2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题

2008年房地产估价师考试 房地产估价理论与方法 试题及答案 一 单项选择题一 单项选择题 共35题 每题1分 每题的备选答案中只有一个最符合题意 请在答 题卡上涂黑其相应的编号 1 评估征收房地产造成的停产停业损失 属于 业务 A 传统价值评估 B 价值分配 C 相关经济损失评估 D 价值减损评估 2 下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价 而不适用于城市房屋拆迁估价是 A 最高最佳使用原则 B 合法原则 C 替代原则 D 谨慎原则 3 采用假设开发法评估某待开发房地产的价值 适用的估价前提是 被迫转让前提 该估价是因 的需要 A 房地产作价入股 B 法院强制拍卖 C 房地产税收 D 房地产征收补偿 4 某出租写字楼的完全产权价值为2000万元 出租人权益价值为1600万元 则承租人 权益价值为 万元 A 40 B 400 C 1800 D 3600 5 某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上 分别为道路20元 燃气18元 供水14元 排水16元 热力12元 供电25元 通信8元 场地平整15元 则该地 区 五通一平 的正常费用为 元 A 98 B 102 C 108 D 116 6 某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100 的住宅 单价为5000元 若 2008年当地同类住宅名义价格月递增0 5 年通货膨胀率为5 则2008年12月该套住宅的 自然增值额为 元 A 4296 96 B 5560 86 C 5839 91 D 30838 91 7 房地产既与机器设备等动产不同 又与商标等无形资产不同 是 的结合体 A 实体 权益 区位 B 实物 权益 区位 C 实物 权利 位置 D 实体 权益 位置 8 某期房年后建成入住 类似现房的价格为5 000元 出租的年末总收益为500元 管理费用等其他支出为100元 估计折现率为10 风险补偿为现房价格的3 该 期房目前的价格为 元 A 4395 B 4486 C 4636 D 4850 9 某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元 法定优先受偿款为50万 元 贷款成数为七成 则该房地产的抵押贷款额度为 万元 A 370 B 385 C 420 D 550 10 一套总价60万元的住房 在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况 1 要求在成交日期一次性付清 2 如果在成交日期一次性付清 则给予5 的折扣 3 首付款20万元 余款以抵押贷款方式支付 贷款期限15年 按月等额偿还贷款 4 约定自成交日期起一年内一次性付清 5 自成交日期起分期支付 首期支付20万元 余款在一年内分两期支付 每隔半年 支付20万元 上述情况中 存在名义价格的是 A 第 1 3 种情况 B 第 3 4 5 种情况 C 第 23 4 种情况 D 第 2 4 5 种情况 11 一般来讲 人口总量虽然不变 而随着家庭人口规模小型化 住宅价格总的趋势 是 A 上涨 B 下跌 C 保持相对稳定 D 先涨后跌 12 评估某套建筑面积为120 的住宅在2008年9月底市场价值 收集了以下个交易实 例 其中最适合作为可比实例的是 交易 实例 建筑面积 用途 价格 元 成交日期 区位 正常情况 甲 120 居住 5800 2007年8月 同一供需 圈 正常交易 乙 105 居住 6000 2008年6月 同一供需 圈 正常交易 丙 140 办公 6500 2008年9月 同一供需 圈 正常交易 丁 115 旅馆 6100 2008年7月 不同供需 圈 正常交易 A 甲 B 乙 C 丙 D 丁 13 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响 属于房地产价值影响因素中 A 区位因素 B 社会因素 C 实物因素 D 权益因素 14 房地产的规划用途对房地产价值的影响 属于房地产价值影响因素中的 A 配套设施建设的限制 B 房地产使用管制 C 房地产权利的设立和行使限制 D 房地产相邻关系的限制 15 最高最佳使用包括用途 规模 集约度和档次上的最佳 可以帮助确定估价对象 最佳用途的经济学原理是 A 收益递增递减原理 B 均衡原理 C 替代原理 D 适合原理 16 某估价机构接受保险公司的委托 对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定 为保 险理赔提供参考价值 估价时点为现在 则其估价对象状况和房地产市场状况分别为 A 估价对象状况为过去 房地产市场状况为过去 B 估价对象状况为现在 房地产市场状况为现在 C 估价对象状况为过去 房地产市场状况为现在 D 估价对象状况为现在 房地产市场状况为过去 17 运用收益法评估房地产抵押价值时 当估计未来收益可能会高也可能会低时 一 般应采用 的收益估计值 A 较高 B 较低 C 最高 D 居中 18 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格 选取的可比实例资料是 交易日期为 2008年4月1日 合同约定买方支付给卖方3 500元 买卖中涉及的税费全部由买方支付 该地区房地产交易中规定卖方 买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6 和3 自 2008年2月1日起到2008年10月1日期间 该类房地产价格平均每月比上月上涨0 3 则该 可比实例修正 调整后的价格为 元 A 3673 20 B 3673 68 C 3790 43 D 3790 93 19 甲 乙两宗相邻地块 市场价值分别为60万元和40万元 若将两宗土地合并则总 价值为20万元 如果甲地块的使用权人拟购买乙地块 则对双方最为公平合理的正常价格 应为 万元 A 40 B 48 C 50 D 60 20 某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺 成交总价为0万美元 分四次 付款 如果以在成交日期一次性付清为基准 假设美元的年利率为7 首付35万美元 半年后付35万美元 一年后付30万美元 余款于一年半后付清 假设当时的市场汇率为美 元兑换7 7元人民币 建筑面积与使用面积的关系为1 0 65 则该交易实例以建筑面积为单 位的实际价格约为 元人民币 1平方英尺 0 0929 A 17484 B 19020 C 19754 D 20539 21 某宗熟地的原生地取得费为540元 土地开发期为2年 土地开发费第一年和第 二年分别为90元 和60元 贷款年利率为8 采用成本法求取该熟地的价值时 其中 的投资利息为 元 A 55 20 B 103 22 C 109 63 D 114 82 22 某8年前建成交付使用的建筑物 建筑面积为120 单位建筑面积的重置价格为 600元 年折旧额为1440元 用直线法计算该建筑物的成新率是 A 16 B 42 C 58 D 84 23 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500 层高4 1米 土地剩余使用年限为30 年 不可续期 目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3 6米 建筑物重建价 格为2000元 假定层高没增加0 1m 建造费用每平米相应增加10元 由于层高过大 该 办公楼每年要多耗费2 5万元能源费用 以重建价格为基础估算该建筑物的价值 则应扣除 的功能折旧为 万元 建筑物报酬率为10 A 11 80 B 16 07 C 23 57 D 31 07 24 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得 土地使用期限为50年 已使用10年 不可续期 土地使用权期满 土地使用权及其他地上建筑物 其他附着物所有权有国家无 偿取得 建筑物剩余经济寿命为55年 预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万 元 报酬率为8 则该房地产的收益价格为 万元 A 95 40 B 97 87 C 98 55 D 99 33 25 某套住宅的采光受到影响 受影响前的年租金为3万元 受影响后的年租金为2 5 万元 该住宅的预期剩余价值寿命为30年 报酬率为8 该住宅因采光受影响导致的价值 减损为 万元 A 0 50 B 5 63 C 6 25 D 28 14 26 某临街商铺 投资者期望的自有资金资本化率为10 银行可提供6成 5年利率8 按月等额偿还的抵押贷款 则综合资本化率为 A 8 8 B 10 C 18 D 18 6 27 某商场的正常月租金按可出租面积计为40元 出租率为85 运营费用占有效 毛收入的35 报酬率为2 商场建筑面积为40 000 可供出租的比例为95 运营期 为38年 该商场的收益价值为 万元 A 690 40 B 8284 79 C 8720 83 D 9746 81 28 下列关于预售房地产开发经营期的图示中 正确的是 29 通过市场调查获知 某地区2005 2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682 元 4887元 5037元 5192元 若采用平均增减量法预测 该地区普通商品住 宅2010年的价格为 元 A 5362 B 5374 C 5532 D 5702 30 下图是一块前后两面临街 总深度为175英尺 临街宽度为30英尺的矩形地块 已 知前街路线价为320元 平方英尺 后街路线价为240元 平方英尺 则采用重叠价值估价法 计算出的地块总价值为 万元 采用四三二一法则 A 150 8 B 160 8 C 170 8 D 180 8 31 下列估价公式中 错误的是 A 土地价格 房地价格 建筑物价格 B 房地产价格 带债权债务的房地产价格 债权 债务 C 建筑物折旧 建筑物重新购建价格 建筑物市场价值 D 房地产价格 含非房地产成份的房地产价格 非房地产成份的价格 32 某工业用地的土地面积为10 000 规划容积率为1 0 楼面地价为500元 后 经规划调整 用途变更为居住 容积率提高到2 0 楼面地价为1500元 则因规划调整所 需的补地价为 万元 A 500 B 1000 C 2250 D 3000 33 下列估价基本事项中 仅由委托人决定的事 A 估价对性 B 估价目的 C 估价时点 D 价值类型 34 某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告 该报告中有下列日 期 估价作业日期2008年9月20日至26日 估价时点2008年9月23日 估价对象实地查看日 期2008年9月22日至23日 估价报告使用期限自2008年9月26日起半年 据此判断该报告出 具日期为 A 2008年9月20日 B 2008年9月23日 C 2008年9月26日 D 2008年9月27日 35 若假定估价时点的房地产市场状况是公开 平等 自愿的交易市场 要求估价对 象在较短时间内达成交易 则评估价值应是 A 谨慎价值 B 市场价值 C 快速变现价值 D 投资价值 二 多项选择题二 多项选择题 共15题 每题2分 每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意 请在答题卡上涂黑其相应的编号 全部选对的 得2分 错选或多选的 不得分 少选且选 择正确的 每个选项得0 5分 1 下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中 正确的有 A 应做到诚实正直 公正执业 B 为了提高业务水平 可以接受超过自己专业能力的估价项目 C 未经委托人的书面许可 不得将委托人的文件资料擅自公开 D 应执行政府规定的收费标准 只能适当收取额外的费用 E 不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字 盖章 2 某餐厅的资产可分为土地 建筑物 装饰装修 动产 特许经营权 当该餐厅不适 宜在现位置继续经营下去而转让时 为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括 A 土地 B 建筑物 C 装饰装修 D 动产 E 特许经营权 3 下列属于成本租金构成的内容有 A 折旧费 B 维修费 C 管理费 D 保险费 E 房产税 4 下列价值种类中 属于基本价值类型的有 A 抵押价值 B 市场价值 C 计税价值 D 投资价值 E 在用价值 5 影响房地产价值的权益因素包括 A 房地产权利设立和行使的限制 B 房地产区位的限制 C 房地产使用管制 D 房地产通风采光的限制 E 房地产相邻关系的限制 6 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的 在结算房屋产权差价时 A 估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致 B 期房产权调换差价 所调换期房的未来市场价值 被拆迁房屋的现在市场价值 C 期房产权调换差价 所调换期房的现在市场价值 被拆迁房屋的未来市场价值 D 期房的区位 用途 面积 建筑结构等 应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿 协议中约定的为准 E 在原地实行产权调换时 差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20 7 下列资料中一般应放入估价报告附件的有 A 估价委托书 B 估价委托合同 C 估价对象权属证明 D 估价报告内部审核表 E 估价师注册证书复印件 8 下列房地产状况中属于区位状况的有 A 位置 B 房地产规模 C 环境景观 D 外部基础设施完备程度 E 朝向 楼层 9 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分 求取建筑物重新 购建价格的方法有 A 单位比较法 B 市场提取法 C 分解法 D 工料测量法 E 指数调整法 10 某写字楼的租金为每日每平方米3元 电费 物业管理费由承租人负担 水寨 供 暖费 房地产税由出租人负担 由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益 应减去的 运营费用包括 A 电费 B 物业管理费 C 水费 D 供暖费 E 房地产税 11 假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有 A 土地取得成本 B 续建管理费用 C 续建投资利息 D 续建完成后房地产销售费用 E 取得在建工程的税费 12 长期趋势法的作用主要有 A 用于收益法中预测未来的租金 空置率等 B 用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C 用于成本法计算重置价格 D 用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 13 城镇基准地价的内涵包括其对应的 A 容积率 B 土地使用税 C 土地开发程度 D 土地使用期限 E 征地补偿费 14 某三层楼房 每层建筑面积相等 房地总价值为200万元 其中一层价值是二层价 值的2倍 三层价值是二层价值的0 7倍 若建筑物总价值为20万元 下列关于土地份额分 摊的表述中正确的有 A 按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33 33 B 按房地价值分摊二层占有土地的份额为17 57 C 按房地价值分摊二层占有土地的份额为27 03 D 按土地价值分摊二层占有土地的份额为17 57 E 按土地价值分摊二层占有土地的份额为27 03 15 房地产估价程序的作用包括 A 规范估价行为 B 节省估价工作 C 保障估价质量 D 提高估价效率 E 规避估价监管 三 判断题三 判断题 共15题 每题1分 请根据判断结果 在答题卡上涂黑其相应的符号 用 表示正确 用 表示错误 不答不得分 判断错误扣1分 本题总分最多扣至零分 1 在任何时候 估价委托人既是估价报告使用者 又是估价利害关系人 2 任何一个估价项目都有估价目的 3 市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果 说明房地产价格有一定的泡沫 4 房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值 5 房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准 6 一般情况下 商场与住宅相比 楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大 7 在卖方市场下 增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨 8 某房地产于2年前以抵押贷款的方式 贷款200万元 贷款期限5年 贷款成数六成 贷款年利率8 以等本金方式按月偿还贷款本息 目前该房地产未设立法定优先受偿款权 利下的价值为500万元 在没有其他债权限制下 该房地产的再次抵押价值为300万元 9 在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时 如果选取的可比实例是含有装修的房地产 则在建立比较基准时 应将可比实例中的装修价值扣除 10 在运用成本法估价时 房地产价格直接取决于其花费的成本 成本增加则房地产 就价格就相应增高 11 某房地产的年有效毛收入为10万元 运营费用为2 5万元 有效毛收入乘数为10 则该房地产的综合资本化率为7 5 12 在假设开发法估价中 估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成 后的房地产价值以及需支出的成本 费用和税金等 而与判断房地产的开发利用方式无关 13 根据市场调查 获知某类房地产2003 2007年的价格逐年上涨 分别为 3500元 3700元 3950元 4250元 4550元 运用平均发展速度法预测 该类房地 产2008年的价格高于4800元 14 划分路线价区段时 将可及性相当 地块相连的土地划为同一路