房地产项目开盘前计划及操作思路

立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 1 御景东城开盘前计划及操作思路 第二部分 开盘前核心工作计划 相关事项散打 相关事项散打 园林概念 园林样板 河滨 园林概念 园林样板 河滨 3 3 4 4 5 5 栋岸间景观 栋岸间景观 现有 现有 售楼部整改 软装售楼部整改 软装 营销道具 营销道具 新售楼部 道路 及两侧 新售楼部 道路 及两侧 街景 街景 户型优化设计 短信 老客户沟通平台 户型优化设计 短信 老客户沟通平台 楼书 楼书 及 及 dmdm 单 单 优化户型图 销售人员 户外广告 宣传活 优化户型图 销售人员 户外广告 宣传活 动 二期工期 样板间 商业规划 商业主力店招商 动 二期工期 样板间 商业规划 商业主力店招商 亮剑行动亮剑行动 3 3 月月 1 1 日日 5 5 月月 1010 日日 目的 东城亮剑 销售目标 去化 200 套房源左右 工作重点 产品提升 营销突破 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 2 1 产品提升 从交通 建筑 样板区 新售楼部 园林 商业 招商等方面做突破 工作思路 交通先行 面子 样板区 先施工 完成展示区域 优先 突出设计 2 营销突破 解决问题 1 项目优势突出但不显性 2 项目现状 现场整体形象 样板区 售楼部 现场包装等 存在诸多不足 目标 全面建立东城项目新项目市场形象 强化树立市场信心 战场 销售 4 月 1 日前原有售楼部 其后转移至新售楼部 十字 口 宣传 老城区街道 叙永主要乡镇 注 按照 5 月 1 日开盘作为计划前提 如时间延后则 相应顺延 开盘前核心时间节点 1 新售楼部投入使用 开盘前 1 2 个月 以下简称 a 节点 2 新批次开盘 5 6 月 以下简称 b 节点 一 工程工作 1 设计工作 1 南北大道及两侧景观设计 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 3 2 建筑设计 1 6 27 栋户型调整设计 6 栋楼王提升设计 3 景观设计 项目景观整体概念设计 住宅 商业 城市道路 一组团 耿家巷与沿河合围部分 整体方案设计 滨河带样板区设计 方案 施工图 3 4 5 栋岸间 一期交房围合区域 方案与施工图 4 室内设计 新售楼部 样板房 新售楼部建筑方案设计 新售楼部室内方案设计 新售楼部软装配饰方案设计 2 工程工作 1 南北大道施工进度 道路 两侧景观 及项目形象展示 2 新批次房源建筑施工 1 6 27 栋预售工期时间 建议 先 1 6 栋后 27 栋 3 景观施工 滨河带样板区优化与新区域施工完成 3 4 5 栋岸间施工完成 4 新售楼部 样板房 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 4 新售楼部 建筑施工 硬装施工 软装采购 样板房 建筑施工 硬装施工 软装采购 二 营销工作 一 销售 1 人员 招聘 培训 管理 提升 二 推广 核心思路 地方消费心理 及认知模式的理解 项目核心价值点的深入梳理 项目核心价值体系的建立 地方消费心理的理解 沟通媒体与物料的选择 活动在关键节点的市场爆破 1 物料类 1 销售使用物料 楼书 dm 单 商业 每期住宅 户 型图 2 销售支撑物料 现场沙盘 规划展板 项目核心价值 点展板 3 销售提升类物料 现场多媒体手段的运用 比如 ipod 道具与内容 规划 建筑 景观 商业未来的 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 5 表达 2 媒体类 1 常规媒体 报纸 户外看板 公交站台 电视 短信 led 屏 公交车声 2 新型媒体 3 活动类 1 人流热点宣传活动 2 到场促销活动 3 关键节点庆典活动 4 老客户联谊活动 5 乡镇巡展活动 三 招商工作 1 招商市场调查 2 商业业态规划 3 主力店招商启动 关于东城项目开盘前工作重点的思考 1 团队的组建与搭接 内部 外部 2 工程进度控制 如何在满足拆迁进度条件下 策略性的调整控 制工程进度 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 6 3 设计提升 建筑 户型为核心 景观园林 新售楼部 4 实体形象展示 确定围绕两个关键节点相关工作的对外完成展 示时间计划 5 广告推广的突破点 合理费用 最大效果 沟通内容 沟通 节点 沟通渠道 6 销售提升的突破口 人员组织 思考散打 1 人员招聘 招聘内容优化 招聘渠道 1 所有叙永相关网站 2 其他售楼部人员 3 相关人员介绍 2 市场教育 项目总体形象建立 立中心 集大成 基础 叙永客户对于东城的认知 脏 差 乱 对于交通格局改变知晓度低 对于项目基本情况了解差 对于未来发展持怀疑态度明显 前期拆迁进度 对于新兴商业业态了解度低 叙永权威媒体缺乏 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 7 产品信息最有效为口耳相传 改变客户区域认知 项目认知时间阶段长 系列报道 东城涅槃记 联系叙永本地权威党政报纸采写系列 报道 东城涅槃记 项目开发全程 结合各个重要工程形象节点 拆迁完成 南北干道通车 主力店招商落实 广场动工等等 邮政直投 设计项目小楼书 参考龙城国际小楼书 在新售楼部开 放 二期开盘节点 通过邮政直投渠道 在叙永全域进行投放 预 计数量 1 5 万份 城内重点人流节点 长期定点产品 dm 单派发 到场有礼促销 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 8 一 开盘前 5 月 1 日 销售工作核心时间节点 1 3 月 1 日 二期新产品正式亮相 接受咨询 开始排号 视 叙永政策而定 2 3 月 1 日 4 月 1 日 原有售楼部接受咨询 开始排号 视 叙永政策而定 3 4 月 1 日 新售楼部落成 搬迁 销售转移至正面战场 4 4 月 1 日 开盘 5 月 1 日 正式排号 视叙永政策而定 5 5 月 1 日 5 月 10 日 正式开盘 销售转定 签订合同 回 款 二 明年 5 月前 开盘前 产品工作安排 1 设计类 完成时间 1 开盘产品建筑设计 春节前 2 新售楼部 春节前 3 园林 河滨带 春节前 3 4 5 楼 3 月 1 日 整体景观规划 4 月 1 日 4 样板房 4 月 1 日 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 9 2 工程类 完成时间 1 开盘产品预售进度 5 月 1 日 2 新售楼部 4 月 1 日 3 园林 河滨带 4 月 1 日 3 4 5 楼 6 月 1 日 4 样板房 5 月 1 日 5 楼顶发光字 春节前后 三 营销推广类工作时间节点 1 销售物料 VI 系统设计 1 月 20 日 楼书设计 印刷 3 月中旬 新 Dm 单 户型图设计 印刷 3 月中旬 2 推广工作时间节点 户外广告 3 月 1 日 5 月 10 日 城区 4 块左右广 告位 选点 东外 西外各一块 城区两块 活动 4 月 1 日 5 月 1 日 活动计划 略 3 月 1 日前出计划方案 可能选择形式如下 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 10 场外活动 新售楼部周边周末活动 杨武坊广场 与城区超市等卖场联动到场促销活动 全城巡游派单活动 叙永主要乡镇巡展 派单 5 月 1 日开盘庆典活动等等 场内活动 新老客户回访答谢活动 3 现场包装 售楼部内部各类宣传展示类物料 4 月 1 日 四 相关配合 物业管理提升 增加 2 3 名物业形象服务人员 3 名形象保安 3 月 1 日 五 推广费用预算 3 月 1 日 6 月 1 日前 开盘后一月 计划新增销售约 200 套 新增合同订单 6000 万 按照前期投入营销费用 1 计 前期费 用比例 1 后期下降 全年按照 0 8 控制 为 60 70 万元 具体分配 略 春节前出具体费用安排预算 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 11 第四部分第四部分 其他几个问题阶段思考其他几个问题阶段思考 一 关于关于 6 6 7 7 号楼产品思路号楼产品思路 1 对于 6 7 号楼产品的认识 1 整体项目中 景观位置最佳 具备拉升项目整体品 质的基础 2 但相当部分 约 1 3 户型间距过窄 3 推出时间较早 需要考虑合理回款需求 4 叙永高层立面材料限制为涂料 不利于立面设计 初步判断 2 6 7 号楼产品的定位建议 6 7 号楼可以作为项目中准楼王产品 营销表达为楼王产品 3 6 7 号楼提升建议 1 星级大堂装修 面积 150 平米左右 层高 挑高 两层 6 米 底楼架空 设置专用活动室 2 立面提升 3 整体安防 服务智能化系统 4 周边园林景观升级 景观泳池等 5 物业服务升级 立中心 集大成 御景东城 内部资料 密 12 4 7 号楼户型配比建议 面积 房型 套数比例 75 平 紧凑套二 25 95 平 套三单卫 50 118 平 套三双卫 16 136 平 套四双卫 9 二 关于招商工作思考 1 御景东城项目市场认知度判断 显性购房客户 1 3 月内购房 知名度 高 了解度 偏低 美誉度 偏低 潜在购房客户 3 12 月内购房 知名度 偏低 了解度 偏低 美誉度 偏低 2 招商启动必要性 可以扩大项目最大核心价值产品 商业部分 的市场宣 传 收集潜在商业客户 购买 租赁 信息 便于后期相 关工作开展 强化住房客户的购买信心 3 招商工作时间计划 叙永商业市场摸底 春节前 项目商业业态分区 3 月 1 日前 项目核心主