物业工作规程汇总

工 作 规 程 1 保安突发事件处理作业规程保安突发事件处理作业规程 1 目的 规范保安部处理突发事件的程序 提高对突发事件的应急处理能力 维护小区内 的正常工作和生活秩序 2 适用范围 适用于小区内各类突发事件的处理 3 职责 3 1 客服部经理负责指挥突发事件的处理 3 2 保安主管负责落实保安部经理下达的命令 具体处理突发事件 4 作业规程 4 1 处理各类突发事件的基本原则 4 1 1 快速反应 快速反应的原则 a 执勤保安接警后 2 分钟内到达突发事件现场进行紧急控制处理 2 分钟内从 1 楼赶赴的突发事件现场进行紧急控制处理 b 执勤保安主管接到突发事件报告后 2 分钟内到达突发事件现场 2 分钟内从 1 楼赶赴的突发事件现场进行紧急控制处理 c 保安主管在休息时接到突发事件报告后 应以最快速度赶赴突发事件现场 4 1 2 统一指挥 统一指挥的原则 a 处理突发事件由客服部经理负责统一指挥 b 在特殊情况下 由保安主管负责统一指挥 4 1 3 服从命令 服从命令的原则 保安主管需无条件服从客服部经理和公司领导的命令 并负责对突发事件的处理 过程做详细记录 工 作 规 程 2 4 1 4 团结协作 团结协作的原则 保安部作为突发事件的处理部门 行使公司赋予的指挥权和处理权 公司任何部 门或个人不应干预 在保安部做出突发事件处理决定时 各相关部门均应团结一致 紧密协作 配合保安部处理好突发事件 4 2 盗窃盗窃 4 2 1 保安员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时 立即用通讯器材 对讲机或电话 向保安主管报告现场的具体位置 然后留在被盗窃现场 或迅速赶赴被盗窃现场 维 护现场秩序 保护现场 禁止一切人员出入现场 保安员到达现场应做到 a 保安员到达现场后立即了解被盗窃的具体地点 时间及情况 b 保安员到达现场前 案犯已逃离现场时 可用电话或对讲机报告 但在使用对 讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质 正确的呼叫对讲术语 队长 班组长 请 您速到 XX 位置 或使用特殊频道报告 c 保安员到达现场时 如案犯未逃跑或已被抓捕 可使用对讲机向保安主管报告 4 2 2 保安主管接报告后立即用通讯器材指挥保安员对现场进行保护 并迅速赶 赴现场指挥 4 2 3 保安主管在了解基本情况后 立即向客服部经理进行汇报 并接受指令 4 2 4 保安主管 视情况而定 赶赴现场进行指挥 收集有关资料及信息后 根 据案件损失及影响的大小决定是否向公安机关报告案情 4 3 打架斗殴打架斗殴 4 3 1 执勤保保安员在巡逻中发现有打架斗殴行为或接到打架斗殴报案时 应做到 a 应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止 防止该行为的扩大而造成不必要的 损伤 同时 保安员应立即用通讯器材向保安队长报告具体位置 已受伤的人数 参 与打架斗殴的人数以及请求支援的范围 b 将现场围观的人员隔离或劝离现场 维护现场的道路交通秩序 保护好现场 c 将因打架斗殴造成伤亡的人员 视其伤势的轻重送医院抢救 工 作 规 程 3 4 3 2 保安主管接报告后 立即用通讯器材指挥调遣现场附近的保安员和其他执勤 保安员 并迅速赶赴现场指挥 具体工作包含 a 与执勤保安联系 要求保安对现场进行保护 b 保安主管到达现场立即了解案情及相关资料 根据现场的事态做出布置 调遣休息保安员对打群架的事件进行增援 呼叫救护车对重伤有生命危险的人员送医院抢救 对事态轻微的事件进行调解 将事态严重或造成不良影响的打架斗殴事件的当事人控制住 并交由公安机关 处理 c 保安主管将收集的资料及做出的工作布置向客服部经理汇报 请示进一步的工 作指示 4 3 3 客服部经理 视情况而定 赶赴现场进行指挥 收集有关资料及信息后应做 好工作安排 处理善后工作 当事态严重造成人员伤亡时 应立即与公安机关协调有 关的处理工作 并报告总经理 4 4 抢劫抢劫 4 4 1 执勤保安员在巡逻中发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时 应做到 a 应立即上前制止该违法犯罪行为或迅速赶赴现场制止 并对现场进行保护 同 时用通讯器材向保安主管报告 b 如犯罪嫌疑人仍在现场时 应立即抓捕带回保安部 并请事主一起到保安部后 交由公安机关处理 c 向事主了解在被抢劫过程中人身是否受到损伤及财物的损失情况 如事主受伤 则应视其伤势的情况送医院救治 d 在追捕犯罪嫌疑人 遇敌众我寡 敌强我弱时 应采取 敌逃我追 敌强我缠 一边追一边联络 的方法 等支援的保安员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人 以 免造成不必要的损伤 4 4 2 保安主管接报告后 立即用通讯器材指挥 调遣案发现场附近的保安员和 其他执勤保安员对现场进行封锁和保护 并迅速赶赴现场指挥 具体内容包含 工 作 规 程 4 a 与执勤的保安联系 要求保安及案发区域保安员参加现场保护工作 b 保安主管到达现场后立即了解案情及相关资料 根据案情需要及时作出布置 调派保安员增援 抢救 围捕 保护现场 向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的特征及被抢劫的经过并进行记录 对被抓捕 的犯罪嫌疑人进行甄别 询问并进行记录 将有关的资料 线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理 c 保安主管将收集的资料 信息及作出的工作布置向客服部经理汇报 请示进一 步的工作指示 4 4 3 客服部经理接报告后 视情况而定 赶赴现场 处理善后各项工作 上报公 安机关及公司总经理 积极配合公安机关工作 4 5 凶杀凶杀 4 5 1 执勤保安员在巡逻中发现有凶杀行为或接到凶杀报案时 应做到 a 立即上报公安机关 并赶赴现场制止违法犯罪行为 对现场进行保护 同时用 通讯器材向保安主管报告 b 封锁案发现场 在公安人员到达前 坚决禁止无关人员出入现场 c 犯罪嫌疑人尚未逃离现场时 应将其抓获 并扭送公安机关处理 d 对伤者应立即送往医院抢救 e 在搬抬过程中所走过的路线及碰过 接触或搬抬过的物件 均应进行认真细致 的登记 f 在公安人员到达时 立即将登记的事项向公安人员报告 4 5 2 保安主管接报后立即上报主管经理 并迅速赶赴现场指挥 具体工作包含 a 调遣指挥现场附近的保安员对现场进行警戒封锁 严格检查出入人员 b 维护和疏导现场及交通秩序 抢救伤者 做好各项记录 c 协助公安机关工作 提供资料及线索 4 5 3 客服部经理接警后迅速赶赴现场指挥 并将案情向公安机关通报 协助和 指挥保安人员配合公安人员工作 并将案情报告总经理 4 6 中毒事件中毒事件 如住户煤气 食物中毒等如住户煤气 食物中毒等 4 6 1 执勤保安员在巡逻中发现有中毒情况或接到中毒事件报告时应做到 工 作 规 程 5 a 应立即用通讯器材报告保安主管 并留在现场或赶赴现场切断毒源 使毒物不 再继续扩散 疏散现场周围的围观者 b 对煤气中毒者 尽快将中毒者撤离现场 将中毒者移到空气通畅处 松开衣扣 和腰带 并尽快送往医院抢救 现场禁止使用任何电器设备 以防爆炸 c 对其他类别的中毒者 应尽快将中毒者撤离现场 消除口腔异物 维持呼吸通 畅 注意保温并立即送往医院抢救 d 将中毒人员人数 地点 现场的具体位置 及已做的抢救措施报告保安队长 4 6 2 保安主管接到报告后 立即调遣人员支援 并报告客服部经理后迅速赶赴 现场参加抢救 a 调遣指挥执勤的保安员维护现场 疏散人员及抢救中毒人员 b 调查中毒的原因 核准毒源是否确已切断 防止有漏毒现象而继续造成不必要 的伤亡 视情报告有关部门 c 亲自护送中毒者到医院抢救 并将抢救情况及时报告主管领导 4 6 3 客服部经理接警后 视情况而定 迅速赶赴现场进行处理 并将情况通报有 关部门及总经理 a 若中毒事件是属犯罪行为所致 应及时向公安机关报告 b 将中毒情况通报给医院 请示求援 c 通知中毒者家属进行对外协调工作 4 7 交通意外事故交通意外事故 4 7 1 执勤保安员在巡逻中发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时应 做到 a 应立即用通讯器材报告保安主管发生交通意外事故现场的具体位置 b 留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场 抢救伤者 c 对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援 4 7 2 保安主管接报告后立即报告客服部经理 并迅速赶赴现场参加抢救 具体 内容包含 a 调遣指挥执勤的保安 交通意外事故现场的保安员维护现场秩序 交通秩序 并注意保护交通事故的现场 b 送重伤者到医院抢救 c 报交警大队 电话 122 工 作 规 程 6 事故发生的时间及地点 事故造成的伤亡及损毁情况 已送抢救情况 4 7 3 客服部经理接报告后 视情况而定 立即赶赴现场 根据事故的需要 调派 车辆进行抢救 并报交警大队和公司总经理 4 8 台风 水浸等自然灾害事故台风 水浸等自然灾害事故 4 8 1 执勤保安员遇到台风 水浸等自然灾害事故时应做到 a 通知或协助业主做好防风措施 协助工程技术人员对水浸的疏导排泄工作 b 防止在台风 水浸等自然灾害发生时 伴随发生犯罪行为 c 协助交警部门处理住宅小区内的交通意外事故 4 8 2 保安主管接报告后立即调遣所有保安员支援其他部门处理各类灾害事件 4 8 3 客服部经理接报后立即做出统一指挥 具体工作包含 a 安排人员对业主做好疏散工作 b 通报医院 公安 消防等有关部门 请求救援 c 报告公司总经理 4 9 火警火警 4 9 1 报警中心报警员发现火警警报时 要立即通知巡逻岗迅速赶赴现场进行确 认 如属误报 应及时复位并记录 4 9 2 执勤保安员在巡逻中发现火警时 要立即把火警地点报告保安主管 保安 主管应立即采取以下措施 a 立即向客服部经理进行报告 b 组织义务消防队员扑救初起火灾和救人 c 根据火情的大小确定拨打火警电话 119 报警时要讲清火警发生的地址 燃烧 物质的性质 报警人姓名 并派人到路口接应 引导消防车进入火场 4 9 3 在客服部经理没赶到现场前 义务消防队员必须自觉服从现场最高负责人 的指挥 具体工作包含 a 疏散抢救 引导业主向安全区疏散 护送行动不便者撤离险境 并做好安置和安抚工作 检查是否有业主仍留在着火区域而没有疏散出来 工 作 规 程 7 引导自救 引导业主沿消防通道进行疏散 如不行则带领业主往屋顶平台 避 难层等处疏散 在上风处等待救援 必要时组织水枪进行喷水掩护 疏散时禁止使用 电梯 b 灭火 启动消防水泵 铺设水带进行灭火 关闭设有防火分区的防火门 携带灭火器材到着火现场及周围查明是否有火势蔓延的可能 并及时扑灭蔓延 过来的火焰 针对不同性质的燃烧采用不同的灭火方法 配合消防官兵的灭火行动 c 安全警戒 外围的警戒任务是清除路障 指挥车辆驶离现场 劝导过路业主及无关人员撤 离现场 维护好小区外围的秩序 着火现场周围的警戒任务是阻止无关人员进入火场 指导业主有序疏散 保护 好从火场抢救出来的物品 着火现场的警戒任务是阻止业主重入火场拿取贵重物品 防止有人趁火打劫 保护好消防器材 指导业主有序疏散 4 9 4 火灾扑灭后 保安队要积极配合公安消防机关进行事故的调查工作 并对 事故进行详细的记录 4 10 停电停电 4 10 1 正常停电 停电时应做的工作 a 若拉闸限电或供电局预先通知的停电 管理处应将相关信息及时告示业主 以 便业主提前做好必要的应急准备 b 保安队 安保部 应准备好应急照明设备 并合理安排好安保力量 c 把电梯迫降到底层并关闭 把挡车器设置在开启状态 d 加强对各出入口的管理 根据各小区的实际情况 增加周界 园区或楼层 商 铺的巡查次数 发现可疑人员或现象要仔细询问和调查 防止盗窃 抢劫等案件的发 生 e 在巡逻时 要特别关注业主 商铺的照明情况 以防火灾的发生 工 作 规 程 8 4 10 2 突然停电 停电时应做的工作 a 立即向管理处 保安队长报告 了解停电的原因 b 利用电话 对讲系统或用手敲击电梯门 了解是否有电梯困人情况 如有业主 被困在电梯里 立即通知电梯工迅速前往解困 拨打电话 向管理处进行求助 通过电话 对讲系统向被困人员做好安抚工作及了解他们的身体状况 c 利用人工手段把挡车器调整到开启状态 d 参照本规程 4 10 1 的 d e 内容实施 4 11 其他突发事件 其他突发事件的处理 应服从保安部和公司统一调度和布置 工 作 规 程 9 车管员工作规程车管员工作规程 1 1 目的 目的 确保停车场 库 的车辆安全 整齐 有序 2 2 范围 范围 小区停车场 库 的管理 3 3 操作 操作规程规程 1 岗位要求 A 属走动岗位 规范走姿 站姿与骑车姿态 B 对讲机佩带右腰间右侧 2 礼仪 A 遇公司领导或公司车辆时 须立正并举手礼 B 检查纠正违章车辆 须敬礼 C 与公司同事 业主及外来人员相遇时 需点头示礼致意 3 车辆进场 A 当有车辆驶进小区停车场 库 应立即跟进指引 B 指引车辆缓行安全停放在车位上 C 提醒司机关好车门窗 并检查是否漏水漏油 D 每小时巡视检查一次车辆是否正常 如有车辆被损坏 车门未关 车未上锁 漏油漏水等情况应立即通知车主处理 未通知到车主的 做好记录 同时上报值班领 班或客户中心 E 清查停车场 库 内车辆 与门岗 车辆出入登记表 上是否一致 F 严密注视车辆情况和驾驶行为 若遇酗酒驾车者应立即劝阻 并报告领班或客 户中心处理 4 车辆出场 A 当车辆驶进小区停车场 应首先仔细核对出场车辆和驾驶员 B 核查对无误后 并做车辆指挥 C 若对出场车辆有疑问时 应立即到车前 向司机行礼 再向司机盘问核对有关 情况 D 在盘问和核对中发现问题 应立即扣留车辆 机智地应付司机 并用对讲机报 告领班或主管赶到现场 工 作 规 程 10 保安大门岗作业规程保安大门岗作业规程 1 负责监控人员和物品的进出情况 对危险物品和可疑人员的进入要进行有效控 制并报告 2 如发现业户运送大件 大量或贵重物品出入门时 需与巡逻岗进行通话协助 3 注意和疏散门前的闲杂人员 劝阻破坏和污染环境卫生的行为 4 检查出入小区车辆的车证 无证车辆应执行换证准入的规定 做好登记 出租 车无特殊情况不得进入小区 5 疏散在门前长时间停留的各种车辆 保持交通畅通 劝阻在行车道和汽车上存 放物品的行为 6 回答业户的问题 但不得泄漏公司的机密和涉及业主的情况 7 制止精神病人 乞丐 闲杂 流窜人员进入 劝阻衣冠不整的人员进入 8 保证大门及临近区域的良好秩序 及时做好人员及门前停放车辆的疏散工作 保证车辆安全进出和安全停放 9 当班期间发生重大事件 应及时报告上级 并做好现场的应急处理工作 10 重大活动时执行礼仪岗警卫职责 向宾客行礼 问候 11 每日下班前 将需要继续跟进的事件向下一班交接清楚 当无人接岗时 需继 续顶岗工作 并向上级汇报 待有人接班后方可离开岗位 并要做好每日工作记录及 交接记录 工 作 规 程 11 保安工作交接班作业规程保安工作交接班作业规程 1 1 目的目的 做好日常岗位的交接工作 避免工作出现拖节或疏漏 不断提高服务质量 2 2 职责范围职责范围 2 1 客服部经理负责本项目内交接工作的落实 督促 检查工作 2 2 保安队长做好本部门工作交接的落实 检查 对相关人员做出工作的指导及 奖惩 2 3 各岗位员工严格按交接班制度执行 3 3 公共制度公共制度 3 1 交班者必须提前 15 分钟到达接到工作岗位 3 2 交班者主动将本班情况向接班者详细说明 对未完成事宜 下班需要做的工 作 特别关注的事项着重说明 3 3 交接班者共同检查需交接的设备 设施及相关物品 如需要 交 接班者需 对现场或相关设备 设施共同检查 巡视一遍 保证交接清楚 必须做到正常 齐全 完好 如 设施设备运行情况 对讲机 电话 手电 钥匙 各类办公设备 机器设备 运行情况等 3 4 接班者应主动向交班者询问上一班工作情况 查看上一班的 工作日志 及 相关记录 如维修部设备设施运行记录 对于不清楚问题一定要问清楚 3 5 交接班人员应共同检查值班室卫生情况 包括桌椅 地面 办公设备及用品 必须干净 整齐 完好 3 6 将上述相关信息详细记入当班的 工作日志 字迹工整清楚 内容详实 3 7 将所有事宜及物品交接清楚后 交 接班人员应在上班及当班的 工作日志 签字 对有问题之处应做好相关记录 否则出现问题将追究交班者或接班者责任 对 责任不清的将追究双方责任 3 8 所有岗位在交接过程中 交接双方应认真执行交接班制度 交接过程中发现 问题应及时提出 相互包庇隐瞒者 将严肃处理 3 9 交班时 检查出问题由交班者负责 接班工作完毕后又发现在交接时未能说 明的上班的问题 由接班人员负责处理 工 作 规 程 12 3 10 在交接过程中如有解决不了的问题要及时汇报上级领导 3 11 出现下列情况不得交班 3 11 1 交接不清的工作未达成共识时 3 11 2 接班人员醉酒或神志不清时 3 11 3 设备故障影响运行时 3 11 4 当出现事故正在处理时 禁止交接班 待事故处理完毕后方可交接班 3 11 5 在接班人未到岗时 当班人不得离岗 4 4 保安部警卫人员交接班制度的补充条款保安部警卫人员交接班制度的补充条款 4 1 接班警卫应提前 15 分钟做好上岗前的各项准备工作 包括处理个人事务 按 规定着装和佩带值勤用品 到指定地点集合 由班长检查仪容仪表及警卫着装 安排 岗位 布置任务 讲解临时规定及工作安排 然后列队前往接班地点 4 2 所有接班警卫在班长的带领下提前 10 分钟到达指定交接岗位 与当班警卫交 接班 交接班双方应立正敬礼 交班人员向接班人员说明本班的值勤情况 是否有遗 留问题及注意事项 检查值勤用品的完好情况 双方确认后在工作日志签字 工 作 规 程 13 保安警用器械管理作业规程保安警用器械管理作业规程 1 目的 保证警用器械功能完好 使用正常 2 适用范围 适用于保安队 报警中心所有警用器械的管理 3 职责 3 1 客服部经理负责对对讲机 巡更器等器械申购的审批 选型 发放 登记等 工作 3 2 保安主管负责警用器械保管 使用的监督管理工作 3 3 执勤保安员负责正确使用警用器械 4 作业规程 4 1 对讲机的维护与管理 4 1 1 保安主管负责建立对讲机等通讯器材的台账 4 1 2 对讲机仅供保安主管和队员执勤时使用 不可挪作他用 特殊情况下须经 客服部经理同意方可 4 1 3 应严格按规定频率使用对讲机 各级人员不可私自乱拆 乱拧或乱调其他 频率 不得擅自关机 违者按规定进行处理 4 1 4 对讲机电池充电时应关闭对讲机 带机充电时 新电池第一次充电时必须 充电 14 26 小时 以达到最佳工作状态 一般情况下 电池应充电 6 10 小时才能使用 快速充电时 应按充电器使用说明书正确操作 以延长电池的使用寿命 4 1 5 各岗位执勤人员在交接班时 要擦拭干净对讲机机身 并将音量调到适当 清晰听到 位置 做好对对讲机的交接验收工作 发现问题应做好记录并及时上报主 管领导 4 1 6 对人为原因造成对讲机或部件损坏的 责任人应承担相应的赔偿责任 4 1 7 执勤过程中 如遇特殊情况造成对讲机损坏的 应及时报告保安部 保安 部将视情处理 逾期 3 天不报者 保安部将进行责任追究 4 2 巡更器的使用与管理 4 2 1 保安主管负责建立巡更器材的台账 工 作 规 程 14 4 2 2 客服部经理和保安主管负责设立巡逻路线及信息钮的分布 4 2 3 巡更器的每次领用情况应进行记录 4 2 4 巡更器使用完后 应及时进行保养和充电 若使用中出现故障 应立即向 主管领导汇报并报修 4 2 5 保安主管每周检查一次巡更器内的情况记录 特殊情况除外 4 2 6 巡更器的交接方式参照本规程 4 1 5 的内容 4 3 橡胶警棍的使用 4 3 1 保安主管负责建立橡胶警棍的台帐 4 3 2 保安员应爱护使用橡胶警棍 不可用橡胶警棍嬉戏打闹或交给他人玩耍 4 3 3 所配的橡胶警棍 仅供保安员在紧急情况下使用 非执勤人员不可佩带和 使用 4 3 4 保安员在处理一般问题时 不可手持或用橡胶警棍指着业主 外来人员 讲 话 4 3 5 保安队各级人员不可将橡胶警棍提供给他人使用 无特殊情况或未经保安 部同意 不可携带橡胶警棍外出 4 3 6 交接班时 对橡胶警棍进行检查并在 交接班情况记录表 进行记录 4 4 探照灯 电筒 的使用 4 4 1 保安主管负责建立探照灯 电筒 的台帐 4 4 2 保安员应正确使用探照灯 电筒 在雨天使用时 应注意避免雨水渗入而 造成探照灯 电筒 的损坏 4 4 3 探照灯 电筒 仅供中 夜班执勤保安员及特殊情况下 如停电 使用 任何 人不可擅自外借或占为己用 4 4 4 探照灯的充电应严格按充电操作说明的程序进行 程序规定 a 第一次使用前必须充电 8 10 小时 b 一般情况下应充电 5 8 小时 4 4 5 如需强光照射时 应先开弱光后再开强光 以免灯泡瞬间增温而损坏 4 4 6 对人为原因造成探照灯 电筒 损坏的 责任人应承担赔偿责任 4 4 7 探照灯 电筒 的交接方式参见 4 1 5 5 记录 值班情况记录表 工 作 规 程 15 保安器械管理规程保安器械管理规程 1 目的 保证器械功能完好 正常使用 2 适用范围 保安警用所有器械 3 职责 1 当班保安员负责正确使用 妥善保管器械 2 保安主管负责保安器械的发放 送检 4 对讲机使用程序 1 对讲机是管理处员工执行任务的工具 属于管理处的公共财产 每一个员工都 有责任和义务保证对讲机的正常使用 保安队的全部对讲机应建立 通讯器材台账 2 对讲机只供员工执勤时使用 严禁用作其他用途 特殊情况须由主管领导同意 方可 3 对讲机由值班人员使用 严禁转借他人 严禁个人携带外出 如确有需要 须 报主管领导批准 4 对讲机严格按规定频率正确使用 严禁员工私自乱拆 乱拧或乱调其他频率 否则按违纪处理 若损坏视情节赔偿 5 员工在交接班时应做好对讲机交接验收工作 以免出现问题时相互推脱责任 发现问题应做好记录并及时上报主管领导加以处理 5 警棍的管理 1 警棍是保安人员执行公务时的专用工具和武器 2 所配警棍只供当班保安执勤时携带和在紧急情况下使用 非值班 执勤人员严 禁佩带和使用 警棍是用于保安员执行公务时自卫使用 3 严禁将警棍提供他人 无特殊情况或未经保安主任批准 严禁将警棍带出 4 严禁用警棍嬉戏打闹 严禁将警棍交于他人玩耍 5 执勤保安员必须将警棍随身携带 不得随意搁放或托他人带为保管 严禁丢失 或损坏 工 作 规 程 16 6 使用人员要爱护使用 如有丢失或非因公损坏要予以赔偿 并追究行政责任 谁丢失 损坏 谁赔偿 当分不清具体责任时 由该岗位人员共同赔偿 7 交接班时 交接班人员要做好交接工作 确保其处于安全正常使用状态 8 对违反条款者 除进行必要的批评 教育外 处以 50 元 300 元罚款 工 作 规 程 17 监控室监控室管理作业规程管理作业规程 1 目的 规范报警中心的日常工作管理 确保监控室设施设备的有效运行和业主生命财产 的安全 2 适用范围 适用于小区报警中心 3 职责 3 1 主管经理助理负责对报警中心工作进行指导 监督和抽查 3 2 保安主管具体负责报警中心的管理 4 作业规程 4 1 报警员的岗位要求 4 1 1 未经客服部经理 保安主管的同意或陪同 应谢绝任何无关人员进入报警中 心参观 闲聊 并做好相关记录 4 1 2 当班人员不可因私占用通信电话 不做与本职无关的事情 4 1 3 报警员上岗前必须经过专业知识的培训 应熟悉设施设备的工作原理 性 能及在小区的分布情况 掌握独立操作的技能 4 1 4 未经保安部授权或同意 不可擅自修改 替换 设置各报警系统内原有的 数据和程序 不可向外泄漏相关情况 不准擅自开关运行正常的报警设备 4 1 5 当班人员在当班时 应始终保持警惕性 密切关注操作台的动态画面 静 态 声光 信号 严格按程序处理警情 4 1 6 当班人员应保持室内空气清洁 设施设备无尘 物品摆放整洁 温 湿 度 符合要求 入室需换拖鞋 不准带入与工作无关的任何物品 4 1 7 当班人员应及时做好当日值班记录 记录内容包括交接班 处警方式 设 备运行 故障及维修情况等方面 4 1 8 报警中心的监控录像应保存 7 天以上 以便备查 4 2 设备的操作与检查 4 2 1 报警员要熟练掌握消 监控设备的工作性能及分布位置 工 作 规 程 18 4 2 2 备好 管好 维护好报警中心的备用电源 确保小区停电期间报警设施设 备能正常运行 4 2 3 报警员应严格按程序对报警设备进行操作 并密切关注报警设备的运行情 况 具体包括 a 电压是否符合工作要求 电源插头是否接触不良 b 监视屏画面是否清晰 摄像探头的角度是否准确 录制的画面是否清晰 c 红外报警装置能否正常运行 d 户内报警器能否正常工作 e 消控设备能否正常运行 f 对讲机是否收发正常 4 2 4 在设备运行期间发现不正常现象或故障 报警员应立即向班长报告 经检 查 判断后做出处理决定 4 3 报警的处理 4 3 1 户内报警 报警发生应做到 a 当主机发出报警信号时 报警员应立即查看报警位置 确认报警类型 b 立即用对讲机向小区保安员发出指令 报警员发指令时 应口齿清楚 语言简 练 报警内容和具体位置要连呼三遍 如对讲机受到干扰 一方送话或接受不灵 应 迅速改用电话联系 c 保安员接警后应立即赶赴报警区域进行处理 并把情况反馈到报警中心 事后 报警员和保安员应做好相关的记录 4 3 2 周界报警 报警发生应做到 a 当主机发出报警信号时 报警员应仔细查看报警区域图像 b 辨别警情内容 如系行人误入防区的可及时复位 如发现行迹可疑之 人翻墙进入小区的 应立即用对讲机通知保 安员 讲清具体的位置 嫌疑人员的体貌特征 由保安员前往制止或抓捕 c 对无电视监控系统的周界报警 应参照本规程 4 3 1 内容执行 工 作 规 程 19 d 若同一防区出现多次误报警 保安队长 报警员应及时向保安部汇报 并及时 将信息反馈到维修中心或安装单位进行报修 e 报警员如发现周界报警系统在 24 小时内无报警现象时 应立即通知小区保安队 安保部 进行测试 并将测试结果向报警中心进行反馈 f 报警员应作详细的警情处置记录 4 3 3 电视监控 有不正常情况发生应做到 a 报警员通过监视屏进行动态观察时 如发现出入口 车库 停车场 大堂 电 梯 楼层有异常情况或可疑人员 应立即用对讲机通知保安员 讲清具体的位置 嫌 疑人的体貌特征 由保安员前往查处 b 通过监视屏进行跟踪监视 及时给保安员提供准确的信息 c 作好相关的记录 4 3 4 火灾报警 报警发生应做到 a 当主机发出火警讯号时 应立即用对讲机通知保安员前往检查并讲清火警的具 体位置 如系误报 应及时复位 如经常发生误报应及时向保安部报告 并把信息反 馈到维修中心或安装单位进行报修 b 如确认是火警 立即向有关领导进行报告 根据火情的大小及现场最高负责人的指令 启动消防水泵 排烟阀 送风阀 关闭分区防火门 启用消防广播 通过监视屏对火警现场进行监控 为义务消防员的扑救和疏散工作提供准确信 息 并监控有否异常情况和可疑人员 检查是否有电梯困人现象 坚守岗位 做好一切应急准备工作 等待指令 c 对火警的处置过程进行记录 4 4 设施设备的维护保养 4 4 1 报警员负责做好报警设施设备的日常清洁保养工作 4 4 2 维修中心负责每周对住户和报警中心之间的联网情况进行一次检查 并对 检查 结果 进行记录 工 作 规 程 20 4 4 3 维修中心负责每周对周界报警系统的探测器 摄像机 红外灯 支架的牢 固度进行检查与除尘 同时测试系统能否正常运行 并做好相关记录 4 4 4 保安队根据实际情况 配合 做好报警监视区域障碍物的清除工作 并做 好记录 4 4 5 维修中心负责每季度对户内报警系统进行检查 测试探测器 门磁等的工 作状态 对备用电源 UPS 的充放电情况进行一次测试 检查与测试 应做好记录 4 4 6 如遇台风 暴雨 冰雹 维修中心应在恶劣天气过后 对周界报警系统进 行一次全面检查与测试 保证报警设施设备始终处于正常的工作状态 4 4 7 报警员应按报警设备的要求 做好防尘 防潮 防高温的工作 正确使用 空调机 保证设备的运行有良好的工作环境条件 4 4 8 报警中心应禁止的行为 有下列现象与行为报警中心应禁止 a 禁止吸烟 以防烟雾侵蚀电子元件 b 禁止把监控电脑 备用电源 录像机 电话机挪作它用 c 禁止带入 存放易燃易爆物品 d 操作台上禁止摆放与工作无关的物品 工 作 规 程 21 火灾扑救规程火灾扑救规程 一 火灾应急程序 火情刚开始时 第一到达的现场人员应根据情况就地就近取得灭火器材或工具立 即进行扑救 不得等待延误最佳灭火时机 火势漫延时立即报警 并通知管理处 管 理处领导或保安部主管应立即召集义务消防队 按疏散 救人 灭火等方法履行各自 的职责 将火灾造成的损失减至最小 处理程序如下 1 消防中心收到火警信号时要及时将火警显示的区域 楼层 房间等具体部位通 知该区域的值班保安员 若值班保安员先发现火警信号或火警报告 先报告消防中心 和当值领导 2 楼层值班保安员立即赶往事故地点 查证报警原因 火灾险情确认后 立即向 当班负责人简明 准确地报告火灾发生的具体地点和火势大小 并将情况反馈到消防 中心 利用就近灭火器材积极扑救 3 消防中心值班员 a 立即启动自动灭火系统 防火卷帘 防排烟系统的设备 b 打开消防电梯升降开关 迫降至首层后关闭所有客梯 c 通过广播 警铃疏散顾客及商户 并做好记录 d 报告值班领导或传呼有关领导报告火情 并根据火情大小和值班领导指示向 119 报警 4 客服部经理 a 召集管理处相关人员立即赶到大厦首层外围的指定地点 b 组织相关人员侦察火情 制定救火方案和扑救重点 c 救火人员分工调整 明确救人 灭火 疏散物质 现场外围警戒任务 d 监督检查现场灭火情况 统一指挥 协调 5 工程维修班班长 a 必要时指挥值班电工切断火场相关部分的正常供电 改由事故应急供电 b 指挥空调工关闭空调机组 c 指挥电梯工将所有升降客梯迫降至首层 启用消防电梯 工 作 规 程 22 d 指挥维修工确保火场消防供电 消防供水及其它消防器材 广播通讯等消防设 备 设施正常使用 有故障即时抢修 e 引导消防车占据最佳方位 便捷接通消防水源 f 配电工坚守工作岗位 确保供电系统正常和设备房消防设施的正常 6 保安队长负责扑救组 a 接到火警信号 报告 后 立即组织义务消防队员赶赴现场 b 根据火情和灭火重点 进行人员分工 确定灭火和救人救物方案 先救人后救 物 c 确定铺设使用消防水带和专用灭火剂 灭火器材及时组织灭火 d 指导义务消防队员协助公安消防队工作 7 管理处主任 a 接到火情报告 迅速集合本处人员赶到事发现场 b 分配所属员工参加扑救工作 c 引导配合消防车迅速接通消防水源 d 引导人员 物质从安全出口疏散 e 现场伤员救护工作 二 特殊火灾情形灭火程序 火灾发生在夜间或假日等非正常工作时间的情形 1 保安部队长任临时现场指挥 2 各部门副职或第二负责人或平时演练时指定人员 负责本部门工作 按平时上 班时火灾现场要求做 3 保安部值班员或管理处办公室人员立即通知各部门主管 报告火灾情况 4 各部门灭火人员按照平时培训 训练时既定的要求和分工在各自所应该负责的 岗位上自觉积极地投入到灭火战斗中 5 各部门主管到场后 按平时火灾情况的程序处理 三 特殊场所火灾事故的特别应急处理要点 1 若某一楼层一部位起火 且燃烧范围不大时 应先通知起火层及其上下层的人 员疏散 若楼层起火 且楼内人员较多时 用以疏散的消防电梯应派专人操作 同时 将着火层人员疏散到下两层 以争取时间 工 作 规 程 23 2 若某一房间起火 而门已被火封住 使房内人员不能走出时 房内人员应想办 法转移到相邻未起火的房间 再绕道疏散梯疏散 3 若某一防火分区着火 且大火已将楼梯间封住 致使着火层以上楼层的人员无 法从楼梯间疏散时 可先将人员疏散楼顶天台 4 人员向避难层疏散时 应先考虑年老体弱者和妇孺 5 起火楼层的走廊 楼梯被烟火封住 有人逃到房间窗口 阳台时 首先要通过 广播稳定他们的情绪 同时 专业消防人员应采取各种方法进行抢救疏散 也可采取 各种救生器具救人 自救 如使用安全绳和缓降器 救生袋等降到地面 若被困人员 较多 上报市消防指挥中心 请求市消防队求援 6 疏散抢救人员时 事先要有联络信号 应携带救生器材以备自救 并在抢救路 线上设明标记 如使用消防电梯救人时 要考虑到电梯突然中断后的应急措施 对抢 救出来的人员要派专人管理 在疏散过程中 要保持镇定 以便顺利完成救援任务 对有烟雾火焰的情况下 必须先组织水枪进行降温 排烟等 四 当公安消防队到达火场后 及时向公安消防负责人报告火场情况 带领员工 统一服从火场总指挥的领导 五 火灾扑灭后的工作 视火灾所造成的损害大小情况确定 1 保护火灾现场 清理火灾事故现场地 2 火灾扑灭后管理处主任向公司提交火灾报告 统计灾情损失 分析着火原因 教育群众 惩罚当事人 工 作 规 程 24 火警 火灾应急处理流程火警 火灾应急处理流程 接到火警 灾情轻 保安人 员 到现场自救 立即派人 现场判断 误报 查明原 因 记录在案 报 119 火警物业经理到场指挥 保安部设备部保洁绿化部业户服务部 灭 火 器 灭 火 确 认 火 区 附 近 电 源 关 闭 后 再 用 消 防 水 龙 头 灭 火 维 护 现 场 秩 序 劝 告 无 关 人 员 远 离 现 场 引 导 区 内 车 辆 离 开 小 区 疏 通 救 火 通 道 关 闭 火 灾 附 近 电 源 提 供 应 急 指 示 照 明 有 效 确 认 电 梯 内 无 人 后 将 电 梯 落 入 安 全 区 域 并 关 闭 电 源 保 障 泵 房 供 电 手 动 开 启 消 防 喷 淋 泵 关 闭 煤 气 总 阀 抢 救 财 物 疏 散 人 群 抢 救 财 物 维 护 秩 序 防 止 坏 人 趁 火 打 劫 协 助 救 火 事 后 清 扫 现 场 监 守 岗 位 保 护 银 柜 及 重 要 票 证 接 听 电 话 保 持 联 络 协 助 查 明 火 灾 起 因 统 计 损 失 善 后 处 理 记 录 备 案 工 作 规 程 25 工 作 规 程 26 给排水系统维修保养规程给排水系统维修保养规程 1 给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责 2 主管工程师每年 12 月份负责制定和监督实施下年度的系统保养计划 3 维修及保养过程如要限 停水需提前知会受影响用户 4 根据设备特点重点做好润滑 除尘工作 5 生活供水泵发生故障时 应马上停止故障泵 开启备用泵 以保证大厦供水 6 污水泵发生故障时 应马上采取措施 降低集水井水位 7 所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表 污水泵设备检查表 消防泵设备检查表 8 经排水设备的故障应于 5 小时内修复 无法解决的应马上通知受影响用户 并 报告上级领导 限期修复 工 作 规 程 27 道闸系统保养规程道闸系统保养规程 1 01 0 目的目的 规范道闸系统的保养程序 确保道闸外观良好 开闭操作灵活可靠 2 02 0 适用范围适用范围 适用于物业公司所辖物业各岗亭道闸的保养工作 3 03 0 职责职责 3 1 系统技术人员负责按此规程实施各道闸的保养工作 3 2 系统工程师负责道闸保养工作的组织实施和监督 3 3 全面质量管理办公室负责对保养情况进行检查 监督 4 04 0 工作内容工作内容 4 1 保养内容 4 1 1 修整挡车杆 对反光膜脱胶或脱落的进行修复 4 1 2 取下齿轮箱顶盖 打开齿轮箱门 对各转动轴加润滑油 4 1 3 补充齿轮箱内机油 4 1 4 全面紧固电线接头 修锉电器触点 4 1 5 检查电容器有变质漏油时 立即替换 4 1 6 检查箱门 箱盖密封 防止雨水进入 4 1 7 打开齿轮箱箱 查验齿轮磨损及限位开关紧固 4 1 8 全面抹擦箱内各部件灰尘 4 2 保养周期 维修技工应按下列频次保养道闸系统 4 2 1 修整挡车杆 每月检查保养一次 4 2 2 给各转动轴加润滑油 每月检查保养一次 4 2 3 补充齿轮箱内机油 每月检查保养一次 4 2 4 紧固电线接头 修锉电器触点 每月检查保养一次 4 2 5 检查电容器 每月检查保养一次 4 2 6 检查箱门 箱盖密封 每月检查保养一次 4 2 7 查验齿轮磨损及限位开关紧固 每半年一次 工 作 规 程 28 4 2 8 全面抹擦箱内各部件灰尘 每月检查保养一次 4 3 对道闸系统一般故障由系统技术人员负责解决 无法解决的应尽快联系维修 单位进行解决 并做好 设备维修保养记录 工 作 规 程 29 巡逻保安操作规程巡逻保安操作规程 一 巡查目的 排查隐患 纠正区域存在不足之处 促进社区良好的公共秩序和 安全环境 二 巡查范围 多高层楼宇梯间 天台及地下车场等监控盲点 三 巡查要求 1 每日早 中班次必须针对区域多层 高层楼宇 楼层进行细致全面的安全检查 工作 2 巡逻楼宇过程中发现的问题如实记录并及时处理 每班次巡楼报表整理后报部 门存档 四 巡楼工作内容 1 巡楼中必须控制走火通道畅通无阻 大闸门 消防门处于完全关闭状态 2 巡楼中必须检查走火通道应急灯 出口指示牌 消防灭火器材的完好运行状态 3 巡楼中必须杜绝单车 杂物等堵塞走火通道或占用大堂 天台等公共场地 4 巡楼中必须禁止在楼层内焚烧香 烛 纸线 燃气泄漏等存在的消防安全隐患 5 巡楼中必须体察异响 异味或门户虚掩 锁匙未拔等现象 做到及时处理并记 录报告 6 巡楼中对发现不明身份 神色异常等嫌疑人员要进行盘查 监控和跟踪 并及 时报告上级 7 巡楼中必须对装修单位进行监督管理 杜绝违章动火作业 违规拆除或安装等 现象 发现违章施工和影响公共秩序的现象立即制止 做好记录并报告 协调装修组 处理 8 巡逻车场必须有效监控车辆停放情况 发现占车位 车门 窗 车灯开启现象 及时处理并登记 报告 9 巡逻中发现设施设备损坏或故障 包括电梯 灯饰 灯架 标识牌 天花吊顶 楼梯扶手 地砖 线井盖等 必须及时处理并汇报 10 巡逻中发现渗水 漏水 墙体裂缝等异常情况必须及时处理并登记报告 工 作 规 程 30 11 巡逻中发现滞留清洁 绿化 生活及施工垃圾现象 必须及时协调相关部门 进行清理并登记汇报 12 巡逻中发现区域内拾荒和溜狗现象 必须友善劝阻 并汇报住户中心宣传教 育 同时做好记录并汇报 13 巡楼中必须将楼宇宣传信息栏资料统一规范 按时更新 14 巡逻中业主需要帮助要及时赶到给予帮助 工 作 规 程 31 车辆停放管理作业规程车辆停放管理作业规程 目的 确保车辆 设施 人员安全 保证车辆停放整齐有序 2 适用范围 适用于小区内车辆停放管理 3 职责 3 1 保安队长负责监督 检查车辆停放管理工作 3 2 保安班组长负责车辆停放管理的指导 检查和纠正工作 3 3 保安员负责车辆的日常管理工作 4 作业规程 4 1 车辆管理 4 1 1 各小区视情况设立专职车管员 对小区业主 使用人 的车辆实行全面管理 4 1 2 建立详细的车辆管理档案 内容包括业主或使用人姓名 房号 车辆品牌 车牌号 车辆颜色 联系电话等 4 1 3 小区管理处负责对需要租用泊位的业主进行登记 并设法解决他们的需求 4 1 4 业主或使用人应自觉将车辆停入自己的车库或泊位 及时关好车 库 门 窗 并随身带走贵重物品 接受车管员的管理 4 1 5 所有车辆均不可随意占道停放或占位停放 4 1 6 车管员和巡逻岗应适时巡检停放车辆的状况 发现车门 窗没关好 车内 有贵重物品 漏水 漏油等现象应及时通知车主 并做好记录 4 1 7 若巡检中发现有异常情况 应立即拦截车辆 并通知班长或保安队长前来 处理 并做好记录 4 1 8 大型客车及 5 吨以上货车原则上不允许进入小区 以免压坏道路或堵塞小 区的交通 如确需要进入时 应提前申请并经小区管理处的同意 4 1 9 小区的道路和停车场不可用于学习驾驶或试车 不可无故使用车载报警器 或随意鸣喇叭 工 作 规 程 32 4 1 10 小区停车场只向业主 车主 提供有偿使用的停车泊位 但不负责车辆的保 管 4 1 11 外来车辆进入小区时 须经确认 登记后放行 22 00 后 谢绝出租车进 入小区 特殊情况除外 4 2 泊位的收费方式和标准 适用于住宅小区 可视情修改 4 2 1 对已出售的车库或泊位 由管理处负责向业主收取相应的管理费 4 2 2 对租用地面泊位的私家车主 每月收取 100 元的租费 对租用地面泊位的 公车 每月收取 150 元的租费 不另外收管理费 4 2 3 在小区临时停车不超过 1 小时的免收停车服务费 超过 1 小时 不足 4 小 时的按 4 小时计算 每辆每 4 小时收费 2 元 每天 24 小时 每辆停车服务费超过 6 元 的 按 6 元收费 4 2 4 对需长期租用停车泊位的业主 小区管理处应每年与其签订一次租用协议 4 3 各小区应设置减速条 路拱 单向行驶 限速 限高 禁鸣 禁止通行等交 通设施及标识 4 4 业主应自觉遵守小区的交通及停车管理制度 出入小区 大门 时应各行其道 或先出后进 4 5 摩托车 电动 自行车管理 4 5 1 小区的停车场所应有明显标识 业主应按规定有序地停放车辆 4 5 2 外来人员的摩托车 电动 自行车原则上不可进入小区 4 5 3 小区的车管员 巡逻岗要认真履行职责 整理停放不齐的车辆 4 5 4 小区内的楼道 走廊等公用部位不可乱停车辆 4 5 车管员和巡逻岗应确保小区道路 消防通道的畅通 发现闲杂人员要及时劝 离 若有紧急情况按 突发事件处理作业规程 的要求进行处理 工 作 规 程 33 消防管理作业规程消防管理作业规程 1 目的 规范小区的消防管理工作 预防火灾事故的发生 保障业主的工作 生活秩序正 常 2 适用范围 适用于小区的消防管理工作 3 职责 3 1 保安部经理助理负责对小区保安员的消防培训 消防设施设备的管理进行监 督 指导和抽查 3 2 保安队长全面负责小区保安员的消防培训 消防安全及设施设备 器材的管 理和检查工作 3 3 保安员负责小区日常消防安全及设施设备 器材的巡查工作 4 作业规程 4 1 消防安全的管理 4 1 1 保安员应加强安全防范意识 自觉遵守消防法律法规和公司的安全制度 4 1 2 坚持 预防为主 防消结合 的消防工作方针和 谁主管 谁负责 的消防工 作原则 4 1 3 保安员应懂得火灾的预防措施 懂得小区的不安全因素和隐患 懂得扑救 初起火灾的方法 会管会用小区的消防器材 会报火警 119 4 1 4 任何人都不准随意挪用 移动 损坏消防器材和堵塞消防通道 4 1 5 小区的消防器材 标识应保证完好无损 4 1 6 保安员在日常的巡查中 应密切关注小区的消防安全情况 设施设备和器 材的完好情况 发现火灾隐患应立即排除或向上级领导报告 并做好记录 4 1 7 当发现 生 火灾时 保安员应保持冷静 迅速查明情况 及时采取有效措 施 并向上级领导报告 4 2 消防设施设备器材的检查 4 2 1 保安队应建立小区消防设施设备 器材的台帐 4 2 2