房地产项目风险识别与应对措施

1 1 2房地产项目风险管理的分析 房地产项目的开发过程分为投资决策阶段 前期阶段和建设阶段 房地产项目 具有投资规模大 建设时间长的特点 在项目建设初期 投资商具有不确定性 风险性和机动性 随着项目的进行 投资商对可能发生的结果知道的越多 不 确定因素就随之减少 风险因素逐步减少 同时投资商的机动性 可调能力也 逐步降低 项目建设完毕时 将面对激烈的市场竞争 工程建设本身是一个系 统工程 在这个系统内 有许多相互制约的子系统 系统分析就是要从整体的 联系和过程的联系来认识事物 反对孤立地 片面地看待问题 动态研究是强 调运用变化的观点来分析风险 房地产项目风险是动态的 它受到许多动态因 素的影响和制约 对房地产项目的全过程进行风险分析具有十分重大的意义 1 2 1决策阶段 房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性 风险最大的 阶 段 决策的正确与否关系到整个项目的成败 其风险主要来自于投资时机 投 资位置 投资类型 投资方式的选择以及可行性研究的准确度 1 政策风险 政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失 建 筑业由于与国民经济的发展紧密相关 因此在很大程度上受到政府的控制 政 府对物业租金 售价的限制 对土地使用的约束 对环境保护的要求 对外资 的控制 以及对投资规模 投资方向和金融 税收的控制等都会对投资商构成 风险 政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险 经济体制改革风 险 产业政策变化风险 金融政策变化风险 环保政策变化风险等 投资商应 密切关注相关政策的变化 尽可能预测其变化趋势和影响 顺应这种趋势 否 则必然导致开发成本的上升 租售价格下降以及租售困难等 带来实际投资损 失 例如 国家房地产金融政策的调整 各类房地产和消费信贷资金量和利率 会发生变化 从而直接影响房地产的供给和需求 2 投资时机风险 房地产项目开发活动受国家和地区政治 经济稳定性和波动性的影响很大 相 应也有周期性的涨落 导致供求及价格随时间而变化 投资商的投资收益也就 随投资时机不同而异 投资商必须对未来几年国家和地区的政治形势变化 经 济发展趋势 人口培养 收水平升降 消费心理和物业需求变化等风险因素进 行预测 以选择 确定合适的开发时机 保证开发项目将来有良好的市场需求 避免因投资时机选择不当而带来风险 一般而言 国家和地区的经济发展趋势 是影响投资商选择开发时机的主要因素 在经济发展的成长期 各类房地产需 求旺盛 市场处在不断的上升势头 投资商出售楼盘较为顺利 资金回笼快 投资回报率高 此时推出的房地产可望获得较好的收益 当经济不景气时 失 业增加 收下降 房地产市场需求下降 供过于求 导致房地产价格下跌 物 2 业租售所需时间加长 甚至租售困难 此时推出的房地产将导致投资商的资金 占用和投资成本上升 预计的受益便成了实际的亏损 同时 投资商在年内推 出开发项目的时机也同投资风险密切相关 如一般住宅最好在年底推出 以适 应人们习惯于年终集中消费的特点 大型购物中心则宜在购物旺季到来之前推 出等 当然 不同类型的开发项目对时间的敏感程度有所差别 例如 工业厂 房的时间性就不如购物中心明显 后者的购物活动有比较明显的淡季和旺季之 分 另一方面还需注意的是 房地产对经济发展的具有滞后性 市场繁荣时投 资的房地产 等于销售时可能碰到市场萧条 给投资商带来巨大的投资风险 这是由房地产投资周期长造成的 因此 投资商在选择投资时机应充分考虑这 个滞后性 尽可能在市场启动阶段进行房地产投资 3 建设区位风险 房地产项目区位的理解狭义的理解是指某一具体建设场地的地理位置 广义的 理 解 除了地域范围含义外 还包括该区位所处的社会 经济 自然环境或背景 等 例如 某地区为高档办公楼 酒店集中的地区 该地区就业人口以中高白 领阶层为主 收入水平和支付能力较高 各种消费需求代表了时代的潮流 某 一具体区位所处的社会 经济 自然环境等 决定了该区位的市场需求和消费 特征 投资商对区位的把握必须具有发展的 动态的眼光 需要正确理解和综 合考虑特定的国家 地区或城市的政府政策 经济基础 经济增长前景 人口 条件 发展趋势及其市场价格水平的可能影响 投资商还应认真分析区位的可 进入性 交通模式 优势条件及已有竞争性项目的情况 确保开发投资项目的 规划用途与周围环境相匹配 4 投资类型风险 不同类型的开发项目存在不同的风险 投资商在选择开发哪一类型物业时必须 慎重考虑 一般包括住宅 公寓 别墅 办公楼 商场和工业厂房等 选样不 同的物业类型 对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响 各种不同类型 物业对位置的敏感程度不同 因此其抗风险能力也不同 对于居住项目应考虑 的主要因素包括 市政公用和公建配套设施完备的程度 公共交通便捷程度 环境因素 居民人口与收入 对于办公楼项目应考虑的主要因素包括 与另外 的商业设施接近的程度 周围土地利用情况和环境 可进入性 对于商业用户 项目应考虑的主要因素包括 可能的顾客流量 消费者行为 喜好和偏爱及购 买能力分析 辐射区域和影响范围 可进入性或交通通达程度 对于工业项目 须考虑的因素 包括当地提供的主要原材料的可能性 交通运输是否足够方便 以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场 技术人才和劳动力供给的可能 性 水 电等资源供给的充足程度 控制环境污染的政策等 5 投资方式风险 目前 我国房地产投资方式主要有独立开发和联合开发两种 独立开发是指由 一个投资商独立承担房地产开发费用及投资风险 同时独自享有利润的企业行 3 为 它具有利益独享 权力集中和管理方便等优点 缺点主要是资金投入量大 风险独担 联合开发是指投资双方或多方在互惠互利的原则下 共同出资或一 方出资 一片出土地的方式合作开发房地产 利益共享 风险分担的企业行为 其优点是降低了一方单独投资额 分散投资风险 但这是以损失一部分利益为 代价 同时可能导致管理混乱等问题 投资商在选择房地产投资方式时应慎重 考虑开发投资项目特点 市场环境 公司实力 筹资成本等问题 避免因选择 投资方式不当而导致白白损失一部分利益或独自承担较大风险 给企业带来不 必要的损失 一般 对于中小型 风险清楚且不大的房地产开发项目 投资商 应优先考虑采用独立开发的方式 开发中的资金短缺问题可采用财务杠杆原理 通过融资方式解决 而对于大型 风险识别困难较大的房地产开发项目则可考 虑采用联合开发方式 通过利益分享把风险转移出去一部分 从而达到双赢的 局面 在联合开发中投资商还应重点注意解决出资 利益分享和损失分担比例 分工合作和管理问题 共同营造一个良好的开发内部环境 确保项目的顺利进 行和成功 对于共同出资问题 投资商应控制合作方的出资比例不超过50 以保证开发项目的控制权 而对一方出资 一方出土地的合作方式 应合理测 算土地的作价并折算成投资额 风险分担比例按实际出资比例承担风险损失 由一方出土地时应把土地作价并折算成投资额计算 6 可行性研究的风险 项目的可行性研究是投资商在作了充分的市场分析后 对开发项目技术 经济 方案的可行性所进行的全面技术经济论证 以确定开发项目是否值得投资 主 要内容包括 项目背景和概况 环境条件和需求预测 方案的比选 开竣工日 期和进度安排 投资成本费用估算 投资和筹资计划 收益估算 财务报表 财务计划 敏感性分析和风险分析 国民经济评价和结论 可行性研究需要完 备的市场信息 这要求投资商投入较多的人力和物力 同时受房地产市场信息 不完备 市场预测模型的选取不当等因素影响 市场分析结果可能不尽准确 这就为可行性研究带来了风险 并最终给投资商投资决策带来风险 目前 对 投资商来说可行性研究方法本身已经非常成熟 只是可行性研究所需的相关变 量采集的可靠性 准确性 以及相关预测模型选择对可行性研究结果影响很大 因此 应特别注意所需数据采集的科学性 强调其采集层面 范围 数量 代 表性和准确性等 在选择有关预测模型时 应强调与实际数据的拟合程度i 1 2 2前期阶段 经过投资决策阶段 其工作重点是 建设项目的立项审批 取得土地使用权 征地 拆迁 安置 补偿 委托规划 建筑设计报审通过 确定工程量清单及 投资概预算 办理规划和施工许可证 落实施工现场的 三通一平 及相关建设 条件 安排短期 中期和长期信贷 即筹资 采用合适的招标 发包方式及合 同形式 选择承包商并签订工程承包合同 办理有关工程保险事宜 建设项目 投资前期阶段工作量大 涉及面广 包括政府 金融和保险等方面 不确定的 风险因素众多 主要有 置地风险 勘察设计风险 融资风险 招标发包风险 4 和合同风险 1 置地风险 我国土地所有权为国家所有 投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让 转 让等方式取得一定年限的土地使用权 其中土地使用权出让 转让方式又包括 协议 招标和拍卖三种方式 另外对已有土地还可通过补地价方式改变土地的 用途 1 置地方式风险 置地方式风险是指投资商选择通过行政划拨 协议 招标或拍卖方式取得一定 年限土地使用权时存在的风险 行政划拨是指县级以上人民政府依法批准 在 投资商缴纳补偿 安置等费用后将该土地交其使用 或将土地使用权无偿划拨 给投资商使用 该种方式对投资商来说具有相对无风险的特点 但其在土地使 用上必将附带有众多限制 制约了投资商进行开发的自由度 目前在房地产投 资中已不多见 协议出让方式指政府作为土地所有者与选定的投资商磋商用地 条件及价款 达成协议并签订土地使用权出让合同 有偿出让土地使用权 这 种方式投资商容易控制风险 风险相对较小 但其使用范围受限制 一般仅适 用于公共福利性住宅开发 开发投资利润小 招标出让和公开拍卖是当前较为 常用的主要方式 投资商通过投标或竞拍获得土地使用权 这样投资商为获取 土地可能报价高出标底许多的中标风险 这就增加获取土地的费用 最终导致 开发成本增加 为保证开发项目赢利而只得抬高物业租售价格 导致物业可能 租售不出去 或保持原价而降低利润 无论怎样都会蒙受损失 另一方面 投 资商也可能因为出价低而失去中标机会 导致错过投资机会 同时也面临着在 投标准各阶段所付出的时间和金钱损失 因此 在投标和竞拍前 投资商应充 分掌握地块的自然属性 环境 规划要求 详细测算建筑成本 分析市场并制 定相应的投标和竞拍策略 控制底价 防范风险 土地使用权转让 是指投资 商在土地二级市场与转让方之间的土地交易行为 采用这种方式时 投资商还 应特别注意充分掌握转让方转让土地的性质 如是行政划拨或协议出让的土地 时 应在对方补地价后或是从地价款中扣减补地价款 避免不必要的开发成本 损失 2 置地时机风险 置地时机风险 是指投资商确定购买土地使用权时机不当所带来的风险 投资 商应在完成项目可行性研究后 并尽可能就规划设计方案与政府市有关部门沟 通 同时落实建设资金及各项建设条件 再行购买土地使用权 这样可避免因 建设资金 规划要求 建设条件 市场情况等变化而带来的风险 如建设资金 落实有问题 工程不能按时开工 而导致土地闲置 购地资金沉淀并产生利息 损失 但在激烈的市场竞争条件下 投资商为抓住有利时机 往往很难做到在 所有影响因素彻底弄清以后 再购买土地 而且购买时间的耽搁可能导致投资 商要承担土地价格上涨的风险 另外 还有可能被竞争对手抢先买走土地 导 致投资机会损失 对此 投资商可以通过预付一定数额定金给土地转让方的方 5 式 在确保以一定的价格购得土地的前提下 尽可能推迟购买土地的时间 同 时积极防范置地时机风险 3 宗地状况风险 宗地状况风险主要来自土地的自然属性 使用要求及规划条件 包括 位置 形状 面积 地形 地质 现状 土地用途和规划条件等 一般来说 宗地面 积适宜 形状规则的土地便于项目开发 而过大或过小 形状不规则的土地都 不利于土地利用 地形平坦的土地 有利于节约土方工程费用 地质条件好的 土地 其承载力较高 有利于节约基础工程费用 同一土地可以有不同的用途 置地时应充分掌握土地的可能用途 通常工业用地 住宅用地和商服用地的价 格呈递增规律 避免购置用途不当的土地 导致计划开发的项目不能正常进行 或为改变土地用途而补地价 增加投资成本并可能带来工程延期等系列风险 规划条件是指政府有关部门对该地块利用的规定 主要是规划建设用地面积 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地比等 如果 投资商先获得一块土地 然 后向有关部门提交规划设计方案 以求批准 这样他就承担使用性质不获批准 的风险 若要继续开发 只有修改规划设计方案以符合要求 或者是放弃这项 地产的开发 这都会给投资带来损失 土地现状是指该地块是生地还是熟地 熟地不须拆迁安置 补偿 但其地价相应较高 而对生地 投资商则面临着拆 迁安置 补偿风险等 因此 投资商在购买土地时应充分掌握拟购土地的自然 属性 使用要求及规划条件 以防范宗地状况风险 2 融资风险 建设项目开发具有资金量大 资金运作时间长的特点 因此 开发所需巨额资 金的筹集和融通是投资商最为关心的问题 项目融资风险 是指投资商在利用 各种方式融资时 由于融资条件考虑欠妥 或因有关因素发生变动而使其盈利 遭受损失的可能性 融资方式合理 可以降低融资风险 减少融资成本 融资 方式不当 轻者造成融资成本大幅度上升 开发项目中断 难以为继 重者导 致开发项目失败 企业向临破产的危险 1 银行信贷融资风险 银行信贷融资风险 是指投资商利用银行信贷方式筹集资金时由于利率 汇率 以及相关筹资条件发生变化而使开发项目盈利遭受损失的具有了可能性 目前 与建设项目投资有关的银行信贷种类有开发企业流动资金贷款 开发项目贷款 房地产抵押贷款 短期透支贷款及存款抵押贷款等 利率风险 是指由于金融 市场上利率发生波动而使投资商在筹措资金时可能蒙受的损失 具体表现在投 资商在不恰当的时间或用不恰当的方式筹集了资金 从而付出了更多的利息 导致损失 银行信贷利率受国家政治 经济形势和有关金融政策变动的影响较 大 投资商只能通过采取一定的方法来预测利率的变化趋势 合理选择浮动利 率贷款和固定利率贷款来防范利率风险 此外 对于不同项目贷款种类和金融 机构 贷款利率不同 投资商应根据自身的实际情况 合理选择贷款种类和金 融机构来防范利率风险 汇率风险 是指由于汇率波动导致投资商以外币计量 6 的银行贷款的价值发生增长的可能性 具体表现在投资商还贷时外币升值 投 资商需付出更多的本国货币以购买同等数额的该种外币偿还 由于世界上多数 国家实行浮动汇率制 以及国际政治 经济环境的复杂性和多变性 汇率本身 具有不稳定性 投资商只能通过预测利率的变化趋势 合理选择浮动汇率贷款 和固定汇率贷款 在汇率处于下降趋势或汇率变动无常时 力争浮动汇率并同 时保留调整为固定汇率的机会 以防止汇率再次上升的可能 在汇率处于上升 趋势时 选择固定汇率 以防范汇率风险 财务风险 是指与投资商的资本结 构有关的风险 即投资商资金总额中自有资金与负债比例不当时对企业产生的 支付风险 风险的大小取决于投资商的负债总额 投资商的自有资金通常数量 有限 常用于支付地价款和前期开办费用 而其他资金大多来源于银行贷款 一般来说 只要开发项目的投资利润率大于银行贷款利率 那么贷款比例越大 财务杠杆利益越大 但财务风险也就越大 投资商还贷时存在较大的支付风险 因此 投资商在筹集资金时 应在财务杠杆利益和财务风险之间做出权衡 根 据投资商自身情况 科学地安排企业自有资金与银行贷款的比例 制定还款计 划和应急措施 适当控制资产负债率和适当增大流动比率来防范财务风险 2 预售融资风险 房屋预售 即出售 楼花 是房地产投资中融资的重要方法之一 是指房地产 投资项目开发建设到一定阶段 投资商即向社会公开预售房屋 收取预售房款 预售融资风险主要是在出售 楼花 后 投资商有可能面临建材价格上涨 其 他建设成本增加以及市场环境变化等情况而导致的房地产价格上涨 而此时由 于预售房地产价格己经确定且享受一定折扣 而使投资商蒙受因丧失房地产价 格上涨而带来的增值收益的损失 对于此类风险 投资商可通过预测房地产价 格走势 合理确定房地产预售价格 控制开发成本等方法来防范 3 债券融资风险 债券融资风险 是指投资商利用发行债券方式筹集资金时 由于债券利率 发 行时机和发行条件等因素考虑欠佳而使投资商蒙受损失的可能性 债券筹资期 限较长 在债券到期支付本金前 企业每年仅需付出固定利率的股息 因而债 券筹资因其资金来源稳定 使用期限长 方便 支出固定 企业控制权不变 债券利息计入成本和可少缴纳所得税而成为投资商一条筹资的有效途径 债券 利率是相对固定的 且高于银行贷款利率 如果利率定得太高 就会大大增加 投资商的筹资成本 如果定得过低 则会影响债券的出售 不能实现筹资目标 债券的发行时机也是一个敏感的问题 如果恰逢社会经济不景气则会对债券的 销售带来困难 难以完成筹资目标 而且如果债券发行后 银行存贷款利率下 调 投资商还存在可能降低筹资成本的机会损失 另外 债券的发行额和期限 投资商都要认真考虑 发行额大 期限长都会不利于债券的销售 造成筹资风 险 而且债券发行手续复杂 须经国家银行批准 投资商存在不被批准的风险 造成相关时间和金钱的损失 投资商运用发行债券方式筹集资金时应合理确定 债券利率 尽可能降低筹资成本 同时结合自身信用 知名度 负债比例以及 7 债券种类合理确定发行额 发行价和期限 选择社会经济形势良好时机作为发 行时间 确保发行顺利 完成融资目标 4 股票融资风险 股票融资风险 是指投资商通过发行股票融资过程中 由于发行数量不当 发 行价格不合理 发行时机欠佳等造成投资商发行股票困难 筹资成本过高而给 投资商带来损失的可能性 发行股票 投资商没有偿还本金的义务 当公司经 营不佳或开发项目暂无收益导致现金短缺时 投资商可以决定不分红派息 这 使企业获得了使用方便 来源稳定可靠的永久资金 并在资金困难时不必增加 负担 对企业经营 财务运转是非常有利的 相反 银行贷款和债券不论企业 是否盈利或是否短缺现金 到期均要支付利息或本金 如果企业没有现金 则 需举借新债偿付 存在支付风险 但是 股票的出售 会使企业控制权发生相 应的转移 给企业经营管理带来风险 股东以股息或分红利方式参与公司利润 分配 而优先股的股息和普通股的红利比债券利息和存款利息都高 并且在税 后利润中支付 这意味着投资商多支付了筹资成本 而且 股票的发行和上市 手续复杂 影响因素多 也给企业经营带来了一些不确定性因素的困扰 3 勘察 设计风险 建筑工程勘察 设计是查明和分析与建筑工程建设场地直接或间接有关的地形 地貌 地质 水文 岩土等的工程性质 以及依据设计任务书及有关设计标准 设计规范 勘察报告等要求进行建筑设计 最终提交勘察和设计结果 从很多 相关研究中可以看出 勘察 设计阶段对工程项目成本的影响程度达75 而 由于设计方面的原因引起的质量事故占40 因此 勘察 设计对工程进度 成本和质量有重大影响 勘察 设计工作质量不高必然会导致工期延长 成本 上升和质量下降 使投资商的投资蒙受巨大损失 1 勘察风险 勘察风险 是指由于勘探点分布 钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错 误 从而导致对建设用地的工程地质 水文地质状况等分析错误 进而直接影响对 地基上的性质 持力层和承载力的确定 使基础选型和设计发生错误 如实际 承载力高而勘察结果较低 导致基础设计浪费或建筑高度受限 投资商成本增 加和收益下降 相反 则会导致基础需要加固 成本上升 严重的甚至使建筑 物倒塌 使投资商的信誉和投资蒙受巨大损失 对于此类风险的防范 投资商 应通过招投标择优选择勘察设计单位 严格审查勘察设计单位的资质等级和业 绩 加强勘察设计监理来防范 2 设计风险 设计风险是指由于各专业设计 建筑 结构 装饰 给排水 电气和通风空调等 方 案的设计依据 设计参数 方案选择不当 结构和设备器材选型不合理等 导 致建筑工程不能满足适用 经济 美观 安全和可靠性要求 以及设计度不能 满足工程要求 如建筑设计中平面布局 户型的不合理性 引起房地产建成后 8 不能得到消费者认同和满意 房地产租售不出去 房地产积压 导致投资商发 生财务危机 期望的收益变成实际的损失 对于此类风险 投资商应通过招投 标择优选择设计单位 严格审查设计单位的资质等级和业绩 通过详细的市场 研究后再提出设计要求 避免频繁的设计变更 加强设计监理和设计审查 进 行图纸会审等来防范 4 工程招标风险 工程招标与发包是指投资商通过招标文件将委托的工程内容和要求通知承包商 由他们提出工程施工组织设计及报价 通过评审择优选择可靠 技术能力强 管理水平高 报价合理 工期短的施工企业 并以合同形式委托其进行工程施 工 工程招标主要有 公开招标是指投资商或其委托招标单位通过报刊 互联 网等大众传媒在一定范围公开发布招标公告 凡符合规定相应条件且愿意参加 的承包商均可参加投标 这样 投资商可以在较大范围内 从众多的投标者选 择信誉良好 报价合理 工期短的承包企业 有助于承包企业开展竞争 改善 经营管理 提高工程质量和降低工程造价 但公开招标资格预审及评标工作量 较大 费用支出多 耗费时间长 且对中标者可能不了解而增加今后协调难和 承包商违约风险 邀请招标是指投资商根据项目自身要求和所了解的承包企业 情况 向预选的5 7家具有相应资格 信誉良好的承包企业发出邀请 要求 他们参加建设项目的投标竞争 从而有效地减少招标工作量 节省费用开支和 缩短招标时间以及降低承包商违约风险 但其也限制了竞争范围 使投资商失 去了获得更低报价 技术 管理上更具竞争力的承包商的机会 邀请招标在开 发中应用普遍 投资商可通过严格审查承包商的资质 施工业绩来防范风险 5 合同风险 建筑安装工程承包合同风险有两类 第一类是由于合同条款不完整 叙述不严 密 有漏洞 或部分条款违法 存有 陷阱 在执行中可能给投资商造成损失 即合同不完善风险 其防范可通过补充完善合同 提高合同管理人员素质 而 将风险转移给承包商或消除掉 第二类是由于合同条款规定而引起的风险 即 纯合同风险 建筑安装合同按计价方式的不同可分为三大类别 即总价合同 单价合同和成本加酬金合同 各自有着不同的风险特性 1 总价合同风险 总价合同是以施工图纸和工程说明书为依据 确定分项工程的工程量和单价 然后双方按照商定的总价格签订承发包合同 总价合同由于工程量已事先经过 计算 而只需计算在实际施工中工程量的变更即可 合同易于管理但由于前提 是必须明确分部分项工程内容及各项技术经济指标 项目划分和计算分部分项 工程量将会占用很长时间 从而延长设计周期 拖长招标的准备时间 总价合 同又分为不可调值总价合同和可调值总价合同 不可调值总价合同是以图纸及 有关规定 规范为基础 投资商与承包商双方协商一个固定总价 一笔包死 在合同执行过程中 承发包双方均不能因为工程量 设备 材料价格 工资等 变动和地质条件变化 恶劣气候等理由 提出对合同总价变化的要求 除非设 9 计 设施和工程范围有变更 才能随之相应调整 采用这种合同方式 投资商 可以把工程实施过程中实物工程量 工程量单价 地质条件 气候 通货膨胀 和其他一切客观因素造成亏损的风险转移给承包商 但同时存在承包商加大不 可预见费 用来消除 上述不确定因素给其带来的风险 致使合同报价较高 不利于降低工程造价 而且投资商也丧失了客观因素向有利于投资商方向变化 而引起的成本降低机会 此种合同形式适用于工期较短 工程项目内容和技术 经济指标规定明确 设计图纸完整齐全 分部分项工程划分清晰 工程量计量 准确的房地产开发项目 可调值总价合同是以图纸及有关规定 规范为基础 在合同执行过程中 由于通货膨胀原因而导致的工料成本增加 在合同总价不 变的基础上 通过相应增加一些必要的调价条款予以调整 调价条款大致有 两种形式 一是投资商对合同签字日与实际施工安装时的材料 设备 人工等 成本的差异全部予以补偿 二是规定材料 设备和人工等成本增加超过某一限 度 如5 时 投资商才给予补偿 即小额风险由承包商承担 大额风险由双方 分担或完全由投资商承担 采用这种合同方式 投资商可以对工程实施过程中 出现的风险进行分散 相对不可调值总价合同而言 投资商承担了建设期间的 通货膨胀风险 而把其他风险分散给承包商承担 因而可有效地降低承包商的 报价 但如果通货膨胀导致工料价格上涨过大 将会大大提高工程造价 此种 合同形式适用于工期超过一年 工程项目内容和技术经济指标规定明确 设计 图纸完整齐全 分部分项工程划分清晰 工程量计量准确的房地产开发项目 2 单价合同风险 在施工图纸不完整或工程项目内容 技术经济指标一时不能明确 具体时就需 要开工 即不能比较准确地计算工程量 又要避免凭运气而使投资商与承包商 任何一方承担过大的风险时 采用固定单价合同比较合适 在实际工作中 单 价合同有两种形式 估量工程量单价合同是投资商委托设计单位或专业估算师 提出总工程量概算表 列出分部分项工程量 然后承包商在此基础上填报单价 最后按照实际完成工程量计算总价 采用这种合同方式时要求实际完成工程量 与原估算工程量不能有实质性的变更 工程量是统一计算出来的 投资商只要 审核单价是否合理即可 承担的风险相应较小 但如遇工程量大幅度增加 可 能影响工程成本 使投资商蒙受损失 因为承包商单价的确定是建立在估算工 程量的基础上 工程量越大 相应单价越低 为防范此种合同风险 投资商可 规定工程量极限变动幅度 定为10 比较合理 工程量变幅超过极限幅度时 允许适当调整单价 同时定期核实承包商完成的实际工程量 此种合同形式适 用于工程性质比较清楚 但任务及其要求不能完全确定的情况 纯单价合同是 投资商仅开列有关分部分项工程范围 名称和计量单位 不对工程量作任何规 定 由承包商逐项填报单价 经双方磋商后签订单价合同 工程竣工后 按合 同单价和实际完成的工程数量结算工程价款 采用此种合同形式不利于投资商 控制工程成本 容易引起因工程量不确定 单价不合理而引起的成本风险 同 时 对于工程费在不同工种间分摊以及不易计算工程量的工程 易产生相关索 10 赔事件 此种合同形式主要适用于建设项目开发中没有施工图 工程量不明 却急需开工的紧迫工程或临时工程 3 成本加酬金合同风险 成本加酬金合同的基本特点是按开发项目实际发生的成本 包括人工费 材料费 施工机械使用费 其他直接费和施工管理费以及备项独立费 但不包括承包商 的总管理费和应缴所得税 加上商定的总管理费和利润 来确定总价 此种合 同主要用于工程内容及其技术经济指标尚未完全确定 投标报价的依据尚不充 分而又急需发包开工或投资商对承包商高度信任的情况 1 2 3建设阶段 项目建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的工程 施工建设阶段 主要任务是在施工过程中 通过加强管理 采取措施 确保开 发项目计划工期 质量 成本和安全目标的实现 从而保证项目能按时 按质 地推向市场 保障投资商利益 这个阶段的风险主要是在施工过程中由于管理 不善 措施不当等引起的工期风险 质量风险 成本风险 技术风险和安全风 险 1 工期风险 建设工期是指建设工程从开工起到完成施工合同专用条款双方约定的全部内容 工程达到竣工验收标准所需的时间 建设阶段任何环节的时间损失 都会使工 期拖延 而时间的延长 一方面市场可能会发生较大变化 错过最佳租售时机 另一方面会增加投资商资金利息支出 导致资金积压 开发成本增加 投资利 润下降 影响建设工期的因素很多 如人为因素 技术因素 材料和设备因素 地质因素 资金因素 气候因素 环境因素等 根据延误的原因又可以分为两 种 1 非承包商原因的工期风险 由于非承包商原因而导致的工期延长风险 其风险因素主要有 投资商不能及 时按专用条款提供开工条件 不能及时支付工程预付款 进度款 设计变更和 工程量增加 停水 停电及异常气候条件 建设管理和质量监督部门拖延审批 时间 不可抗力等 对于此类风险 投资商要独自承担工期延长风险 不仅要 给予承包商工期延长 而且还得赔付承包商提出的施工索赔 以弥补由此造成 的额外损失 因此 在工程开工前 投资商应充分考虑自己前期准备工作是否 充分 特别是建设条件是否已具备 设计图纸能否及时提供以及付款方面有无 问题等 2 承包商原因工期风险 由于承包商自身的原因而导致的工期延长风险 如承包商错误估计了工程项目 的特点和施工要求 低估了工程施工在技术上的困难 施工组织设计不当 遇 到了复杂的地质条件 非投资商指定分包商的分包工程工期延误而导致的总工 期延误等 对于此类风险 投资商可以不予承包商工期延长 同时可向承包商 提出工期反索赔 但其带来的工期风险仍不可避免 只在一定程度上得到部分 11 补偿 因此 投资商必须认真审查承包商的施工组织设计 加强施工进度监理 定期地 经常地审核承包商提交的进度报告 并进行现场实际检查 及时发现 可能存在的工期延误风险 积极协助解决 2 成本风险 对于投资商而言 成本的控制和效益的获得是最重要的 因此 在建设过程中 降低成本风险对投资商就有重要现实意义 成本风险主要有 1 设计变更风险 设计变更风险是指由于规划设计单位开发项目规划的设计深度不够 内容不全 缺陷设计 错误和遗漏 以及投资商扩大建设规模 增加建设内容 提高建设 标准等而引起的工程项目增加或已建工程拆除重建 导致工程量增加 成本上 升 2 施工条件变更风险 施工条件变更风险是指由于未能预见的现场条件或不利的自然条件而导致工程 成本增加 即在施工中实际遇到的现场条件同招标文件中描述的有本质差异 使承包商提出施工费用索赔 如地质条件变化而导致基础投资增加 现场施工 中遇到地下构筑物或文物而导致工程费用增加 如机械挖土改为人工挖土 恶 劣的气候条件导致工程停工而引起赶工程最终使工程成本增加 3 价格变更风险 价格变更风险是指工程施工期间发生通货膨胀或其他市场原因引起材料 设备 及人工费上涨 导致工程直接成本上升的风险 3 质量风险 工程质量是国家现行的有关法律 法规 技术标准 设计文件及工程合同中对 工程的安全 使用 经济 美观和环境特性的综合要求 对于质量风险的控制 投资商必须认真审查承包商和分包商的资质和质量保证体系 加强施工现场管 理和工程质量监理 控制质量标准 严格材料检查验收和使用要求 积极参与 和审核承包商施工方案和设备选型 改善施工现场和作业环境 在工程建设中 影响工程质量的五个重要因素是人 材料 机械设备 施工方法和环境 事先 对这五个因素严格予以控制 是保证工程质量的关键 1 人员素质造成的质量风险 人是施工的行为主体 施工单位人员 管理 施工人员 素质的高低及质量意识 的强弱直接影响到工程质量的优劣 如基础打桩作业 其需要较特殊的技能 没有上岗证的普通工人进行作业 工程质量必然受影响 2 材料质量造成的质量风险 工程所需的原材料 半成品 构配件和建筑设备 器材等都是构成永久性工程 的组成部分 它们的质量好坏直接影响工程产品的质量 对其采购 制造 经 营 储存和使用质量必须严加控制 如水泥存放时间超过规定或受潮结块 应 禁止使用或降低等级使用 3 机械设备质量造成的质量风险 12 施工单位的机械设备对工程施工的质量保证有重要影响 主要是指施工机械设 备的选型 主要性能参数和使用操作是否具有工程适用性 是否能满足施工需 要和保证工程质量的可靠性以及使用操作的方便性和安全性 4 施工方法造成的质量风险 施工方法主要是指开发项目整个工程建设期内所采用的施工组织设计 施工方 案 工艺流程 管理措施以及检测手段等 尤其是开发项目的施工方案正确与否直 接影响工程的质量 施工方法选择不当必然不能保证工程质量 5 施工环境造成的质量风险 施工环境造成的质量风险是指工程地质 水文 气象 劳动条件 质量背理和 质量保证体系等工程软 硬环境因素对工程质量产生影响的风险 如在冬季进 行混凝上浇筑施工 没有严格的质量保证措施 工程质量必然会下降 4 技术风险 技术风险是指建筑工程承包商安排施工组织 采用的施工方法不合理或因为科 学技术的进步 新材料 新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期 成本和质量损失 1 施工方法风险 施工方法风险是指在工程建设中所采用的工艺流程 技术方案及检测手段失当 等引起的工期拖延 质量下降和成本上升 2 新材料 新技术和新工艺风险 新材料 新技术和新工艺风险是指由于科学技术进步使建筑工程施工中新材料 新工艺 新技术和新管理方法的不断出现引起的工期 成本和质量风险 一方 面 它能缩短工期 提高质量和降低成本 而另一方面 由于其可靠性是不完 全确定的 也存在失败的可能性 反而会导致工期延长和成本上升 5 安全风险 安全生产涉及到施工现场所有的人 物和环境 安全工作贯穿于施工全过程 其主要任务是督促 协助施工单位按照建筑施工安全生产法规和标准组织施工 消除施工中的冒险性 盲目性和随意性 落实各项安全技术措施 有效杜绝各 类不安全隐患 杜绝 控制和减少各类伤亡事故 发生安全风险必能导致人和 财产损失 工期延误 效率下降 安全风险包括 1 施工人员不安全行为风险 人是施工生产的主体 搞好安全生产必须首先控制人的不安全行为 人的不安 全行为分为生理上的 使其不能适应某些工作的要求 心理上的 即受到某些 因素刺激和影响 产生思想和情绪上的波动 注意力分散 发生误操作和误判 断 行为上的 即为了某种目的和动机有意采取的错误行为 2 控制物不安全状态风险 施工人员在施工过程中要使用多种工具 机械 设备 材料等 也要接触各类 13 的设施 设备等 对这些 物 的状态 技术性能 操作要求等的不熟悉 不掌握是导致该类风险的主要因素 现场施工中应特别注意脚手架 垂直运输 设备和电的不安全状态风险 3 作业环境不安全风险 作业环境不安全风险是指作业环境的不安全因素给施工人员人身安全 工程质 量带来的风险 其中特别应注意土方工程 电和高空作业环境 它们极易造成 塌方 触电以及高空坠落等风险事件 1 2 4销售及物业管理阶段的风险 1 销售风险 1 销售时机风险 房地产销售时机一般有三种情况 预售 即时出售和滞后 销售 每一种销售的方式都有各自不同的风险 目前国内大多数房地产开发企 业采用的是预售方式 预售是指开发商在楼盘还没有建好前就开始进行楼盘销 售 预售可以使开发商提前收回房款 减小了开发商资金投入的压力 由于销 售的是期房 因此房价一般要比现房低 这就使开发商蒙受了一定的经济损失 但这种损失要比开发商贷款筹措资金的费用要少 2 销售合同风险 房地产销售交易的合同务必条文详尽 清楚 对交易双方的 行为要有明确的规范 切勿模棱两可 一旦遇到被侵占或被骗取 造成的损失 是巨大的 交易合同纠纷风险是一种概率很高的风险 并且一旦出现后 风险 交易也很大 例如 某项目开发商在和小业主签订售房合同时 将合同附件中 的户型图贴错 交楼时导致部分小业主房号和户型图对应不上 致使交楼后此 种户型修改延期交房 赔付给小业主三百多万 2 物业管理风险 物业管理也是开发商非常重视的一个环节 现在房地产开发竞争非常激烈 很 多开发商打出了自己的房地产品牌 例如 万科 首创 珠江 中海等 而在 品牌的建设当中 物业管理作为开发商售后服务的体现 有着非常重要的位置 物业管理的风险主要有 1 选择物业公司的风险 目前国内开发商选择物业管理一般有两种模式 市场 上雇佣物业公司或开发商自己组建物业公司 无论哪种形式的物业公司都存在 良莠不齐的现象 若选择不当 服务达不到要求 会使物业的品质和价值下降 对小业主的利益是一种损害 对开发商来讲也是对企业形象和品牌形象的损害 最终影响到开发商的长远利益 2 收费风险 目前收费问题是众多住宅小区物业管理中一个突出的矛盾 小区 业主经常因对物业管理公司的服务质量不满而拒交管理费 而物业公司因收不 上管理费而导致服务质量下降 形成一个恶性循环 最终导致小区品质下降 各方利益均受到损害 因此如何解决好收费问题是物业管理过程中风险管理的 重要环节 1 3房地产项目风险识别 1 3 1风险识别的概念 14 房地产项目风险识别 msk Identification 是房地产项目风险管理的基础和重 要组成部分 风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目 并将这些风险的 特性整理成文挡 房地产风险识别是指房地产开发商对房地产投资过程中存在 的风险加以认识和辨别 并对其进行系统的归类分析 以揭示风险本质的过程 风险识别包括确定风险的来源 产生条件 风险识别不是一次就可以完成的事 应在项目的自始至终定期进行 项目风险是每个人和风险因素的结合体 风险 产生于猜测的结果和现实的偏离 风险识别是开发商进行房地产投资风险管理 的第一步 主要解决存在什么风险 风险性质 风险类别 发生风险的原因以 及风险事件的后果等问题 要正确地识别房地产投资中的风险 开发商必须对 企业的内外环境进行全面的了解 详细掌握企业的人员构成 资产分布和开发 活动中可能存在的各种风险因素 风险识别包括识别内在风险及外在风险 内 在风险指项目工作组能加以控制和影响的风险 如人事任免和成本估计等 外 在风险指超出项目工作影响力之外的风险 如市场转向或政府行为等 严格来 说 风险仅仅指遭受创伤和损失的可能性 但对项目而言 风险识别还牵涉机 会选择 积极成本 和不利因素威胁 消极结果 1 3 2房地产风险识别的步骤 项目风险识别过程一般可分成 确定目标 明确最重要的参与者 收集资料 估计项目风险形势以及根据直接或间接的症状将潜在的项目风险识别出来等五 个步骤 风险识别步骤见图2 1 确定目标 明确最重要的参与者 收集资料 估计项目风险形势 项目风险识别 图1 1风险识别步骤 1 3 3房地产项目风险识别的方法 1 专家调查法 专家调查法是大系统风险识别的主要方法 它是以专家为索取信息的重要对象 各领域的专家运用专业方面的理论与丰富的实践经验 找出各种潜在的风险并 对其后果作出分析与估计 这种方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料 的情况下 可以作出定量的估计 缺点主要表现在易受心理因素的影响 专家 调查法主要包括专家个人判断法 智暴法和德尔菲法等10余种方法 其中智暴 法与德尔菲法是用途较广 具有代表性的两种m1 2 故障数分析法 FTA 故障树分析法是1961年美国贝尔实验室对导弹发射系统进行安全分析时 由瓦 特 森提出来的 由于这种方法优点很多故后来被广泛用于工业和其他复杂大型系 统之中 该方法是利用图解的形式将大故障分解成小故障 或对各种引起故障 15 的原因进行分析 故障树分析实际上是借用可靠性工程中的失效树形式对引起 风险的各种因素进行分层次的识别 因图的形式像树枝一样 故称故障树 与 故障树相似的还有概率树 决策树世 14 守 故障树经常用于直接经验较少的风险辨别 其主要优点是比较全面地分析了所 有故障发生原因 包括人为因素 因而包罗了系统内外所有失效机理 比较形 象化 不足之处是这种方法用于大系统时容易产生遗漏和错误 3 幕景分析法 幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法 一个幕景就是 对项目未来某种状态的描述 它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各 种因素发生某种变化时 整个项目情况的变化及其后果 其描述方法可分为两 类一类是某种状态的描 述 一类是发展过程的描述 即未来若干年某种情况的变化链 可向决策人员 提供最好的 最可能的或最坏的投资前景 并且详细描绘出不同情况下可能发 生的事件和风险 当各种目标相互冲突排斥时 幕景分析就显得特别有用n舳 4 筛选一监测一诊断技术 XX房地产项目风险管理研究 近年来 国内外学术界都较重视 灾变 新理论 高德曼提出的 筛选一监测一 诊断技术 是比较实用的 筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类 选择的风险识别过程 监测是对某种险情及其后果进行监测 记录和分析显示 过程 而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断 找 出可疑的起因进行仔细检查 筛选 监测和诊断是紧密相连的 由于客观事物 的复杂性和可变性 往往一次 筛选一监测一诊断 过程不能彻底解决问题 在诊断之后还有可能产生新的风险因素 因此 需要重新进行这一过程u 以上列举风险识别的几种方法 在使用时应针对实际问题不同的特点进行选择 这些风险识别方法实际上是有关知识 推断和搜索的理论应用于风险因素的分 析研究 风险识别从某种角度来说是一种分类过程 在识别的过程中 实际上 对各种风险因素按概率大小和后果严重程度进行了分类 从风险识别要用到概 率这一角度来看 它又是信息 搜索 探测和报警理论的一部分 1 4房地产项目风险评估 1 4 1房地产项目风险评估的概念 房地产项目风险评估是评估风险和风险之间的相互作用 以便评定项目可能的 产出结果的范围 包括风险损失程度的判别和发生可能性的估计两个方面 一 般的做法是先对风险程度进行等级划分 然后根据需要和可能 选用适宜的方 法对单个风险因素或项目整体风险的程度进行估计 1 4 2常用评估方法介绍 1 调查和专家打分法 调查和专家打分法是一种最常见 最简单 易于应用的分析方法 它的应用由 16 两部分组成 首先 通过风险辨识将工程项目可能遇到的所有风险一一列出 设计风险调查表 其次 利用专家经验对风险因素的重要性进行评价 再综合 整个项目的风险 具体步骤如下 1 确定每个风险因素的权重 以表征其对工程项目风险的影响程度 2 确定每个风险因素的等级值 按可能性很大 比较大 中等 不大 较小五 个等级 分别以1 O O 8 0 6 0 4和0 2打分 3 将每项风险因素的权数与等级值相乘 求出该项目风险因素的得分 再求出 此工程项目风险因素的总分 显然 总分越高说明风险越大 见表2 1风险调 查表 表1 1风险调查表 可能发生的权数风险因素发生的可能性W C 风险因素 W 1 0 0 8 0 6 0 4 0 2 自然灾害0 10 0 04 资金不足O 20 O 12 技术难度0 20 0 16 工期紧迫0 20 O 12 材料供应0 15 0 06 汇率浮动0 15 O 03 合计1 O O 53 如表中所示 w C称为风险度 表示一个项目的风险程度 在上表中由于 w C O 53 说明该工程项目的风险属于中等稍微偏上水平 2 蒙特卡洛模拟法 蒙特卡洛模拟法又称统计实验法或随机模拟法n 该法是一种通过对随机变量 的统计试验 随机模拟求解数学 物理 工程技术问题近似解的数学方法 其 特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程 然后加以统计处理 蒙特卡 洛模拟法的基本原理 假定函数Y f X X2 Xn 其中变量X1 X2 Xn的 概率分布已知 但在实际问题中 f X1 X2 Xn 往往是未知的 蒙特卡洛 法利用一个随机数发生器通过直接或间接抽样取出每一组随机变量 Xl X2 Xn 的值 xli x2i xm 然后按Y对X1 X2 K的关系式确定函数Y 的值yi yi f xli X2i xni 反复独立抽样 模拟 多次0 1 2 便可得 到函数Y的一批抽样数据Yl Y2 yn 当模拟次数多时 便可给出与实际情况 相近的函数Y的概率分布与其数字特征 蒙特卡洛模拟法的主要过程和步骤分析如下 1 分析主要影响因素 自变量Xi 确定自变量