在建工程典当 弄清法规再下手

在建工程典当在建工程典当 弄清法弄清法规规再下手再下手 近日 有近日 有则则消息引起了消息引起了业业内人士的注意 据当地媒体内人士的注意 据当地媒体报报道 今道 今 年年初以来 浙江宁波典当市年年初以来 浙江宁波典当市场场行情呈行情呈现现出明出明显显回暖回暖态势态势 在 在 建工程和小公司股建工程和小公司股权权等新等新鲜鲜抵押物抵押物纷纷纷纷走走进进典当行 典当行 其其实实 在典当 在典当业业内 内 对对于在建工程于在建工程这项业务这项业务一直都存在着一直都存在着诸诸 多争多争论论 有人 有人认为这项业务认为这项业务利利润润空空间间大 大 值值得一做 也有人得一做 也有人觉觉得得 风险风险太大 特太大 特别别是在当前房是在当前房产产政策多政策多变变的前提下 的前提下 还还是放弃是放弃为为 妙 妙 现现在做在做这项业务这项业务的典当行究竟多不多 有无接受的可能 的典当行究竟多不多 有无接受的可能 该该 如何做才能保如何做才能保证证典当的利益呢 典当的利益呢 办办好手好手续续就可以做就可以做 在建工程典当在建工程典当业务对业务对于典当行而言是于典当行而言是应该应该去去尝试尝试的 因的 因为这为这 其中的利其中的利润润空空间间很大 比如很大 比如说说 开 开发发商拿商拿 1 5 亿亿元用于元用于买买土地 土地 2 亿亿元用来盖房子 但元用来盖房子 但临时临时性性资资金短缺需要借款几百万元甚至金短缺需要借款几百万元甚至 是一两千万元 既然开是一两千万元 既然开发发商花商花费这费这么大的投入去做么大的投入去做这这个个项项目 目 从从这这个个资资本比例上考本比例上考虑虑 典当行接受 典当行接受这样这样的的业务业务也未也未尝尝不可 不可 对对双方来双方来说说都是一种互利 都是一种互利 同同时时 在建工程典当涉及的法律 在建工程典当涉及的法律问题问题很多 抵押后出很多 抵押后出问题问题的的 也很多 因此也很多 因此银银行不愿涉足 典当行行不愿涉足 典当行发挥发挥的就是拾的就是拾遗补遗补缺的作缺的作 用 用 银银行不愿做的行不愿做的业务业务 典当行并不 典当行并不应该应该跟着一味排斥 很可能跟着一味排斥 很可能 这这正是典当行的用武之地 正是典当行的用武之地 前几年接受在建工程典当前几年接受在建工程典当业务业务的典当行并不少 近一年的典当行并不少 近一年 来相来相对对来来说这说这一一现现象减少了很多 最主要的原因就是因象减少了很多 最主要的原因就是因为为房房产产 波波动动太大 政策多太大 政策多变变 典当行担心房 典当行担心房产产商的楼商的楼盘卖盘卖不掉 不掉 钱钱出不出不 来 典当行来 典当行难难以收回以收回贷贷款 款 典当行在接受在建工程典当行在接受在建工程业务时业务时 一定要做好以下几 一定要做好以下几项项工作 工作 首先要首先要办办理抵押登理抵押登记记 有些在建工程不能 有些在建工程不能办办理抵押登理抵押登记记是是 因因为为法律手法律手续续不全 不全 这样这样的房屋同的房屋同时时也会出也会出现现不能不能销销售的售的问题问题 典当行一旦接典当行一旦接单单将非常被将非常被动动 其次 在典当其次 在典当贷贷款用途中注明此款用于款用途中注明此款用于该该工程的建筑款 工工程的建筑款 工 程款程款优优先受先受偿偿 典当 典当贷贷款的用途也确款的用途也确实实是用于工程建筑 是用于工程建筑 这样这样 的有利因素一定要在合同中体的有利因素一定要在合同中体现现 无形中使典当行自身的 无形中使典当行自身的权权利利 上升到了第二位 上升到了第二位 再者 有条件的典当行可以同开再者 有条件的典当行可以同开发发商商办办理附相关条件的理附相关条件的买卖买卖 手手续续 将 将该该房屋的售房房屋的售房发发票 售房合同 房屋票 售房合同 房屋兑现单兑现单押在典当行 押在典当行 并尽可能在房管局先行并尽可能在房管局先行备备案 案 这样这样一可以避免开一可以避免开发发商商对对上述抵上述抵 押房屋押房屋进进行出售 二是行出售 二是绝绝当后当后为为典当行典当行强强行行过户过户掌握了主掌握了主动动 虽虽然然这这里有法律上的瑕疵 但里有法律上的瑕疵 但总总能能对对开开发发商有所商有所牵牵制 制 其其实实 只要能 只要能够够理清复理清复杂杂的法律关系 的法律关系 对对开开发发商的商的买卖进买卖进行行 实际实际控制 控制 对对工程款有比工程款有比较较清晰的把握 并清晰的把握 并办办理抵押登理抵押登记记 对对于于 典当行而言 及典当行而言 及时时回回笼资笼资金并不是什么太金并不是什么太难难的事情 重的事情 重庆庆典当典当 业业内人士内人士 胡超胡超胜胜 没有没有结结算功能算功能风险风险大大 目前在我目前在我们们宁夏地区的典当行宁夏地区的典当行业业内 做在建工程典当内 做在建工程典当业业 务务的并不太多 的并不太多 虽虽然如此 然如此 这项业务这项业务肯定是有需求 因肯定是有需求 因为为自国家自国家 调调控房地控房地产产市市场场以后 相当一部分开以后 相当一部分开发发商从商从银银行行贷贷不到款 所不到款 所 以他以他们们会想到求助于典当行 会想到求助于典当行 不不过过 从 从传统传统意意义义上来上来说说 做在建工程 做在建工程贷贷款款业务业务 只有 只有银银行具行具 备优势备优势 而典当行是有一定缺陷的 而典当行是有一定缺陷的 通通过过比比较较我我们们就可以看出两者的区就可以看出两者的区别别 银银行有行有结结算功能 有算功能 有 账户账户 其与房 其与房产产部部门门 借款人之 借款人之间签订间签订了三方了三方协协商商协议协议后 后 银银行行 放款放款给给开开发发商 房商 房产产部部门门担担负监负监管管职职能 能 银银行可以利用行可以利用结结算来算来 控制控制资资金流向 开金流向 开发发商需要向其提供商需要向其提供贷贷款后楼房款后楼房销销售售资资金的情金的情 况 况 这样银这样银行就能行就能够够有效地控制有效地控制风险风险 对对开开发发商商还还款款进进行行约约束 束 而典当行就不一而典当行就不一样样 如果典当行 如果典当行贷贷款款给给了客了客户户 没 没办办法控制法控制 其其还还款 即使与房款 即使与房产监产监理部理部门签订门签订了三方了三方协议协议也没有多大作用 也没有多大作用 合同合同签签了后有了后有约约束力 但是后期的束力 但是后期的监监管怎么管怎么办办 因 因为为没有没有账户账户 没有没有结结算功能 我算功能 我认为这认为这个是防范个是防范风险风险的前提条件 的前提条件 按照按照 典当管理典当管理办办法法 的要求 未取得商品房的要求 未取得商品房预预售售许许可可证证的在的在 建工程典当是不允建工程典当是不允许设计许设计的 你做了就是的 你做了就是违规违规 除此之外 有典 除此之外 有典 当行在做在建工程当行在做在建工程业务业务 我估 我估计计也是也是变变通地做 比如通地做 比如说说 楼盖 楼盖 了了 3 层层以后 可以以后 可以进进入入预预售售阶阶段了 段了 这时这时开开发发商找典当行商找典当行贷贷款 款 典当行会采用典当行会采用预预售合同方式售合同方式备备案 但是 案 但是 这这其中又有一个其中又有一个问题问题 牵牵涉到涉到 建筑工程法建筑工程法 主要表 主要表现现在于 楼建好后 开在于 楼建好后 开发发商没有付商没有付 清施工方款清施工方款项项 以致施工方不交房 以致施工方不交房 虽虽然房然房产产有有预预售 但是因售 但是因为为 建筑款没有及建筑款没有及时时付清 施工方不会出完工付清 施工方不会出完工报报告 造成房告 造成房产证办产证办 不了 房子也就交不到手里 事不了 房子也就交不到手里 事实实上是上是谁谁也拿不走 在也拿不走 在这这种情况种情况 下 即使典当行采用下 即使典当行采用预预售合同售合同备备案 仍会造成案 仍会造成绝绝当当时时无法无法处处理理 绝绝当物 出去的款当物 出去的款项项收不回来 收不回来 给给典当行造成典当行造成严严重重损损失甚至影失甚至影 响其正常响其正常经营经营 但是 因但是 因为为国家国家现现在的在的调调控力度比控力度比较较大 四大大 四大银银行行对对于于资质资质 比比较较好的开好的开发发商会考商会考虑虑予以支持 而地方性商予以支持 而地方性商业银业银行出于行出于风险风险 的考的考虑虑不再支持他不再支持他们们 一般而言 开 一般而言 开发发商商 30 的的资资金拿来做一金拿来做一 个个项项目 而且目 而且这这笔笔资资金基本金基本还还是放在土地上 没有是放在土地上 没有钱钱 他 他们们拿了拿了 地也没有地也没有办办法做 再法做 再说说 这这种种临时临时性的性的资资金缺陷 金缺陷 项项目收益非常目收益非常 高 所以 有的典当行高 所以 有的典当行还还是会是会尝试尝试 资资金借了后 金借了后 签订签订借款合同 借款合同 一旦一旦还还了款再撤了款再撤销备销备案 案 现现在 不光是典当行 小在 不光是典当行 小额贷额贷款公司也款公司也 对这样对这样的的业务业务感感兴兴趣 但与典当不同的是 他趣 但与典当不同的是 他们们不能做抵押登不能做抵押登 记记 放款更快 反而更加敢于放手做 放款更快 反而更加敢于放手做这样这样的的业务业务 宁夏嘉昌典 宁夏嘉昌典 当行当行总经总经理理汤汤建安 建安 不建不建议贸议贸然涉及然涉及 为为什么很多典当行不敢涉及在建工程典当什么很多典当行不敢涉及在建工程典当业务业务 我 我认为这认为这与与 其中其中牵牵涉到的法律涉到的法律问题问题相关 按照相关法律相关 按照相关法律规规定 在建工程和定 在建工程和 已已经经确确权权的房屋在的房屋在优优先受先受偿偿的法律的法律规规定上是不同的 也就是定上是不同的 也就是说说 在建工程抵押的在建工程抵押的优优先受先受偿权偿权受到了其他法律的挑受到了其他法律的挑战战 这这一挑一挑战战来自哪些方面呢 首先 来自哪些方面呢 首先 绝绝大多数在建工程都是大多数在建工程都是销销 售的 开售的 开发发商只是商只是暂时暂时享有所有享有所有权权 销销售之后售之后该该房房业业主即取得主即取得 了所有了所有权权 因 因为为开开发发商首先取得的是整商首先取得的是整栋栋楼的大房本 楼的大房本 销销售后售后 才能出每个房屋的小房本 房屋才能出每个房屋的小房本 房屋买卖买卖以登以登记为记为生效要件 一旦生效要件 一旦 抵押抵押给给典当行的房屋开典当行的房屋开发发商商卖卖了出去 并且了出去 并且该业该业主从法律上取主从法律上取 得了得了该该房屋的所有房屋的所有权权 那么典当行的抵押 那么典当行的抵押权权就会落空 即便就会落空 即便业业 主没有主没有办办理出小房本 在理出小房本 在实际实际交付交付现现金的情况下 因金的情况下 因为为法院会法院会 考考虑虑到善意第三人 弱到善意第三人 弱势势群体 社会群体 社会稳稳定等定等诸诸多因素 基于行政多因素 基于行政 干干预预而而导导致的致的倾倾向性 也会作出向性 也会作出对对典当行不利的判决 法律典当行不利的判决 法律对对 消消费费者者为为生活需要而生活需要而购买购买的住宅的住宅给给予了予了优优先的保先的保护护 它排在了 它排在了 权权利的第一位 把已利的第一位 把已经办经办理抵押的在建工程理抵押的在建工程销销售了出去 开售了出去 开发发 商是否有商是否有责责任 房任 房产产部部门门是否有是否有责责任 当然有 但典当行想追任 当然有 但典当行想追 回回贷贷款本息就会相当麻款本息就会相当麻烦烦 再就是工程款 因再就是工程款 因为为工程款比抵押工程款比抵押权优权优先 典当行先 典当行实现实现在建在建 工程的抵押工程的抵押权时权时又会退居后面 又会退居后面 还还有工有工资资 按照相关法律 按照相关法律规规定 定 工工资资是是优优于一切的 所以于一切的 所以说说 在 在满满足足这这些款些款项项后 抵押后 抵押权权也也许许就就 很很难实现难实现 另外 法律另外 法律规规定 新增加的建筑物不属于抵押范定 新增加的建筑物不属于抵押范围围 比方 比方说说 开开发发商在商在办办理典当的理典当的时时候只建了候只建了 5 栋栋楼 但楼 但实际实际上到出当上到出当时时其其 已已经经盖了盖了 10 栋栋 那么 那么 对对于于这这后盖的后盖的 5 栋栋楼典当行没有抵押楼典当行没有抵押权权 同同时时 在 在现现行的管理行的管理办办法当中 房地是一并走的 也就是法当中 房地是一并走的 也就是说说 办办理在建工程典当理在建工程典当业务业务 其土地使用 其土地使用权权也要一并也要一并实现实现 一旦 一旦绝绝 当 土地的收益要当 土地的收益要归还归还当当户户 这这当中会当中会牵牵涉到很多涉到很多问题问题 不利于 不利于 典当行的典当行的资资金回金回笼笼 既然有既然有这这么多的么多的风险风险在其中 典当行在其中 典当行对对此必此必须须有充分 清醒有充分 清醒 的的认识认识 据我的了解 据我的了解 实际实际操作中曾操作中曾经经出出过这样过这样的案例 最大的的案例 最大的 问题问题是是为为省事 典当行不省事 典当行不办办理抵押登理抵押登记记 这样这样做的直接后果就做的直接后果就 是不