2000年北京甲级写字楼市场回顾与展望

20002000 年北京甲级写字楼市场研究报告年北京甲级写字楼市场研究报告 北京写字楼市场在历经了 93 94 年大干快上的发展时期 经历 了 97 98 年低谷时期 2000 年随着中国即将加入世贸以及国内经 济的复苏 以及北京的 CBD 金融街 中关村三大商务区地位的确 定 使北京的写字楼市场又迎来了新一轮的上升期 表现为租金大幅 上升 市场成交活跃 许多甲级写字楼入住率接近 100 从供应上 看 2000 年市场可以提供的甲级写字楼已少于前几年 但需求却比 前几年有较大的增长 特别是随着中国即将加入世贸以及国内经济的 复苏 国外国内公司对写字楼 尤其是位于中央同务区的高档写字楼 的需求呈直线上升势头 根据北京写字楼信息网统计 2000 年北京甲级写字楼的平均租 金报价为 28 美元每月每建筑平方米 比 1999 年年底上涨了 36 而象国贸二期等个别甲级写字楼的租金涨幅更是达到了 50 以上 从入住率来看 目前甲级写字楼的平均入住率为 91 比 1999 年 年底上涨了 21 甲级写字楼的售价报价在 2300 美元每平方米左 右 成交价一般能谈到 2000 美元甚至更低 让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的三个时期 一 一 19931993 19941994 年 第一个高速发展期年 第一个高速发展期 由于改革开放 市场的发展 外商 外资的大量进入促进了北京 写字楼市场的发展 使北京写字楼市场迎来了第一个高潮 当时的一 些写字楼都卖出了天价 如万通新世界广场 西单国际大厦等一些项 目 租赁价格也水涨船高 正因为这些原因 更加吊起各发展商胃口 纷纷跑到北京圈地 建楼 以期分得一杯羹 一时间洛阳纸贵 使得 北京写字楼项目遍地开花 到处都有在建的写字楼 一派欣欣向荣的 景象 利达行代理销售的万通新世界广场 93 年 12 月开盘 开售仅 三天 一 二期即告售罄 并从一期的 USD2200 平方米卖到了三 期的 USD3500 平方米 据有关部门的统计 北京写字楼的租金当 时仅次于香港和日本 高居亚洲第三位 国贸中心写字楼的租金更高 达 USD100 平方米 月 二 二 19981998 19991999 年 北京写字楼市场的寒冬年 北京写字楼市场的寒冬 由于受东南亚金融危机的影响 及国家宏观调控政策影响 北京 写字楼市场开始走向低谷 写字楼大量空置 市场一片萧条景象 这 段时期内 不少项目有价无市 于是 跳水开始了 1996 年底京泰 大厦以 USD20 平方米 月 建筑面积含物业管理费 推出 两个月 租完 致使中粮广场 恒基中心 中服大厦等物业将租金从 USD30 32 平方米 月降至 USD22 25 平方米 月 1998 年底到 1999 年初 平均租金低至 USD13 平方米 月 有的写字楼还提供 如装修期及长达 6 个月的免租期 租售价格一跌再跌 东方广场一 度传出了 15 美金 月 平方米的 惊喜价 此时的北京写字楼市 场面临一场大的淘汰赛 那些开发商当初头脑发热 圈得的高价地块 所建项目处于无法再卖出高价 甚至赔钱也无人买的尴尬境地 使北 京出现大量烂尾楼盘 让人们目睹了一幕肓目上马的写字楼发展商的 惨烈景象 直到今天 我们仍可以看到某些 历史遗迹 位于西直 门北的银都大厦用了十年的时间终于成功封顶 而位于公主坟的中都 大厦 原公主坟综合商业大厦 则没有那么幸运 直到今天仍静静地 躺在哪里 向人们诉说着 写字楼的故事 三 三 20002000 20012001 年 寒冬过去是春天年 寒冬过去是春天 1999 年 11 月 中美签署世贸双边准入协议 同时 由于经济 状况的进一步好转 尤其是新兴 IT 行业 网络公司 各大国家金融 机构 新剥离的大型国企公司 机构 消化了大面积写字楼 极大地 支撑了北京写字楼市场 尤其是互联网公司的蓬勃发展 大面积吸纳 北京写字楼市场有限的供应量 为 2000 年前后北京写字楼市场的回 升做出了很大的贡献 随着前几年的空置面积进一步消化 北京写字 楼市场开始渐渐向春天走来 具代表性的项目远洋大厦 国企大厦 航华科贸等 都出现了少有的好的出售 出租景象 市场供应 根据北京写字楼信息网统计 2000 年北京甲级写字楼供应达到 平方米 位于朝阳区中央商务区内的甲级写字楼供应却明显减少 只 有平方米 仅占总供应量的 35 与前几年占总供应量 50 以上的 比例相差很远 2000 年北京写字楼供应的另一个特点是供应主要集 中在第四季度 前三个季度写字楼供应相对较少 而一些本应在 2000 年落成的写字楼却由于施工进度和资金等原因而拖到了 2001 年 市场需求 2000 年上半年可以说由风险投资支撑的互联网公司与传统的通 讯 计算机和软件公司共同支撑着写字楼市场 这些互联网公司由于 资金雄厚 同时也抱着一种 烧钱 的心态 因而在租赁写字楼的过 程中往往不考虑预算和实际需要的面积 动辄上千平方米的租用写字 楼 与这些互联网公司相比 好些实力雄厚的通讯 计算机和软件公 司 尽管也在上半年租用了大面积的写字楼 但它们往往是出于业务 迅速发展的需要 或者是从便于管理的角度考虑把各个分散的部门集 中到一起 因而这些公司在做决定时通常比较理智 与 2000 年上半 年相比 2000 年下半年互联网公司尽管仍有租赁需求 但其发展势 头已明显逊于上半年 市场综述 毫无疑问 2000 年北京写字楼市场已经走出了低谷 具体表现 为租金明显反弹 写字楼入住率急剧攀升 据到目前为止的初步统计 北京市甲级写字楼的平均租金报价为 28 美元每月每建筑平方米 比 1999 年年底上涨了 36 而象国贸二期等个别甲级写字楼的租金涨 幅更是达到了 50 以上 从入住率来看 目前甲级写字楼的平均入 住率为 91 比 1999 年年底上涨了 21 租金和入住率之所以明 显上升 与上面提到的供应量减少和需求旺盛有直接的关系 尤其是 在需求拉动的影响下 市场的租金水平被急剧抬高 在目前租金过高 且可选择楼盘很少的情况下 许多公司宁愿接受更高的租金在原有写 字楼中续租或扩租 也不愿花几十万的装修费去一个它们不满意的写 字楼 在这种情况下 写字楼市场的租赁成交与以往同期相比变得比 较淡静 从售价上看 其变化不象租金那样明显 甚至可以说基本上没有 什么变化 目前 甲级写字楼的售价报价在 2300 美元每平方米左右 成交价一般能谈到 2000 美元甚至更低 售价之所以没有明显的上涨 是因为发展商和小业主面对这样高的市场租金 除非他们能以明显高 于市场平均价的价格出售其物业 否则他们还是更倾向于采取出租的 策略 以谋求更高的投资回报 尤其是位于中央商务区内的高档写字 楼 由于对它们的租赁需求远远超过对它们的购买需求 因此这些写 字楼即使有售价报价 也基本上是处于有价无市的状态 而从客户角 度考虑 在目前可选择楼盘非常少的情况下 他们还是倾向于暂时租 写字楼 而不愿意把大量资金投在一个不是很满意的物业上 因此 从上面供需两方面分析 不难看出为什么销售市场不是很活跃 售价 没有什么变化 2001 年北京写字楼预测 第一 本地发展商 外