江西省南昌市建筑工程建筑面积、容积率计算规则(修订)[1]

南昌市建筑工程建筑面积 容积率计算规则 修订 为正确引导城乡规划管理 规范规划管理中建设工程的建筑面积计算方法 现依照 建筑工程建筑面积计算规范 GB T50353 2005 结合本市实践 对原 建筑工程建筑面积 容积率计算规则 洪规技字 2007 第 1 号 进行 修订 第一条 各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准 不得随意虚构设计平面用途及性质 第二条 建设单位 个人 设计单位应当按照诚信原则 规范建筑面积 计算 如实申报送审材料 第三条 以下各点按 建筑工程建筑面积计算规范 计算建筑面积并计入 容积率 一 地上建筑物层高在 2 2 米及以上者按全面积计入容积率 层高小于 2 2 米者按 1 2 面积计入容积率 含建筑物顶部的楼梯间 电梯机房 及有围 护结构的结构转换层 设备管道层 底层车库 杂物间等 二 在室外地坪以上部分的高度超过 1 5 米 含覆土 的集中地下室 其 建筑面积计入容积率 场地地坪标高不一致时 室外地坪以周边城市道路标高 加上 0 3 米计算 周边城市道路标高不一致 以低的城市道路标高为标准 三 临街建筑底层架空层 底层临街商业的后半部分架空层应当计入容 积率 四 超高层建筑的其他非避难空间 如楼梯间 电梯井 其他功能性用 房 应当计入容积率 第四条 以下各点按 建筑工程建筑面积计算规范 计算建筑面积但不计 入容积率 一 因特殊原因 人防 地质 管线等 地下室整体抬高作为大空间停 车使用的 应进行竖向设计并组织好排水并与相邻地块平接 抬高不超过 2 6 米 二 主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过 1 5 米的用于停车 及设备用房的地下室 三 住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过 1 5 米的用于储藏 功能的住宅地下室或半地下室 四 层高不超过 4 5 米 通透的 无围护结构的五层 含五层 以上住 宅 中小学等公益性建筑的底部架空层 临江 临湖的住宅架空层层高 经规划局认可 可适当提高 五 无围护结构的结构 设备管道 转换层 层高不超过 4 5 米 六 超高层建筑的无围护结构的避难间 非避难空间除外 七 出挑宽度大于 2 1 米的公共建筑悬挑雨篷 出挑宽度大于 2 1 米 高度大于 6 米的公共建筑有柱雨篷 第五条 建筑物阳台 外廊 突出主体结构的外挑等按以下方法计算建筑 面积并计入容积率 一 南向或东西向进深不大于 1 8 米的主阳台 北向或东西向进深不大 于 1 2 米的次阳台 按其水平投影面积的 1 2 计算建筑面积 超出此规定的部 分按全面积计算建筑面积 二 高度为两层的阳台 计算方法同上款 但建筑物北侧原则上不设置 高度为两层或两层以上的阳台 三 北向外廊原则上要求统一封闭 按其水平投影面积计算建筑面积 四 入户花园为阳台的一种形式 其计算方法同本条第一款 进深大于 3 米的入户花园按全面积计算建筑面积 五 与阳台相接的附属构件 如花台等 其底板与阳台底板高差小于 0 6 米 有围护结构 位于房屋建筑结构围合范围以内 外挑宽大于 0 6 米的 视为阳台 其计算方法同本条第一款 第六条 建筑层高计算标准 一 普通住宅建筑标准层层高最低不小于 2 9 米 但最高不大于 3 2 米 当层高大于 3 2 米时 不论层内是否有隔层 按该层水平投影面积的 k 倍计算 建筑面积 k h 3 h 为建筑层高 二 套型建筑面积大于 144 平方米的住宅建筑标准层层高可适当提高 但最高不大于 3 6 米 当层高大于 3 6 米时 不论层内是否有隔层 按该层水 平投影面积的 k 倍计算建筑面积 k h 3 h 为建筑层高 三 办公 宾馆建筑标准层层高最低不小于 3 2 米 但最高不大于 4 2 米 当办公建筑标准层层高大于 4 2 米时 不论层内是否有隔层 按该层水平 投影面积的 K 倍计算建筑面积 K h 3 2 h 为建筑层高 门厅 大堂 中 厅 内廊 采光厅 会议室等不列入超层高控制范围 高档酒店 宾馆除外 四 单层面积小于 1000 平方米或分隔成小间的沿街商业 含商业街 建 筑层高不大于 4 5 米 当建筑层高大于 4 5 米时 不论层内是否有隔层 按该 层水平投影面积的 K 倍计算建筑面积 K h 3 2 h 为建筑层高 五 单层面积大于 300 平方米小于 1000 平方米或分隔成小间的沿街商业 含商业街 建筑层高不大于 4 8 米 当建筑层高大于 4 8 米时 不论层内是 否有隔层 按该层水平投影面积的 K 倍计算建筑面积 K h 3 2 h 为建筑层 高 六 单层面积大于 1000 平米的商业建筑层高不宜超过 6 米 且不得分 割 当建筑层高大于 6 米时 不论层内是否有隔层 建筑面积的计算值按该层 水平投影面积的 K 倍计算 K h 3 6 h 为建筑层高 临街分割成小间的商 业部分按本条第四款标准计算建筑面积 七 电影院 剧场 体育馆 展览馆等公共建筑层高可按功能要求适当 加高 第七条 部分计入建筑占地面积的建筑物 一 无顶盖且无围护结构的室外楼梯 按水平投影面积的一半计算建筑 占地面积 二 高于室外地坪 4 米以上住宅的有柱雨篷 按柱外边围合面积的一半 计算建筑占地面积 三 临城市道路骑楼按柱外边围合面积的一半计建筑占地面积 第八条 不计算建筑占地面积的建筑物 一 考虑南昌气候特征 地下车库出入口坡道应设置顶盖 顶盖应尽可 能低矮 为轻巧的玻璃或结合绿化设置的 不计算建筑占地面积 二 高于室外地坪 4 米以上的悬挑阳台 不论凹凸 平台 过道等 不计算占地面积 三 二层出挑建筑按水平投影面积的一半计算占地面积 高于室外地坪 十米以上部位出挑不计算占地面积 四 无柱雨篷不计算占地面积 第九条 其它 一 阳台面积 住宅套内建筑面积为 90 平方米及以下户型 其各类阳台面积总和不大于套 内建筑面积的 7 住宅套内建筑面积为 90 平方米以上户型 其各类阳台面积总和不大于套内 建筑面积的 6 超高层住宅不受此限制 二 坡屋顶起坡高度为零 坡度小于 30 的坡顶建筑不计建筑面积及容 积率 起坡高度小于 0 6 米 坡度小于 45 的坡顶建筑净高在 2 2 米及以上的 部位应按全面积计入容积率 坡顶局部造型坡度大于 45 的部分面积不大于屋 顶面积的 1 6 超过此规定的坡屋顶按全面积计算建筑面积并计入容积率 见 附图 三 住宅建筑女儿墙的高度应小于 2 2 米 当立面设计确有需要时 局 部可适当加高 其加高部分的面宽应小于该总面宽的 30 四 多 低层地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的 通风采 光井宽度 取采光井围护结构外围至外墙面的最大垂直距离 不宜超过 1 8 米 含 1 8 米 下沉庭院及采光井的面积之和不得大于地下室 除停车部分 建 筑面积的 30 采光井的外墙周长之和不得大于地下室 停车部分除外 的外 边周长的 30 超过 1 8 米的 采光井地坪标高视作该建筑的地坪标高 五 飘窗突出外墙的距离不大于 0 6 米 高度不大于 2 2 米 窗台高度 不小于 0 4 米 宽度不大于该开间的 2 3 的 可不计算建筑面积 不计入容积 率 六 飘窗结构剪力墙及结构柱不得突出外墙 飘窗下部的楼板不应凸出外墙 不得用实体墙围合 飘窗下部作放置空调室外机时外侧可用格栅遮挡 不得用实体墙封闭 转角凸窗长边洞口与短边洞口之和不得大于该房间的开间尺寸 七 套型建筑面积为 144 平方米以上的住宅 确需设置设备平台板的 其水平投影面积不得大于 3 平方米 用格栅围合 其他部位不得再设置空调板 按一半计入总建筑面积但不计入容积率 八 住宅小区售楼部中心大厅的高度不应超过 9 米 建筑面积最大不超 过 300 平方米 九 住宅建筑凹口处一般不应拉梁 因结构需要确需拉梁的 应隔层以 上拉梁 十 一梯三户 含三户 以上的住宅建筑需要设置天井时 应保证至少 有两户以上的功能房间朝天井开窗 并做好防火措施 且不得封板拉梁 第十条 本规则所称总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多 栋建筑物地面以上及以下各层建筑面积之和 第十一条 本规则所称结构 设备管道 转换层是指建筑物某楼层的上部 与下部因平面使用功能不同 采用不同的结构 设备管道 类型 并通过该楼 层进行结构 设备管道 转换 称该楼层为结构 设备管道 转换层 第十二条 本规则所称避难