益阳住房公积金管理中心

1 益阳市住房公积金管理中心 益阳房地产 住宅 及居民住房消费市场分析 住房公积金 一头连着经济 一头连着民生 从政策定位和 现实作用来看 它同时具有住房金融和住房保障两大功能 职 工通过长期的资金积累和较低的融资成本 有效增强了住房消 费能力 住房公积金管理机构通过贷款发放和资金提取 客观推 动了当地房地产市场的发展 本文试图通过具体数据分析 2016 年益阳房地产 住宅 及 居民住房消费市场情况 来更加科学 全面地认识住房公积金 制度 一 我市房地产 商品住宅 市场基本情况 一 住宅是我市房地 一 住宅是我市房地产产投投资资 销销售的主售的主阵阵地地 2016 年 全市完成房地产开发投资 108 20 亿元 其中 住 宅完成投资 66 95 亿元 投资占比为 61 88 图1 全市房地产开发投资完成情况 41 25 38 12 66 95 61 88 住宅 非住宅 2 全市实现商品房屋销售面积 324 50 万 其中 住宅销售 面积 288 32 万 销售面积占比为 88 85 全市实现商品房屋销售金额 120 41 亿元 其中 住宅销售 金额 93 53 亿元 销售金额占比为 77 68 二 通 二 通过过住房公住房公积积金个金个贷实现贷实现的住宅消的住宅消费费比重比重较较大大 2016 年 通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售面积 110 58 万 住宅销售面积占比为 38 35 图2 全市商品房屋销售面积情况 288 32 88 85 36 18 11 15 住宅 非住宅 图3 全市商品房屋销售金额情况 26 88 22 32 93 53 77 68 住宅 非住宅 图4 全市住宅消费面积情况表 177 74 61 65 110 58 38 35 通过住房公积金贷款实现 通过自筹或银行贷款实现 3 通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售金额 36 01 亿 元 住宅销售金额占比为 38 50 通过住房公积金个人住房贷款实现住房消费融资 19 99 亿 元 占全市新发个贷市场的比例为 49 39 住房公积金贷款成 为我市居民购房融资的重要途径 三 房价收入比 房价租金比在合理区 三 房价收入比 房价租金比在合理区间间 商品住宅销售价格是否合理 目前比较通用的考核指标是 房价收入比 商品住宅总价与家庭年可支配总收入的比值 和房 价租金比 商品住宅每平方米价格与每平方米月租金的比值 2016 年 我市城镇居民人均可支配收入为 24745 元 商品住宅 图5 全市住宅消费金额情况表 57 52 61 50 36 01 38 50 通过住房公积金贷款实现 通过自筹或银行贷款实现 图6 全市住宅消费融资情况表 19 99 49 39 20 48 50 61 通过住房公积金贷款实现 通过自筹或银行贷款实现 4 均价 3244 元 m2 家庭户均人数 3 29 人 2015 年数据 商品住 宅月均租金 16 66 元 按 2016 年住房公积金个人住房贷款抵 押房产户均 120 10 计算 商品住宅户均总价为 40 元 我市房 价收入比为 4 79 房价租金比为 194 72 1 房价收入比低 市场少泡沫 房价收入比低大致反映了家 庭实现购房行为的难易 当某个区域商品住宅的房价收入比在 4 6 之间时 该区域的商品住宅销售价格即处于合理范围 我市 商品住宅的房价收入比为 4 79 去年同期为 4 73 表明房价合 理 家庭易实现购房行为 房地产市场没有出现大规模炒房现 象 房地产经济泡沫少 2 房价租金比小 投资有空间 房价租金比大致反映了房屋 以出租方式取得投资回报的大小 如果房价租金比超过 300 说 明该区域房产投资价值变小 房价高估 如果房价租金比低于 200 说明该区域房产投资潜力较大 房价泡沫不大 我市商品 住宅的房价租金比为 194 72 全年同期为 178 33 表明房价处 于正常水平 居民投资房地产市场能取得一定的回报 图7 房价收入比 6 4 79 4 3 3 5 4 4 5 5 5 5 6 6 5 峰值 房价收入比 低值 5 二 住房公积金在居民住房消费中的作用 一 住房公 一 住房公积积金金贷贷款融款融资资率率 住房公积金贷款融资率 住房公积金贷款金额 家庭购房 款总额 100 该百分比越大 购房家庭自筹资金越少 住房公 积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显 居民越容易实现购 房行为 2016 年 住房公积金个人住房贷款抵押房产户均 120 10 按市统计局统计数据 全市住宅均价 3244 元 计算 每套住 房总价约为 38 96 万元 2016 年 我市住房公积金个人住房 组 合 贷款平均额度为 28 64 万元 住房公积金贷款融资率为 73 51 职工家庭只需首付 10 32 万元 图9 住房公积金贷款融资率 28 64 73 51 10 32 26 49 自筹 住房公积金贷款融资 图8 房价租金比 194 72 300 200 180 200 220 240 260 280 300 房价租金比 风险参考线 投资参考线 6 二 住房公 二 住房公积积金金缴缴存存还贷还贷率率 住房公积金缴存还贷率 住房公积金月缴存额 住房公积 金贷款还款额 100 该百分比越大 住房公积金缴存对居民 住房消费的支持作用越明显 2016 年 我市住房公积金人均月缴存额为 946 元 人均月 还款额 1148 元 住房公积金在单职工缴存家庭的缴存还贷率 为 82 40 借款家庭只需补充还贷 202 元 月 在双职工缴存家 庭的缴存还贷率为 164 80 借款家庭通过按月缴存和对冲即 可实现轻松还贷 三 家庭月收入 三 家庭月收入还贷还贷率率 家庭月收入还贷率 住房公积金贷款还款额 住房公积金 月缴存额 家庭月收入 100 该百分比越小 住房公积金对 居民住房消费的支持作用越明显 2016 年 我市城镇居民人均可支配收入 24745 元 以夫妻 双方收入计算家庭月收入为 4124 元 根据住房公积金缴存还贷 率的测算数据 单职工缴存家庭每月需补充还贷 202 元 家庭 图10 住房公积金缴存还贷率 单职工缴存家庭 946 82 40 202 17 60 自筹资金还贷 住房公积金对冲还贷 7 月收入还贷率为 4 90 双职工缴存家庭月收入还贷率为 0 四 住房公 四 住房公积积金金贷贷款利息款利息节节省率省率 住房公积金贷款利息节省率 与住房公积金等额的商业 贷款利息额 住房公积金贷款利息额 等额商业贷款利息额 100 该百分比越大 住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明 显 按 2016 年住房公积金贷款平均额度 28 64 万元 平均借款 年限 16 02 年计算 商业银行个人住房贷款利息总额 利率 4 90 12 75 万元 住房公积金个人住房贷款 利率 3 25 利息总额 8 14 万元 住房公积金贷款利息节省率为 36 16 五 住房公 五 住房公积积金提取首付支付率金提取首付支付率 住房公积金提取首付支付率 购房提取总额 家庭购房款 总额 住房公积金贷款金额 100 该百分比越大 住房公积 金对居民住房消费的支持作用越明显 图11 家庭月收入还贷率 单职工缴存家庭 202 4 90 3922 95 10 月用于还贷收入 月实际可支配收入 81376 76 127522 06 0 50000 100000 150000 图12 住房公积金贷款与商业贷款利息总额对照情况 以28 64万 元 16 02年计算 住房公积金贷款利息总额 商业贷款利息总额 8 2016 年 全市购建房提取平均每笔 5 38 万元 根据贷款贡 献度的分析 职工家庭只需首付 10 32 万元 若单职工缴存家庭 购房 住房公积金提取首付支付率为 52 13 实际支付首付 4 94 万元 若双职工缴存家庭购房 住房公积金提取首付支付率 为 100 同一套商品住房的提取加贷款金额不能超过房屋总价 实际支付首付 0 万元 从以上分析 我们可以看到住房公积金制度 不仅能有效 保障住房销售 刺激直接投资 带动产业发展 还能显著降低职工 的购房融资成本 减小贷款还款压力 提高住房消费能力 制度优 势明显 图13 住房公积金