招商市调情况报告

城中广场招商市调工作情况报告 3 月 25 日 在董事长的亲自主持下 业欣 城中广场 商业部分 的招商工作 正式启动 针对会上讨论的基本招商方向和招商原则 峰聚物业于 3 月 26 日组织 了招商市调工作任务分配会 会上明确了 3 个市调小组的具体分工 调查对象为沭阳县城内广场周边区域的 商铺租金和经营情况 3 月 31 日 各小组将市调收集表进行了汇总 一 商铺市调情况及分析一 商铺市调情况及分析 4 月 1 日 我们再次组织由招商部 管理部 销售部三个部门共五人参加的首 轮情况分析 现将市调情况和我们的初步分析提交董事长阅示 1 市调情况 本次市调 主要针对金三角 名品虞姬城 久盛百货 蓝天商贸城 女人街及 巴黎花园和业欣城中广场西对面商业街近 40 个店铺进行较为详细的了解 了解情 况见下表 沭阳县商铺租金情况表沭阳县商铺租金情况表 序号位置商铺名称 面积 年租金 元 日租金 元 备注 1 魔高 20095000013 19 2 利郎男装 150100000018 52 3 穿名堂 301000009 26 4 劲霸男装 1805000007 72 5 安踏 2408000009 26 6 七匹狼 12045000010 27 7 金三 角 柒牌男装 1405000009 78 日租金 7 72 18 52 8 李氏眼睛 5020000011 11 9 郎曼迪 1001500004 17 10 名品 虞姬 城 燕凰 1201000002 31 日租金 2 31 11 11 11 华人杰 2402000002 31 12 秋水伊人 1201000002 31 13 名品虞姬城二楼 三楼 主要以培训为主 其房租为 0 4 0 6 元 天 14 二楼米奇专柜 35400003 17 15 二楼 40 左右 4 万左右 16 一楼千百度专柜 40600004 17 17 久盛 百货 一楼 40 左右 6 8 万 日租金 3 17 4 17 18 一楼 4 万 100800002 22 19 一楼 3 万 100600001 67 20 二楼 2 万 100400001 11 21 通灵翠钻 20080000010 9 22 上海亚一 230100000011 9 23 振荣超市 1203500007 9 按照房价的 2 出 租 24 蓝天 商贸 城 蓝天商贸城二楼日租金 3 3 4 5 25 城北药店 100400001 11 26 巴黎 花园 红叶家具店 60200000 93 日租金 0 93 1 11 27 女娲本纪 80800002 78 28 业欣 对面 主题 60300001 39 日租金 1 39 2 78 29 鞋柜 40800005 4 30 品足 3 40800005 4 31 ITUCCELLO1店 601500006 8 32183SX25800008 7 33 依曼丽 3012000010 9 34 女人 街 星星城 40900006 1 日租金 5 4 10 9 35 百味轩 饭店 3001000000 93 36 餐饮 类 龙凰酒家 4001500001 02 日租金 0 93 3 37 思必客 2002200003 0 38 好必和 6004000001 82 39 中国电信 65 8400001 66 40 百渡手机 58 64130000 6 41 移动手机卖场 2007000009 58 42 通讯 类 人民路通讯类租金在 3 7 元 天 日租金0 6 9 58 43 仙草堂药店 150900001 64 44 药店 类 同济大药房 1001000002 73 日租金 1 11 2 73 45 六指琴魔 南关 店 19004500000 64 46 休闲 类 六指琴魔 三匹 马 300012000001 09 日租金 0 64 1 09 2 2 市调初步分析 市调初步分析 1 整体价格偏差幅度较大 根据调查 发现在周边 1000 米的范围内 存在最低 0 4 最高 18 52 单位 元 日 下同 等较大幅度的变化 见表 1 表 1 根据价格层次的分析 序号档次类别商家数占市调数比商家名称 1 1 以内档次 512 5 名品虞姬城的 A 栋 B 栋二层 三层培训 项目 和巴黎花园商业区的 百味轩 和 红叶家具店 百度手机 南关六指琴 魔 2 1 至 1 5 档次 512 5 蓝天商贸城 2 楼 巴黎花园的 城北药店 和业欣对面的 主题 龙凤酒家 六指 琴魔三匹马店 3 1 5 至 3 档次 922 5 名品虞姬城的 燕凰 华人杰 秋水伊人 蓝天商贸城一楼 业欣对 面的 女娲本纪 好必和 思必客 中 国电信 仙草堂药店 4 3 5 档次 37 5 久盛百货的 二楼米奇专柜 一楼千 百度专柜 和名品虞姬城的 郎曼迪 5 5 10 档次 1127 5 金三角的 穿名堂 劲霸男装 安踏 柒牌男装 蓝天商贸城的 手机卖场 振荣超市和女人街的大部分店 铺 6 10 15 档次 615 金三角的 魔高 七匹狼 名品虞姬 城的 李氏眼镜 蓝天商贸城的 通灵 翠钻 上海亚一 女人街的 依曼丽 7 15 以上档次 12 5 金三角的 利郎男装 2 业态偏差幅度较大 从业态方面看 各业态间的价差比较大 见表 2 表 2 根据业态差别的分析 序 号 业态类别商家数占市调数比租金 均价 商家名称 1服饰1328 9 8 元 天 魔高 利郎男装 穿名 堂 劲霸男装 七匹狼 柒牌男装 秋水伊人 燕凰 华人杰 郎曼迪 183SX 依曼丽 星星 城 2鞋511 1 6 2 元 天 安踏 一楼千百度专柜 鞋柜 品足 3 ITUCCELLO1 店 3餐饮1124 4 5 8 元 天 百味轩 龙凤酒家 思 必客 好必和 4娱乐休闲24 5 1 18 元 天 六指琴魔 5 其他类 1431 1 4 9 元 天 李氏眼睛 二楼 40 左右 移动手机卖场 中国电信 百度手机 人民路通讯类 通灵翠钻 上海亚一 振 荣超市 城北药店 同济 大药房 红叶家具店 女 娲本纪 主题 从上表中可以看出服饰类的房租相对较高 另外 调查中发现 以河为界 南北价格落差较大 见总表 不再详述 综上所述 项目所在地块为中心城区的二级商圈区域 租金不高 商业氛围不 浓 客流停顿短 对商业可能有一定的影响 目前项目定位为城市综合体 尚处于起步阶段 竞争压力大 如蓝天市场 女 人街 批发市场 名品虞姬城都已形成市场有一定的客流 结合周边情况分析 租 金不易太高 低租金能快速拉拢商户利于招商 且新的商业广场培育期在 2 3 年 才能基本稳定 为了便于招商工作的开展 建议项目租金在 0 8 元 1 2 元之间波动 均价在 1 元左右 项目总面积 6000 1 365 2190000 元 项目公摊在 30 预计 实际日租金在 1 43 元 2 2 经营模式相对比经营模式相对比 1 久盛百货采取的是统一收银 统一管理模式 2 名品虞姬城采取是自主收银模式 统一收银 目前百货类都采取统一收银模式 优点在于拥有一定的现金流 资 金占用时间一般为 1 1 5 月 有的甚至更多 可以掌控各商家的销售数据 有利于 日后租金调整 可以对不守法经验商户有处罚权利 自主收银 减少人力资源成本 减少管理难度 消费者消费便利 建议采取自主收银模式 原因如下 1 有利于市场发展 2 减少商户疑虑 3 减少运营成本 4 便于招商 三 下一步工作开展思路三 下一步工作开展思路 1 为了尽快开展招商各项工作 经过会议讨论 认为很有必要尽快完成招商 部的人员和组织架构配置 拟设组织架构图为 招商主管 招商顾问 招商顾问 招商顾问 招商文员 说明 1 配备招商相关人员 5 名 招商主任 招商文员 三名招商顾问 2 招商人员工资架构 拟 招商经理 5000 元 RMB 月 年 60000 元 招商主管 3000 元 RMB 月 年 36000 元 招商文员 2000 元 RMB 月 年 24000 元 招商顾问 2100 元 RMB 月 年 25200 元 3 人合计 75600 元 招商部年工资开支为 195600 元 50 元话费补贴不另外计算 含在月工资 中 具体的费用测算再项目收支预算中详细列出 项目负责人 招 商 经 理 2 需要确定最佳业态组合 商圈里业态越丰富 商圈经济也就越成熟 各业态根据商圈的特点 可以做到 资源共享 优势互补 同样在商业街这样一个完整的生态系统内部 各业态也应相 互补充 协调发展 这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位 初次讨论确定的业态比例为 45 25 30 具备购物功能的占 45 具备餐饮功能的占 25 具备休闲娱乐功能的占 30 当然 这个结构仍需根据实际情况进一步探讨 一旦确定 尽可能严格执行 1 拟定引进目标 餐饮类 快餐类 酒店类 娱乐类 KTV 足道 药店类 零售类 服装 鞋帽 饰品 化妆品等 休闲类 餐吧 咖啡店 和通讯类 移动 联通 电信 2 拟定业态分布情况 广场沿街主要面对 餐饮类 或通讯类 一层主要面对 餐饮类 娱乐类 零售类 药店 足疗 二层主要面对 休闲类 超市 3 拟定主力店 摩登经典 好必和 易买得超市 4 次主力店定 亚诺咖啡 宏图三包 六指琴魔 3 需要解决招商运营所需软硬件设施 1 建立 招商销售售后服务中心 办公室 建议办公地点为现售楼中心 名称 需进一步确定 先给出方案 2 采购办公桌五张 椅子五张 洽谈桌 2 张 售楼处已有 沙发一套 六盆 植物 饮水机 已有 3 拟将广告经营和二手房 尾房交易咨询业务纳入招商部 如开展此项业务 需要配置电话两部 已有 打印机一台 已有 投影仪 电脑两台 并对人员进 行相应配置 也可以从招商文员中选出 对专业性有要求 懂此项业务最佳 4 项目配套设施的完善进度 扶梯 货梯 电梯的运行 完场地遗留问题的 排查和处理 项目消防验收报告提供 停车位划分 监控安装死角排查 水电 下 水排油排烟条件是否具备等 需要在方案落实后制定待排计划进行逐一落实 5 办公室装修 规划 待方案确定后落实 6 招商平