DB37T 3245-2018 海域价值评估技术规范

ICS13.060Z17DB37山东省地方标准DB 37/T 32452018海域价值评估技术规范Technical Specification for Sea Area Appraisal2018 - 05 - 25发布2018 - 06 - 25实施山东省质量技术监督局发布DB37/T 32452018前言本标准依据GB/T 1.1-2009给出的规则编写。本标准由山东省海洋与渔业厅提出并归口。本标准起草单位：威海市技术监督信息研究所、威海市海洋与渔业监测减灾中心。本标准主要起草人：刘营、宋喜红、李晓敏、宋吉德、林乐界、毕延志、张学超、王秋萍、胡红智、宋颜香、林宇春。8海域价值评估技术规范1 范围本标准规定了海域价值评估技术规范的术语和定义、总则、海域价值评估和报告编制。本标准适用于山东省管辖范围内的海域价值评估。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T 12763-2007 海洋调查规范GB 17378-2007 海洋监测规范HY/T 124-2009 海籍调查规范3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准。 3.1海域本底调查 在规定的时间和空间内，使用统一的、可比的采样和检测手段，获取海洋环境和海洋生态资料，掌握调查区域的水文、海水水质、沉积物、海洋生物、海洋地质和地形地貌状况，综合分析调查区域的海洋生态环境现状。3.2海域价值 一定年期海域使用权价值及其附属用海设施和海上构筑物经济价值的总和。3.3海域价值评估 专业人员按照一定的原则、程序和方法，对特定海域的使用价值进行评定的活动。3.4海域使用权单位或个人在法律范围内对海域占有、使用、收益和部分处分的权利。3.5海洋生态红线区为维护海洋生态健康与生态安全，以重要海洋生态功能区、海洋生态敏感区和海洋生态脆弱区为保护重点而划定的实施严格管控、强制性保护的区域。4 总则4.1 承担单位要求4.1.1 承担本底调查任务的单位，应取得国家认证认可监督管理委员会颁发的计量认证证书，涉及海洋测绘任务的单位，还应取得相应主管部门颁发的测绘资质证书，资质认定的业务范围须满足本底调查任务要求。4.1.2 承担海域价值评估任务的单位，应在国家海洋局公布的海域评估机构推荐名录内。4.2 评估目的服务于海域使用权交易需求，提出最佳的海域用海类型，揭示海域在正常条件下的环境状况与价值水平，为海域使用权出让、转让、抵押、收回补偿等提供价值参考。4.3 评估原则4.3.1 符合规划原则以符合规划为前提，不符合海洋功能区划和海洋生态红线区等规划要求的，不宜开展海域价值评估。4.3.2 预期收益原则 以评估对象在正常利用条件下未来客观有效的预期收益为依据。4.3.3 有效利用原则 海域在合法利用的前提下，实现海域、资本、劳动力、管理、技术等生产要素的优化组合，并取得最佳经济效益时的价值。 4.3.4 替代原则 以同类地区类似海域在同等利用条件下的价格为基准。 4.3.5 市场供需原则 充分考虑海域供需的特性和海域市场地域性。 4.3.6 贡献原则 以海域在开发利用活动中的重要程度确定其对总收益的贡献值。5 海域价值评估5.1 评估方法海域价值评估方法主要有成本法、收益法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法，具体如下：a） 海域交易市场不成熟、海域交易实例少、海域开发成本可取得的，宜采用成本法；b） 收益或潜在收益确定的，宜采用收益法；c） 对于待开发和再开发的海域，宜采用假设开发法；d） 同一或相邻区域内有相似用海类型的，宜采用市场比较法；e） 政府公布海域基准价格的，宜采用基准价格系数修正法；f） 计算公式见附录A。5.2 评估程序 5.2.1 确定评估基本事项 确定评估目的、评估对象、本底调查方案、评估基准日和评估日期等基本事项。 5.2.2 社会经济发展调查包括社会经济发展规划、产业发展状况、基础设施条件、交通条件、自然灾害和环境污染情况等。5.2.3 海域本底调查5.2.3.1 调查内容调查内容包括海洋水文、海水水质、沉积物、海洋生物、海洋地质和地形地貌，调查要素参考GB/T 12763的规定，并根据待评估海域特点进行增减。5.2.3.2 站位布设参考GB/T 12763的规定。邻近海洋生态红线区和海洋工程的海域，适当加密调查站位。5.2.3.3 调查分析方法按GB/T 12763和GB 17378中相关的规定执行。5.2.3.4 图件编绘按HY/T 124-2009 中相关的规定执行。5.2.4 海域开发调查调查海洋功能区划、海洋生态红线区、海洋资源状况、海域开发利用现状和海域市场交易状况等内容。5.2.5 海域适宜性分析根据海域本底、社会经济发展和海域开发调查数据，开展海域用途适宜性分析，根据最有效利用原则确定海域用途，提出最佳的用海类型。5.2.6 海域价值评估 根据评估对象所属的或最佳的用海类型、开发利用状态和海域市场现状，利用经核验的有效资料，选择确定适用的评估方法，分析海域价值影响因素及其影响程度，确定必要的价值修正内容和系数，评估海域价值。5.2.7 评估报告编制对评估工作进行总结整理，编制海域价值评估报告。5.2.8 资料归档评估过程中所收集的资料，整理存档以备查证。6 报告编制6.1 报告内容6.1.1 概述评估工作的由来、委托单位或个人、评估项目的名称、评估单位及人员、评估说明以及评估依据等。 6.1.2 评估对象概况说明评估对象的位置、范围、面积、用途、登记状况、使用权状况和利用状况，明确评估对象是否包含附属用海设施和海上构筑物。6.1.3 评估对象区域状况说明评估对象所在区域的社会发展状况、经济发展状况、区域产业生产经营状况、基础设施条件、交通条件、自然灾害和污染来源等状况。6.1.4 海域本底调查状况说明本底调查的方案（调查项目、站位、时间、频率、依据以及质控措施等）、本底调查结果（海洋水文、海水水质、沉积物、海洋生物、海洋地质和海底地形地貌状况），分析海洋生态环境状况及潜在风险。6.1.5 海域开发利用状况说明评估对象与海洋功能区划、海洋生态红线的符合性、海洋资源状况（岸线、沙滩、海湾、海岛、水深等）、海域开发利用现状、海域市场交易状况等。6.1.6 海域适宜性分析开展评估对象的海域用途适宜性分析，说明分析的依据，提出最佳的用海类型。6.1.7 海域价值评估海域价值评估包括以下内容：a) 按不同海域使用类型，采取定性和定量相结合的方式说明海域价值影响因素、影响程度和影响趋势；b) 按不同的评估方法，说明数据来源、测算依据、计算公式和计算过程，海域出让评估应明确海域开发费、专业费、补偿费、业务费、其他费用等内容，海域转让评估应明确海域转让前的取得价格、附属用海设施和海上构筑物重置费以及转让增值收益等内容；c) 说明海域价值评估的前提条件、假设条件和评估结果；d) 说明海域价值评估报告的法律依据、使用方向、限制条件和有效期。6.2 附件附件主要包括以下内容： a) 评估委托书；b) 调查和评估机构资质证书；c) 海域产权证书或产权证明材料；d) 海籍图、宗海图或宗海位置图；e) 海域本底调查数据和图件；f) 评估对象权属、背景材料和现场调查资料；g) 现场调查照片、视频等影像资料；h) 其他需要提供的资料。AA附录A （资料性附录）评估方法计算公式A.1 成本法A.1.1 计算公式如下：(A.1)式中：P海域价值；Q海域取得费，用海者为取得海域使用权而支付的各项客观费用，包括海域使用金、专业费和各种补偿费；D海域开发费，投入并固化在海域上的各种客观费用，包括基础设施配套及填海、炸礁、疏浚、建堤坝等费用；B海域开发利息，按照界定的海域开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限和年利息率，分别计算各期投入应支付的利息；I海域开发利润，以海域取得费、开发费和税费为基数，根据海域使用类型、开发周期和所处地区社会经济条件综合确定的海域投资回报率来计算海域开发利润；T税费，海域开发过程中必须支付的有关税收和费用；K2 海域使用年期修正系数。A.1.2 采用成本法评估有限年期海域价值时，应根据具体情况计算海域使用年期修正系数，计算公式如下：(附录A.2) 式中：K2海域使用年期修正系数；r海域还原利率，采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法或投资风险与投资效益综合排序插入法计算；n海域使用年期。A.2 收益法 计算公式如下：(A.3)式中：P海域价值；ai未来各年的海域纯收益，为年总收益中扣除非海域生产要素贡献后的余额；ri海域还原利率；n海域使用年期。A.3 假设开发法计算公式如下：(A.4)式中：P海域价值； V海域开发后的总价值，包括开发完成后形成的海域、建筑物、附属用海设施和海上构筑物的总价； Z海域开发成本，包括海域取得费、海域开发费、管理费、销售税费和投资利息等； I海域开发利润，按海域开发完成后形成的不动产总价或开发前预付总资本的一定比例计算，利润率采用同一市场上类似项目的平均利润率。A.4 市场比较法计算公式如下：(A.5)式中：P 海域价值；Pb比较实例的海域价值；K1交易情况修正系数，通过排除交易行为中的特殊情况（不同出让方式的交易、以净价形式进行的交易、多宗用海同时交易、宗海面积较大的交易）所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格；K2海域使用年期修正系数，将各比较实例的不同使用年期修正到评估对象的使用年期，得出修正系数，以消除因海域使用年期不同而对价格带来的影响；K3评估基准日修正系数，通过收集大量案例资料，运用统计方法分析特定区域内海域价格随时间变动的规律，确定修正系数；K4价值影响因素修正系数，综合社会发展、海洋经济、资源环境等因素