玻璃幕墙爆裂坠楼物管不管维修费

玻璃幕墙爆裂坠楼 物管不管维修费 昨天下午 南方日报记者来到广州番禺区中海蓝湾谭女士家中 见到其中一间卧室的飘 窗玻璃墙发生爆裂 形成一个 90 60 厘米的大洞 见图 7 月 7 日中午 11 点半左右 我们全家正在客厅吃饭 突然听到儿童房里 啪 的一声巨 响 我们过去一看 才发现窗玻璃破了一个大窟窿 谭女士回忆 当时玻璃碎片掉了一地 一部分碎片从 27 层直接砸到地面 幸亏孩子不在家 楼下也没有行人 才没有造成人员 伤亡 记者在楼下看到 玻璃碎片坠落现场已经被围了起来 禁止行人通过 最初 谭女士一家以为是有人蓄意破坏 报警后警察确认是玻璃自爆 据了解 谭女 士家的玻璃幕墙使用的是钢化玻璃 一位业内人士告诉记者 钢化玻璃含一种叫硫化镍的 成分 在热胀冷缩情况下 硫化镍颗粒会变大或变小 与玻璃形变大小不吻合 此时就可 能导致玻璃内部应力剧烈变化 造成自爆 根据国家的标准规定 钢化玻璃的自爆率不能高于千分之三 对于可能产生的自爆 目前业界暂时没有办法解决 该业内人士称 一般情况下 钢化玻璃出现较多自爆的时间 是在产品生产完成后的 4 5 年 据了解 夏季往往是玻璃幕墙自爆的高发期 因为楼内空调温度远远低于室外温度 玻璃幕墙就可能经受不住冰火两重天的考验 今年 7 月 4 日 广州地铁三号线京溪南方医 院站的屏蔽门玻璃自爆事故 也与此相类似 更为严重的是 玻璃幕墙自爆危及公共安全 2009 年 4 月 9 日 在广州中山大道 一块玻璃幕墙从 18 楼坠落 砸中一个仅 7 个月大的 男婴 男婴额头 3 处撕裂伤 共缝了 13 针 物管要求业主自行维修 事故发生后 小区物业公司告诉谭女士 玻璃的维修需业主承担费用 因为房屋已经 交付使用 7 年了 但物业可以帮她介绍一家维修玻璃的公司 按照中海地产与业主订立的 商品住宅质量保证书 外墙保修 5 年 门窗保修 2 年 但无论是外墙还是门窗的条款中 都没有涉及到玻璃的问题 根据国家关于房屋的相关规 定 如果玻璃属于外墙 不仅保修时间长 而且可以动用物业维修基金进行维修 其实钱的事情对我们来说不要紧 但是这种可能自爆的钢化玻璃使用那么普遍 危害 大家安全 谭女士感慨道 在 民法通则 里 坠物伤人要由业主承担责任 可业主没 有专门的知识做好防护 我们希望物管能告知一些安全常识 中海物业相关负责人邱女士表示 我们咨询了许多业内人士 钢化玻璃自爆确实很难 预防 不过我们准备下一步和相关方面协商 在玻璃幕墙上贴防爆膜 在每个楼层张贴温 馨提醒 尽量避免这种事故的再次发生 根据建设部颁布的 玻璃幕墙使用管理办法 玻璃幕墙每隔 10 年左右要进行一次安 全性能鉴定 由于广州是从上世纪 90 年代开始使用玻璃幕墙的 如此算起来 广州的第一 批玻璃幕墙已陆续地进入了安全检修阶段 律师 玻璃幕墙算不算墙法律没有界定 广东德比律师事务所律师郭春兰认为 该房屋已交付使用 7 年 经鉴定玻璃幕墙质量 设计 安装不存在问题 排除人为损害 以及物管公司尽到了注意和警示义务的情况下 因玻璃自爆产生的维修或赔偿等费用 应该由房屋的所有权人承担 也就是需业主自行承 担 至于玻璃幕墙到底是算门窗还是算墙体 目前法律法规对此未进行明确的划分 存在 较大的争议 郭春兰律师补充道 链接 今年 2 月起上海部分禁用玻璃幕墙 上海曾经在一天内三下 玻璃雨 2011 年 5 月 18 日 12 时 50 分 陆家嘴时代金融中 心大厦外墙玻璃突然坠落 楼下停车场 50 多辆车受损 当天 13 时许 上海延安西路昭化 东路口一居民楼 12 楼玻璃砸落 所幸未造成伤害 17 时许 上海科恩国际中心大楼发生 外墙玻璃坠落事故 两辆途经的机动车被砸中 从今年 2 月份开始 上海市建筑玻璃幕墙管理办法 开始实施 根据新规 未来上海 的住宅 医院 学校 幼儿园 养老院的两层以上建筑物禁止采用玻璃幕墙 此外 上海 还要求设立玻璃幕墙专项维修资金 小区玻璃幕墙频爆裂 维修谁来掏腰包 专家称 房屋使用说明书约定 若在保修期内费用应由开发商承担 若过保修期就要用维修基 金 新闻回放 近日 广州市某小区频频发生高空玻璃幕墙爆裂坠落事件 令该小区居民提心吊胆 声称 为了安全起见 出入要戴着钢盔 就此事 物业公司表示曾贴出过告示 因天气炎热 业主在室内开空调 使室内外温差过 大 导致玻璃易爆裂 业主应高度注意 此外 物业公司转达开发商的说法称 玻璃幕墙 一年的保修期已过 开发商没有责任免费维修 对此 业主表示质疑 玻璃幕墙是整栋楼外墙的一部分 属于主体结构 怎么能只有一年 的保修期呢 到底该由谁来负责维修 专家说法 玻璃幕墙 不是主体结构 北京大学法学院房地产法研究中心副主任金锦萍博士认为 首先 根据 住宅共用部位共 用设施设备维修基金管理办法 规定 住宅主体承重结构部位包括基础 内外承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶等 不包括户外墙面 所以 居民楼的玻璃幕墙或贴瓷砖外墙等部分 均不属于整栋楼的主体结构 也就不适用 有关房屋主体结构保修期的规定 若过保修期 得用维修基金 根据 房屋建筑工程质量保修办法 规定 外墙面的防渗漏保修期为 5 年 但对于外墙面 玻璃幕墙等共用部分的保修期限 没做具体规定 一般来说 应按照建设单位和施工单位 事先约定的期限来执行 对于业主来说 在交接房屋时 开发商都会给 房屋使用说明书 其中有关于房屋维修期 限的约定 业主可以以此判断房屋出现上述问题时是否已过保修期 如果在保修期内 则开发商应承担责任 由开发商联系施工单位进行维修 业主不用承担 任何费用 但如果已过保修期 因玻璃幕墙属于共用部分 维修就要动用维修基金 动维修基金 业委会得审定 在业主委员会成立前 使用维修基金 应由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用 计划 经当地房地产行政主管部门审核后划拨 在业主委员会成立后 使用维修基金 应 由物业管理企业提出年度使用计划 经业主委员会审定后实施 责任要明确 破解玻璃幕墙建筑维护难题 玻璃幕墙建筑自问世以来 以其自重轻 工期短及外观时尚的特点 受到不少建筑商的 青睐 我国是从 1983 年开始引进玻璃幕墙建筑技术的 1984 年上海出现国内第一幢玻璃 幕墙建筑 联谊大厦 随后在短短 20 多年时间里 我国迅速发展成世界第一幕墙生产大国 和使用大国 据上海市房地产局统计 至 2004 年底 上海已有玻璃幕墙建筑 2239 个 幕墙面积达 1000 万平方米 其中 10 年以上的 中老年 玻璃幕墙建筑 545 幢 成为我国玻璃幕墙建筑 数量最多的城市 然而 任何事物都有它的双重性 作为现代建筑的象征 玻璃幕墙自然 也不例外 它一旦遭受严寒酷暑的侵蚀 就会自动爆裂坠落 因此 1996 年建设部颁发了 玻璃幕墙工程技术规范 文件规定 正常使用时每 5 年进行一次全面检查 上海率先对既有玻璃幕墙建筑质量进行第一次普查 发现存在 5 大 隐患 上海市建委与上海市房地产局联手 对既有玻璃幕墙开始专项整治 而且措施很到位 既没有叫停 封杀 也没有听之任之 这个多年难以解决的老大难问题就此迎刃而解了 上海在这次整治玻璃幕墙建筑的行动中所采取的措施给各地建筑主管部门带来一些启迪 启示一 玻璃幕墙应定期普查 玻璃幕墙尽管具诸多优点 但怕冷怕热 易损易坏 易脱落伤人 成为它的致命弱点 上海没有像其他城市那样听其自然 而是主动出击 他们不仅要求使用者定期自查 而且 定期给玻璃幕墙进行全面 体检 发现问题的限期整改 验收不合格的责令业主再予整改 而且还要符合 节能 环保 安全 的要求 早在 2004 年 上海市建委和市房地产部门就根据建设部的有关规定 对既有玻璃幕墙 建筑进行了第一次普查 2007 年 8 月他们又出重拳 对申城 1489 幢玻璃幕墙建筑再度进 行排查 结果 全市 1249 幢相关建筑收到了自查告知单 截至 2007 年 11 月 27 日 上海 建筑主管部门收到了 1077 份回执 回收率达 86 23 自查上报 无问题 的 711 幢 有问 题 的 330 幢 已经完成整改的 201 幢 然而 上海建筑主管部门担心的并不是这 330 幢 有问题 的幕墙建筑 而是 711 幢 无问题 的幕墙建筑 因为他们未必真的 安全 事实果真如此 从 2007 年 8 月起 上海市房屋维修监督中心主任刘虓亲自率队对 10 年以上既有玻璃幕墙建筑自查情况展开检查 尤其是对自查合格的 711 幢进行了复检 以 防部分大楼业主谎报平安 敷衍了事 而且在这个过程中绝不给打招呼者 面子 结果发 现 只有 10 的当事人定期检查幕墙安全使用情况 并建立了检查维修记录 这充分说明 有问题 的玻璃幕墙建筑远远不止这个数字 其中开启窗有问题的 195 幢 胶和密封条有问 题的 138 幢 玻璃有问题的 202 幢 受力构件有问题的 50 幢 检查结果触目惊心 也令人不能不佩服上海建筑主管部门的先见之明 他们这种定期 进行严格普查的做法 既网住了企图蒙混过关的 漏网之鱼 避免了玻璃幕墙再度伤人的 事件 又杜绝了管理上的漏洞 保护了玻璃幕墙高楼的 面子 维护了上海的城市形象 启示二 第一责任人 要明确 据了解 目前困扰各地建筑主管部门的主要问题是 玻璃幕墙建筑的建设和管理相脱 节 遇到问题找不到相关的责任人 照理说 谁拥有玻璃幕墙建筑的产权 谁就应当对它的安全负责 由于业主情况复杂 找出玻璃幕墙建筑的责任人并非易事 有的是数家业主共管 这 些业主大都是大财团或企事业单位 有的仅仅是租住者 只有使用权 根本无权打理这摊 业务 有的是受开发商委托管理的物业公司 根本不能替代业主来做这个 主 还有的业 主是个人甚至是外国人 很难管理 这就使得幕墙建筑的定期检查和维修难以得到保障 以致不管不问 互相推诿的现象十分普遍 甚至行人遭遇 玻璃雨 袭击后都不知该向谁索 赔 因此 确认 第一责任人 就成了管理维修玻璃幕墙建筑的一大瓶颈 但是这个瓶颈 已经被冲破 上海市建委在近期召开的新闻通气会上明确表示 玻璃幕墙建筑的业主为 第 一责任人 这无疑是快刀斩乱麻的果断决定 它意味着 玻璃幕墙建筑的定期 体检 在申城已不再成为业主们踢来踢去的 皮球 了 这是上海市建委在管理和整治玻璃幕墙建筑中给人的第二个启迪 此举结束了一直以 来法不责众的 无政府状态 强化了管理秩序 真正地将责任落实到人 从此以后 谁是 业主 谁就必须尽到对玻璃幕墙管理和保养的责任 想推也推不了 这样一旦发生问题 也可缩短执法部门调查与处置的时间 减少部门之间的互相推诿和扯皮 惟一遗憾的是 商务楼的维修基金至今尚未有明确的法律规定 这可能会给以后的整 改工作带来困难 启示三 一幢一卡 建立长效机制 设立全市玻璃幕墙建筑信息数据库 为每幢玻璃幕墙建筑办理一张特种 身份证 做 到 一幢一卡 建立玻璃幕墙建筑安全管理的长效机制 这是上海建筑主管部门给人的第 三个启示 过去 上海市建委通过热线电话和网络为玻璃幕墙建筑企业和业主提供服务 他们还 利用行业协会 相关专家加强对玻璃幕墙建筑产权人的业务指导 但是这一切收效甚微 原因就在于没有建立长效管理机制 据记者了解 此次限期整改只是眼前的工作 上海最引人深思的做法是建立玻璃幕墙 建筑的长效管理机制 目前他们已着手起草并准备明年推出 玻璃幕墙建筑管理办法 还 将全市所有玻璃幕墙建筑全部输入电脑 建立信息数据库 做到 一幢一卡 使每幢建筑 都有一张 身份证 届时 政府只要通过信息库中的信息 就能提醒到了规定年限的业主 何时进行维修 并对检测和改造情况进行监督检查 同时从源头上严格控制玻璃幕墙建筑 的审批流程 将它纳入日常管理中 从建造阶段的质量监控向合理使用年限阶段延伸 此 外还实行质量保修保险制度 落实维护专项基金 如此一来 检查和整改才不会流于形式 玻璃幕墙的安全才有长期的保障 这项工作关系人民群众的安全 关系到上海城市形象和未来发展 因此要形成多方合 力 着力推动 上海市建委副主任孙建平再三强调 启示四 提供技术帮助是关键 说到底 要防止玻璃幕墙坠落 技术问题也是不可忽视的因素之一 据专家们介绍 玻璃幕墙平均寿命只有 25 年 而用于黏结玻璃幕墙的硅胶 结构胶 使用寿命只有 5 年 10 年 此外 五金配件或铝合金部件常年锈蚀 也会自动松动 门窗密封条也会老化 脱落 这一系列技术上的问题有没有办法解决 从技术角度有没有可能延长玻璃幕墙的使 用寿命呢 上海的经验告诉我们 通过技术支持是可以实现的 为此 上海市建委领导班子深入基层 走访科研部门和大专院校等相关单位 寻找最 佳解决方案 功夫不负有心人 最终专家们发现 给玻璃幕墙加一层 保护膜 便能在 一定程度上解决玻璃幕墙脱落的问题 而且这是眼下能找到的最适合的方案 这个 保护膜 一问世 就受到众多业主的欢迎 因为它价格不贵 每平方米的贴膜成本只有 100 元人民 币左右 而要更换一块安全玻璃 至少得花 2 倍 3 倍的钱 业主们都说 上海建委为他 们找到了维护 10 年以上玻璃幕墙的最佳办法 此外 向准备建造幕墙建筑的开发商推荐新颖质轻的铝合金幕墙材料等 如今成了上 海市建委提供技术帮助的另一项重要内容 因为新型的板材幕墙 不仅厚度比原先的玻璃 幕墙 瘦 3 毫米 6 毫米 体重 也更轻了 还能牢牢嵌进墙壁 不会在高龄后有脱落之虞 更不会造成光污染 当然 对于技术问题专家是见仁见智的 广东省建筑科学研究所的副总工程师杨仕超 认为 采用钢化玻璃可以避免玻璃幕墙爆裂 因为钢化玻璃碎后成颗粒状 如豌豆大小 而单片玻璃碎后成锐角块大大小小往下掉 容易造成致命事故 他还提醒安装了玻璃幕墙 的业主 在冬夏两季要注意调节室温 避免室内外温差过大 无论如何 大家都在不停地寻求技术上的解决办法 上海为我们做出了表率 广东也 提出了新的思路 这无疑会促进技术研究的发展 最终催生出更好的根治办法 是窗还是墙难界定 玻璃幕墙维修责任谁来承担 落地玻璃门 玻璃幕墙 玻璃窗 玻璃作为一种建筑材料 美观 时尚 越来越多地被 用于建筑当中 不过伴随着大面积玻璃建筑装饰的使用 一旦出现破损 相关的保修问题 却让不少业主感到头痛 记者调查发现 由于玻璃幕墙涉及到共有和私有的问题 相关的 法律法规并没有明确规定 因此 一旦发生纠纷 只能走法律程序 个案 解决 案例 搬到新家一年半卧室大落地玻璃出现破损 最近 居住在海珠区的吴小姐很郁闷 她家卧室的大落地玻璃突然出现了破损 因为 搬到新家才一年半 她认为 应该在保修期内 直接找物业公司维修就行了 结果 物业 公司的人来现场看过后 告诉她 她家的玻璃幕墙并不属于墙体 只能算窗户 因此只能 按照普通玻璃保修一年 如果算墙才能保修三年 吴小姐对此很不解 明明是那么大的落 地玻璃 明明是玻璃做的墙 怎么就是窗了 是不是物业故意逃避责任才这么说的 如果 真的过了保修期 谁来负责维修 玻璃幕墙存在一定的安全隐患 在天气炎热等情况下 可能会出现自爆等情况 高力 国际物业及资产管理部副董事张小姐表示 类似吴小姐这种情况 在她的实际工作中也经 常接触到 从我个人的经验 如果玻璃材料一年多就非人力因素损坏 应该是质量问题 我们作为物业管理公司 从业主角度出发 应该和开发商交涉处理 不过 这样的交涉本 身并没有强制力 难点 公共外墙与业主自用部分重合的法律无明确规定是墙还是窗 那么 玻璃幕墙出现损坏 究竟由谁来保修 张小姐告诉记者 玻璃建筑材料应该谁 保修 主要看它是否是公共部分 如果是公共墙体 那么就应该是物业管理公司负责保修 如果是室内结构 则根据它是窗还是墙的划分确定保修期 但对于一些公共和业主自用重 合的情况 相关法律法规并没有明确的规定 广东厚博律师事务所律师程磊也表示 关键点在于对玻璃幕墙是墙还是窗的划分 如 果是墙体 则属于公共部分 如果是窗户 则属于业主所有 由业主承担维修责任 但是 对于很多业主来说 大面积玻璃材质的建筑面 既兼顾了墙体的功能 但说是 一面大窗户 又好像无可厚非 玻璃墙体一般是指由玻璃面板与支承结构体系组成的 可 相对主体结构有一定位移能力或者自身有一定变形能力 不承担主体结构所受作用的建筑 外围护墙 但有关公共外墙与业主自用部分重合的情形 到底应该划分为墙还是窗 相关 法律法规并没有明确规定 据了解 在理论上 如何界定区分所有建筑物的专有部分 就有 中心 说 即 壁心 说 空间 说 最后粉刷表层 等五种不同的主张 但是 在实际操作过程中 玻璃幕墙 到底是窗还是墙 到底沿用那一种理论主张来划分 目前的法律法规并没有对此进行严格 意义上的划分与规定 因此 遇到类似的纠纷 最后往往都要通过法律途径 进行个案分 析解决 广州市消委会相关负责人也曾表示 消委会也接到过类似的案例 但调解难度比 较大 最后都建议双方走法律程序来解决 维修 落地玻璃算窗户只能保修一年属于墙体才能保修三年 关于玻璃幕墙是墙还是窗的划分 也会导致保修期的不同 且保修期过后的维护也不 一样 如果玻璃幕墙被认定为墙 即为共有部分 参照关于外墙的保修期限 根据 房屋建筑 工程质量保修办法 第七条的规定 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的 防渗漏 最低保修期限为 5 年 而关于玻璃幕墙的保修期 广东省建设厅于 2008 年 2 月 1 日起颁布施行的 既有建筑幕墙安全维护管理实施细则 第八条规定 施工单位应按国家 有关规定和合同约定对建筑幕墙实施保修 保修期不少于三年 关于玻璃幕墙的规定 各 个地方情况也不一样 例如上海就在 2012 年 2 月 1 日起 施行 上海市建筑玻璃幕墙管理 办法 按照第十七条规定 施工单位应当按照国家和本市有关规定在玻璃幕墙保修期内 承担保修责任 玻璃幕墙防渗漏的保修期不低于 5 年 如果玻璃幕墙被认定为窗 则根据商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制 度的规定 第五条规定 门窗翘裂的保修期限最低为一年 这意味着被认定是窗的玻璃幕 墙只有一年的保修期 另外 在保修期过后 玻璃幕墙的不同划分维修情况也有所区别 即如果认定为共有 部分 是墙 在玻璃幕墙保修期限届满后 可以动用住宅专项维修资金进行维修 如果玻 璃幕墙认定为业主专有部分 是窗户 则在保修期限届满后不能使用住宅专项维修资金进 行维修 应由业主自行维修 所产生的维修费用由业主自行承担 律师观点 法律实践中玻璃幕墙多认定为共有部分 广东厚博律师事务所律师程磊表示 玻璃幕墙认定为建筑物的共有部分较合理 玻璃 幕墙作为特殊