并签署了退出参建协议 协议明确了还款或补偿计划 有些还有实物房产的补偿 清查要注意 款项是否已收 付齐全 实物补偿是 否履行 帐务如何处理 并收集相关入帐依据 核实入帐时间 因为不同的会 计处理 不同的入帐时间 对评估都会产生实质性影响 房地产开发企业的会 计与一般企业不同 许多情况会计知道得较少 有疑问的还必须向企业领导咨 询 2 有些房地产开发商所取得土地同时承担动拆迁补偿 对尚未完成动拆迁 补偿或分期动迁的项目 评估人员要深入详细调查 要仔细阅读动迁补偿方案 安置意向书 动迁评估报告 动迁安置统计报表等资料 尤其是市中心城区的 动迁补偿更是复杂 对涉及的生产企业 商业企业 办公用房 宗教房产 文 革房产 个体经营 居民住宅等不同补偿标准 补偿方式都要了解清楚 对尚 未完成的动迁补偿 要根据目前动迁情况考量一定的变动系数 并且考虑相应 的管理费用 3 商品房开发中的市政配套费 原来一律上缴市政 现有新规定 可由房 产商 自行建设 配套 投资包干 这笔较大的开发成本 但形成的资产所有权 确不属于房产开发商 这是房产开发公司评估的特殊性 因此 评估人员要详 细了解房产开发商与住宅发展局签订的大包干协议的内容 当市政配套设施与 商品房建设不同步时 要考虑按实物完成量还是按资金投入比例测算 当配套设 施投入量低于商品房建设进度时要将未投入数预估 若高于的则将相应比例数 作待摊 对已发生的前期开办费 动迁费等不能简单地按帐面认定或按年份摊 10 销 而要瞻前顾后 合理配比 同时 对列入大包干协议中的公益性设施 如 托儿所 养老院 网球场 变电站 垃圾收集站 物委会办公室 报警系统 监控系统等 由于在商品房的开发成本已中包含上述资产的成本费用 所以这 些设施就不能再作为房产商的固定资产评估 只有不列入商品房的公用面积分 摊的会所 车库 并且能有单独产权证的房产 才应属开发商的固定资产 四 应注意存货与相关科目的关联性 房地产开发企业的存货 开发成本或商品房是企业的主要资产 在评估 存货的价值时 我们要注意与其他会计科目的关联性 避免漏评 重评 1 注意房地产企业的预收帐款的内容 预收款往往是未结转销售的部分房 款 它能提示我们防止漏评资产或高估资产 我们曾经遇到过 评估人员仅按 会计帐面开发成本所列示的建筑面积评估了商品房 审稿时发现预收帐款中有 几十个车位的预收款 经了解该项目还有若干车位未售出 已签定车位出售合 同的也未结转销售 所以存货实物量中还应包括车库 车位等资产 商品房大 产证的总建筑面积减去权证记载事项中每次已办出小产证的面积 应该是目前 尚未完成销售手续的商品房建筑面积 2 注意存货与预付工程款的关联性 房地产企业的会计为了方便与工程建 造方工程款的结算需要 往往把预付工程款列在预付帐款科目 实际预付工程 款为开发成本的一部分 故按形象进度评估存货时应将预付工程款调整到存货 科目评估 避免重复评估 3 注意存货与其他应收款的关联性 常有这种情况 房地产企业将小区内 某一项工程发包给建筑施工方 会计为了对该项工程单独核算 就把该项工程 相关的成本费用 预收预付 都暂时记在其他应收款科目 这种做法 建筑施 11 工企业很普遍 评估人员应该关注其他应收款的内容性质 将这类性质的其他 应收款调整到存货或在建工程科目评估 4 注意开发成本的完整性 我们按形象进度评估存货时还要向工程负责人 了解 该形象进度所对应的应付未付工程款 设备款有多少 应在存货评估值 中扣除 或增加负债 否则虚增资产 由于目前带资施工的现象还有 房地产 企业的帐面未反映的负债数额很大 评估师应要求企业对帐面未反映的负债作 出暂估和承诺 5 注意存货科目与递延所得税资产 递延所得税负债 应交税金的关联性 房地产企业在未结转销售收入前 项目公司相关费用列入递延或待摊 由于税 法规定 收到房款就必须交纳营业税及附加 已交税金有的在应交税金借方反 映 也有的列支递延税款 待摊费用等科目 我们对存货评估时应将上述已发生的税 费视同开发成本作分析计算或适 当调整 同时注意区分已签约并收到过房款的商品房和未销售的商品房评估时 楼价不同 一般已收款的按合同售楼单价评 未销售的商品房按未来预测楼价 评 已收款的商品房在扣除税 费 基金时要考虑已缴税款的因素 6 怎样确定形象进度 在建工程评估时按形象进度所对应的价值扣除应付未付款为评估值 那么 操作中具体怎样确定基准日的形象进度呢 个人理解的经验是根据该工程在基 准日时完成的各分部分项工程的造价之和除以总预算价的百分比为形象进度 五 房地产企业评估中值得商榷的其他问题 1 房地产开发企业一般为项目公司 如果是工程规模很大 分期开发 或 有几个开发项目 甚至连长期投资也是项目公司 这类房地产开发公司未来的 12 发展受经济发展周期的影响很大 用收益法评估是否合理 我们认为应根据实 际情况分析确定 2 房地产开发产品的土地是否都适用假设开发法评估 我们认为要根据土 地开发建设状况 有无详细批准规划而定 七 房地产开发企业存货的评估方法 房地产开发企业的存货 主要包括房地产开发产品和开发成本 1 对房地产开发产品 商品房 采用市场法进行评估 已经签定商品房销 售 预售 合同的根据合同确定开发产品销售金额 尚未签定商品房销售 预售 合 同的主要采用市场比较法确定开发产品销售金额 在此基础上扣除相关税费确 定评估值 根据产品是否畅销情况采用下列公式 比较畅销 评估价值 开发产品销售金额 销售费用 销售税金及附加 土地增值税 所得税 平销 评估价值 开发产品销售金额 销售费用 销售税金及附加 土地增值税 所得税 适当数额的净利润 滞销 评估价值 开发产品销售金额 销售费用 销售税金及附加 土地增值税 所得税 全部净利润 2 对已通过规划设计方案的房地产开发项目 应采用假设开发法进行评估 由于房地产开发成本属于存货 在假设开发法评估结果基础上需扣除企业应缴 纳的所得税 则基本公式如下 评估价值 税前评估价值 所得税 13 税前评估价值 开发后房地产价值 后续开发成本 销售费用 管理费用 销售税 金及附加 土地增值税 投资利息 投资利润 开发后房地产价值 对于有签约预售的项目 开发后房地产价值 已签约房屋销售金额 未签约 房屋预计销售金额 对于没有签约预售的项目 开发后房地产价值等于项目开 发后可售房屋预计销售金额 后续开发成本 后续开发成本 至竣工尚需发生的工程费用 已完工尚未支付的工程费用 不 可预见费用 销售费用 销售费用 预计销售金额 销售费用率 已销售尚未支付的销售佣金 如有 管理费用 管理费用 后续开发成本 管理费用率 销售税金及附加 销售税金及附加 开发后房地产价值 销售税金及附加率 土地增值税 按照税法规定 分项目进行汇算清缴 根据增值比例分段累计计算土地增 值税 投资利息 投资利息 税前评估价值 利率 后续开发期 后续开发成本 管理费用 利率 后续开发期 2 投资利润 14 投资利润 税前评估价值 投资利润率 后续开发期 后续开发成本 管 理费用 投资利润率 后续开发期 2 3 对尚未规划设计房地产开发项目 根据 城镇土地估价规程 GB T18508 2001 土地使用权的评估主要方法有市场比较法 收益还原法 剩余法 假设开发法 成本逼近法 基准地价系数修正法等 根据待估宗地的具体 条件 用地性质及评估目的 结合评估师收集的有关资料 考虑当地地产市场 发育程度 选