邦泰国际公寓项目推广案例.doc

邦泰国际公寓项目天书目 录一、 项目基本资料二、 发展商概况三、 项目总体概况四、 合作伙伴的概况五、 地理位置1、 地理位置2、 汽车板块分析六、 交通篇1、 公交线路一览表2、 交通网络七、 配套篇1、 周边配套2、 小区配套八、 项目规划及产品分析1、项目规划分析2、项目产品分析八、项目优劣势分析1、 优势分析2、 劣势分析及淡化九、 竞争对手情况十、周边市政建议前景十一、百问百答a) 项目基本资料：1. 项目名称：邦泰国际公寓2. 项目位置：广州市海珠区新港东路3号3. 发展商：广州邦泰置业有限公司4. 用地性质：商住用地5. 使用年限：住宅70年、车位50年、商业40年6. 物业管理：港联物业7. 总占地面积：5296 m8. 总建筑面积：23161 m9. 入住户数：规划总户数210户 10. 楼层高度：49层高4.45米，10层或以上标准层高3米11. 实用率：73% 12. 停车位：地下车库，具体数量未定13. 管理费： 3.8 元/平方米14. 用电瓦数15. 土地使用起至日期：2005年12月27日16. 交楼日期：2010年 竣工日期： 验收日期： 17. 预售许可证号：2008049618. 售楼部电话：020-8923988819. 按揭银行： （具体支行未定）b) 发展商简介邦泰置业有限公司成立于1998年7月，是一家专业从事房地产开发经营的股份制企业。公司2002年获得国家二级开发资质，2006年获得国家以及空间开发资质，是舟山市目前唯一的一家以及资质开发企业。秉承“崇尚生活品质、创造精品楼盘”的经营理念，并将这一理念灌注到麾下所有建筑中。近十年来，邦泰置业陆续在浙江、上海、广州、内蒙古等地累计投资数亿人民币，先后开发了浙江舟山新城花园、新城时代、东海豪庭、邦泰城、上海剑桥府邸等项目，累计开发面达50万平方米。邦泰置业以优秀的住宅产品和良好的销售、售后服务，取得了良好的经济效益和社会效益，并多次获得“守合同、重信用单位”，获得奖项包括：建设部“2005中国经典人居奖“、上海市“优秀建筑设计奖”、浙江省物业管理师范小区和舟山“最受欢迎精品楼盘”等各大奖项。在售的十余个项目包括邦泰泊寓、未来城、温馨家园、紫檀苑、凤凰城、水岸美的等等邦泰置业力求完美，以超优质产品邦泰国际公寓打响广州市场。c) 项目总体概况邦泰国际公寓位于广州市新港东路农科所大门东侧。邦泰公寓楼高21层，住宅货量共有210套，4-9层均为小复式单位，10-21层为平层单位，其中1-3层是用作商业用途。邦泰公寓以中小户型为主， 44110复式单位、37110平层单位；邦泰公寓属于产权式物业，70年使用权，不能用作办公用途。商业40年使用权。d) 合作伙伴的强强联手：1. 投资组合：2. 设计单位：广州宝贤华翰建筑设计事务所。3. 施工总承包：中天建设集团公司4. 室内设计广州韦格斯杨设计有限公司5. 物业管理单位：港联物业6. 广告公司：深圳和而不同广告7. 总代理：广州合富辉煌房地产顾问有限公司合富辉煌集团创立于九十年代初，是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一。2004年7月15日，集团在香港联交所主板正式挂牌上市（联交所编号：733），成为中国国内首家上市的地产代理顾问公司。成功的“以人为本、专业领先，诚信为本、服务领先”企业发展策略加上稳健的作风，令合富辉煌自成立以来，始终以领跑者的姿态，雄踞南中国房地产服务行业的龙头地位，发展成为拥有一、二手房地产顾问代理、物业管理、投资理财、物业拍卖服务的最大平台企业。集团在广州、北京、上海、南京、天津、山东、湖北、河南、东莞、佛山、南宁、合肥、安徽、昆明、重庆等地成立了合富辉煌房地产分公司，业务版图横跨15个省份逾20个城市。合富辉煌遵循“全方位整合策划、多资源立体服务”的经营思想，致力为客户创造最大价值，提供一套既有实践基础又规范化、标准化的服务模式，在房地产服务市场的成绩斐然。成功服务过包括住宅、别墅、豪宅、商场、写字楼等数百个项目，操作过数十个逾千亩的大型项目，成交业绩一直稳居广州地产代理销售第一，稳占广州豪宅市场代理份额第一，多个地产营销策划成功案例入选大学课程教材，彰显合富辉煌强大的综合实力。e) 交通篇公交线路一览表139路 20路 229路 262路 304路 505路 507路 583路 大学城3线139路（东圃客运站(总站) - 海珠客运站(总站)）20路（赤岗大塘(总站) - 岑村教练场总站）229路（罗冲围总站(松南路) - 琶洲石基村(黄埔古港)总站）262路（赤岗东(总站) - 新洲总站）304路（棠下小区总站 - 番禺长隆旅游度假区总站）505路（珠江泳场(总站) - 凌塘村(小新塘)总站）507路（黄埔荔枝公园总站 - 大学城(中部枢纽)总站）583路（逸景翠园总站 - 车陂(总站)）大学城3线（大学城(体育中心)总站 - 广东药学院总站）地铁2号线：地铁2号线磨蝶沙站B出口地铁2号线（三元里 - 万胜围） 三元里 - 广州火车站 - 越秀公园 - 纪念堂 - 晓港 - 海珠广场 - 中大 - 江南西 - 公园前 - 市二宫 - 鹭江 - 客村 - 赤岗 - 磨碟沙 - 新港东 - 琶洲 - 万胜围 2、交通网络15分钟生活圈畅通相连地铁地铁二号线磨蝶沙站四纵环城高速、猎德大桥、琶洲大桥、华南快速干线三横新港东路、琶洲大道、滨江东延长线f) 配套篇1、 周边配套配套类型著名机构地理位置餐饮好彩又一鲜酒家，百味美食园，潮旺美食店，卡多夫西餐(新港东路店) 湘王楼，新港渔村，宝金香韩国料理波尔多西餐厅酒廊，穗海酒家、琶洲食府，毛家饭店酒店琶洲酒店、琶洲会议酒店、新港酒店、桃花江大酒店商场琶洲便利店银行农业银行赤岗办事处，中行新港中路支行教育配套育华中学、广州市广播电视大学海珠区分校广州市海珠区粤信幼儿园、广东轻工职业技术学校、广州市海珠区佳林文化艺术培训学校休闲琶洲公园小区配套会所，酒店，酒店公寓，幼儿园，酒店综合楼g) 项目规划及产品分析1、项目规划分析邦泰国际公寓楼高21层，由于琶洲地块相关的80米限高规定，本项目楼体总高度为79.99米。住宅货量共有210套，4-9层均为小复式单位，4.45米层高户型为44152平方，10-21层为平层单位，37100平方，全部包豪华装修出售另附送全屋家电。其中1-3层是商业用途，针对4楼以上公寓配有健身室悠闲会所。项目421层属于产权式物业，70年使用权。商业50年使用权。2、 项目户型分析项目为户型85100平方的平层、复式单位占70%，其余为30%为40平方左右的为主平层和复式单位l 其中85150平方的平层和复式单位可拆分为两套独立单位出租，而只需要一个房产证。一证两房、适合投资者合理调配投资组合。l 4.45米小复式空间，150%的使用率只需一层的价格l 广州罕见通风对流公寓产品，采光充足、赠送大露台，顶级性价比八、 项目优劣势分析1、优势分析1） 地段版块优势：l 广州市政府的城市发展规划，将琶洲地区目标定位为：以广州国际会议展览中心的建设为契机和核心，发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD（Recreational Business District）型、生态型的新城市中心组成部分。它地域上与珠江新城（CBD），新城市中轴线、天河区构成的新城市中心区相邻，在功能和性质定位上是城市中的重要支持和补充。l 广州国际会议展览中心是目前规模世界第一、亚洲最大、设施最先进、档次最高，能满足大型国际级商品交易会、大型贸易展览等需要的多功能、综合性、高标准的国际展览中心必定能为投资客带来相关的超高档客户资源（2008年10月第104届前规模为第一的德国汉诺威展览中心当时为世界最大的展览中心）l 项目所在区域为市政府重点规划打造的板块之一，以广州市珠江新城、白云新城发展并驾齐驱。l 位于琶洲市政规划的国际商贸区。作为珠江新城-琶洲-员村地区功能定位，会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区 实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区（2） 交通优势： 立体式交通，地铁二号线磨碟沙站上盖，紧邻新港东路几十路公交线路通达全城，目前距广交会主场最近的投资型服务公寓。四纵三横+双地铁复合式交通网络。华南快速干线、琶洲大桥、猎德大桥、环城高速；琶洲大道、地铁二号线、四号线。（3） 景观优势：北望珠江，南望广州“南肺”万亩果园，东望会展建筑景观带，南北中心体育公园；（4） 产品类型优势：目前距广交会主场最近的投资型酒店式服务公寓，；琶洲最后一块70年使用权住宅用地项目。以后该区域内将不再有70年使用年限的住宅地块出让。以后琶洲出让的全部是商业或市政设施的用地。住宅用地与商业用地对比：1）使用年限长；2）水费电费较商业用地低；（5） 档次优势： 投资商倾力打造，全屋名牌构件，比肩超五星酒店式装修和服务配套，为您呈现高端会展生活；（6） 产品建筑优势： 4.45米复式设计，创造更多使用空间。恢宏入户大堂比肩五星酒店；全高级石材外墙+双层中空隔音玻璃幕墙打造广州最豪公寓产品（7） 安保优势： 一卡通服务，高级智能门锁，全智能化封闭式物业管理，闭路电子设备监控（8） 配套优势：港联物业金钥匙酒店式服务，真正做到五星级的酒店管理，畅享全球顶尖会展生活配套，五星级酒店、特色食肆、医院、银行、学校等一应俱全2、劣势分析及淡化（1）项目购买面积较大，投资门槛较高；答：一套单位当两套使用，可以为投资者带来近双倍的投资收益；而且能适当地调配投资者的投资风险组合，一套单位可拆可并，满足更广泛的高端客户。（2）项目靠近马路，比较嘈杂；答：项目采用高级双中空隔音玻璃，有效隔离噪音，同时超宽绿色隔离带亦能有效降低噪音；（3）针对会展客户大多数是短租客，租赁空置率会上升；答：本项目优越的交通及地段条件不仅可以为投资者带来常年固定的常住型租客，同时亦可以网罗会展期间高端短租客；而在每年除了春秋两届共两个多月的广交会短租客外，每年的其它月份同时可网络专业展会的参展商高端短租客户。（4）近期楼市以刚性需求的买家为主，这样的投资型产品可能造成投资客户的观望，不敢或不愿入市。答：随着广交会的深入建设，区域内会展生活配套将会更加完善，届时类似本项目类的服务型公寓稀缺性及投资价值将得到更大提升；同时广交会稳定的短租市场以及项目优越的地段及交通条件所形成的长租市场，将会保障投资者稳定的赚取超高投资回报。九、 公寓竞争对手情况项目区域价格（元/）装修标准（元/）物管费用（元/*月） 余货大约套数可比性恒鑫御雅庭 海珠8500毛坯1.9610尾货星御翠园120001400020002.18270竞争对手银业国际公寓A栋1100013000B栋900010000 1500，毛坯2.5150竞争对手朱美拉公寓天河200005000元/包全屋名牌家私家电4.3300主要竞争对手领峰250002600010000元/包全屋名牌家私家电4.2200主要竞争对手隽峰1400016000毛坯3.6150竞争对手VILI威尼国际公寓 1500020004.8900竞争对手威尔斯商务国际公寓平层1300015000 3500元/豪装和家私家电3.8100竞争对手十、 周边市政规划前景交通：新港东路阔宽工程、琶洲大道、修建环岛路、地下隧道。人文历史：珠江啤酒博物馆生活商贸：停车场、中心南北公园、（以最新版琶洲公共网络为准）十一、 百问百答 一、销售类（10条）1. 交楼日期的确定？答： 2. 是否有示范单位看？什么时候可以看？答：有，目前正在施工当中，预计在五月下旬可以开放3. 何时公开发售？答： 暂时未定，预计在五月初4. 是否带装修发售？装修的价格标准？答： 带全屋装修，赠送名牌家电，5. 售价多少？答：价格暂未定，留下你的联系方式，我们价格出来后会有专人致电你。6. 项目所属派出所，街道？答：7. 项目地段所属幼儿园、小学、中学？答：。8. 这里的发展前景如何？答：区域规划为以会展经济为龙头的国际商贸区，未来各项市政配套将会更加完善，区域市场投资潜力将达到进一步的提高。9. 签合同后能否更名，费用如何收取？答：不能更名，（若客户坚持要做退房处理，必须到房管局办理相关手续，按规定收取相关手续费。）10. 办理房产证要多久？答：确权后6个月内；二、工程类（26条）1、 项目四至？答： 2、 项目的门窗、入户门和装修材料具体是什么牌子?有什么特色？答： 3、 项目的玻璃是否隔音玻璃？防风、防震、防水渗、防噪音等性能如何？答： 4、 项目的外墙装饰材料？答： 5、 单位是否可以上下或左右打通？答： 6、 室内间隔可否自行设计装修，是否需要向发展商或物管公司申请？答：7、 客户收楼后自行装修时，费用如何收取？答： 8、 楼宇保修期为多久？从何时开始起算？保修内容包含哪些？答： 9、 是否预留空调机位？具体位置？答：）10、 项目有无宽带网？是何种宽带网？答： 11、 有无直饮水？如何收费？答： 12、 建筑结构？答： 13、 有线电视是否收费?标准如何?每户有几个分线口？答：是，未确定14、 每户电话的预留数及位置？答： 15、 用什么牌子的电梯？质量怎样？保修期是多少年？答： 16、 交楼时，使用说明书是否附电路布置图及其他管线图？答： 17、 水管是否入墙？是否预留热水器的冷热水管？答： 18、 楼宇设计按多少级防震设防？