花湖水产综合楼市场调查报告.doc

n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料花湖水产综合楼市场调研报告前言第一部分：花湖片区的经济指数第二部分：区域客户群调查分析（需求部分分析）一、 描述性部分二、 交互性分析部分三、 需求市场小结第三部分：主要竞争对手的概况一、主要竞争对手及本项目的基本资料 二、主要竞争对手及本项目SWOT分析三、主要竞争对手价格分析第四部分：典型楼盘分析一、博雅怡景花城项目1.1博雅怡景花城项目概述 1.2博雅怡景花城项目特色1.3博雅怡景花城户型销售情况 1.4博雅怡景花城分析二、天方百花园项目2.1天方百花园项目概述 2.2天方百花园项目特色2.3天方百花园户型销售情况 2.4天方百花园分析三、顺佳四季花城项目3.1顺佳四季花城项目概述 3.2顺佳四季花城项目特色3.3顺佳四季花城户型销售情况 3.4顺佳四季花城分析四、锦绣江南项目4.1江南项目概述 4.2绣江南项目特色4.3锦绣江南户型销售情况 4.4锦绣江南分析第五部分：本项目分析一、 项目概述 二、 二、项目SWOT分析及建议三、项目综述第六部分：项目建议一、产品定位 二、目标客户群定位三、价格定位结束语第一部分：花湖片区的经济指数黄石地处楚头吴尾，雄居长江中游南岸，襟江怀湖，依山傍水，资源丰富，人杰地灵。市委市政府围绕实现黄石由中等工业城市向现代化大城市跨越在内的三大跨越的目标，抢抓机遇，克难攻坚。实施了30多项重点工程，一是实施了城市道路建设工程。先后拓宽改造了迎宾大道、湖滨路、沿湖路、磁湖路等十多条城市道路，新建了桂林路，启动了快速路建设工程，全面拉开了大城市的城市道路格局，提高了道路等级标准，增强了道路通行能力，使人均道路面积由1998年的8.86平方米增加到2001年初的9.2平方米，增长3.78，步入省内同等城市的较好水平。二是构筑了一批城市配套设施。配合城市路网的拓宽改造延伸，我们对城市排水管道实行了雨污分离，供电、通信线路进行了统一下埋，新建了日处理能力16万吨的磁湖污水截流、日供水60万吨的花湖水厂一期、填埋期限20年的西塞垃圾处理场工程等重点工程项目，调整新增了一批城市公交线路，更新了一大批新式空调公交客运车辆，到2001年使城市排水管网密度比98年增长1.15，达5.57公里；污水处理率比98年增长30.91，达48.90；垃圾粪便无害化处理率增长20.22，达79.4；每万人拥有公交车辆增长4.12，达12.18标台。处于全省同类城市平均水平。三是提高了城市绿化品位。三年来，我们先后新建了迎宾广场、人民广场、湖滨绿化长廊等一大批城市广场绿地，全市新增绿化面积达380多万元平方米，使人均公共绿地面积达到10.06平方米，城区绿化覆盖率达35.35%，初步形成了点线面相结合的城市绿色敞开空间。同时，随着堤路结合、城市电网改造、城市现代化邮电通信设施的完善和电视大楼等文化体育设施的建设以及总投资4500万元磁湖路三期工程、总投资3000万元的下陆大道拓宽改造工程、总投资4800万元的大泉路二期拓宽改造工程在年底前按量化目标要求基本竣工；磁湖污水截流一期、花湖水厂一期、西塞垃圾处理场基本竣工；李家坊立交桥的，李家坊隧道建设工程前期准备工作的完成，我市大城市的道路格局初步拉开，城市功能逐步完善。花湖经济开发区地处黄石的北部，拥有人口5.02万人，地源辽阔，经济发展迅猛。拥有政府事业部门有黄石市地税局、公安局、人事局、气象局、大桥局，企业部门有大型的黄石东方装饰城、黄石新明农贸批发市场、黄石康达纺织、湖北谱辉塑料磨具、飞云药业等等。政府加大力气了对花湖经济开发区投资建设，每年投资和招商总金额在10亿元以上，依据先天的雄厚政府资源和优惠政策，房地产也得到了迅速的发展。2003年推出的锦绣江南，价格仅808元/平方米，依托高绿化、文化小区引起了行业人士和置业人士的特别关注，一波未平，一波又起，今年即将又湖北人信推出意大利纯水岸别墅假日威尼斯，给开发区注入了新鲜的血液，竞争将进一步激烈和白热化。第二部分 需求市场分析数据截止:2004年7月1日(共调查问卷120份,其中有效问卷64份)调研方法:入户为主,拦截为附.一 描述性分析部分11、影响客户购买因素分析由上图可知：在64份有效样本中，地段因素被选重31次，为最多；以下依次是：小区内部环境、户型设计、周边生活配套、价格、完善的物业配套、周边自然景观、开发商实力及信誉、升值潜力。12、客户选择的装修情况分析 由上图可知：大部分客户选择自己装修，有81%；有很少一部分人希望发展商给予简单装修，有19%。13.、客户对会所的需求分析 13.1、是否对会所有需求分析由上图可知：有58%的人对会所有需求，另42%的人对会所无需求。1.3.2、客户的个人爱好分析由上2图可知：客户的个人爱好运动的最多，有12人；以下依次是听音乐/看书/上网/棋类/购物/看电视/唱歌;具体数据祥见上图.1.3.3、对会所的功能需求分析 由上页图可知：在64份有效样本中，选择健身房29次，以下依次是图书阅览室、乒乓球室、棋牌室、桑拿浴室、网吧、篮球场。 综合1.3.2和1.3.3可知:对会所功能的需求强度依次是: 健身房图书阅览室乒乓球室棋牌室音乐吧、桑拿浴室网吧小型篮球场小型足球场.14、客户对停车位的需求分析14.1、是否需要停车位分析由上图可知：47%的客户需要停车位，53%的人不需要停车位。 14.2、客户对停车位的占有方式分析由上图可知：客户希望买断停车位和租赁停车位各有50%。1.5、客户获取房屋信息渠道分析 由上图可知：从报纸获得信息的客户最多，有30人；其次是户外广告，18人；网络也有9人；中介有7人。二、 交互分析部分 2.1、客户预购总面积与预购客厅面积交互分析由下页图左往右看可知：客户选择面积在100-129平方米之间的较多，合计有55%；其中选择面积在110-119平方米之间的最多，有20%；客户选择69平方米的为0，一方面由于样本容量较小，另一方面反映花湖片区对小面积需求较小；客户对其他面积需求差别不大，每十个平方米都有10%左右的需求。由下页图页面往深处看可知：客户选择客厅面积在26-30平方米的最多有39%，其次是选择面积在21-25平方米之间，有36%；选择面积15-20平方米的有25%；选择面积10-15平方米的客户没有。 由下页图交互看可知：选择面积在70-79平方米的客户选择客厅面积主要是面积在16-20平方米，有6%，其次是21-25平方米，有2%；选择面积在80-89平方米的客户选择客厅面积主要是面积在16-20平方米，有3%，选择客厅面积在20-25平方米和面积在26-30平方米的各有2%；选择面积在90-99平方米的客户选择客厅面积主要是面积在16-20平方米，有5%，选择客厅面积在20-25平方米和面积在26-30平方米的各有3%；选择面积在100-109平方米的客户选择客厅面积主要是面积在20-25平方米，有11%，其次选择客厅面积在26-30平方米有5%，选择客厅面积在15-20平方米有3%；选择面积在110-119平方米的客户选择客厅面积主要是面积在26-30平方米，有9%，其次选择客厅面积在15-20平方米有8%，选择客厅面积在20-25平方米有3%；选择面积在120-129平方米的客户选择客厅面积主要是面积在26-30平方米，有11%，其次选择客厅面积在20-25平方米有5%；选择面积在130-139平方米的客户选择客厅面积主要是面积在20-25平方米，有8%，其次是26-30平方米，有5%；选择面积140平方米的客户选择客厅面积主要是面积在26-30平方米，有5%。 2.2、预购面积与预购层高的交互分析（见下页图）从页面往里看可知：3米的层高仍然是大众的选择，有62%；选择3.2米的有34%，选择3.4米的有4%。交互看图可知：选择面积在100-109平方米的客户和选择面积在120-129平方米的客户希望自己的层高为3.4米。2.3、年龄和预购面积的交互分析由上图可知：选择面积在70-79平方米的客户主要是26-35岁的70年代生人，这部分人事业刚刚步入成熟期，即将或刚刚步入婚姻殿堂，有点积蓄，但有不是很多，属于首次置业者；选择80-89平方米的客户年龄分布较广，在26-49岁相对较多；选择面积在90-99平方米的客户，年龄分布在39岁以下，年龄在20-35岁的相对集中；选择面积在100-109平方米的客户，年龄分布在35岁以下，年龄在20-30岁较集中；选择面积在110-119平方米的客户，年龄分布在20-35岁之间，年龄在30-35岁之间相对集中；选择面积在120-129平方米的客户，年龄分布在20-45岁之间，年龄在35-45岁之间较集中；选择面积在130-139平方米之间的客户年龄分布较广，从20-49岁之间都有分布，年龄在27-37岁之间较集中；选择面积在140平方米以上的客户，年龄分布在20-39岁之间，年龄在20-35岁相对集中，这部分人，有的是事业成功者，有的则是靠亲人送给。2.4、客户预购面积与预购主卧面积的交互分析从页面往深处看可知；客户选择主卧面积集中在13-14平方米，有49%；其次是主卧面积在15平方米以上，有25%；选择面积在11-12平方米的有22%；选择主卧面积在8-10平方米的有2%。在实际走访的过程中，如果在客厅和主卧面积和一定的情况下，客厅面积在现得数据基础上有增大的趋势，主卧面积有减小的趋势。交互看图可知：选择面积在70-79平方米的客户选择选择主卧面积主要是13-14平方米，有5%，其次是11-12平方米有3%；选择面积在80-89平方米的客户选择主卧面积主要是13-14平方米，有6%，其次是11-12平方米有2%；选择面积在90-99平方米的客户选择主卧面积主要是13-14平方米，有9%，其次是11-12平方米有2%；选择面积在100-109平方米的客户选择主卧面积主要是13-14平方米，有8%，其次是11-12平方米有6%，选择15平方米以上的有5%；选择面积在110-119平方米的客户选择主卧面积主要是13平方米，有16%，其次是11-12平方米有3%；选择面积在120-129平方米的客户选择主卧面积主要是13-14平方米，有8%，其次是11-12平方米和15平方米以上，各有3%，选择主卧面积在8-10平方米的有2%；选择面积在130-139平方米的客户选择主卧面积主要是13-14平方米，有9%，其次是11-12平方米和15平方米以上，各有3；选择面积在140平方米的客户选择主卧面积主要是13平方米，有12%，选择主卧面积在11-12平方米的有3%。2.5、客户预购面积与预购总价的交互分析（见下页图）由下页图可知：选择面积在70-89平方米的客户可接受的价格在7-10万之间；选择面积在90-99平方米之间的客户可接受的价格分布在7-20万之间，集中在7-15万之间；选择面积在100-109平方米的客户可接受的价格分布在在6-20万之间，集中在7-18万之间；选择面积在110-119平方米之间的客户可接受的价格分布在11-20万之间；选择面积在120-129平方米之间的客户可接受的价格分布在7-25万之间，集中在11-20万之间；选择面积在130-139平方米的客户可接受价格分布在的客户可接受的价格集中在11-20万之间；选择面积在140平方米的客户可接受价格分布在的客户可接受的价格分布在16-20万之间。2.6、客户学历和客户购买面积的交互分析由上图可知：选择面积在70-89平方米的客户的学历分布在初中和本科之间，集中在高中和本科之间；选择面积在80-89平方米之间的客户的学历分布在初中和大专之间，集中在初中和高中之间；选择面积在90-99平方米的客户集中在高中和大专之间；选择面积在100-109平方米之间的客户的学历在初中和硕士之间，集中在高中和本科之间；选择面积在110-119平方米之间的客户的学历在初中和本科之间，集中在高中和本科之间；选择面积在120-129平方米的客户可接受价格分布在的客户的学历在初中和本科之间，集中在高中和大专之间；选择面积在130-139平方米的客户学历分布在高中和本科之间，集中在大专和本科之间；选择面积在140平方米的客户学历分布在大专到本科之间，集中在本科。2.7、客户预购面积和预购阳台样式的交互分析由上图可知：整体来讲，落地式玻璃阳台是时下大众所爱，而选择面积在70-79平方米的客户则相对偏重传统式阳台。2.8、客户的职业和购买面积的交互分析企业单位一般职员企业单位中层管理人员企业单位高级管理人员事业单位一般职员事业单位中层管理人员国家政府机关一般职员国家政府机关干部私营个体自由业者合计70-79平方米11020001580-89平方米00020002490-99平方米300200027100-109平方米1005010411110-119平方米1105010513120-129平方米100100079130-139平方米012210028140平方米以上000002114合计732191412461由上表格可知：选择面积在70-79平方米的客户主要是企业单位中层以上管理人员；选择面积在80-89平方米的客户主要是事业单位中层领导和自由业者；选择面积在90-99平方米的客户主要是企、事业单位中层管理人员和自由业者；选择面积在100-109平方米的客户主要是事业单位中层管理人员、自由业者、国家政府机关上班的人士和企业单位中层领导；选择面积在110-119平方米的客户主要是事业单位中层领导和自由业者，其次是企业单位中层以上管理人士和在国家政府机关上班的人士；选择面积在120-129平方米之间的客户主要是自由业者，其次是在企、事业单位中层管理人员和自由业者；选择面积在130-139平方米的客户主要是在事业单位上班的人士、自由业者，其次是企业单位的高级管理人士；选择面积在140平方米以上的客户主要是在在国家政府机关的干部和私营个体。备注：因为样本的选择关系，以上结论只反映一种趋势而非绝对结论。比如私营个体样本太少，导致部分结论梢偏！请读者注意！2.9、客户选择的面积和户型的交互分析由上图可知：选择70-79平方米的客户选择的户型集中在二室一厅和二室二厅；选择面积在80-89平方米的客户选择的户型集中在二室二厅；选择面积在90-109平方米的客户选择户型集中在二室二厅、三室一厅和三室二厅；选择面积在110-119平方米的客户选择户型集中在三室一厅和三室二厅；选择面积在120-129平方米的客户选择户型集中在三室二厅；选择面积在130-139平方米的客户选择户型集中在三室二厅和四室二厅；选择面积在140平方米的客户选择户型集中四室二厅。2.A、客户选择面积和房屋结构的交互分析由上图可知：选择70-79平方米的客户选择平层；选择80-89平方米和100-119平方米的客户集中选择平层、复式、跃式都有；选择90-99平方米和120-129平方米的客户集中在跃式和复式；130平方米以上的集中在复式。三、 需求部分小结3.1、交互分析部分结论内 面 容积房屋结构层高（米）户型阳台样式主卧面积（平方米）客厅面积（平方米）总价（万元）年龄（岁）职业学历70-79平方米(7.8%)平层3二室一厅、二室二厅传统式阳台13-1416-207-1026-35企业中层以上管理人士高中-本科80-89平方米(7.8%)平层复式跃式3二室二厅落地式玻璃阳台13-1416-207-1026-49事业单位中层管人士、自由业者初中-高中90-99平方米(10.9%)复式跃式3二室二厅、三室一厅、三室二厅落地式玻璃阳台13-1416-207-1520-35企、事业单位中层管理人士、自由业者 高中-大专100-109平方米(18.8%)平层复式跃式34二室二厅、三室一厅、三室二厅落地式玻璃阳台13-1420-257-1820-30企、事业单位中层管理人士、自由业者、国家政府机关干部高中-本科110-119平方米(20.3%)平层复式跃式3三室一厅、三室二厅落地式玻璃阳台1326-3011-2030-35企业中层以上管理人士、事业单位中层管人士、国家政府机关干部、自由业者、高中-本科120-129平方米(15.6%)复式跃式34三室二厅、落地式玻璃阳台13-1426-3011-2035-45企、事业单位中层管理人士、自由业者高中- 130-139平方米(12.5%)复式错式3三室二厅、四室二厅落地式玻璃阳台13-1420-2511-2027-37在事业单位上班的人士、自由业者、企业单位高层领导、在政府上班的人士大专-本科140平方米以上(6.3%)复式3四室二厅落地式玻璃阳台1326-3016-2020-35国家政府机关干部、自由业者、私营个体本科3.2、描述性分析部分结论 321、在客户获得信息渠道中，报纸、户外广告、电视稳稳占住前三位，是每个发展商都会重点利用的对外三个宣传方式，不在赘述；紧随其后的是网络和中介，相对来讲后二种渠道，在黄石很少开发商意识得到，或者即便意识得到由于现时资源不足，很难实现；而对其他渠道来讲，网络是成本最低，速度最快的，相对来讲技术性最高的-长龙地产有这样的资源，完全可以利用，这才是我们现阶段在传播渠道上能突出重围得部分；由于目前黄石的三级市场属于成长阶段，因此中介的利用应该是黄石未来3-5年的发展趋势。 322、在影响花湖客户的购买因素中我们看到，由于黄石徒步得水，抬头见山的得天独厚的地理环境，反尔形成了黄石人对自然资源就象对自家抹布、门外的大头鞋一样漠视-黄石人对消费、对生活的追求是繁华型的，是对大都市的向往而非对田园山水的返朴归真；户型设计方面长龙地产在黄石目前可以说是青云独步，在此基础上，构建一个封闭、完善的小区内部环境-对影响客户购买第二因素上做文章，给一个在二流城市享受一流居所的概念，应该会给该片区的客户一个很强的购买刺激。当谈到价格因素时，离购买已经不远了，单价886。08元/平方米，是客户乐翻天的价格！ 323、在房屋由谁装修问题上，该片区大部分人仍然喜欢“自由涂鸦”，开发商只提供毛坯房就OK了。 323、在客户的个人爱好中，运动是在第一位的，因此会所功能中对健身房的需求比较迫切，考虑到该片区主要竞争对手博雅怡景花苑地会所功能主要以健身器材，运动场所为主，如避之锋芒而求其次，可以选择图书阅览室、网吧、隔音音乐吧、棋盘室、诗书社等以静为主的会所，也不失为良策。图书阅览室储藏可以选择部分购买和部分网络下载打印的方式，以便实际操作；-整体打造“黄石首家纯文化、教育社区”！第三部分：主要竞争对手的概况一、主要竞争对手及本项目的基本资料项目名称花湖水产综合楼博雅怡景花城天方百花园顺佳四季花城祥隆建材综合楼锦绣江南地理位置昌明路水利局西侧昌明路电厂小区斜对面湖滨西路1398号劳动路75号黄石大道1225号花湖开发区内16路车终点站北走50米楼盘布局2栋塔楼围合式，一二五六栋南北朝向，二四东北方向。南北朝向平行式单栋，东西向公寓楼平行式，别墅呈半围合式建筑规模2栋12层8栋6+1层29栋多层和2栋12层18栋多层、2栋11.5层、3栋15层1栋9+1层14栋6层，43栋别墅（包括独立别墅和联排别墅）占地面积351319209.620900065000628100050建筑面积11702.841800122300173529.36000余容积率3.332.181.72.6绿化率36.46%35.6%28.6%无开盘时间未定2004年6月5日2001年2004年5月2004年6月12日交通状况9、2路9、2路1、2、9、14、16、19路1、2、9、16、19路3路16路会所功能未定健身房、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童戏水池等健身中心、桌球室、乒乓球馆、棋牌室、网球场、羽毛球场、太极岛等不祥无儿童活动中心生活配套金饭碗、金港量贩店、机关幼儿园、中山小学、老虎头小学、十四中、十八中等金饭碗、金港量贩店、机关幼儿园、中山小学、老虎头小学、十四中、十八中等天方步行街、超市、幼儿园、十四中、十八中、卫生站、储蓄所、青山湖公园等青山湖公园、二医院、中山小学、老虎头小学、十四中、十八中金港量贩店、火红年代等网球场、游泳池、健康跑道、中心广场、组团绿化、小桥流水等商务配套无无中国银行中国银行不祥无开发商黄石长龙房地产开发有限公司黄石创新房地产开发有限公司中铁黄石天方科技置业有限公司黄石市顺佳房地产开发有限公司黄石市祥隆建材装饰材料有限公司湖北天景置业有限责任公司代理商雅鲁藏布房地产顾问（深圳）有限公司无武汉汉隆策划无无黄石纵横营销策划有限公司物业管理公司黄石长龙物业管理有限公司未定黄石天方物业管理有限公司黄石市顺佳物业管理公司未定主打广告未定休闲运动节是哪一天？无融合自然生机、倾注人文关怀最旺地段、更富人家古有世外桃源，今有锦绣江南促销手段未定楼层差价楼层差价、朝向差价楼层差价、朝向差价楼层差价楼层差价、朝向差价二、主要竞争对手及本项目SWOT分析项目名称花湖水产综合楼博雅怡景花城天方百花园顺佳四季花城祥隆建材综合楼锦 绣江 南项 目优 势1、规模小，便于操作。2、价格低，低价入市抢占客户。3、开发商具有一定知名度，且操盘手段成熟专业。1、小区休闲运动场所齐全，并是黄石以运动为主题的小区。2、复式采用买一层送一层的价格策略。3、一楼都是架空层，有利通风和干燥。1、项目规模大，开发商具有一定的经济实力。2、户型设计先进，布局和功能分区合理。1、交通便利，周边生活配套齐全。2、规模大，开发商具有一定的经济实力和影响力。3、20余种户型，挑选余地大。1、交通便利。2、临街，便于项目传播。3、周边个体户户多，购买能力强。1、项目规模大，开发商具有一定经济实力。2、价格低，能吸引经济实力稍弱的置业人士，填补一定市场空白。3、注重营销手段和营销策略。项 目劣 势1、绿化低，小区配套不全。1、地域较偏，交通不便利。2、生活配套欠缺。3、其中有两栋东西朝向。1、中间停工带来的负面影响。2、空气污染指数高。2、规模大，销售压力大，投资开发风险性大。1、建筑密度大。2、价格较同地段贵。3、规模大，销售压力大，投资开发风险性大。1、无品质、无品牌。2、无规模，销售手段落后。3、现场工地形象杂乱。1、地域较偏僻，交通不便利。2、周边生活配套有待进一步改善。3、项目规模大，竞争对手多。项 目机 会1、开发区投资受到的关注，因此带来的置业人士。2、周边市政日益完善拉动经济发展，因此带来的商机。1、开发区投资受到的关注，因此带来的置业人士。2、周边无品质无规模楼盘为其带来的人气。1、二期现房销售。2、旧城改造带来的机遇。3、开发区投资受到的关注，因此带来的置业人士。1、周边旧城区改造，会吸引更多人士置业。2、一期处在热销中，会带动后期销售，也扩大了项目的知名度。1、临近经济脉搏黄石大道，会吸引更广泛客户。1、花湖开发区市政的完善和投资者的关注会带来机遇。项 目威 胁1、博雅怡景花城、天方百花园及潜在楼盘对其构成威胁。1、天方百花园、周边规模小的楼盘及潜在项目对其构成威胁。1、顺佳四季花城及潜在项目对其构成威胁。2、后期房地产市场竞争日益激烈等不利因素。1、天方百花园、军转小区价格比其价格便宜，对它构成威胁。2、潜在楼盘的推出对其构成威胁。3、后期房地产市场竞争日益激烈等不利因素。1、周边同质楼盘多，竞争区域激烈。1、周边竞争对手（如即将推出的假日威尼斯）对其构成的威胁。项 目综 述1、项目应自足小而巧，低价入市，强占先机，方能出奇制胜。1、黄石第一家以运动为主题的小区，销售思路清晰，品性独特，若后期加强推广，销售应不会存在太大困难。1、适宜的价格、合理的户型、广域的销售半径均为其，但品牌品质效应不足，销售平稳。1、凭借庞大建筑规模扩大项目的影响力和销售半径，但缺乏前瞻性的销售策略和手段，销售后期呈平稳趋势。1、不注重销售策略和销售手段，品质较低等原因都会延长销售周期。1、凭借低价入市、花园洋房、低总价吸引很多置业人士，后期的大户型和别墅将会竞争激烈。三、主要竞争对手价格分析3.1、主要竞争对手最低价格如图所示：因为锦绣江南地理位置偏僻，地价相对便宜，目前推出来主要为公寓楼，价格最低818元/平方米。而同一片区内，博雅怡景花城采用低价入市，价格相对较低1408元/平方米。同为多层，由于现房销售等原因，天方百花园价格相对较高1450元/平方米，但价格差异不大。顺佳四季花城目前推出的为小高层，最低价格为1530元/平方米，和祥隆建材综合楼相当。3.2、主要竞争对手最高价格如图所示：博雅怡景花城由于采用6+1结构，复式楼采用“买一层送一层”的销售策略，价格相对较高1648元/平方米。天方百花园1630元/平方米是五楼的价格，朝向好，有景观。顺佳四季花城小高层三至十一楼的价格都是均为1580元/平方米，和祥隆建材综合楼持平。锦绣公寓的价格最低，仅为918元/平方米。3.3、主要竞争对手平均价格如图所示：由于成本相对较低，锦绣江南公寓楼的均价最低868元/平方米，开盘后小户型就脱销。博雅怡景花城刚开盘不久，均价较低1500元/平方米。其他三个项目均价基本上在1550元/平方米左右。第四部分：典型楼盘分析一、博雅怡景花城1.1项目概述： 地理位置是黄石开发区昌明路电厂小区对面，占地面积19209.6平方米，建筑面积41800平方米，有八栋6+1层组成，且地层架空,小区配套基本齐全。1.2项目特色：运动部落 景致家园 怡景花城有篮球场、网球场、羽毛球场、儿童戏水池、奥运会吉祥物、竞走女运动员塑像等。另有7000平方米中心花园。城市静区 学府家园 怡景花城位于黄石开发区，在城市的边缘。黄石十四中、黄石七中、中山小学、老虎头小学、机关幼儿园、黄棉幼儿园、老虎头幼儿园形成了学府云集的家园小区。完善配套 时尚家园 采用智能化物业管理，沿街将有旺铺、超市、家政服务中心、银行等生活配套。1.3户型销售情况分析： 小区休闲运动场所齐全，并是黄石第一家以“运动”为主题的小区，销售思路明确清晰，品性独特，后期应加强产品推广，销售应不会存在太大困难。二、天方百花园2.1项目概述： 占地面积12.23万平方米，总建筑面积20.9万平方米，29栋多层和2栋小高层，可容纳6000多人居住。以15000平方米的“百花广场”为中心组团，有菊园、兰园、玫瑰园、紫薇园、牡丹园和杜鹃园六大组团，其规模为黄石之最。2.2项目特色：无尘嚣之扰 享地理之便 地处黄石市黄石港区，位于湖滨路与延安路交汇处，南依老虎头，被与武黄高速公路入口处相邻望。精品户型 彰显时尚生活 引入了“弹性空间”的理念，可自由间隔成多种户型。以三房二厅为主的平式、大面积的跃式和复式。另外，首层架空增加了建筑的通透感，在保证了采光、通风、隔潮同时也扩大了庭院空间的视野。配套齐全 尽显大社区时尚生活 小区沿街有商铺、欧风商业街、超市、干洗店、卫生所、储蓄所、派出所等。中心会所及各组团有棋牌室、乒乓球馆、健身中心、桌球室、网球场、羽毛球馆等；太极岛、儿童乐园、健康步道、大型的百花广场以及散布在个组团内的花园广场是人们休闲的好去处。专业优质的管理 奉上致情关怀 物业管理公司为黄石天方物业管理有限公司。小区采取智能化管理，设四重防盗：红外线周边报警系统、中央闭路监控系统、单元对讲系统、室内红外线防盗系统以及24小时巡更护卫。三新科技 智能化管理 采用智能化系统与技术，坚持以科技为先导，引进三新科技：新技术、新产品、新材料，从玻璃、面砖、石料到涂料运用均可看到开发商对施工高品质的追求。2.3户型销售情况分析： 小区规模大，销售策略基本成熟，在黄石的房地产市场上有一定影响力和知名度，但因价格相对同区域较贵，2003年工程停工带来负面影响，销售速率相对较平稳。三、顺佳四季花城3.1项目概述 四季花城坐落于青山湖畔，占地面积6.5万平方米，总建筑面积17万平方米，由平湖秋月园、云庐胜景园、盛世华庭、柳岸闻莺园、水清木华五组团组成，建筑形态为多层、小高层和高层，总户数1220户。3.2项目特色设计先进 规划设计布局合理,其单体建筑,栋栋座北朝南,敞开式的阳台,开拓视野、通透采光、户户方正实用，从98平方米到200多平方米的顶层复式，几十户型供选择，宽带、通讯、闭路电视户户通达，周边防范、电视监制、楼宇对讲系统及24小时保安巡更，智能型的管理。开发商实力雄厚 顺佳四季花城开发有限公司成立于2000年4月，注册资本1500万元，具有房地产开发三级资质，拥有一大批高、中级各类专业人才。“求实务实，打造品牌”的企业宗旨，构成其企业文化的核心。先后开发了劳动路75路商住楼、大智路顺佳住宅1号小区，湖滨西路顺佳花苑等房产项目。项目规模大 顺佳四季花城占地6.5万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资2亿多元，将在两年全面建成，成为港区健康生态智能型大型社区。3.3户型销售情况 3.4分析 庞大建筑规模扩大项目的影响力和销售半径，但户型设计一般、建筑密度较大，缺乏前瞻性的销售策略和手段，销售后期呈平稳趋势。四、锦绣江南4.1项目概述 地处花湖开发区内16路车站北部，总占地面积100050平方米，分三期开发，一期主要是19栋别墅和7栋六层，二期为7栋六层，三期为24栋别墅。共14栋六层，43栋别墅（3栋联排别墅，40栋独立别墅）。4.2项目特色建筑规模大 总占地面积100050平方米，共14栋六层，43栋别墅，社会影响力大，同时政府每年投资10亿基础建设，大量跨国公司及高科技公司在开发区的涌入，加上即将由湖北人信推出40万平方米意大利水岸别墅假日威尼斯，这片土地将会受到更多的企业和个人关注。单价低，总房款低 地处郊外，配套不完善，地价和工程成本低，价格低，公寓楼起价818元/平方米，别墅起价1288元/平方米，且最小户型仅为47.48平方米，总价4万元不到，填补了房地产市场需求空白。推出花园洋房 二房二厅到四房二厅采用入户花园，在黄石比较少见，阳光花房在家中接受自然，享受阳光和花草，同时也会增加室内潮湿度。小区配套齐全小区有儿童活动中心、网球场、游泳池、中心广场、组团绿化、小桥绿水等。4.3户型销售情况4.4分析凭借低价入市、花园洋房、低总价吸引很多置业人士，后期的大户型和别墅将会竞争激烈。第五部分：本项目分析一、项目概述 地处昌明路水利局西侧，用地面积3513平方米，批准建筑面积11702.8平方米，容积率为3.33，建筑密度41%。其中一、二层商业用房面积为3011.04平方米，其中首层19.5米*73.8米=1439.1平方米，二层1571.94平方米，三至十二层为住宅，其建筑面积8691.54平方米，共二座塔楼，每个标准层建筑面积均为434.6平方米，如果做成一梯四户，每户建筑面积108.6平方米。两塔楼最短间距约为13米。二、项目SWOT分析及建议项目优势（S）1、建筑规模小，便于操作和运营。2、单价低，低价入市抢占市场先机，争创后来居上，快速消化。3、开发商在黄石房地产具有一定知名度，且操盘手段成熟专业。建议：发挥单价低的优势，户型面积力争小而精巧，空间布局争取合理，以总房款低领跑整个片区，短而快的时间内取得实质性胜利。项目劣势（W）1、绿化低，小区配套不全。2、交通不便，周边环境有待进一步改善。建议：挖掘自身优势，弱化劣势。低价入市，强调户型实用和精致，结合快速工程建设速度，克服绿化少、小区配套不全等不利因素，在较短的时间内占据片区市场。项目机会（O）1、开发区投资受到的关注，因此带来的置业人士。2、周边市政日益完善拉动经济发展，因此带来的商机。 3、周边事业、行政、私营等单位多。建议：借助政府对开发区市政投资和优惠政策带来的机遇，将本项目快速推向市场。在大量新型企业、黄石人事局、中国气象黄石分局、反贪局等单位发掘潜在的目标客户群体。项目威胁（T）1、博雅怡景花城、天方百花园及潜在楼盘对其构成威胁。建议：在同区域拉大产品差异化，避免因户型大小相似和价格相当等尴尬局面。三、项目综述 由于本项目地理位置较偏，交通不便，规模小，销售一定要出奇争胜。同时可以看出，周边事业、行政、工业园等单位多，以及开发区发展前景和政府优惠政策，势必吸引更多投资者和企业涌入此区域，如何引导该客户群进行置业是本项目关键。第六部分：项目建议一、产品定位 项目定名：长龙雅士轩释疑：“长龙”旨在打造开发商品牌，“雅士”符合该项目区域购买群体大型高科技术公司管理者、黄石人事局、中国气象黄石分局、反贪局等单位购买心理，“轩”凸显本项目小而灵巧，品质不凡，与项目品性定位相符。整个案名朗朗上口，与其他项目也得到很好区隔，为本项目提高指名度提供先天条件。定位主题1： “黄石首家纯文化、教育社区”释疑：定位说辞：-风声、雨声、 读书声，声声入耳； 家事、国事、 天下事、事事关心 ；- 足不出户！定位主题2：“黄石首家酒店式公寓” 释疑：略定位说辞: 精巧时尚走不寻常路释疑：略产品定位必须保持长期的稳定性，因为产品定位突出了它自身的优势和特性，而这些特性不但可以吸引新的消费者，而且还可以有效的保持老顾客的信任感。如果经常改变品牌及广告诉求重点，只